TRIBUNALE DI VERBANIA

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1 TRIBUNALE DI VERBANIA SEZIONE EE.II. Perizia del C.T.U. Geom. Boso Vittorio, nell'esecuzione Immobiliare 165/2012 del R.G.E. promossa da contro 1 di 11

2 SOMMARIO Incarico...3 Premessa...3 Descrizione...3 Lotto Unico...3 Titolarità...3 Confini...4 Consistenza...4 Cronistoria Dati Catastali...5 Dati Catastali...5 Precisazioni...6 Patti...6 Caratteristiche costruttive prevalenti...6 Stato di occupazione...7 Provenienze Ventennali...7 Formalita pregiudizievoli...8 Normativa urbanistica...9 Regolarità edilizia...9 Stima / Formazione lotti...9 Formalita da cancellare con il decreto di trasferimento di 11

3 INCARICO Con udienza del 03/01/2013, il sottoscritto Geom. Boso Vittorio, libero professionista, con studio in Corso Roma, Arizzano (VB), [email protected], Tel , nominato C.T.U. accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Terzi Massimo presso il Tribunale di Verbania. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Villetta ubicata a Cannobio (VB) - strada nazionale, 2 DESCRIZIONE Trattasi di edificio unifamiliare a valle della strada statale n. 34 del lago maggiore. Il lotto (di forma regolare) su cui insiste il fabbricato confina direttamente con proprietà demaniale (lago maggiore), ai fini della stima quindi, l'immobile oggetto di stima ha un appetibilità particolare nella compravendita immobiliare di beni simili, per la loro unicità. In relazione al momento socio-economico attuale, per fabbricati con caratteristiche di nicchia intrinseche ed estrinseche paragonabili a quelle in esame, i prezzi di mercato riscontrati e comparabili oscillano tra e /mq di superficie lorda commerciale e riguardano nella maggior parte dei casi trattative riservate, a seconda dell esposizione e l'accesso - privato e riservato - o meno verso il lago. Inquadramento territoriale: il territorio del Comune di Cannobio, si sviluppa lungo la sponda occidentale del Lago Maggiore, circa 25 km a nord di Verbania, al confine con la Svizzera. Si estende per ha e confina a nord con la Svizzera, a est con il Lago Maggiore(Luino, Maccagno, Pino sulla Sponda del Lago Maggiore, Tronzano Lago Maggiore in Provincia di Varese), a sud con i Comuni di Cannero Riviera e Trarego Viggiona, a ovest con i Comuni di Falmenta e Cavaglio Spoccia. Situato a 214 m slm (altezza del centro abitato di Cannobio) il comune risulta compreso tra i 193 e i metri sul livello del mare: l'escursione altimetrica complessiva risulta essere pari a metri. Si distingue per la ricchezza e la varietà del suo ambiente naturale, caratterizzato dal tipico paesaggio lacustre al quale si contrappone l ambiente prealpino della vallata del torrente Cannobino, che confluisce nel Lago Maggiore all altezza del centro abitato creando due nuclei urbani distinti (Cannobio e Traffiume). Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Villetta ubicata a Cannobio (VB) - strada nazionale, 2 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/2) 3 di 11

4 (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: (Proprietà 1/2) (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI - PART. 902; - PART. 758 e 799; - VIA NAZIONALE (S.S. n. 34 del LAGO MAGGIORE); - DEMANIO (LAGO MAGGIORE) CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Villino 64,35 mq 76,57 mq 1,00 76,57 mq 3,00 m T Balcone scoperto 23,15 mq 23,15 mq 0,25 5,79 mq 0,00 m T Locale Caldaia 15,81 mq 18,93 mq 0,20 3,79 mq 2,26 m S1 Cantina 16,65 mq 18,86 mq 0,20 3,77 mq 2,26 m S1 Ripostiglio 16,94 mq 19,31 mq 0,20 3,86 mq 1,75 m S1 Intercapedine 16,35 mq 19,55 mq 0,10 1,96 mq 1,20 m S1 Giardino 970,00 mq 970,00 mq 0,18 174,60 mq 0,00 m T Posto auto scoperto 25,00 mq 25,00 mq 0,50 12,50 mq 0,00 m T I beni non sono separabili in natura. Totale superficie convenzionale: 282,84 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 282,84 mq 4 di 11

5 CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 29/07/1993 Catasto Fabbricati Fg. 25, Part. 321 Categoria A7 Cl.1, Cons. 4 Rendita 0,60 Piano T 1 Dal 29/07/1963 al 04/05/2005 Catasto Fabbricati Fg. 25, Part. 321, Sub. 1 Categoria A7 Cl.1, Cons. 4 Rendita 402,84 Piano T 1 Dal 04/05/2005 al 11/01/2013 Catasto Fabbricati Fg. 25, Part. 321, Sub. 1 Categoria A7 Cl.1, Cons. 4 Rendita 533,90 Piano S1 T La situazione degli intestati al catasto fabbricati, coincide con la proprietà dell'immobile. DATI CATASTALI Dati identificativi Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (NCEU) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita A7 1 5,5 553,9 S1 T Dati identificativi Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Catasto terreni (NCT) Ente Urbano Corrispondenza catastale Dati di classamento Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Piano Reddito agrario Per quanto concerne la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente, si rileva la sola chiusura di porta interna e la rimozione di un tavolato all'interno del 2 bagno, ora di esclusiva pertinenza della camera da letto, senza che questo modifichi la consistenza dell'immobile. 5 di 11

6 PRECISAZIONI La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa come da certificazione notarile a firma Notaio Monica Gramatica di Verbania. PATTI Dalle risultanze delle indagini presso i competenti uffici, non è emersa l'esistenza di usi civici, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, vincoli storico artistici ecc.; gli esecutati, come da certificazione notarile, sono sposati in regime di separazione dei beni. Non sussistono diritti reali parziari. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI - Str. verticali: Muratura perimetrale in mattoni portanti (sp.=40cm) con controparete interna isolante e setti in cls armato in ottime condizioni; - Solai: in laterocemento in ottime condizioni; - Copertura: piana in latero-cemento in ottime condizioni; Manto di copertura: manto isolante e coibente in ottimo stato di conservazione; Pareti interne: In muratura di mattoni forati con intonaco al civile e tinteggiatura in colore chiaro in ottimo stato di conservazione; - Pavimentazione interna: in grès porcellanato 60x60cm. in ottime condizioni; - Infissi esterni ed interni: infissi esterni in alluminio naturale con vetrocamera da 10mm., porte interne in legno massello colore naturale e laccate colore bianco; - Impianto elettrico: sottotraccia a 220 V.; - Impianto di allarme: di tipo volumetrico con sensori ad infrarossi/volumetrici; - Impianto idrico: in tubazioni di rame/ferro coibentati; - Impianto termico: in tubazioni di rame/ferro coibentati con termosifoni; - Terreno esclusivo: giardino piantumato sistemato a terrazzamenti con angoli attrezzati e punti panoramici di particolare pregio; - Posto auto: n. 2 posti auto scoperti all'ingresso della proprietà; - piano interrato adibito a locale caldaia e ripostigli. 6 di 11

7 STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato. Occupato dagli esecutati. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 29/07/1993 al 04/05/2005 COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Maurizio Terragni di Cannobio (VB) 29/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria registri immobiliari di Verbania 14/08/ Dal 05/09/1964 al 29/07/1993 Dal 04/05/2005 al 11/02/2013 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 05/08/ V COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giovanni Rossi di Verbania 09/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio del Registro di Pallanza (ora Verbania) 18/05/ COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N 7 di 11

8 Notaio Maurizio Terragni Cannobio (VB) 04/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria registri immobiliari di Verbania 13/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 12/05/ T Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: SUSSISTE CONTINUITA' NELLE TRASCRIZIONI PER IL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 07/02/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da Mutuo fonduario Iscritto a Verbania il 13/05/2005 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Contro, Rogante: Notaio Maurizio Terragni - Cannobio Data: 04/05/2005 N repertorio: N raccolta: 8222 Trascrizioni pignoramento Trascritto a Verbania il 03/10/2012 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di Contro, 8 di 11

9 NORMATIVA URBANISTICA L'edificio oggetto di stima, dal punto di vista urbanistico ricade in "aree residenziali esistenti" art. 17 delle Norme Tecniche di Attuazione. Sull area in oggetto, inoltre, insiste sia il vincolo di tutela paesaggistico-ambientale ex Legge 1497/39 per la porzione di territorio compresa tra la statale n. 34 del Lago Maggiore ed il lago stesso ora art. 136 del D.Lgs 42/04 sia il vincolo ai sensi dell art 142 sempre del DLgs 42/2004 (ex L.431/95) in quanto situato entro la fascia dei 300 m dalla sponda del Lago Maggiore. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. - Edificio realizzato a partire dal 1971 al 1973; - Costruito in forza del NULLA OSTA PER ESECUZIONE LAVORI EDILI n. 27/68 del 09/02/1971 a nome del sig. ; - non sono sono emerse altre pratiche edilizie fino ad oggi; - si rileva la sola chiusura di porta interna e la rimozione di un tavolato all'interno del 2 bagno, ora di esclusiva pertinenza della camera da letto; - le opere in difformità dal titolo abilitativo, risultano essere di edilizia libera ai sensi art. 6 D. Lgs. 81/2008 e s.m.i.; - la dichiarazione di abitabilità è presente ed è datata Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. - si rileva la sola chiusura di porta interna e la rimozione di un tavolato all'interno del 2 bagno, ora di esclusiva pertinenza della camera da letto; STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed 9 di 11

10 esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Villetta ubicata a Cannobio (VB) - strada nazionale, 2 Trattasi di edificio unifamiliare a valle della strada statale n. 34 del lago maggiore. Il lotto (di forma regolare) su cui insiste il fabbricato confina direttamente con proprietà demaniale (lago maggiore), ai fini della stima quindi, l'immobile oggetto di stima ha un appetibilità particolare nella compravendita immobiliare di beni simili, per la loro unicità. In relazione al momento socio-economico attuale, per fabbricati con caratteristiche di nicchia intrinseche ed estrinseche paragonabili a quelle in esame, i prezzi di mercato riscontrati e comparabili oscillano tra e /mq di superficie lorda commerciale e riguardano nella maggior parte dei casi trattative riservate, a seconda dell esposizione e l'accesso - privato e riservato - o meno verso il lago. Inquadramento territoriale: il territorio del Comune di Cannobio, si sviluppa lungo la sponda occidentale del Lago Maggiore, circa 25 km a nord di Verbania, al confine con la Svizzera. Si estende per ha e confina a nord con la Svizzera, a est con il Lago Maggiore(Luino, Maccagno, Pino sulla Sponda del Lago Maggiore, Tronzano Lago Maggiore in Provincia di Varese), a sud con i Comuni di Cannero Riviera e Trarego Viggiona, a ovest con i Comuni di Falmenta e Cavaglio Spoccia. Situato a 214 m slm (altezza del centro abitato di Cannobio) il comune risulta compreso tra i 193 e i metri sul livello del mare: l'escursione altimetrica complessiva risulta essere pari a metri. Si distingue per la ricchezza e la varietà del suo ambiente naturale, caratterizzato dal tipico paesaggio lacustre al quale si contrappone l ambiente prealpino della vallata del torrente Cannobino, che confluisce nel Lago Maggiore all altezza del centro abitato creando due nuclei urbani distinti (Cannobio e Traffiume). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 25, Part. 321, Sub. 1, Categoria A7 al catasto Terreni - Fg. 25, Part. 321, Qualità Ente Urbano L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Rif. 1 Villetta Cannobio (VB) strada nazionale, 2 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 282,84 mq 5.600,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Arizzano, li 13/02/2013 Il C.T.U. Geom. Boso Vittorio 10 di 11

11 FORMALITA DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Verbania il 13/05/2005 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Contro, Rogante: Notaio Maurizio Terragni - Cannobio Data: 04/05/2005 N repertorio: N raccolta: 8222 Trascrizioni pignoramento Trascritto a Verbania il 03/10/2012 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di Contro, 11 di 11