T R I B U N A L E D I B I E L L A

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1 T R I B U N A L E D I B I E L L A SE ZI ON E EE. II. Perizia del C.T.U., nell Esecuzione Immobiliare 54/2013 del R.G.E. promossa da contro 1 di 11

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 5 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 6 Patti... 6 Condizioni... 6 Parti Comuni... 6 Servitù... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalita pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Certificazione energetica 9 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti di 11

3 INCARICO Con udienza del 17/09/2013, la sottoscritta, libero professionista, con studio in, , nominata C.T.U. accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Carosio Silvia Graziella presso il Tribunale di Biella. Il nominato Custode Giudiziario, l Avv., fissava sopralluogo per il 30 settembre alle ore 9.30, presso il bene pignorato. Al sopralluogo erano presenti, oltre la sottoscritta, l Avv. con due Carabinieri, ed i due fabbri, dalla stessa chiamati, per poter accedere all interno del fabbricato. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 Casa di civile abitazione ubicata a VALLE MOSSO (BI) via delle Fabbriche, 51 DESCRIZIONE Trattasi di casa di civile abitazione, di vetusta costruzione, di tipo unifamigliare, di antica costruzione, sita in Comune di Valle Mosso, in via delle Fabbriche, al civico n. 51. La zona in cui sorge il fabbricato è a poca distanza del palazzo Municipale, ed a poca distanza dalla Piazza Umberto I. E un area dotata di tutte le principali opere di urbanizzazione primaria, con buona disponibilità di servizi pubblici, istituti di credito, farmacie,, supermarket. L'esposizione e la posizione del fabbricato è arretrata ed all interno di un conglomerato di fabbricati di vetusta costruzione. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:.. L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3 di 11

4 L immobile esecutato è di proprietà dei sigg.ri.. coniugati in regime di separazione dei beni, in forza di atto notaio P. Rajani di Cossato del 03/10/2003 rep /15205, trascritto il ai n.ri di gen. /6664 di part. CONFINI Il fabbricato con la sua area pertinenziale, è identificato con la particella n. 84 del foglio n. 11 C.T. del comune di Valle Mosso, così coerenziata da nord in senso orario: p.lle nn CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Commerciale Altezza Piano Alloggio Circa 71,50 mq 114,00 mq. 2,66/2,72 mt P.T. 2,43/2,48 mt P.1 Terreno e Primo balcone Circa 4,00 mq 1,00 mq Primo cantina Circa 24,50 mq* Non è stato possibile rilevarla 12,25 mq H 1,75 mt indicate nella planimetria catastale Seminterrato Sottotetto Non è stato possibile rilevarlo. H max sotto colmo 1,58mt Terzo Circa 35 mq * 17,50 mq terrazza Circa 20 mq 5,00 mq garage Circa 10,60 mq Superficie commerciale complessiva dell alloggio: 149,75 mq PER ARROTONDAMENTO 150,00 MQ Per il calcolo della superficie commerciale si fa riferimento alla norma UNI : 100% della superficie lorda dell unità comprensiva dei muri perimetrali, calcolati al 100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o parti comuni e, al 50% nel caso contrario; i balconi e le terrazze scoperte 25%, 10% del giardino di pertinenza, le cantine e le soffitte, se comunicanti con i vani principali, 50%, altrimenti 25% se non comunicanti, giardini di villini 10%. Non rientrano nel computo le superfici dei locali principali e dei locali accessori con altezza inferiore a 1,50mt. Nota * La superficie netta comprende anche quella con altezza inferiore ad 1,50mt. Il fabbricato che si eleva a due piani fuori terra, oltre piano sottotetto e piano interrato, è individuato nella mappa Catasto Terreni del comune di Valle Mosso al fg. 11 mapp. 84. L'edificio, adibito ad abitazione civile, è stato realizzato in epoca anteriore al primo settembre di 11

5 L ingresso all edificio è posto sul lato nord, attraversando un area con accesso dalla via, oppure da un androne posto in affaccio alla piazza Umberto I. L alloggio è costituito di ingresso/corridoio, vano scala, piccola zona lavanderia, wc, cucina, soggiorno e garage, al piano terreno; vano scala, tre stanze, disimpegno, servizio igienico al piano primo, oltre a sottotetto con terrazza, cantina e scala al piano interrato. L alloggio ha le seguenti superficie nette: cucina di circa 10,40mq, soggiorno di circa 9,20 mq, corridoio di circa 6,30mq., wc di 0,50 mq., lavanderia/disimpegno di circa 2,35 mq, al piano terreno; stanza di circa 8,50mq, camera di circa 9,90 mq, disimpegno di circa 7,75 mq, bagno di circa 3,10 mq, disimpegno di circa 7,90 mq, corridoio di circa 5,30 mq, balcone di circa 4,00 mq, al piano primo. L autorimessa al piano terreno ed in comunicazione con l alloggio, ha una superficie netta di circa 10,60 mq. Il bene non è separabile. Non è stato possibile rilevare né il piano cantinato, né il piano sottotetto, a causa della quantità di materiale, mobili, rifiuti deposti. Al piano sottotetto si accede internamente da scala in legno posta al piano primo. CRONISTORIA DATI CATASTALI Gli intestatari catastali corrispondono ai titolari di diritti reali, come desumibili dalle risultanze della certificazione notarile. Le suindicate particelle derivano dalla pratica di variazione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni del , dalle particelle 84 sub Si vedano le visure catastali qui in allegato. DATI CATASTALI CATASTO FABBRICATI (C.F.) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano A/4 2 5,5 vani 215,88 T/1/S C/ m 2 35,33 T COERENZE: Corrispondenza catastale La planimetria catastale dell alloggio, come allegata e redatta in data 14 settembre 1990, presenta le seguenti differenze, come rappresentato nella tavola grafica allegata: PIANO TERRENO l ex soggiorno, ora cucina e l ex ripostiglio, ora soggiorno, sono collegati da un apertura ad arco; la porta dell attuale soggiorno, con il corridoio è stata chiusa, quella dell attuale 5 di 11

6 cucina sul corridoio, è stata spostata. La finestra della piccola area lavanderia, è stata chiusa, ed esiste una porta per accedere al piano seminterrato. La porta di collegamento con l autorimessa è chiusa. PIANO PRIMO manca il balcone, la finestra di una camera è una porta, il bagno è stato ampliato annettendo una porzione del corridoio, una finestra è stata chiusa. Manca la rampa della scala che porta al piano sottotetto. PIANO SOTTOTETTO Il locale sottotetto è accessibile ed ha un altezza che implica il suo accatastamento. Ai sensi delle circolari catastali n. 2/2010 e n. 3/2010, alcune difformità segnalate, possono influenzare la consistenza catastale. Pertanto si dovrebbe procedere alla variazione dell attuale accatastamento, come richiesto dall art. 19 Legge n. 122/2010. PRECISAZIONI Non si è riusciti a rilevare i due locali posti al piano interrato, perché privi di luce ed occupati da masserizie varie, ed il piano sottotetto, perché anch esso completamente occupato da materiale vario. Nessuna osservazione particolare da segnalare. PATTI Nessuna osservazione particolare da segnalare. CONDIZIONI Nessuna osservazione particolare da segnalare. PARTI COMUNI SERVITÙ Si segnala che nell atto di acquisto di parte esecutata, nulla è riportato su servitù attive e/o passive specifiche. Ad integrazione si riferisce che l area pertinenziale è di tipo cortilizio, non è recintata. Adiacente il lato sud della casa, al momento del sopralluogo, era parcheggiata un auto, probabilmente degli esecutati. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L edificio ha struttura portante in mattoni e pietrame, il tetto ha struttura in legno con manto di copertura in tegole piane. Le facciate sono in parte tinteggiate, ma in pessime condizioni. La scala di accesso ai piani ha pedate in pietra. I serramenti esterni sono in legno, con vetri semplici e persiane in legno. 6 di 11

7 I pavimenti della cucina e del bagno sono in piastrelle di ceramica, così come i rivestimenti delle pareti. I pavimenti delle camere e del soggiorno sono in liste di legno, i soffitti sono ricoperti di una controsoffittatura, le pareti sono tinteggiate. Sui soffitti delle camere, sono evidenti i segni di umidità, con vaste zone ricoperte di muffa. Il bagno, al piano primo, è dotato di lavabo a sedere, wc, bidet, e piatto doccia, di tipo corrente: il tutto in pessime condizioni. Le porte interne sono in legno tamburato. E presente una stufa nel pianerottolo del piano primo, e vi sono alcuni termoconvettori alimentati a gas; sul lato sud è posto un armadietto per il contatore del gas. La produzione dell acqua calda sanitaria avviene con un boiler elettrico, posto nello spazio lavanderia. L impianto elettrico è sotto traccia. Le condizioni generali dell immobile sono da considerarsi pessime. STATO DI OCCUPAZIONE Alla data dell accesso, 30 settembre 2013 l'immobile risulta libero. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 03/10/2003 Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio P. Rajani di Cossato 03/10/ Da Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Biella 08/10/ di 11

8 Periodo Proprietà Atti Dal 22/06/1998 Da Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio G.Mancini di Biella 22/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Biella 25/06/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: SUSSISTE CONTINUITA' NELLE TRASCRIZIONI PER IL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO Alla data di aggiornamento del , non risultano formalità successive al pignoramento. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Biella aggiornate al 02/08/2012, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario notaio.. Iscritta a Biella il 08/10/2003 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di.. Contro., ciascuno per la quota di ½ Trascrizioni Pignoramento immobili Trascritto a Biella il 19/04/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di.. Contro, ciascuno per la quota di ½ 8 di 11

9 Non risultano altre formalità pregiudizievoli trascritte/iscritte posteriormente al pignoramento e fino alla data di aggiornamento, come sopra indicata. NORMATIVA URBANISTICA L edificio, insistente nel fg. 11 mappale 84 C.T. risulta inserito nel vigente P.R.G. in Insediamenti Urbani aventi Carattere Ambientale (I.U.A.), come regolamentate dagli artt delle Norme Tecniche di Attuazione. L immobile è sottoposto a vincolo idrogeologico 3b2.A Aree edificate di fondovalle esterne alla perimetrazione delle aree di esondazione per piene con tempo di ritorno di 200 anni. Aree edificate di versante, come regolamentato dall art. 57 delle Norme Tecniche di Attuazione. Gli interventi edilizi consentiti perché elencati all art.20.3, sono la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro ed il risanamento conservativo, la ristrutturazione di tipo A e di tipo B e di tipo C, la ricostruzione, l ampliamento, la demolizione, la nuova costruzione, il mutamento di destinazione d uso, di cui all art.5. Per ogni sottozona sono comunque previsti specifici parametri edilizi. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. REGOLARITÀ EDILIZIA In base all accesso agli atti effettuato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Biella, è stata rintracciata solo il seguente procedimento edilizio: - autorizzazione edilizia del 07/10/1980 n 120 rilasciata al sig.. per l ampliamento della porta al vano del piano terreno da adibire ad autorimessa. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Non esiste il certificato energetico dell'immobile. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Si può ipotizzare che vi siano degli impegni fra i fabbricati adiacenti, per l accesso dalla via pubblica e/o dalla Piazza Umberto I. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 Fabbricato a civile abitazione ubicato a VALLE MOSSO via delle Fabbriche, 51 Trattasi di casa di civile abitazione, di tipo unifamigliare, di antica costruzione, sita in Comune di Valle Mosso, in via delle Fabbriche, al civico n. 51, composta di alloggio ed autorimessa. 9 di 11

10 Identificata al Catasto Fabbricati - Fg. 11, Particella 84 sub. 4, Categoria A/4, di classe 2, di 5,5 vani Rendita 215,88, piani T/1/S1; Rendita 35,33, piano T. Fg. 11, Particella 84 sub. 5, Categoria C/6, di classe 2, di 12 m 2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo Superficie commerciale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 Casa con autorimessa Valle Mosso Via delle Fabbriche, 51 Autorimessa a corpo 150,00 mq 300,00 /mq , ,00 100% ,00 Totale lotto: ,00 PREZZO BASE PER LA VENDITA Viene applicata una riduzione del 15% al valore commerciale come su determinato ,00 Nella valutazione dell immobile si è tenuto conto: - Dell epoca di costruzione dell immobile; - dell ubicazione e della comodità ai servizi; - delle dimensioni per l uso cui è stata destinata; - della distribuzione interna dei locali; - della condizione di alloggio libero ma occupato da mobilia, masserizie; - dello pessimo stato manutentivo e di conservazione anche dell intero edificio; - della mancanza di finiture di rilievo e della scarsa se non priva di dotazioni tecnologiche; - dell andamento non favorevole del mercato immobiliare; - della comparazione con beni immobiliari simili. DOCUMENTI ALLEGATI: - Scheda Elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi nonché delle iscrizioni ipotecarie su foglio separato - Scheda Descrizione dei beni con identificazione catastale e coerenze su foglio separato - Scheda Documentazione fotografica - Tavola grafica - Visura catastale per nominativo - Visura catastale storica per u.i - Planimetria catastale - Perizia privacy 10 di 11

11 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Biella, li 06/02/2014 Il C.T.U di 11