TRIBUNALE DI VELLETRI

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1 TRIBUNALE DI VELLETRI SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Siniscalchi Gianfranco, nell'esecuzione Immobiliare 858/2012 del R.G.E. contro 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 4 Dati Catastali... 4 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 6 Regolarità edilizia... 6 Vincoli od oneri condominiali... 7 Stima / Formazione lotti... 7 Riepilogo bando d'asta... 9 Lotto Unico... 9 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 858/2012 del R.G.E...10 Lotto Unico

3 INCARICO Il sottoscritto Ing. Siniscalchi Gianfranco, con studio in Via Enrico Ferri, 6 C.P Colleferro (RM), gsiniscalchi@libero.it, PEC gianfrancosiniscalchi@certoposta.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Audino Riccardo presso il Tribunale di Velletri. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - Via Baccarini n.2/d DESCRIZIONE L'appartamento oggetto di esecuzione si colloca al terzo piano di un fabbricato edificato dall'istituto Autonomo Case Popolari di Roma (I.A.C.P.) in Comune di Anzio, in Via Baccarini n. 2D (già Vicolo Aldobrandini n. 2) in prossimità della Piazza Principale prospiciente il porto di Anzio. Il fabbricato ricade in un'area delimitata, costituente giardino condominiale, confinante con Via Baccarini carrabile a senso unico e Vicolo Aldobrandini pedonale sul lato opposto. L'Istituto Autonomo Case Popolari di Roma agli inizi degli anni '60 edificò due edifici gemelli per complessive 60 unità abitative, 30 per ogni edificio, con due ingressi separati. Ogni fabbricato si sviluppa su 5 livelli dal piano terra al quarto piano. Per ogni scala insistono 15 unità abitative. L'appartamento oggetto di esecuzione posto al terzo piano int. 11, scala 2D, si colloca in posizione intermedia rispetto alle altre due abitazioni distinte con l'interno 10 e 12, pertanto gli affacci sono all'interno del cortile/giardino. Si accede alla scala distinta con il civico n. 2D attraverso la cinta muraria posta su Vicolo Aldobrandini, diametralmente opposto a Via Baccarini. L'accesso è avvenuto in modo regolare, senza dover procedere forzosamente, anche se autorizzato preventivamente dal G.E., in quanto i quattro accessi precedenti risultavano sempre negativi, per l'assenza degli occupanti. Soltanto il 23 maggio del 2014 il C.T.U. riusciva ad accedere all'appartamento che risulta occupato dal Sig., ex proprietario dell'immobile successivamente ceduto a.(cfr. All. n.1 Atto di compravendita del Rep Racc. n del Notaio Dott. Domenico Vitagliano) L'attuale occupante, di oltre 80 anni, spiegava al sottoscritto perito, anche se con qualche difficoltà, il motivo della sua presenza nell'abitazione (Cfr. All. n. 2 Verbale di sopralluogo). Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - Via Baccarini n.2/d 3

4 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni Appartamento acquistato dall'esecutato Sig. con Atto di Compravendita stipulato dal Notaio Dott. Domenico Vitagliano, con Studio in Roma, Largo della Gancia n. 1, il 27 marzo 2009, Repertorio n , Raccolta n , Registrato il , al n /IT. (Cfr. All. n. 1 Atto di Compravendita). CONFINI L'appartamento confina da un lato con l'interno 10, dal lato opposto con l'interno 12, vano scala civico n. 2D. Per il terzo lato confina con appartamento int. 11 con accesso dal vano scala distinto con il civico n. 6, opposto al civico n. 2D. (Cfr. All. n. 3 Planimetria catastale dell'unità abitativa del M00047 Prot. n /96 ed Estratto di mappa del foglio n.23 particella n. 454 del Comune di Anzio). Durante il sopralluogo venivano rilevate lievi variazioni planimetriche, rispetto alla planimetria depositata in Catasto. Si predisponeva per cui la nuova planimetria aggiornata. (Cfr. All. n. 4 Planimetria dello stato attuale). CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Abitazione 48,70 mq 60,60 mq 1,00 60,60 mq 2,90 m Terzo Totale superficie convenzionale: 60,60 mq Incidenza condominiale: 10,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 66,66 mq I quindici proprietari delle unità abitative con accesso dalla scala distinta con il civico n. 2D, durante i lavori di ristrutturazione e risanamento conservativo dell'edificio condominiale, commissionavano la costruzione, all'interno del vano scala, dell'ascensore. Così facendo venivano abbattute le barriere architettoniche, facilitando l'accesso agli appartamenti ai piani più alti, terzo e quarto. La presenza dell'ascensore aumenta, di conseguenza, il valore delle unità immobiliari collocate ai piani superiori, ed in particolare quelle poste al quarto ed al terzo piano. La stima tiene conto di detta circostanza con un incremento del 10% della superficie convenzionale, come riportato nella voce incidenza condominiale. Piano 4

5 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezion e Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 3 4,5 336,99 terzo Corrispondenza catastale Esiste corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi ispezionati in occasione del sopralluogo. Lievi modifiche interne vennero realizzate dal Sig. per rendere la cucina maggiormente areata e funzionale con l'annessione del ripostiglio eliminando il tramezzo divisorio. Detta modifica si evince dal confronto della nuova planimetria realizzata durante il sopralluogo dal sottoscritto C.T.U.. (Cfr. All. n. 4 Planimetria dello stato attuale) (Cfr. All. n. 5 Visure catastali). CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'appartamento esecutato ricade in un edificio in struttura intelaiata in cemento armato con plinti di fondazione e travi di collegamento. Il fabbricato venne realizzato negli anni '60 dall'istituto Autonomo Case Popolari (IACP) gestito dal Comune di Anzio. Il con atto di compravendita Rep. n raccolta n. 5276, del Notaio Dott. Russo Arcangelo, il Sig. in regime di comunione di beni con il coniuge Sig.ra, già assegnatario dell'appartamento, acquistò dal Comune di Anzio l'immobile. L'edificio si presenta in un ottimo stato di conservazione, in quanto oggetto di lavori di manutenzione e risanamento conservativo in anni recenti. I proprietari della porzione di fabbricato con ingresso al civico n. 2/D fecero costruire all'interno del vano scala, l'ascensore di tipo idraulico, abbattendo, così le barriere architettoniche e valorizzando maggiormente le unità abitative dei piani alti (terzo e quarto) (Cfr. All. n. 4 Planimetria dello stato attuale). L'appartamento si presenta con rifiniture di tipo economico ma ben conservato. Pavimenti in ceramica dimensione 33 x 33 cm., pareti tinteggiate con colori chiari, gli infissi interni in legno naturale, tipo mogano, gli infissi esterni in alluminio anodizzato di colore bianco. Il portoncino di ingresso risulta blindato con pannelli in legno naturale del tipo mogano. L'altezza utile è pari a mt. 2,90. L'impianto elettrico del tipo sottotraccia, riscaldamento a termosifoni con caldaia alimentata a gas metano. L'appartamento di mq. 48,70 utili (calpestabili), risulta accogliente, dispone di n. 2 camere, un servizio igienico, una cucina abitabile, un armadio a muro ed un ingrsso disimpegno. (Cfr. All. n. 6 Rilievo fotografico). 5

6 STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. L'immobile esecutato risulta abitato dal Sig. che con atto di compravendita stipulato dal Notaio Dott. Domenico Vitagliano, con Studio in Roma, Largo della Gancia n. 1, il 27 marzo 2009, Repertorio n , Raccolta n , Registrato il , al n /IT, insieme ai suoi tre figli lo cedeva al Sig., attuale esecutato. (Cfr. All. n. 1 Atto di Compravendita). Si precisa, comunque, che il Sig. risulta residente in questa abitazione sin dall'assegnazione da parte dell'istituto Autonomo Case Popolari (negli anni '60). E per accordi non scritti, l'esecutato, Sig., manteneva nel possesso dell'appartamento lo stesso Sig.. Detta circostanza risulta riscontrabile dalle dichiarazioni rilasciate al sottoscritto C.T.U. in occasione del sopralluogo avvenuto in data (Cfr. All. n. 2 Verbale di sopralluogo). PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. L'atto di provenienza è stato inserito come allegato n. 1. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile risulta agibile. Da una approfondita ricerca presso l'ufficio Tecnico Comunale nonché presso l'ater della Provincia di Roma Servizio Patrimonio, non è stato possibile rintracciare il progetto architettonico e strutturale dell'edificio realizzato negli anni '50 dall'iacp di Roma in Comune di Anzio in Via Pietro Aldobrandini n. 2, distinto in Catasto Fabbricati al foglio n. 23 particella n Il sottoscritto C.T.U. con Istanza del , chiedeva al G.E. Dott. Riccardo Audino, l'autorizzazione al completamento della C.T.U. sollevandolo da ulteriori ricerche del primigenio fascicolo di progettazione edilizia, ormai introvabile presso gli Uffici Tecnici preposti. Il G.E. con provvedimento del autorizzava il completamento della C.T.U. sollevando definitivamente il professionista da ulteriori ricerche, del progetto architettonico iniziale. Da una verifica puntuale dello stato dell'appartamento occupato dal Sig. lievi modifiche interne rispetto alla planimetria catastale originaria. si rilevano Il sottoscritto C.T.U. realizzava la nuova pianta dell'appartamento secondo le lievi modifiche riscontrate. (Cfr. Allegato n. 4 Planimetria stato attuale). 6

7 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Nel Comune di Anzio risulta vigente il vincolo sismico. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - Via Baccarini n.2/d L'appartamento oggetto di esecuzione si colloca al terzo piano di un fabbricato edificato dall'istituto Autonomo Case Popolari di Roma (I.A.C.P.) in Comune di Anzio, in Via Baccarini n. 2D (già Vicolo Aldobrandini n. 2) in prossimità della Piazza Principale prospiciente il porto di Anzio. Il fabbricato ricade in un'area delimitata, costituente giardino condominiale, confinante con Via Baccarini carrabile a senso unico e Vicolo Aldobrandini pedonale sul lato opposto. L'Istituto Autonomo Case Popolari di Roma agli inizi degli anni '60 edificò due edifici gemelli per complessive 60 unità abitative, 30 per ogni edificio, con due ingressi separati. Ogni fabbricato si sviluppa su 5 livelli dal piano terra al quarto piano. Per ogni scala insistono 15 unità abitative. L'appartamento oggetto di esecuzione posto al terzo piano int. 11, scala 2D, si colloca in posizione intermedia rispetto alle altre due abitazioni distinte con l'interno 10 e 12, pertanto gli affacci sono all'interno del cortile/giardino. Si accede alla scala distinta con il civico n. 2D attraverso la cinta muraria posta su Vicolo Aldobrandini, diametralmente opposto a Via Baccarini. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 454, Sub. 13, Categoria A4 Valore di stima del bene: ,00 Stima sintetica dell'appartamento oggetto di esecuzione. La presente stima tiene conto dei prezzi di mercato di immobili similari ricadenti nella stessa zona e dello stato attuale riscontrato nei sopralluoghi effettuati. L'unità immobiliare assume un valore superiore ad appartamenti della stessa superficie o similari in quanto provvisto di ascensore realizzato a cure e spese dei proprietari, oltre alla esecuzione di lavori di ristrutturazione e risanamento conservativo che hanno interessato l'intero fabbricato in anni recenti. Si rileva, inoltre, che l'abitazione ricade nel centro della città di Anzio, adiacente alla piazza principale ed al porto turistico. Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Anzio (RM) - Via Baccarini n.2/d Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 66,66 mq 3.000,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 7

8 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Colleferro, li 11/05/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Firmato Dott. Ing. Siniscalchi Gianfranco ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza - Atto di compravendita del Rep. n N 2 Altri allegati - Verbale di sopralluogo del N 3 Planimetrie catastali - Planimetria catastale e stralcio planimetrico N 4 Altri allegati - Planimetria dello stato attuale N 5 Visure e schede catastali - Visura catastale N 6 Foto - Rilievo fotografico 8

9 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - Via Baccarini n.2/d L'appartamento oggetto di esecuzione si colloca al terzo piano di un fabbricato edificato dall'istituto Autonomo Case Popolari di Roma (I.A.C.P.) in Comune di Anzio, in Via Baccarini n. 2D (già Vicolo Aldobrandini n. 2) in prossimità della Piazza Principale prospiciente il porto di Anzio. Il fabbricato ricade in un'area delimitata, costituente giardino condominiale, confinante con Via Baccarini carrabile a senso unico e Vicolo Aldobrandini pedonale sul lato opposto. L'Istituto Autonomo Case Popolari di Roma agli inizi degli anni '60 edificò due edifici gemelli per complessive 60 unità abitative, 30 per ogni edificio, con due ingressi separati. Ogni fabbricato si sviluppa su 5 livelli dal piano terra al quarto piano. Per ogni scala insistono 15 unità abitative. L'appartamento oggetto di esecuzione posto al terzo piano int. 11, scala 2D, si colloca in posizione intermedia rispetto alle altre due abitazioni distinte con l'interno 10 e 12, pertanto gli affacci sono all'interno del cortile/giardino. Si accede alla scala distinta con il civico n. 2D attraverso la cinta muraria posta su Vicolo Aldobrandini, diametralmente opposto a Via Baccarini. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 454, Sub. 13, Categoria A4 9

10 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 858/2012 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Anzio (RM) - Via Baccarini n.2/d Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 454, Sub. 13, Categoria A4 Superfici e 66,66 mq Pertinenze: Superfici e Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: L'appartamento oggetto di esecuzione si colloca al terzo piano di un fabbricato edificato dall'istituto Autonomo Case Popolari di Roma (I.A.C.P.) in Comune di Anzio, in Via Baccarini n. 2D (già Vicolo Aldobrandini n. 2) in prossimità della Piazza Principale prospiciente il porto di Anzio. Il fabbricato ricade in un'area delimitata, costituente giardino condominiale, confinante con Via Baccarini carrabile a senso unico e Vicolo Aldobrandini pedonale sul lato opposto. L'Istituto Autonomo Case Popolari di Roma agli inizi degli anni '60 edificò due edifici gemelli per complessive 60 unità abitative, 30 per ogni edificio, con due ingressi separati. Ogni fabbricato si sviluppa su 5 livelli dal piano terra al quarto piano. Per ogni scala insistono 15 unità abitative. L'appartamento oggetto di esecuzione posto al terzo piano int. 11, scala 2D, si colloca in posizione intermedia rispetto alle altre due abitazioni distinte con l'interno 10 e 12, pertanto gli affacci sono all'interno del cortile/giardino. Si accede alla scala distinta con il civico n. 2D attraverso la cinta muraria posta su Vicolo Aldobrandini, diametralmente opposto a Via Baccarini. NO 10