TRIB U N AL E DI N UORO

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1 TRIB U N AL E DI N UORO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Boi Salvatore, nell'esecuzione Immobiliare 80/2015 del R.G.E. promossa da contro 1

2 INCARICO In data 29/09/2016, il sottoscritto Ing. Boi Salvatore, con studio in V.le Europa, Nuoro (NU), studio@ingboi.com, PEC salvatore.boi@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 18/10/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villa ubicata a Oliena (NU) - Via Alghero DESCRIZIONE L'immobile è costituito da un villino unifamiliare sviluppantesi su 3 piani di cui uno seminterrato e due fuori terra di proprietà di e ricadente nel centro abitato di Oliena in posizione semi centrale. Il piano seminterrato ospita un insieme di ambienti, indicati catastalmente come ambienti di servizio (lavanderia, cantina, deposito, ecc) che in realtà è stato trasformato dai proprietari per un uso di tipo residenziale, nonostante non possegga i requisiti minimi di legge per l'altezza degli ambienti non superiore ad h 2,45 m. Al piano primo, al quale si accede attraverso una rampa esterna direttamente dall'ampio cortile, sono ubicati gli ambienti della zona giorno: salone, cucina, studio, bagno. Al piano secondo, al quale si accede attraverso un ampia scala elicoidale, si trovano gli ambienti della zona notte, costituiti da 3 camere da letto, un bagno, uno spogliatoio ed un ampio disimpegno. L'edificio è inserito in un contesto urbano non completamente definito dal punto di vista delle urbanizzazioni primarie, infatti alla via Alghero, dove è ubicato l'immobile, si accede in modo disagevole dalla principale via Nuoro (ex sp22). Quest'ultima non risulta interamente pavimentata, nonostante gli edifici che affacciano su di essa siano in gran misura di buona fattura e aspetto architettonico. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 500/1000) (Proprietà 500/1000) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: (Proprietà 500/1000) (Proprietà 500/1000) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni 2

3 CONFINI L'immobile confina a ovest con la via Alghero, a nord con la proprietà, ad est con canale di scolo, a sud con proprietà, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Cantina 104,64 mq 124,73 mq 0,65 81,07 mq 2,45 m seminterrato Tettoia 12,95 mq 12,95 mq 0,35 4,53 mq 2,80 m seminterrato Abitazione 96,41 mq 114,23 mq 1,00 114,23 mq 2,75 m primo Balcone 1 21,01 mq 21,01 mq 0,25 5,25 mq 2,75 m primo Balcone 2 3,45 mq 3,45 mq 0,25 0,86 mq 2,75 m primo Veranda 11,50 mq 11,50 mq 0,30 3,45 mq 2,75 m primo Abitazione 73,63 mq 93,20 mq 1,00 93,20 mq 2,75 m secondo Balcone 1 21,01 mq 21,01 mq 0,25 5,25 mq 2,75 m secondo Balcone 2 7,93 mq 7,93 mq 0,25 1,98 mq 2,75 m secondo Cortile 479,67 mq 479,67 mq 0,20 95,93 mq 0,00 m terra Totale superficie convenzionale: 405,75 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 405,75 mq Il giardino di pertinenza risulta avere una maggiore estensione pari a circa 170 mq rispetto all'individuazione catastale e da quanto individuato nell'atto di pignoramento. Tale maggiore estensione riguarda alcuni mappali limitrofi aventi una differente intestazione catastale. Per tale ragione si ritiene che successivamente alla vendita venga effettuata una delimitazione dell'area cortilizia di pertinenza riportando la stessa all'estensione indicata nell'atto di pignoramento e nelle mappe catastali. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 19/01/1996 al 07/05/2008 Catasto Terreni Fg. 57, Part Dal 07/05/2008 al 07/04/2017 Catasto Fabbricati Fg. 57, Part Categoria A7, Cons. 9 vani 3

4 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A7 9 vani ,38 t-1-s1 Corrispondenza catastale 1) Esistono differenze nella estensione del cortile di pertinenza per una superficie di circa 170 mq 2) Esistono lievi variazioni nella disposizione interna degli ambienti 3) Esistono differenze nella configurazione planimetrica e nella estensione delle verande e dei balconi esterni PRECISAZIONI PATTI L'immobile è occupato dai coniugi (debitori esecutati) e costituisce la loro residenza abituale. Non vi sono pertanto patti diversi con terzi. STATO CONSERVATIVO L'immobile è tenuto in buono stato di conservazione. PARTI COMUNI L'immobile pignorato non è inserito in un contesto condominiale trattandosi di un villino indipendente. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato, pur essendo dichiarata dal **** Omissis **** la presenza di un collettore fognario interrato nell'area cortilizia. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 4

5 Fondazioni su platea in calcestruzzo cementizio armato e travi rovesce in corrispondenza delle murature portanti. Il dichiara di aver realizzato, nel momento della costruzione, sotto al piano della fondazione un sistema di palificazioni armate. Altezza interna utile piano seminterrato 2.45 m; piano primo e secondo 2.75 m Str. verticali muratura in blocchi cementizi dello spessore di cm 25 con rifodera interna in mattoni forati da cm 8. Sono presenti alcuni pilastri in cemento armato. Solai in travetti laterizi armati del tipo a traliccio aventi spessore di cm Copertura a falde inclinate sormontate da tegole del tipo "coppo sardo". Pareti esterne ed interne intonaci frattazzati fini, pitturati e parzialmente rivestiti con mattoni da paramento. Pavimentazione interna al piano seminterrato con piastrelle di ceramica monocottura, ai piani primo e secondo parquet in legno tipo iroko. Infissi esterni ed interni in alluminio con vetrocamera 4+4 e serramento da mm 50. Al piano primo in alcuni ambienti sono stati realizzati dei controsoffitti in cartongesso. Scala interna di collegamento dei 3 livelli è interamente rivestita in legno. Impianto elettrico sotto traccia a 220V, idrico con alimentazione da pozzo situato all'interno del cortile, fognario collegato alla rete pubblica, termico alimentato a gas con caldaia tipo Vaillant da cal e serbatoio da 1500 lt, impianto d'allarme anti intrusione e video sorveglianza. Terreno esclusivo: come già detto in precedenza lo stabile possiede un terreno esclusivo di pertinenza della superficie complessiva di 780 mq, interamente pavimentati con elementi lapidei tipo scisto. Detta superficie, come evidenziato, è superiore di circa 170 mq all'area individuata nella procedura. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile è occupato in modo permanente dai debitori esecutati che vi risiedono stabilmente. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 19/01/1996 al 07/04/2017 Compravendita terreno Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Sau Antonino## 19/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Nuoro 14/02/ Registrazione 5

6 Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Nuoro aggiornate al 07/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Garanzia di mutuo Iscritto a Nuoro il 28/07/1998 Reg. gen Reg. part. 713 Importo: ,38 A favore di Contro, Formalità a carico della procedura Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Nuoro il 22/11/2013 Reg. gen Reg. part. 878 Importo: ,00 A favore di Contro Formalità a carico della procedura Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Nuoro il 15/01/2014 Reg. gen Reg. part. 12 Importo: ,00 A favore di Contro Formalità a carico della procedura Atto esecutivo Trascritto a Nuoro il 08/02/2016 Reg. gen Reg. part. 710 A favore di Contro, Formalità a carico della procedura 6

7 NORMATIVA URBANISTICA L'immobile ricade all'interno della zona B di completamento del PUC del Comune di Oliena, approvato definitivamente con provvedimento del Direttore Generale del servizio di pianificazione urbanistica della Regione Sardegna numero 576 del 19/07/2005, pubblicato sul bollettino ufficiale BURAS numero 26 in data 02/09/2005. All'edificazione corrispondeva una superficie del lotto in zona B di mq 615 con indice fondiario pari a 2.40 mc/mq e conseguente volume massimo realizzabile di mc Il progetto approvato prevedeva un volume complessivo di mc pari al 54% del massimo consentito. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. L'immobile è stato realizzato con concessione edilizia per la esecuzione di opere numero 50 del 14/06/1995 in conformità del progetto approvato dalla commissione edilizia nella seduta 26/01/1995 numero 49/02 e successiva planimetria esecutiva in data 10/02/1995. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. L'immobile presenta alcune difformità rispetto al progetto approvato che si reputano sanabili con una spesa, comprensiva di oneri da versare all'amministrazione comunale e spese tecniche, pari a circa euro Non risulta agli atti l'emissione di un certificato di agibilità. Per quanto riguarda la destinazione d'uso del piano seminterrato, la stessa deve essere necessariamente ricondotta alle originarie previsioni di progetto. Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Villa ubicata a Oliena (NU) - Via Alghero L'immobile è costituito da un villino unifamiliare sviluppantesi su 3 piani di cui uno seminterrato e due fuori terra di proprietà di e ricadente nel centro abitato di Oliena in posizione semi centrale. Il piano seminterrato ospita un insieme di 7

8 ambienti, indicati catastalmente come ambienti di servizio (lavanderia, cantina, deposito, ecc) che in realtà è stato trasformato dai proprietari per un uso di tipo residenziale, nonostante non possegga i requisiti minimi di legge per l'altezza degli ambienti non superiore ad h 2,45 m. Al piano primo, al quale si accede attraverso una rampa esterna direttamente dall'ampio cortile, sono ubicati gli ambienti della zona giorno: salone, cucina, studio, bagno. Al piano secondo, al quale si accede attraverso un ampia scala elicoidale, si trovano gli ambienti della zona notte, costituiti da 3 camere da letto, un bagno, uno spogliatoio ed un ampio disimpegno. L'edificio è inserito in un contesto urbano non completamente definito dal punto di vista delle urbanizzazioni primarie, infatti alla via Alghero, dove è ubicato l'immobile, si accede in modo disagevole dalla principale via Nuoro (ex sp22). Quest'ultima non risulta interamente pavimentata, nonostante gli edifici che affacciano su di essa siano in gran misura di buona fattura e aspetto architettonico. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 57, Part. 2320, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,50 La determinazione del più probabile valore di mercato del bene viene effettuata con l applicazione della disciplina dell'estimo che ha per oggetto lo studio dei criteri e dei metodi per la stima dei beni economici. Nella pratica il prezzo è un dato storico perché equivale alla quantità di denaro con cui un bene è già stato scambiato, il valore, invece, è l'espressione di un giudizio di stima perché rappresenta il prezzo più probabile con cui, in condizioni ordinarie, un bene verrà scambiato. Pertanto la stima, basandosi su prezzi già verificatisi, è in sostanza la previsione del più probabile prezzo futuro di scambio del bene. In ogni stima, infatti, si effettua un confronto; il bene oggetto di valutazione viene comparato ad altri beni, di prezzo noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche. Il criterio estimativo più comuni è dato dal valore di mercato che rappresenta la quantità di denaro più probabile ottenibile dallo scambio del bene in presenza, quindi, di mercato caratterizzato da domanda e offerta; Il metodo di stima utilizzato si fonda sul confronto comparazione tra beni e prevede la tipologia comparativa, denominata metodo comparativo diretto: si forma, sostanzialmente, nei tre momenti operativi 1) indagine intesa a reperire dati storici relativi a beni dalle caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima; 2) formazione di una scala dei prezzi in funzione di parametri predefiniti; 3) inserimento del bene da valutare nel gradino della scala dei prezzi che, per caratteristiche, è più vicino. Criterio e metodologia estimativa adottata: Il procedimento adottato è quello che la dottrina estimativa riconosce più adatto in relazione alla finalità della valutazione rivolta a determinare il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto della presente stima, libero da persone, cose e gravami e regolare dal punto di vista urbanistico. Detto valore viene determinato adottando il criterio a valore di mercato sviluppato con metodo sintetico comparativo. Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni di prezzi noti attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare. Le indagini di mercato permettono di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorché simili per caratteri generali, all interno della quale andare a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima. Consistenza dell'immobile oggetto di stima. La superficie lorda commerciale, comprensiva dello spazio occupato dalle murature interne e perimetrali esclusive, è stata desunta dalla planimetria del rilievo effettuato in loco dal sottoscritto C.T.U. La superficie del lotto è tratta dalle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. METODO COMPARATIVO DIRETTO: Si determina un valore derivante dalla media dei valori di compravendita attuali, relativamente a beni siti nel Comune di Oliena, zona semicentrale, ed aventi le caratteristiche similari a quelli in oggetto, desunti direttamente dal WEB, da agenzie immobiliari operanti nella zona e da annunci di compravendite pubblicati nelle riviste specialistiche. Tra questi emergono i valori rilevati dal sito dell'immobiliare.it che propone vendite di beni aventi le medesime caratteristiche 8

9 tipologiche (villette unifamiliari) per un valore di circa 1150 euro al mq. I valori desunti dall'osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio (OMI) indicano un prezzo per tipologie di ville e villini pari a euro 1000 al mq. Detti valori opportunamente corretti attraverso l'applicazione dei parametri e dei coefficienti di merito, sulla base del livello qualitativo e del pregio delle opere impiantistiche e di finitura, si ritiene di dover applicare per l'immobile in esame il valore unitario di euro 1150 al mq di superficie. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Villa Oliena (NU) - Via Alghero 405,75 mq 1.150,00 /mq ,50 100, ,50 Valore di stima: ,50 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Nuoro, li 07/04/2017 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Boi Salvatore N 1 Concessione edilizia - 06_Concessione edilizia (Aggiornamento al 07/04/2017) N 3 Estratti di mappa - 02_Estratti catastali (Aggiornamento al 07/04/2017) N 1 Foto - 04_Repertorio fotografico (Aggiornamento al 07/04/2017) N 1 Ortofoto - 05_Ortofoto (Aggiornamento al 07/04/2017) N 2 Altri allegati - 01_Avvio operazioni (Aggiornamento al 07/04/2017) N 3 Altri allegati - 03_Planimetrie (Aggiornamento al 07/04/2017) N 2 Altri allegati - 07_Indicatori di prezzo (Aggiornamento al 07/04/2017) N 1 Altri allegati - 08_Attestato prestazione energetica (Aggiornamento al 07/04/2017) 9