TRIB U N AL E DI M AN TOV A

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1 TRIB U N AL E DI M AN TOV A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Borrini Renato, nell'esecuzione Immobiliare 470/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Lotto Unico... 4 Descrizione... 5 Completezza documentazione ex art Titolarità... 5 Confini... 5 Consistenza... 5 Cronistoria Dati Catastali... 6 Dati Catastali... 6 Patti... 6 Stato conservativo... 7 Parti Comuni... 7 Servitù, censo, livello, usi civici... 7 Caratteristiche costruttive prevalenti... 7 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia...10 Vincoli od oneri condominiali...11 Stima / Formazione lotti

3 INCARICO All'udienza del 28/02/2016, il sottoscritto Ing. Borrini Renato, con studio in Via Cremona, 27/ Mantova (MN), studioborrini@ngi.it, PEC renato.borrini@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 07/03/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Gibelli Andrea presso il Tribunale di Mantova. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Magnacavallo (MN) - Via Giliola, 119 3

4 LOTTO UNICO 4

5 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Magnacavallo (MN) - Via Giliola, 119 DESCRIZIONE Piena proprietà di lotto di terreno con fabbricato residenziale in corso di costruzione. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 La documentazione prevista dall art. 567 c.p.c., comma 2 risulta mancante dei seguenti atti: Nel certificato ventennale non viene indicata l'esistenza di un vincolo pertinenziale trascritto sui lotti oggetto di pignoramento. Con atto del 03/08/2006 a firma del Dott. Notaio Egidio Ferrara rep trascritto a Mantova il 08/08/2006 nn /8093 gli esecutati dichiaravano di costituire vincolo di pertinenzialità fra il locale attualmente adibito a rustico ed in futuro adibito ad autorimessa, di loro proprietà, ed i locali a destinazione abitativa, pure di loro proprietà. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI L immobile confina: - A Nord con altre ragioni di cui ai mapp 229, 231 e 19; - Ad Est con fossato e la pubblica Via Giliola (SP38); - A Sud con fossato e la pubblica Via Giliola (SP38); - Ad Ovest con altra ragione di cui al mapp 229; CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano 5

6 Terreno agricolo 1940,00 mq 1940,00 mq 1, ,00 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 1940,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 1940,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Si precisa che al di sopra del lotto si trova la platea e alcune murature perimetrali di un fabbricato in corso di definizione. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 25/01/2006 al 13/06/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 9, Part. 233 Categoria A3 Cl.3, Cons. 6 Superficie catastale 168 Rendita 207,62 Piano T-1 Dal 13/06/2016 al 24/06/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 9, Part. 233, Sub. 1 Categoria F3 DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens F3 Corrispondenza catastale Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato La scheda planimetrica dell'abitazione non risulta conforme allo stato attuale dei luoghi. Ad oggi infatti il fabbricato risulta totalmente demolito e solo parzialmente ricostruito. Per questo motivo si è proceduto all'inserimento in mappa della sola sagoma del fabbricato provvedendo in seguito al deposito di elaborato planimetrico del fabbricato in quanto in corso di costruzione. In sede di inserimento in mappa si è provveduto a fondere i 3 mappali distini in quanto riconducibili alla medesima proprietà. PATTI 6

7 L'immobile risulta ad oggi in corso di costruzione ed in totale stato di abbandono. STATO CONSERVATIVO Il fabbricato si presenta ad oggi in corso di costruzione ed in totale stato di abbandono. PARTI COMUNI L'immobile pignorato non risulta inserito in contesto condominiale o avente servitù trascritte con altre unità immobiliari. Si precisa comunque che l'accesso al lotto avviene attraverso un ponte che collega lo stesso alla SP38. Questo ponte consente altresì l'accesso al lotto di terreno adiacente di altre ragioni. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnala l'esistenza di servitù, censi, livelli o usi civici gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Trattasi di lotto di terreno agricolo con platea del piano terra e alcune murature perimetrali fino ad un altezza di 2.00 mt circa di un fabbricato civile in corso di ricostruzione. Il lotto possiede una superficie nominale complessiva pari a mq. L'area di sedime del fabbricato risulta pari a mq 170,57. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 14/06/1967 al 10/03/2004 Dal 10/03/2004 al 03/03/2006 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Angelo Codifava 14/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 06/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Atto di donazione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Natale Bellutti 10/03/

8 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 19/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/03/2006 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Egidio Ferrara 03/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Mantova 24/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Con atto di rinuncia all'opposizione di donazione del 02/03/2006 rep trascritto a Mantova il 17/03/2006 ai nn. 4391/2483, la signora **** Omissis **** nata a Sermide il 0 8/09/1926 rinunciava al diritto di opposizione alla donazione del suddetto atto di donazione. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 24/06/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Mantova il 24/03/2006 Reg. gen Reg. part Quota: 1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 8

9 Trascrizioni Capitale: ,00 Spese: ,00 Rogante: Egidio Ferrara Data: 03/03/2006 N repertorio: 7466 N raccolta: 1513 Pignoramento immobiliare Trascritto a Mantova il 21/12/2015 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Le imposte per la cancellazione di trascrizioni, iscrizioni e annotazioni sono a carico della procedura e vengono detratte in via pregiudiziale dal prezzo di aggiudicazione, rimangono a carico dell'aggiudicatario solo gli onorari spettanti al delegato per l'espletamento di tali incombenze. Sono da considerarsi inoltre a carico della procedura gli oneri fiscali, mentre gli onorari del delegato sono da considerarsi a carico dell'aggiudicatario. Con atto del 03/08/2006 a firma del Dott. Notaio Egidio Ferrara rep trascritto a Mantova il 08/08/2006 nn /8093 gli esecutati dichiaravano di costituire vincolo di pertinenzialità fra il locale attualmente adibito a rustico ed in futuro adibito ad autorimessa, di loro proprietà, ed i locali a destinazione abitativa, pure di loro proprietà. NORMATIVA URBANISTICA ART AGRI - AREA AGRICOLA 1. L area Agricola - AGRI comprende le parti del territorio destinate agli usi agricoli. 2. L area AGRI è suddivisa nelle seguenti sub-aree: Sub-area AGRI1: agricola strategica Comprende le aree vocate e finalizzate alla produzione agricola e zootecnica; - Sub-area AGRI2: agricola di interazione Comprende le aree agricole che, interfacciandosi con il consolidato urbano, interagiscono con lo stesso; - Sub-area AGRI3: agricola di interesse ambientale e paesaggistico Comprende le aree agricole che concorrono alla formazione del paesaggio agrario o che rientrano nei corridoi ecologici di primo e secondo livello se non già diversamente tutelate. 9

10 3. Modalità di intervento Sub-area AGRI1 a. Interventi edilizi diretti Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia con divieto di trasferimento volumetrico, nuova costruzione; b. Interventi edilizi soggetti a Pianificazione attuativa o a Permesso di costruire convenzionato: Sono soggetti a PA, o, quando ne ricorrano i presupposti ai sensi del precedente Art.7, a Permesso di costruire convenzionato: gli interventi di nuova costruzione di attrezzature, impianti, serre, ricoveri, stalle, ecc., connessi alla conduzione agricola dei terreni od al trattamento ed alla trasformazione dei prodotti agricoli, che prevedono la realizzazione, anche per stralci successivi, di una superficie coperta superiore a mq o che vadano ad incrementare quella esistente oltre tale limite. Nel caso che gli interventi prevedano l inserimento di un punto di vendita di prodotti agricoli il limite della superficie coperta è ridotto a 1500 mq; - gli interventi di ristrutturazione, con o senza ampliamento, di complessi edilizi esistenti individuati dal PR come edifici civili in zona rurale o comunque dimostratamente dismessi dall attività agricola da oltre tre anni, che interessino, anche per stralci successivi, volumetrie (vuoto per pieno) esistenti superiori a mc, o, volumetrie inferiori con previsioni incrementative delle originarie unità abitative (ancorché inutilizzate) in numero eccedente le tre unità. Sub-aree AGRI1 IF = 0,03 mc/mq per la residenza dell imprenditore agricolo e dei dipendenti dell azienda. RC = 10% dell intera superficie aziendale per le attrezzature e le infrastrutture per usi agricoli = 40% mc/mq per le serre H = 9,00 ml e un massimo di due piani fuori terra DC = 5 ml per la residenza e per le attrezzature di solo deposito di prodotti e mezzi agricoli = 20 ml per le attrezzature di lavorazione e trasformazione dei prodotti agricoli. DF La distanza degli allevamenti dai fabbricati adibiti ad altri usi dovrà uniformarsi a quanto stabilito dal Regolamento Comunale di Igiene. Si precisa che, come indicato nel CDU che si allega alla presente, la parte di lotto dove è stato demolito e ricostruito l'immobile risulta totalmente in fascia di rispetto stradale. Per questo motivo risulta ammessa la sola ricostruzione della sagoma dell'edificio precedente senza variazioni dimensionali o volumetriche. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. I procedimenti rilasciati dal Comune di Magnacavallo sono: 10

11 - Condono edilizio n. 185 Prot. n. 670 del 20/04/1989 per diversa distribuzione interna; - Permesso di costruire n. 4/2007 del 31/03/2007 per la demolizione di fabbricato e ricostruzione ex novo denominato "Corte Frate Turino". Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Attualmente risulta eseguita l'intera demolizione del fabbricato e la parziale ricostruzione dello stesso. Ad oggi infatti in loco si trova solamente la soletta del piano terra e alcune murature perimetrali erette fino ad una quota di mt circa. L'eventuale acquirente dovrà richiedere nuovo permesso di costruire per definire le opere in corso di definizione rispettando la sagoma attuale e la volumetria indicata nel progetto che ricalcano il fabbricato precedente oggi demolito. Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria risultano versati interamente in data 30/03/2007 salvo maggiori e più dettagliate indicazioni dell'ufficio tecnico del Comune di Magnacavallo. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Si precisa che, come indicato nel CDU che si allega alla presente, la parte di lotto dove è stato demolito e ricostruito l'immobile risulta totalmente in fascia di rispetto stradale. Per questo motivo risulta ammessa la sola ricostruzione della sagoma dell'edificio precedente senza variazioni dimensionali o volumetriche. Con atto del 03/08/2006 a firma del Dott. Notaio Egidio Ferrara rep trascritto a Mantova il 08/08/2006 nn /8093 gli esecutati dichiaravano di costituire vincolo di pertinenzialità fra il locale attualmente adibito a rustico ed in futuro adibito ad autorimessa, di loro proprietà, ed i locali a destinazione abitativa, pure di loro proprietà. 11

12 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Gli immobili, oggetto di procedura, ai sensi dell art. 10 del DPR 633/1972, Come modificato dall art. 35, comma 8, della legge 248/2006; dall art.1, comma 330, della legge 296/2006; dall art. 1, comma 86, della legge 220/2010; dall art. 57 del D.L. 1/2012, convertito nella legge n. 27/2012 e da ultimo, completamente riscritto dall art. 9 del D.L 83/2012, convertito, con modifiche, nella legge 134/2012 sono soggetti ad I.V.A. in quanto i lavori di costruzione o ristrutturazione non risultano terminati da più di 5 anni fatte salve eventuali agevolazioni fiscali. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato Civile ubicato a Magnacavallo (MN) - Via Giliola, 119 Piena proprietà di lotto di terreno con fabbricato residenziale in corso di costruzione. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 9, Part. 233, Sub. 1, Categoria F3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: ,83 Per la stima dell'immobile non è stato possibile individuare delle valutazioni comparabili considerando la particolare tipologia del complesso. Per questo motivo si procederà a calcolare il valore di costo della struttura presente ad oggi ed il valore del terreno agricolo di pertinenza. L impiego del metodo del costo è suggerito per immobili situati in zone dove non è possibile applicare il metodo del confronto per assenza di mercato. Superficie totale del lotto = mq 1.940,00 x 5,00 /mq= 9.700,00 Superficie realizzabile = 246,49 mq Costo di costruzione = 246,49 mq x 850,00 /mq = ,50 Ad oggi, controllando lo stato delle lavorazioni si stima uno stato di avanzamento lavori pari al 5 % = ,50 x 5,00 % = ,83 Valore totale del complesso = 9.700, ,83 = ,83 Identificativo corpo Bene N 1 - Fabbricato Civile Magnacavallo (MN) - Via Giliola, 119 Superficie convenzionale Valore di stima: ,83 Valore finale di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 1940,00 mq 11,00 /mq ,00 100, ,83 Valore di stima: ,83 12

13 Ai sensi del novellato art.569 c.p.c. si ritiene opportuno evidenziare che il valore finale dell'unità è scaturito da opportuni deprezzamenti in funzione delle specifiche caratteristiche estrinseche ed intrinseche come di seguito esplicitato. - Assenza della garanzia per vizi del bene venduto: 0% - Regolarizzazione urbanistica: 0% - Stato d'uso e di manutenzione: 0% - Stato di possesso: 0% - Vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo: 0% Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mantova, li 25/06/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Foto - Documentazione Fotografica (Aggiornamento al 07/06/2016) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Borrini Renato N 1 Visure e schede catastali - Visure catastali storiche (Aggiornamento al 07/03/2016) N 1 Estratti di mappa - Estratto di mappa (Aggiornamento al 07/03/2016) N 1 Ortofoto - Vista aerea (Aggiornamento al 07/03/2016) N 1 Altri allegati - Tipo mappale (Aggiornamento al 26/05/2016) N 1 Altri allegati - Docfa per nuono elaborato planimetrico (Aggiornamento al 10/06/2016) N 1 Concessione edilizia - Documentazione urbanistica (Aggiornamento al 27/04/2016) N 1 Certificato destinazione urbanistica - CDU (Aggiornamento al 24/06/2016) N 1 Altri allegati - Certificato notarile ventennale (Aggiornamento al 10/02/2016) N 1 Altri allegati - Elenco sintetico delle formalità (Aggiornamento al 24/06/2016) N 2 Altri allegati - Note pregiudizievoli (Aggiornamento al 24/06/2016) 13