Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Chiappini Bernardo, nell'esecuzione Immobiliare 107/2016 del R.G.E.

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1 T RIBUNALE DI VERBANI A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Chiappini Bernardo, nell'esecuzione Immobiliare 107/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1 di 41

2 SOMMARIO Incarico... 1 Premessa... 3 Descrizione... Errore. Il segnalibro non è definito. Lotto n Errore. Il segnalibro non è definito. Lotto n Errore. Il segnalibro non è definito. Lotto n Errore. Il segnalibro non è definito. Lotto n Errore. Il segnalibro non è definito. Lotto n Errore. Il segnalibro non è definito. 2 di 41

3 INCARICO All'udienza del 29/11/2016, il sottoscritto Arch. Chiappini Bernardo, con studio in Via Novara, Arona (NO), arch.chiappini@gmail.com, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 30/11/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa (Coord. Geografiche: , ) Bene N 2 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa (Coord. Geografiche: , ) Bene N 3 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa (Coord. Geografiche: , ) Bene N 4 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa (Coord. Geografiche: , ) Bene N 5 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa (Coord. Geografiche: , ) DESCRIZIONE BENE N 1 - FABBRICATO COMMERCIALE UBICATO A GRAVELLONA TOCE (VB) - VIA STAMPA Il fabbricato a destinazione Commerciale e Direzionale è situato in Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB) e sviluppa su complessivi n.4 piani. Al piano interrato si accede tramite rampe di entrata e uscita, la prima con accesso da Via Stampa e la seconda con uscita su nuova strada di PRGC. L'ampio piano interrato suddiviso nei mappali 742 sub.5 e 6 del foglio 1, è destinato a magazzino e parcheggio per gli operatori dello stabile. Al Piano terra e al piano primo si collocano spazi a Negozio collegati da scale mobili interne disposte lungo l'asse longitudinale. Al piano secondo si collocano gli spazi direzionali in rispondenza alla destinazione d'uso che prevede Uffici e studi privati. Il collegamento a questo piano è garantito da un accesso pedonale posto sul lato nord del fabbricato al servizio di un volume edificato fungente da atrio di ingresso e torre per scala ed ascensore ad uso esclusivo del direzionale. Il presente rapporto di stima si articola nella stima dei n.5 Lotti corrispondenti ai subalterni n del mappale 742 oggetto della presente procedura esecutiva. 3 di 41

4 BENE N 2 - FABBRICATO COMMERCIALE UBICATO A GRAVELLONA TOCE (VB) - VIA STAMPA L'unità immobiliare della presente stima si colloca al piano interrato del fabbricato di Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB). Individuato catastalmente come D8-Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, esso svolge funzione di parcheggio interrato per n.37 auto, accessibile mediante doppia rampa di accesso carraio di collegamento a Via Stampa e altra via. Tramite due distinti punti di risalita attrezzati con scale ed ascensori, questa unità si pone in diretta relazione con gli spazi commerciali posti al piano terra e primo e con gli spazi direzionali posti al secondo piano. BENE N 3 - FABBRICATO COMMERCIALE UBICATO A GRAVELLONA TOCE (VB) - VIA STAMPA L'unità immobiliare oggetto di stima si compone di un ampio spazio commerciale di superficie pari a circa 800mq posto al piano terra del fabbricato di 4 piani a destinazione Commerciale e Uffici sito in Via Stampa snc. L'immobile, agevolmente accessibile dalla pubblica via verso la quale dispone di parcheggi riservati alla clientela, si compone di uno spazio longitudinale a pianta libera parzialmente ingombro da due rampe mobili atte al collegamento dello spazio a negozio di pari superficie posto al piano primo. All'estremità sud della pianta trova collocazione il corpo di servizio costituito da spogliatoi, wc, disimpegni e vano scala ed ascensore per il collegamento al piano superiore ed inferiore a parcheggio. BENE N 4 - FABBRICATO COMMERCIALE UBICATO A GRAVELLONA TOCE (VB) - VIA STAMPA L'unità immobiliare oggetto di stima si compone di un ampio spazio commerciale di superficie pari a circa 800mq posto al piano primo del fabbricato di 4 piani a destinazione Commerciale e Uffici sito in Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB). L'immobile si compone di uno spazio longitudinale a pianta libera parzialmente ingombro da due rampe mobili atte al collegamento dello spazio a negozio di pari superficie posto al piano terreno. All'estremità sud della pianta trova collocazione il corpo di servizio costituito da spogliatoi, wc, disimpegni e vano scala ed ascensore per il collegamento al piano superiore ed inferiori a negozio e parcheggio. BENE N 5 - FABBRICATO COMMERCIALE UBICATO A GRAVELLONA TOCE (VB) - VIA STAMPA L'unità immobiliare oggetto di stima si compone di un ampio spazio Direzionale di superficie pari a circa 950mq posto al piano secondo del fabbricato di 4 piani a destinazione Commerciale e Uffici sito in Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB). L'immobile, servito da un volume architettonico posto ad Est del complesso commerciale e destinato a contenere l'atrio di ingresso al piano terreno, la scala, l'ascensore ed i servizi, si articola in un impianto suddiviso in uffici, archivio, servizio e mensa, distribuiti da un nucleo centrale a destinazione atrio/reception attualmente locato a studi professionali di privati e società. 4 di 41

5 LOTTO 1 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulti completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Con riferimento alle Visure catastali condotte presso l'agenzia del Territorio ed all'estratto di mappa (allegati), i confini del mappale sono i seguenti: - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.6 (complanare); - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.7 (piano primo); - N.C.E.U. - Mapp.740. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Magazzino 268,07 mq 301,82 mq 1,00 301,82 mq 2,45 m Interrato Totale superficie convenzionale: 301,82 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 301,82 mq Piano 5 di 41

6 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D8 723,04 S1 F.9, MAPP.740 Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Ente urbano Corrispondenza catastale Con riferimento alle Visure catastali condotte presso l'agenzia del territorio di Verbania in data 13/2/2016, ore 10.13, si riscontra che con Frazionamento del 27/05/2010, protocollo n.vb in atti dal 27/05/2010 presentato il 28/04/2010 (n /2010), la costituzione del sopraddetto mappale ha comportato al soppressione del mappale F.9, mapp.281, Ente urbano di superficie 27are 40ca di cui all'atto di pignoramento. Si allega la Visura storica di riferimento. PRECISAZIONI Gli elaborati tecnico-grafici utilizzati dall'e.e. allo scopo di derivare i parametri necessari alla espletazione della Stima sono stati forniti in forma di file dwg dall'esecutato a seguito degli accordi col medesimo assunti in occasione dell'avvio delle Operazioni peritali (verbale allegato). Unitamente ad essi è stato fornito l'attestato di prestazione energetica A.P.E. elaborato da tecnico terzo nel corso di Marzo 2017 (allegato). Il Certificato di Vigenza della società esecutata è unito agli atti del presente Rapporto di Stima. STATO CONSERVATIVO Lo stato di conservazione dell'immobile è molto buono. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Con riferimento all'atto di compravendita Notaio **** Omissis **** in data 31/05/1993, Repertorio n.712, Raccolta n.97 (allegato), punto b) "(..) la parte venditrice dichiara e garantisce che quanto alienato è di sua piena ed esclusiva proprietà, franco e libero da pesi, vincoli, (..)". 6 di 41

7 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'E.E. ha condotto sopralluogo peritale presso la struttura ed accesso agli atti tecnico-amministrativi presso il Comune di Gravellona Toce acquisendo informazioni in ordine ai principali caratteri costruttivi dell'immobile, che di seguito si descrivono: Strutture Il fabbricato è costituito da una struttura a telaio in calcestruzzo armato composta da fondazioni, travi, pilastri, solette e vani scala ed ascensore. Le strutture orizzontali, in particolare, risultano costruite con solai prefabbricati in cemento armato precompresso. Tamponamenti esterni Le pareti piene sono in muratura di termoblocchi tipo Poroton con spessore di 30cm rivestite da cappotto termico con finitura ad intonaco plastico colorato in pasta. Le chiusure trasparenti sono realizzate mediante l'impiego di vetrocamere strutturali di tipo continuo modularmente apribili con struttura e profilo in alluminio. Divisori interni Sono sia del tipo tradizionale in mattone forato intonacato sulle due facce a delimitazione di tutti i vani e/o blocchi adibiti a servizio, sia del tipo ad elementi prefabbricati montati a secco alternanti elementi opachi e trasparenti. Controsoffittature L'immobile presenta il largo impiego di controsoffittature ad elementi modulari ispezionabili, allo scopo di mascherare le linee impiantistiche poste sugli intradossi di solaio. Pavimenti I pavimenti sono in battuto di cemento nei locali interrati destinati a parcheggio, di tipo vinilico ed in laminato fotografato nei piani terra e primo destinati ad attività commerciale e in legno ed in elementi modulari galleggianti con finitura in marmo al piano secondo. Negli spazi di servizio e nei vani scala sono in ceramica e in granito. Impianti Sono presenti impianti di riscaldamento e condizionamento, elettrico, idrico, videocitofonico, telefonico, antifurto, antincendio, trasmissione dati. Esposizione Il Fabbricato orienta a sud ovest e a nord est i suoi due fronti di maggior sviluppo. Parcheggi Oltre che al piano interrato spazi a parcheggio sono presenti anche alla quota della via pubblica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero 7 di 41

8 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 31/05/1993 al 02/11/1993 **** Omissis **** Scrittura privata di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 31/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verbania 30/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/11/1993 al 02/05/2017 **** Omissis **** Modifica di denominazione e trasferimento sede legale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 03/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Verbania 05/02/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. La copia della Nota di trascrizione degli Atti di provenienza di cui alle coordinate riportate è allegata al presente Rapporto di stima. 8 di 41

9 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 02/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Verbania il 29/04/1997 Reg. gen Reg. part. 476 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Data: 28/04/1997 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Milano il 14/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Rogante: Enrico Bellezza Data: 22/04/2003 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Iscrizione volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Milano il 30/10/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Data: 30/10/2009 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Costituzione di diritti reali servitù di parcheggio Trascritto a Verbania il 09/07/1998 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Note: Formalità a favore dell'esecutata, derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. 9 di 41

10 Le Formalità poste in elenco sono derivate per traslato dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis **** e trovano conferma nella Visura Ipotecaria richiesta dall'e.e. in data (allegata). NORMATIVA URBANISTICA Con riferimento al Certificato di Destinazione Urbanistica (allegato), l'immobile risulta normato ai sensi degli articoli 19, 16, 25, 40 delle Norme tecniche di Attuazione del P.R.G.C. vigente. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. A seguito di accesso agli atti condotto presso gli Uffici tecnici del Comune di Gravellona Toce si rileva che l'immobile sia stato oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione Edilizia 5962 del 29/03/1993 con oggetto "Progetto di demolizione di fabbricati ad uso produttivo esistenti"; - Autorizzazione 23/93 del 16/09/1993 con oggetto "Demolizione e opera di urbanizzazione"; - Concessione Edilizia 6110 del 16/02/1995 con oggetto "Costruzione di centro direzionale"; - Concessione Edilizia in sanatoria n.6605 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione in sanatoria per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili"; - Concessione Edilizia n.6606 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili - Variante in corso d'opera alla C.E. n.6116 del 16/02/1995"; - Concessione Edilizia n.6773 del con oggetto "Progetto di variante alla concessione edilizia n.6606 del 08/11/ Modifiche interne e cambiamento di destinazione d'uso da direzionale a commerciale limitatamente ai piani terreno e primo". - Permesso di Agibilità in data 15/07/1998 in cui si dichiara "Che la costruzione di un fabbricato ad uso direzionale, commerciale, parcheggio privato, parcheggio pubblico, (..) di proprietà della Società piani, E' AGIBILE con decorrenza dal 14/07/1998". Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 10 di 41

11 Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima concessione. Il certificato A.P.E. non è richiesto per questa tipologia di immobile. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 2 Bene N 2 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulti completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Con riferimento alle Visure catastali condotte presso l'agenzia del Territorio ed all'estratto di mappa (allegati), i confini del mappale sono i seguenti: - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.5 (complanare); - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.7 (piano primo); - N.C.E.U. - Mapp.740. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Autorimessa 1195,00 mq 1254,00 mq 1, ,00 mq 2,45 m Interrato Totale superficie convenzionale: 1254,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 1254,00 mq Piano 11 di 41

12 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D8 3553,22 S1 Corrispondenza catastale Si conferma la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale di cui alle Visure condotte presso l'agenzia del Territorio. PRECISAZIONI Gli elaborati tecnico-grafici utilizzati dall'e.e. allo scopo di derivare i parametri necessari alla espletazione della Stima sono stati forniti in forma di file dwg dall'esecutato a seguito degli accordi col medesimo assunti in occasione dell'avvio delle Operazioni peritali (verbale allegato). STATO CONSERVATIVO Lo stato di conservazione dell'immobile è molto buono. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Con riferimento all'atto di compravendita Notaio **** Omissis **** in data 31/05/1993, Repertorio n.712, Raccolta n.97 (allegato), punto b) "(..) la parte venditrice dichiara e garantisce che quanto alienato è di sua piena ed esclusiva proprietà, franco e libero da pesi, vincoli, (..)". CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'E.E. ha condotto sopralluogo peritale presso la struttura ed accesso agli atti tecnico-amministrativi presso il Comune di Gravellona Toce acquisendo informazioni in ordine ai principali caratteri costruttivi dell'immobile, che di seguito si descrivono: Strutture Il fabbricato è costituito da una struttura a telaio in calcestruzzo armato composta da fondazioni, travi, pilastri, solette e vani scala ed ascensore. Le strutture orizzontali, in particolare, risultano costruite con solai prefabbricati in cemento armato precompresso. Tamponamenti esterni Le pareti piene sono in muratura di termoblocchi tipo Poroton con spessore di 30cm rivestite da cappotto termico con finitura ad intonaco plastico colorato in pasta. Le chiusure trasparenti sono realizzate mediante l'impiego di vetrocamere strutturali di tipo continuo modularmente apribili con struttura e profilo in alluminio. 12 di 41

13 Divisori interni Sono sia del tipo tradizionale in mattone forato intonacato sulle due facce a delimitazione di tutti i vani e/o blocchi adibiti a servizio, sia del tipo ad elementi prefabbricati montati a secco alternanti elementi opachi e trasparenti. Controsoffittature L'immobile presenta il largo impiego di controsoffittature ad elementi modulari ispezionabili, allo scopo di mascherare le linee impiantistiche poste sugli intradossi di solaio. Pavimenti I pavimenti sono in battuto di cemento nei locali interrati destinati a parcheggio, di tipo vinilico ed in laminato fotografato nei piani terra e primo destinati ad attività commerciale e in legno ed in elementi modulari galleggianti con finitura in marmo al piano secondo. Negli spazi di servizio e nei vani scala sono in ceramica e in granito. Impianti Sono presenti impianti di riscaldamento e condizionamento, elettrico, idrico, videocitofonico, telefonico, antifurto, antincendio, trasmissione dati. Esposizione Il Fabbricato orienta a sud ovest e a nord est i suoi due fronti di maggior sviluppo. Parcheggi Oltre che al piano interrato spazi a parcheggio sono presenti anche alla quota della via pubblica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 31/05/1993 al 02/11/1993 **** Omissis **** Scrittura privata di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 31/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verbania 30/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 13 di 41

14 Dal 03/11/1993 al 02/05/2017 **** Omissis **** Modifica di denominazione e trasferimento sede legale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 03/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Verbania 05/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. La copia della Nota di trascrizione degli Atti di provenienza di cui alle coordinate riportate è allegata al presente Rapporto di stima. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 02/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Verbania il 29/04/1997 Reg. gen Reg. part. 476 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 28/04/1997 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Milano il 14/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 14 di 41

15 Rogante: Enrico Bellezza Data: 22/04/2003 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Iscrizione volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Milano il 30/10/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 30/10/2009 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Trascrizioni Costituzione di diritti reali servitù di parcheggio Trascritto a Verbania il 09/07/1998 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: Formalità a favore dell'esecutata, derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Le Formalità poste in elenco sono derivate per traslato dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis **** e trovano conferma nella Visura Ipotecaria richiesta dall'e.e. in data (allegata). NORMATIVA URBANISTICA Con riferimento al Certificato di Destinazione Urbanistica (allegato), l'immobile risulta normato ai sensi degli articoli 19, 16, 25, 40 delle Norme tecniche di Attuazione del P.R.G.C. vigente. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. A seguito di accesso agli atti condotto presso gli Uffici tecnici del Comune di Gravellona Toce si rileva che l'immobile sia stato oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione Edilizia 5962 del 29/03/1993 con oggetto "Progetto di demolizione di fabbricati ad uso produttivo esistenti"; - Autorizzazione 23/93 del 16/09/1993 con oggetto "Demolizione e opera di urbanizzazione"; - Concessione Edilizia 6110 del 16/02/1995 con oggetto "Costruzione di centro direzionale"; - Concessione Edilizia in sanatoria n.6605 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione in sanatoria per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili"; 15 di 41

16 - Concessione Edilizia n.6606 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili - Variante in corso d'opera alla C.E. n.6116 del 16/02/1995"; - Concessione Edilizia n.6773 del con oggetto "Progetto di variante alla concessione edilizia n.6606 del 08/11/ Modifiche interne e cambiamento di destinazione d'uso da direzionale a commerciale limitatamente ai piani terreno e primo". - Permesso di Agibilità in data 15/07/1998 in cui si dichiara "Che la costruzione di un fabbricato ad uso direzionale, commerciale, parcheggio privato, parcheggio pubblico, (..) di proprietà della Società di n.4 piani, E' AGIBILE con decorrenza dal 14/07/1998". Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima concessione. Il certificato A.P.E. non è richiesto per questa tipologia di immobile. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 3 Bene N 3 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulti completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Con riferimento alle Visure catastali condotte presso l'agenzia del Territorio ed all'estratto di mappa (allegati), i confini del mappale sono i seguenti: 16 di 41

17 - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.5 (piano interrato); - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.6 (piano interrato); - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.8 (piano primo); - N.C.E.U. - Mapp.5; - N.C.E.U. - Mapp.741; - N.C.E.U. - Mapp.750; - N.C.E.U. - Mapp.721; CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Negozio 728,74 mq 788,33 mq 1,00 788,33 mq 3,05 m Terra Totale superficie convenzionale: 788,33 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 788,33 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D8 4813,38 Terra Corrispondenza catastale Si conferma la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale di cui alle Visure condotte presso l'agenzia del Territorio. PRECISAZIONI Gli elaborati tecnico-grafici utilizzati dall'e.e. allo scopo di derivare i parametri necessari alla espletazione della Stima sono stati forniti in forma di file dwg dall'esecutato a seguito degli accordi col medesimo assunti in occasione dell'avvio delle Operazioni peritali (verbale allegato). 17 di 41

18 STATO CONSERVATIVO Lo stato di conservazione dell'immobile è molto buono. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Con riferimento all'atto di compravendita Notaio **** Omissis **** in data 31/05/1993, Repertorio n.712, Raccolta n.97 (allegato), punto b) "(..) la parte venditrice dichiara e garantisce che quanto alienato è di sua piena ed esclusiva proprietà, franco e libero da pesi, vincoli, (..)". CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'E.E. ha condotto sopralluogo peritale presso la struttura ed accesso agli atti tecnico-amministrativi presso il Comune di Gravellona Toce acquisendo informazioni in ordine ai principali caratteri costruttivi dell'immobile, che di seguito si descrivono: Strutture Il fabbricato è costituito da una struttura a telaio in calcestruzzo armato composta da fondazioni, travi, pilastri, solette e vani scala ed ascensore. Le strutture orizzontali, in particolare, risultano costruite con solai prefabbricati in cemento armato precompresso. Tamponamenti esterni Le pareti piene sono in muratura di termoblocchi tipo Poroton con spessore di 30cm rivestite da cappotto termico con finitura ad intonaco plastico colorato in pasta. Le chiusure trasparenti sono realizzate mediante l'impiego di vetrocamere strutturali di tipo continuo modularmente apribili con struttura e profilo in alluminio. Divisori interni Sono sia del tipo tradizionale in mattone forato intonacato sulle due facce a delimitazione di tutti i vani e/o blocchi adibiti a servizio, sia del tipo ad elementi prefabbricati montati a secco alternanti elementi opachi e trasparenti. Controsoffittature L'immobile presenta il largo impiego di controsoffittature ad elementi modulari ispezionabili, allo scopo di mascherare le linee impiantistiche poste sugli intradossi di solaio. Pavimenti I pavimenti sono in battuto di cemento nei locali interrati destinati a parcheggio, di tipo vinilico ed in laminato fotografato nei piani terra e primo destinati ad attività commerciale e in legno ed in elementi modulari galleggianti con finitura in marmo al piano secondo. Negli spazi di servizio e nei vani scala sono in ceramica e in granito. Impianti Sono presenti impianti di riscaldamento e condizionamento, elettrico, idrico, videocitofonico, telefonico, antifurto, antincendio, trasmissione dati. Esposizione 18 di 41

19 Il Fabbricato orienta a sud ovest e a nord est i suoi due fronti di maggior sviluppo. Parcheggi Oltre che al piano interrato spazi a parcheggio sono presenti anche alla quota della via pubblica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 31/05/1993 al 02/11/1993 **** Omissis **** Scrittura privata di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 31/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verbania 30/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/11/1993 al 02/05/2017 **** Omissis **** Modifica di denominazione e trasferimento sede legale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 03/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Verbania Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 05/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; 19 di 41

20 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. La copia della Nota di trascrizione degli Atti di provenienza di cui alle coordinate riportate è allegata al presente Rapporto di stima. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 02/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Verbania il 29/04/1997 Reg. gen Reg. part. 476 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 28/04/1997 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Milano il 14/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Enrico Bellezza Data: 22/04/2003 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Iscrizione volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Milano il 30/10/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 30/10/2009 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Costituzione di diritti reali servitù di parcheggio Trascritto a Verbania il 09/07/1998 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 20 di 41

21 Note: Formalità a favore dell'esecutata, derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Le Formalità poste in elenco sono derivate per traslato dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis **** e trovano conferma nella Visura Ipotecaria richiesta dall'e.e. in data (allegata). NORMATIVA URBANISTICA Con riferimento al Certificato di Destinazione Urbanistica (allegato), l'immobile risulta normato ai sensi degli articoli 19, 16, 25, 40 delle Norme tecniche di Attuazione del P.R.G.C. vigente. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. A seguito di accesso agli atti condotto presso gli Uffici tecnici del Comune di Gravellona Toce si rileva che l'immobile sia stato oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione Edilizia 5962 del 29/03/1993 con oggetto "Progetto di demolizione di fabbricati ad uso produttivo esistenti"; - Autorizzazione 23/93 del 16/09/1993 con oggetto "Demolizione e opera di urbanizzazione"; - Concessione Edilizia 6110 del 16/02/1995 con oggetto "Costruzione di centro direzionale"; - Concessione Edilizia in sanatoria n.6605 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione in sanatoria per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili"; - Concessione Edilizia n.6606 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili - Variante in corso d'opera alla C.E. n.6116 del 16/02/1995"; - Concessione Edilizia n.6773 del con oggetto "Progetto di variante alla concessione edilizia n.6606 del 08/11/ Modifiche interne e cambiamento di destinazione d'uso da direzionale a commerciale limitatamente ai piani terreno e primo". - Permesso di Agibilità in data 15/07/1998 in cui si dichiara "Che la costruzione di un fabbricato ad uso direzionale, commerciale, parcheggio privato, parcheggio pubblico, (..) di proprietà della Società SRL, con sede in di n.4 piani, E' AGIBILE con decorrenza dal 14/07/1998". Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 21 di 41

22 Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima concessione. Il certificato A.P.E. è stato redatto a cura dell esecutato nel Marzo 2017 ed è allegato agli atti della presente Relazione di stima. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 4 Bene N 4 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulti completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Con riferimento alle Visure catastali condotte presso l'agenzia del Territorio ed all'estratto di mappa (allegati), i confini del mappale sono i seguenti: - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.7 (piano primo); - N.C.E.U. - Mapp.5; - N.C.E.U. - Mapp.741; - N.C.E.U. - Mapp.750; CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Negozio 824,36 mq 880,00 mq 1,00 880,00 mq 2,85 m Primo Totale superficie convenzionale: 880,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Piano 22 di 41

23 Superficie convenzionale complessiva: 880,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D8 5267,86 Primo Corrispondenza catastale Si conferma la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale di cui alle Visure condotte presso l'agenzia del Territorio. PRECISAZIONI Gli elaborati tecnico-grafici utilizzati dall'e.e. allo scopo di derivare i parametri necessari alla espletazione della Stima sono stati forniti in forma di file dwg dall'esecutato a seguito degli accordi col medesimo assunti in occasione dell'avvio delle Operazioni peritali (verbale allegato). STATO CONSERVATIVO Lo stato di conservazione dell'immobile è molto buono. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Con riferimento all'atto di compravendita Notaio **** Omissis **** in data 31/05/1993, Repertorio n.712, Raccolta n.97 (allegato), punto b) "(..) la parte venditrice dichiara e garantisce che quanto alienato è di sua piena ed esclusiva proprietà, franco e libero da pesi, vincoli, (..)". CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'E.E. ha condotto sopralluogo peritale presso la struttura ed accesso agli atti tecnico-amministrativi presso il Comune di Gravellona Toce acquisendo informazioni in ordine ai principali caratteri costruttivi dell'immobile, che di seguito si descrivono: Strutture Il fabbricato è costituito da una struttura a telaio in calcestruzzo armato composta da fondazioni, travi, pilastri, solette e vani scala ed ascensore. Le strutture orizzontali, in particolare, risultano costruite con solai prefabbricati in cemento armato precompresso. Tamponamenti esterni 23 di 41

24 Le pareti piene sono in muratura di termoblocchi tipo Poroton con spessore di 30cm rivestite da cappotto termico con finitura ad intonaco plastico colorato in pasta. Le chiusure trasparenti sono realizzate mediante l'impiego di vetrocamere strutturali di tipo continuo modularmente apribili con struttura e profilo in alluminio. Divisori interni Sono sia del tipo tradizionale in mattone forato intonacato sulle due facce a delimitazione di tutti i vani e/o blocchi adibiti a servizio, sia del tipo ad elementi prefabbricati montati a secco alternanti elementi opachi e trasparenti. Controsoffittature L'immobile presenta il largo impiego di controsoffittature ad elementi modulari ispezionabili, allo scopo di mascherare le linee impiantistiche poste sugli intradossi di solaio. Pavimenti I pavimenti sono in battuto di cemento nei locali interrati destinati a parcheggio, di tipo vinilico ed in laminato fotografato nei piani terra e primo destinati ad attività commerciale e in legno ed in elementi modulari galleggianti con finitura in marmo al piano secondo. Negli spazi di servizio e nei vani scala sono in ceramica e in granito. Impianti Sono presenti impianti di riscaldamento e condizionamento, elettrico, idrico, videocitofonico, telefonico, antifurto, antincendio, trasmissione dati. Esposizione Il Fabbricato orienta a sud ovest e a nord est i suoi due fronti di maggior sviluppo. Parcheggi Oltre che al piano interrato spazi a parcheggio sono presenti anche alla quota della via pubblica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 31/05/1993 al 02/11/1993 **** Omissis **** Scrittura privata di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 31/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 24 di 41

25 Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verbania 30/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/11/1993 al 02/05/2017 **** Omissis **** Modifica di denominazione e trasferimento sede legale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 03/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Verbania 05/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. La copia della Nota di trascrizione degli Atti di provenienza di cui alle coordinate riportate è allegata al presente Rapporto di stima. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 02/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Verbania il 29/04/1997 Reg. gen Reg. part. 476 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 28/04/1997 N repertorio: di 41

26 Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Milano il 14/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Enrico Bellezza Data: 22/04/2003 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Iscrizione volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Milano il 30/10/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 30/10/2009 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Trascrizioni Costituzione di diritti reali servitù di parcheggio Trascritto a Verbania il 09/07/1998 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: Formalità a favore dell'esecutata, derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Le Formalità poste in elenco sono derivate per traslato dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis **** e trovano conferma nella Visura Ipotecaria richiesta dall'e.e. in data (allegata). NORMATIVA URBANISTICA Con riferimento al Certificato di Destinazione Urbanistica (allegato), l'immobile risulta normato ai sensi degli articoli 19, 16, 25, 40 delle Norme tecniche di Attuazione del P.R.G.C. vigente. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. A seguito di accesso agli atti condotto presso gli Uffici tecnici del Comune di Gravellona Toce si rileva che l'immobile sia stato oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi: 26 di 41

27 - Concessione Edilizia 5962 del 29/03/1993 con oggetto "Progetto di demolizione di fabbricati ad uso produttivo esistenti"; - Autorizzazione 23/93 del 16/09/1993 con oggetto "Demolizione e opera di urbanizzazione"; - Concessione Edilizia 6110 del 16/02/1995 con oggetto "Costruzione di centro direzionale"; - Concessione Edilizia in sanatoria n.6605 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione in sanatoria per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili"; - Concessione Edilizia n.6606 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili - Variante in corso d'opera alla C.E. n.6116 del 16/02/1995"; - Concessione Edilizia n.6773 del con oggetto "Progetto di variante alla concessione edilizia n.6606 del 08/11/ Modifiche interne e cambiamento di destinazione d'uso da direzionale a commerciale limitatamente ai piani terreno e primo". - Permesso di Agibilità in data 15/07/1998 in cui si dichiara "Che la costruzione di un fabbricato ad uso direzionale, commerciale, parcheggio privato, parcheggio pubblico, (..) di proprietà della Società, di n.4 piani, E' AGIBILE con decorrenza dal 14/07/1998". Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima concessione. Il certificato A.P.E. non è richiesto per questa tipologia di immobile. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 5 Bene N 5 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulti completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: 27 di 41

28 **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Con riferimento alle Visure catastali condotte presso l'agenzia del Territorio ed all'estratto di mappa (allegati), i confini del mappale sono i seguenti: - N.C.E.U. - Mapp.742, sub.7 (piano primo); - N.C.E.U. - Mapp.5; - N.C.E.U. - Mapp.741; - N.C.E.U. - Mapp.750; CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Ufficio 948,00 mq 948,00 mq 1,00 948,00 mq 2,70 m Secondo Cortile 1703,00 mq 1703,00 mq 0,18 306,54 mq 0,00 m terra Totale superficie convenzionale: 1254,54 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 1254,54 mq La superficie pertinenziale ottenuta per differenza tra la consistenza del F.9, Mapp.740 di 26a,51ca e la superficie catastale del F.1, Mapp.742, Sub.9 di 948,00mq e pari a 1703,00mq, è stata inserita, opportunamente ridotta dal preposto coefficiente 0,18, nella quantificazione della superficie convenzionale complessiva. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,5 948, Secondo Catasto terreni (CT) 28 di 41

29 Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Ente urbano F.1- Mapp.742 Corrispondenza catastale Si conferma la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale di cui alle Visure condotte presso l'agenzia del Territorio. PRECISAZIONI Gli elaborati tecnico-grafici utilizzati dall'e.e. allo scopo di derivare i parametri necessari alla espletazione della Stima sono stati forniti in forma di file dwg dall'esecutato a seguito degli accordi col medesimo assunti in occasione dell'avvio delle Operazioni peritali (verbale allegato). Unitamente ad essi è stato fornito l'attestato di prestazione energetica A.P.E. elaborato da tecnico terzo nel corso di Marzo 2017 (allegato). A seguito di presentazione di istanza all'ufficio tributi del Comune di Gravellona Toce, l'ufficio ha inviato PEC (prot.n.4041 in data 12/04/2017 allegata) all'e.e. segnalando i seguenti insoluti a carico dell'esecutato: - SALDO IMU 2016 (QUOTA COMUNE) per importo di 3.297,0 ; - SALDO IMU 2016 (QUOTA STATO) per importo di 3.274,00 ; - SALDO TASI 2016 per importo di 1.633,00. L'importo totale insoluto risulta dunque di 8.204,00. STATO CONSERVATIVO Lo stato di conservazione dell'immobile è molto buono. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Con riferimento all'atto di compravendita Notaio **** Omissis **** in data 31/05/1993, Repertorio n.712, Raccolta n.97 (allegato), punto b) "(..) la parte venditrice dichiara e garantisce che quanto alienato è di sua piena ed esclusiva proprietà, franco e libero da pesi, vincoli, (..)". CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'E.E. ha condotto sopralluogo peritale presso la struttura ed accesso agli atti tecnico-amministrativi presso il Comune di Gravellona Toce acquisendo informazioni in ordine ai principali caratteri costruttivi dell'immobile, che di seguito si descrivono: Strutture 29 di 41

30 Il fabbricato è costituito da una struttura a telaio in calcestruzzo armato composta da fondazioni, travi, pilastri, solette e vani scala ed ascensore. Le strutture orizzontali, in particolare, risultano costruite con solai prefabbricati in cemento armato precompresso. Tamponamenti esterni Le pareti piene sono in muratura di termoblocchi tipo Poroton con spessore di 30cm rivestite da cappotto termico con finitura ad intonaco plastico colorato in pasta. Le chiusure trasparenti sono realizzate mediante l'impiego di vetrocamere strutturali di tipo continuo modularmente apribili con struttura e profilo in alluminio. Divisori interni Sono sia del tipo tradizionale in mattone forato intonacato sulle due facce a delimitazione di tutti i vani e/o blocchi adibiti a servizio, sia del tipo ad elementi prefabbricati montati a secco alternanti elementi opachi e trasparenti. Controsoffittature L'immobile presenta il largo impiego di controsoffittature ad elementi modulari ispezionabili, allo scopo di mascherare le linee impiantistiche poste sugli intradossi di solaio. Pavimenti I pavimenti sono in battuto di cemento nei locali interrati destinati a parcheggio, di tipo vinilico ed in laminato fotografato nei piani terra e primo destinati ad attività commerciale e in legno ed in elementi modulari galleggianti con finitura in marmo al piano secondo. Negli spazi di servizio e nei vani scala sono in ceramica e in granito. Impianti Sono presenti impianti di riscaldamento e condizionamento, elettrico, idrico, videocitofonico, telefonico, antifurto, antincendio, trasmissione dati. Esposizione Il Fabbricato orienta a sud ovest e a nord est i suoi due fronti di maggior sviluppo. Parcheggi Oltre che al piano interrato spazi a parcheggio sono presenti anche alla quota della via pubblica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile. L'esecutato ha fornito all'e.e., per il tramite dell'ufficio Custodia, i seguenti contratti di locazione delle porzioni di immobile poste nel mappa.742, sub.9: 1) Tra **** Omissis **** e Dott.**** Omissis ****, residente in - Contratto di locazione n.5026, serie 3T registrato in data 01/01/2004; 30 di 41

31 2) Tra **** Omissis **** e **** Omissis ****, - Contratto di locazione n.5034, serie 3T registrato in data 01/01/2004; 3) Tra **** Omissis **** e **** Omissis ****, - Contratto di locazione n.5035, serie 3T registrato in data 01/01/2004; Detti contratti sono allegati in copia al presente Rapporto di Stima. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 31/05/1993 al 02/11/1993 **** Omissis **** Scrittura privata di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 31/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verbania 30/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/11/1993 al 02/05/2017 **** Omissis **** Modifica di denominazione e trasferimento sede legale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Bellezza 03/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria di Verbania Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 05/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. 31 di 41

32 La copia della Nota di trascrizione degli Atti di provenienza di cui alle coordinate riportate è allegata al presente Rapporto di stima. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 02/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Verbania il 29/04/1997 Reg. gen Reg. part. 476 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 28/04/1997 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Milano il 14/05/2003 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Enrico Bellezza Data: 22/04/2003 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Iscrizione volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Milano il 30/10/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 30/10/2009 N repertorio: Note: Formalità derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. Costituzione di diritti reali servitù di parcheggio Trascritto a Verbania il 09/07/1998 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Note: Formalità a favore dell'esecutata, derivata dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis ****. 32 di 41

33 Le Formalità poste in elenco sono derivate per traslato dalla Certificazione notarile agli atti del presente procedimento redatta a firma del Notaio dr.**** Omissis **** e trovano conferma nella Visura Ipotecaria richiesta dall'e.e. in data (allegata). NORMATIVA URBANISTICA Con riferimento al Certificato di Destinazione Urbanistica (allegato), l'immobile risulta normato ai sensi degli articoli 19, 16, 25, 40 delle Norme tecniche di Attuazione del P.R.G.C. vigente. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. A seguito di accesso agli atti condotto presso gli Uffici tecnici del Comune di Gravellona Toce si rileva che l'immobile sia stato oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione Edilizia 5962 del 29/03/1993 con oggetto "Progetto di demolizione di fabbricati ad uso produttivo esistenti"; - Autorizzazione 23/93 del 16/09/1993 con oggetto "Demolizione e opera di urbanizzazione"; - Concessione Edilizia 6110 del 16/02/1995 con oggetto "Costruzione di centro direzionale"; - Concessione Edilizia in sanatoria n.6605 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione in sanatoria per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili"; - Concessione Edilizia n.6606 del 08/11/1996 con oggetto "Concessione per l'esecuzione degli interventi di trasformazione urbanistica e/o edilizia degli immobili - Variante in corso d'opera alla C.E. n.6116 del 16/02/1995"; - Concessione Edilizia n.6773 del con oggetto "Progetto di variante alla concessione edilizia n.6606 del 08/11/ Modifiche interne e cambiamento di destinazione d'uso da direzionale a commerciale limitatamente ai piani terreno e primo". - Permesso di Agibilità in data 15/07/1998 in cui si dichiara "Che la costruzione di un fabbricato ad uso direzionale, commerciale, parcheggio privato, parcheggio pubblico, (..) di proprietà della Società, di n.4 piani, E' AGIBILE con decorrenza dal 14/07/1998". Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 33 di 41

34 Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima concessione. Il certificato A.P.E. è stato redatto a cura dell esecutato nel Marzo 2017 ed è allegato agli atti della presente Relazione di stima. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa Il fabbricato a destinazione Commerciale e Direzionale è situato in Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB) e sviluppa su complessivi n.4 piani. Al piano interrato si accede tramite rampe di entrata e uscita, la prima con accesso da Via Stampa e la seconda con uscita su nuova strada di PRGC. L'ampio piano interrato suddiviso nei mappali 742 sub.5 e 6 del foglio 1, è destinato a magazzino e parcheggio per gli operatori dello stabile. Al Piano terra e al piano primo si collocano spazi a Negozio collegati da scale mobili interne disposte lungo l'asse longitudinale. Al piano secondo si collocano gli spazi direzionali in rispondenza alla destinazione d'uso che prevede Uffici e studi privati. Il collegamento a questo piano è garantito da un accesso pedonale posto sul lato nord del fabbricato al servizio di un volume edificato fungente da atrio di ingresso e torre per scala ed ascensore ad uso esclusivo del direzionale. Identificato al catasto Terreni - Fg. 9, Part. 740, Qualità Ente urbano al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 742, Sub. 5, Categoria D8, Graffato F.9, MAPP.740. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: ,00 (arrotondato). La perizia di stima utilizza il metodo comparativo mediante confronto diretto con compravendite di immobili aventi caratteristiche similari, verificatesi nel corso del biennio nel contesto di analisi e sue immediate adiacenze. Il valore unitario individuato in 700,00 /mq, che l'e.e. ritiene prudentemente allineato con gli attuali valori del mercato immobiliare, risulta prossimo ai valori dell'o.m.i. del 2 semestre 2016, relativi alla Fascia/zona: Provincia: VERBANIA, Comune: GRAVELLONA TOCE, Fascia/zona: Centrale/CENTRO, Codice di zona: B1, Microzona catastale n.: 1, Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico, Destinazione: Commerciale ed a quelli, opportunamente calibrati in relazione alle caratteristiche tecnico-costruttive e conservative dell'immobile, derivati dalle pubblicazioni di settore. Detto parametro trova prudente riscontro nelle rilevazioni condotte con i consulenti immobiliari che esercitano entro ed in prossimità all'ambito geografico oggetto di osservazione. Note: In relazione agli ulteriori quesiti richiesti dall'ill.mo G.E., Dr. Claudio Michelucci, l'e.e. specifica ed integra quanto segue: - "(..) il Perito indicherà, per ciascuno dei Lotti proposti: 1) Il mero valore dell'immobile computato sulla rendita catastale (..)": Calcolo del Valore catastale dell'immobile: 34 di 41

35 Categoria catastale: D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; Data di riferimento: 07/05/2017; Rendita catastale: 723,04 ; Rendita catastale rivalutata del 5%: 759,19 ; Moltiplicatore catastale: 60; Valore catastale immobile: ,52. - "(..) 2) Proporrà un mero coefficiente di aumento o diminuzione di valore con specifico riferimento ad elementi richiamati in perizia che rendano l'immobile non conforme ad un valore medio di immobili similari per consistenza, ubicazione e caratteristiche (..)". L E.E. indica in 0,9 il coefficiente correttivo in diminuzione del Valore di mercato calcolato, con riferimento all'unitarietà dell'immobile rispetto al fabbricato soprastante, il cui autonomo utilizzo richiederebbe un'adeguata gestione di strutture, impianti ed accessi nel caso proposto con la presente relazione di stima di lottizzazione del complesso commerciale multi-piano. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Fabbricato Commerciale Gravellona Toce (VB) - Via Stampa 301,82 mq 700,00 /mq ,00 100, ,00 LOTTO 2 Valore di stima: ,00 Bene N 2 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa L'unità immobiliare della presente stima si colloca al piano interrato del fabbricato di Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB). Individuato catastalmente come D8- Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, esso svolge funzione di parcheggio interrato per n.37 auto, accessibile mediante doppia rampa di accesso carraio di collegamento a Via Stampa e altra via. Tramite due distinti punti di risalita attrezzati con scale ed ascensori, questa unità si pone in diretta relazione con gli spazi commerciali posti al piano terra e primo e con gli spazi direzionali posti al secondo piano. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 742, Sub. 6, Categoria D8. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: ,00 (arrotondato). La perizia di stima utilizza il metodo comparativo mediante confronto diretto con compravendite di immobili aventi caratteristiche similari, verificatesi nel corso del biennio nel contesto di analisi e sue immediate adiacenze. Il valore unitario individuato 35 di 41

36 in 700,00 /mq, che l'e.e. ritiene prudentemente allineato con gli attuali valori del mercato immobiliare, risulta prossimo ai valori dell'o.m.i. del 2 semestre 2016, relativi alla Fascia/zona: Provincia: VERBANIA, Comune: GRAVELLONA TOCE, Fascia/zona: Centrale/CENTRO, Codice di zona: B1, Microzona catastale n.: 1, Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico, Destinazione: Commerciale ed a quelli, opportunamente calibrati in relazione alle caratteristiche tecnico-costruttive e conservative dell'immobile, derivati dalle pubblicazioni di settore. Detto parametro trova prudente riscontro nelle rilevazioni condotte con i consulenti immobiliari che esercitano entro ed in prossimità all'ambito geografico oggetto di osservazione. Note: In relazione agli ulteriori quesiti richiesti dall'ill.mo G.E., Dr. Claudio Michelucci, l'e.e. specifica ed integra quanto segue: - "(..) il Perito indicherà, per ciascuno dei Lotti proposti: 1) Il mero valore dell'immobile computato sulla rendita catastale (..)": Calcolo del Valore catastale dell'immobile: Categoria catastale: D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; Data di riferimento: 07/05/2017; Rendita catastale: 3.553,22 ; Rendita catastale rivalutata del 5%: 3.730,88 ; Moltiplicatore catastale: 60; Valore catastale immobile: ,86. - "(..) 2) Proporrà un mero coefficiente di aumento o diminuzione di valore con specifico riferimento ad elementi richiamati in perizia che rendano l'immobile non conforme ad un valore medio di immobili similari per consistenza, ubicazione e caratteristiche (..)". L E.E. indica in 0,9 il coefficiente correttivo in diminuzione del Valore di mercato calcolato, con riferimento all'unitarietà dell'immobile rispetto al fabbricato soprastante, il cui autonomo utilizzo richiederebbe un'adeguata gestione di strutture, impianti ed accessi nel caso proposto con la presente relazione di stima di lottizzazione del complesso commerciale multi-piano. Identificativo corpo Bene N 2 - Fabbricato Commerciale Gravellona Toce (VB) - Via Stampa Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 1254,00 mq 700,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 36 di 41

37 LOTTO 3 Bene N 3 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa L'unità immobiliare oggetto di stima si compone di un ampio spazio commerciale di superficie pari a circa 800mq posto al piano terra del fabbricato di 4 piani a destinazione Commerciale e Uffici sito in Via Stampa snc. L'immobile, agevolmente accessibile dalla pubblica via verso la quale dispone di parcheggi riservati alla clientela, si compone di uno spazio longitudinale a pianta libera parzialmente ingombro da due rampe mobili atte al collegamento dello spazio a negozio di pari superficie posto al piano primo. All'estremità sud della pianta trova collocazione il corpo di servizio costituito da spogliatoi, wc, disimpegni e vano scala ed ascensore per il collegamento al piano superiore ed inferiore a parcheggio. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 742, Sub. 7, Categoria D8. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: ,00. La perizia di stima utilizza il metodo comparativo mediante confronto diretto con compravendite di immobili aventi caratteristiche similari, verificatesi nel corso del biennio nel contesto di analisi e sue immediate adiacenze. Il valore unitario individuato in 1500,00 /mq, che l'e.e. ritiene prudentemente allineato con gli attuali valori del mercato immobiliare, risulta prossimo ai valori dell'o.m.i. del 2 semestre 2016, relativi alla Fascia/zona: Provincia: VERBANIA, Comune: GRAVELLONA TOCE, Fascia/zona: Centrale/CENTRO, Codice di zona: B1, Microzona catastale n.: 1, Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico, Destinazione: Commerciale ed a quelli, opportunamente calibrati in relazione alle caratteristiche tecnico-costruttive e conservative dell'immobile, derivati dalle pubblicazioni di settore. Detto parametro trova prudente riscontro nelle rilevazioni condotte con i consulenti immobiliari che esercitano entro ed in prossimità all'ambito geografico oggetto di osservazione. Note: In relazione agli ulteriori quesiti richiesti dall'ill.mo G.E., Dr. Claudio Michelucci, l'e.e. specifica ed integra quanto segue: - "(..) il Perito indicherà, per ciascuno dei Lotti proposti: 1) Il mero valore dell'immobile computato sulla rendita catastale (..)": Calcolo del Valore catastale dell'immobile: Categoria catastale: D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; Data di riferimento: 07/05/2017; Rendita catastale: 4.813,38 ; Rendita catastale rivalutata del 5%: 5.054,05 ; Moltiplicatore catastale: 60; Valore catastale immobile: , di 41

38 - "(..) 2) Proporrà un mero coefficiente di aumento o diminuzione di valore con specifico riferimento ad elementi richiamati in perizia che rendano l'immobile non conforme ad un valore medio di immobili similari per consistenza, ubicazione e caratteristiche (..)". Data la ponderatezza dei parametri utilizzati per l'individuazione del più probabile valore di mercato dell'immobile, l'e.e. non ritiene individuabili ulteriori coefficienti correttivi del medesimo. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 3 - Fabbricato Commerciale Gravellona Toce (VB) - Via Stampa 788,33 mq 1.500,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 LOTTO 4 Bene N 4 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa L'unità immobiliare oggetto di stima si compone di un ampio spazio commerciale di superficie pari a circa 800mq posto al piano primo del fabbricato di 4 piani a destinazione Commerciale e Uffici sito in Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB). L'immobile si compone di uno spazio longitudinale a pianta libera parzialmente ingombro da due rampe mobili atte al collegamento dello spazio a negozio di pari superficie posto al piano terreno. All'estremità sud della pianta trova collocazione il corpo di servizio costituito da spogliatoi, wc, disimpegni e vano scala ed ascensore per il collegamento al piano superiore ed inferiori a negozio e parcheggio. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 742, Sub. 8, Categoria D8. L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: ,00. La perizia di stima utilizza il metodo comparativo mediante confronto diretto con compravendite di immobili aventi caratteristiche similari, verificatesi nel corso del biennio nel contesto di analisi e sue immediate adiacenze. Il valore unitario individuato in 1500,00 /mq, che l'e.e. ritiene prudentemente allineato con gli attuali valori del mercato immobiliare, risulta prossimo ai valori dell'o.m.i. del 2 semestre 2016, relativi alla Fascia/zona: Provincia: VERBANIA, Comune: GRAVELLONA TOCE, Fascia/zona: Centrale/CENTRO, Codice di zona: B1, Microzona catastale n.: 1, Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico, Destinazione: Commerciale ed a quelli, opportunamente calibrati in relazione alle caratteristiche tecnico-costruttive e conservative dell'immobile, derivati dalle pubblicazioni di settore. Detto parametro trova prudente riscontro nelle rilevazioni condotte con i consulenti immobiliari che esercitano entro ed in prossimità all'ambito geografico oggetto di osservazione. Note: 38 di 41

39 In relazione agli ulteriori quesiti richiesti dall'ill.mo G.E., Dr. Claudio Michelucci, l'e.e. specifica ed integra quanto segue: - "(..) il Perito indicherà, per ciascuno dei Lotti proposti: 1) Il mero valore dell'immobile computato sulla rendita catastale (..)": Calcolo del Valore catastale dell'immobile: Categoria catastale: D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; Data di riferimento: 07/05/2017; Rendita catastale: 5.267,86 ; Rendita catastale rivalutata del 5%: 5.531,25 ; Moltiplicatore catastale: 60; Valore catastale immobile: ,18. - "(..) 2) Proporrà un mero coefficiente di aumento o diminuzione di valore con specifico riferimento ad elementi richiamati in perizia che rendano l'immobile non conforme ad un valore medio di immobili similari per consistenza, ubicazione e caratteristiche (..)". Data la ponderatezza dei parametri utilizzati per l'individuazione del più probabile valore di mercato dell'immobile, l'e.e. non ritiene individuabili ulteriori coefficienti correttivi del medesimo. Identificativo corpo Bene N 4 - Fabbricato Commerciale Gravellona Toce (VB) - Via Stampa LOTTO 5 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 880,00 mq 1.500,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Bene N 5 - Fabbricato Commerciale ubicato a Gravellona Toce (VB) - Via Stampa L'unità immobiliare oggetto di stima si compone di un ampio spazio Direzionale di superficie pari a circa 950mq posto al piano secondo del fabbricato di 4 piani a destinazione Commerciale e Uffici sito in Via Stampa snc nel Comune di Gravellona Toce (VB). L'immobile, servito da un volume architettonico posto ad Est del complesso commerciale e destinato a contenere l'atrio di ingresso al piano terreno, la scala, l'ascensore ed i servizi, si articola in un impianto suddiviso in uffici, archivio, servizio e mensa, distribuiti da un nucleo centrale a destinazione atrio/reception attualmente locato a studi professionali di privati e società. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 742, Sub. 9, Categoria A10 al catasto Terreni - Fg. 9, Part. 740, Qualità Ente urbano, Graffato F.1-Mapp di 41

40 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1). Valore di stima del bene: ,00 (arrotondato). La perizia di stima utilizza il metodo comparativo mediante confronto diretto con compravendite di immobili aventi caratteristiche similari, verificatesi nel corso del biennio nel contesto di analisi e sue immediate adiacenze. Il valore unitario individuato in 1500,00 /mq, che l'e.e. ritiene prudentemente allineato con gli attuali valori del mercato immobiliare, risulta prossimo ai valori dell'o.m.i. del 2 semestre 2016, relativi alla Fascia/zona: Provincia: VERBANIA, Comune: GRAVELLONA TOCE, Fascia/zona: Centrale/CENTRO, Codice di zona: B1, Microzona catastale n.: 1, Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico, Destinazione: Commerciale ed a quelli, opportunamente calibrati in relazione alle caratteristiche tecnico-costruttive e conservative dell'immobile, derivati dalle pubblicazioni di settore. Detto parametro trova prudente riscontro nelle rilevazioni condotte con i consulenti immobiliari che esercitano entro ed in prossimità all'ambito geografico oggetto di osservazione. Note: In relazione agli ulteriori quesiti richiesti dall'ill.mo G.E., Dr. Claudio Michelucci, l'e.e. specifica ed integra quanto segue: - "(..) il Perito indicherà, per ciascuno dei Lotti proposti: 1) Il mero valore dell'immobile computato sulla rendita catastale (..)": Calcolo del Valore catastale dell'immobile: Categoria catastale: A/10 - Uffici e studi privati; Data di riferimento: 07/05/2017; Rendita catastale: 7.770,09 ; Rendita catastale rivalutata del 5%: 8.158,59 ; Moltiplicatore catastale: 60; Valore catastale immobile: ,67. - "(..) 2) Proporrà un mero coefficiente di aumento o diminuzione di valore con specifico riferimento ad elementi richiamati in perizia che rendano l'immobile non conforme ad un valore medio di immobili similari per consistenza, ubicazione e caratteristiche (..)". Data la ponderatezza dei parametri utilizzati per l'individuazione del più probabile valore di mercato dell'immobile, l'e.e. non ritiene individuabili ulteriori coefficienti correttivi del medesimo. Identificativo corpo Bene N 5 - Fabbricato Commerciale Gravellona Toce (VB) - Via Stampa Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 1254,54 mq 1.550,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 40 di 41

41 Il più probabile valore di mercato complessivo dell immobile oggetto di procedura esecutiva risulta dunque dalla sommatoria dell importo stimato per ciascuno Lotto, come di seguito riassunto: Valore di mercato totale = Lotto 1 + Lotto 2 + Lotto 3 + Lotto 4 + Lotto 5 = ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Arona, li 08/05/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Chiappini Bernardo 41 di 41