T R I B U NALE DI VE R BA NI A

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1 T R I B U NALE DI VE R BA NI A SEZI ON E E E.I I. Perizia del C.T.U. Geom. Luraschi Roberto, nell'esecuzione Immobiliare 118/2012 del R.G.E. contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1 di 11

2 INCARICO Con udienza del 27/12/2012, il sottoscritto Geom. Luraschi Roberto, libero professionista, con studio in Via Umberto I, Cannobio (VB), Tel , nominato C.T.U. accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Terzi Massimo presso il Tribunale di Verbania. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Fabbricato ubicato a Paruzzaro (NO) - VIA CHIESA N.7/9 DESCRIZIONE Previa comunicazioni alle debitrici e all'incaricato dal Custode Giudiziario inviate con Raccomandate in data 18/01/2013 per l'accesso all' unita' immobiliare,espletati gli opportuni accertamenti presso i pubblici uffici ho potuto effettuare il sopralluogo in data 29/01/2013 in assenza sia delle esecutate sia in assenza del Custode Giudiziario, accedendo all'immobile avendo trovato aperto sia il cancello che l'immobile prendendo visione della proprieta' oggetto della presente, sia all'esterno che all'interno e aver prodotto la documentazione fotografica allegata. In data 04/02/2013 ho eseguito ulteriore sopraluogo per ultimare il rilievo dell'esistente. Trattasi di fabbricato edificato negli anni 1964/1965, sviluppato su tre piani fuori terra (piano Terra, piano primo e piano secondo sottotetto non abitabile)attualmente in fase di ristrutturazione a seguito di permesso di costruire n. 2/08 del 10/01/2008 ormai scaduto. L'immobile oggetto della presente, con area di pertinenza, risulta accessibile da Via Chiesa da due cancelli di cui uno carraio. Inoltre nel terreno di pertinenza risulta esistente tettoia con struttura portante in pilasti in muratura e copertura in legno non inserita in mappa e non censita al Catasto : da verifica allo sportello Unico per l'edilizia del Comune di Paruzzaro non e' stata riscontrata nessuna licenza o concessione edilizia e pertanto si ritiene opera abusiva. Si evidenzia dal cancello carraio e' presente parte di pavimentazione in asfalto che si estende sul al mappale 493 confinante che fa presumere una servitu' di passo carraio. Nell' immobile non risulta la presenza di rifiuti, sostante tossiche o nocive. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Rif. 1 - Fabbricato ubicato a Paruzzaro (NO) - VIA CHIESA N.7/9 2 di 11

3 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 500/1000) **** Omissis **** (Proprietà 500/1000) L' ufficio di Anagrafe del comune di **** Omissis **** ha rilasciato documento in data 08/03/2013 che dichiara che la Sig.ra **** Omissis **** e' coniugata in regime di separazione dei beni, cosi'come risulta dall'estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di Castelletto Sopra Ticino in data 27/01/2010. L'ufficio Anagrafico del Comune di **** Omissis **** ha confermato che la Sig.ra **** Omissis **** e' ivi residente in **** Omissis **** con recapito telefonico **** Omissis ****. Dalla dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorieta' in data 07/03/2013 la Sig.ra **** Omissis **** risulta in stato nubile e residente a **** Omissis **** con recapito telefonico **** Omissis ****; - Alla data del 07/03/2013 all'agenzia delle Entrate di Verbania non risultano registrati contratti di locazione. CONFINI si e' provveduto a richiedere al Catasto mappa Vegis dalla quale risulta che il fabbricato confina : - Nord : mappali ; - Sud : mapp. 407; - Est : mapp. 493; - ovest : via Chiesa. Si precisa che la proprieta'risulta delimitata da muretto di recinzione in tutti i lati tranne a ovest che non risulta la delimitazione del confine. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano sub. 5 unita' immobiliare in fase di ristrutturaz sub. 6 unita' immobiliare in fase di ristrutturazi 60,00 mq 70,70 mq 1,00 70,70 mq 2,80 m T 64,00 mq 77,36 mq 1,00 77,36 mq 2,55 m T sub. 6 Veranda 10,49 mq 11,95 mq 0,95 11,35 mq 0,00 m T sub.7 unita' immobiliare in fase di ristrutturazio 123,41 mq 145,54 mq 1,00 145,54 mq 2,80 m T-1 sub. 7 Terrazza 11,32 mq 11,97 mq 0,30 3,59 mq 0,00 m 1 sub. 7 Balcone coperto 7,26 mq 8,00 mq 0,40 3,20 mq 0,00 m 1 sub. 7 Balcone scoperto 5,00 mq 5,00 mq 0,25 1,25 mq 0,00 m 1 sub. 7 Soffitta non abitabile 150,00 mq 166,00 mq 0,20 33,20 mq 0,00 m 2 3 di 11

4 sub. 4 bene comune non censibile - corte 510,00 mq 670,00 mq 0,18 120,60 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 466,79 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 466,79 mq I beni sono separabili in natura. Il Fabbricato e' composto come segue : - sub. 5 Piano Terra n. 4,5 vani; - sub. 6 Piano terra n. 6,5 vani; - sub. 7 Piano terra,primo e secondo n 9 vani oltre terrazza,balconi e sottotetto non abitabile; - sub. 4 corte bene comune non censibile ai sub Per una migliore identificazione del fabbricato si fa riferimento alla planimetria dell'esistente redatta dal sottoscritto e allegata alla documentazione fotografica, indicante posizioni di scatto fotografico e indicazione dei subalterni contraddistinti dai diversi colori. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 04/03/2013 al 05/03/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 408, Sub Categoria F4 Piano T-1-2 Dal 15/11/2007 al 03/03/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 408, Sub. 3 Categoria A3 Cl.3, Cons. 9 VANI Rendita 511,29 Dal 23/09/2003 al 15/11/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 408, Sub. 2 Categoria A4 Dal 23/09/2003 al 15/11/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 408, Sub. 1 Categoria C2 Dal 09/11/1989 al 23/09/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 408, Sub. 1 Categoria C2 Dal 09/11/1989 al 23/09/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 18, Part. 408, Sub. 2 Categoria A4 Dal 10/10/1975 al 07/05/2003 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 18, Part. 408 Qualità ENTE URBANO 4 di 11

5 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano F F F4 Catasto terreni (NCT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario ENTE URBANO Corrispondenza catastale L' immobile in oggetto che era censito al N.C.E.U. Comune di Paruzzaro Fg. 18 mappale 408 sub.3 (ex 408 sub. 1-2) via Chiesa n.7/9 piano T-1 risulta in fase di ristrutturazione e avendo verificato difformita' rispetto all'attuale consistenza e destinazione dell'immobile oltre alla mancanza nella scheda catastale del piano secondo sottotetto non abitabile, si e' proceduto a presentare variazione catastale sopprimendo il sub. 3 e costituendo i sub con categoria F/4, unita' in corso di definizione e il sub. 4 bene comune non censibile (corte), comune ai sub Le unita' non sono ancora definite in quanto prive di impianti, servizi igienici, porte interne e parti di pareti e di solai che sono stati rimossi. Sono state censite due unita'al piano terra e n. 1 unita' al piano primo e piano secondo sottotetto non abitabile con entrata dal piano terra, nella categoria F/4, oltre formazione del bene comune non censibile, sub. 4, corte. La tettoia insistente sulla corte non e' stata censita in quanto abusiva e pertanto prima necessita della sanatoria comunale. La sanatoria e' possibile con un limite di mq 25 per ogni unita' immobiliare con un costo di 13,00 al mc oltre costo di costruzione (computo metrico x 5%) oltre costo per pratica redatta da professionista con un costo complessivo di circa 5.000,00 oltre IVA. 5 di 11

6 Ho provveduto ad acquisire copia della planimetria depositata in catasto riguardante l' unita' immobiliare oggetto della presente dalle quali risulta la non corrispondenza dello stato di fatto con la rappresentazione catastale. sussistono difformità' rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e a dar luogo all'obbligo di presentazione di nuova planimetria catastale. Le intestazioni catastali delle unita' immobiliari urbane in oggetto sono conformi alle risultanze dei registri immobiliari. PRECISAZIONI Risulta esistente sul sub. 4 una tettoia eseguita abusivamente. PATTI USI CIVICI : Il Comune di Paruzzaro non e' in grado di certificare l'eventuale presenza di usi civici sull' immobile oggetto dell'esecuzione. Tutta l'area di proprieta' non e' soggetta a vincoli storico artistici. Non sono stati adottati provvedimenti di assegnazione in uso dell'immobile quale casa coniugale. Non sono stati riscontrati diritti reali parziali, di usufrutto su l'intero immobile o porzione di esso. CONDIZIONI Non risultano condizioni. PARTI COMUNI E' stato costituito il sub. 4 - corte - bene comune non censibile ai sub SERVITÙ SERVITU :Si evidenzia dal cancello carraio e' presente parte di pavimentazione in asfalto che si estende sul al mappale 493 confinante che fa presumere una servitu' di passo carraio: da verifica dell'atto di compravendita non risulta nessuna precisazione in merito. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato risale al 1964/1965; ( Ristrutturazione Pdc n. 02/08 del 10/01/2008, lavori non ultimati). - Strutture verticali : muri perimetrali parte in blocchi forati in laterizio e parte in blocchi di calcestruzzo, con presenza di pilastri in calcestruzzo armato e intonacati al civile. La muratura esterna presenta in parte rivestimenti in pietra. Lo stato di manutenzione e' nel suo complesso discreto. - Struttura orizzontale : al piano terra nel sub. 5 pavimentazione in battuta di cemento, nel sub. 6 pavimentazione in parte battuto di cemento e in parte piastrelle di ceramica. Il solaio al piano primo e' 6 di 11

7 stato eseguito con travetti e pignatte in laterizio, con caldana e pavimentazione parte in graniglia e parte in piastrelle di ceramica. Il solaio al piano secondo eseguito con travetti e pignatte in laterizio con caldana; porzione di solaio e' stata rimossa per circa mq 15. Il tutto si presenta in stato di finitura al rustico; - Copertura con travatura portante e orditura in legno, senza coibentazione in discreto stato di manutenzione; - Manto di copertura in tegole in cotto rosso in discreto stato di manutenzione; - Pareti interne :sia al piano terra che primo eseguite in mattoni forati parte intonacati e parte da intonacare; - Infissi esterni : al piano terra in metallo con inferiate, porta di entrata in legno e alluminio; al piano primo e secondo in legno con vetro singolo e avvolgibili in legno; - scala : e' presente scala al piano terra per accedere al piano primo rivestita in marmo e scala estraibile al piano primo per accedere al sottotetto; - Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti : sono stati in parte rimossi, e' presente al piano terra vecchia caldaia in disuso. - Terreno esclusivo : e' stato censito il sub. 4 bene comune non censibile, corte, di pertinenza ai sub ; - Posto auto : la proprieta' e' accessibile con auto nell'area di pertinenza. E' presente nella corte tettoia aperta con struttura portante in pilastri in c.a. e tetto in legno con copertura in lastre di eternit. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero non abitabile. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 15/11/2007 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO LUIGI ACQUAVIVA 15/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. VERBANIA 19/11/ di 11

8 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 23/09/2003 al 15/11/2007 **** Omissis **** dichiarazione di successione di Bagaini Giovanni Rogante Data Repertorio N Raccolta N 23/09/2003 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N VERBANIA 14/09/ Dal 05/11/1963 al 19/11/2007 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giuseppe Manfredini di Arona 05/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. VERBANIA 29/11/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N BORGOMANERO 20/11/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: SUSSISTE CONTINUITA' NELLE TRASCRIZIONI PER IL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di servizio di Pubblicita' Immobiliare di Verbania, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni 8 di 11

9 ipoteca volontaria derivante da atto a rogito Notaio Acquaviva Iscritto a Novara il 19/11/2007 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Trascrizioni pignoramento immobiliare Trascritto a verbania il 29/06/2012 Reg. gen Reg. part Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della ipoteca volontaria, consiste nel pagamento di 35,00 di Tassa ipotecaria volontaria, per la cancellazione della Trascrizione pignoramento immobiliare versamento di Imposta ipotecaria 168,00 Bollo 59,00 e Tassa ipotecaria 35,00=. NORMATIVA URBANISTICA La proprieta' risulta censita al N.C.T al foglio n. 18 mapp. 408 di are 6,70 ente urbano ed e' inserita nel PRGC del Comune di Paruzzaro in zona B area edificata. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta edificato con licenza edilizia Comune di Paruzzaro rilasciata in data 15/02/1964 per costruzione casa civile abitazione composta da un primo piano abitabile e un piano terra a uso locali di sgombero. Nulla osta per recinzione e passo carraio in data 10/01/1975 n. 418 ; In data 01/06/2007 Denuncia di Inizio attivita' in sanatoria prot riguardante opere interne piano terra. in data 10/01/2008 e' stato rilasciato dal Comune di Paruzzaro Permesso di Costruire n. 02/08 per ristrutturazione di civile abitazione via Chiesa n. 9 e suddivisione in quattro unita' abitative a nome di **** Omissis **** (non risulta volturazione a nome delle esecutate). Nel terreno di pertinenza risulta edificata tettoia per la quale non e' stata riscontrata nessuna licenza o concessione edilizia. Nel PRGC del Comune di Paruzzaro e' consentita la sanatoria con limite di 25 mq per unita' abitativa. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. 9 di 11

10 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Non esiste corrispondenza in quanto i lavori non sono stati ultimati in riferimento al PDC n. 2/08 attualmente scaduto. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. non e' inserita in contesto condominiale. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Fabbricato ubicato a Paruzzaro (NO) - VIA CHIESA N.7/9 Previa comunicazioni alle debitrici e all'incaricato dal Custode Giudiziario inviate con Raccomandate in data 18/01/2013 per l'accesso all' unita' immobiliare,espletati gli opportuni accertamenti presso i pubblici uffici ho potuto effettuare il sopralluogo in data 29/01/2013 in assenza sia delle esecutate sia in assenza del Custode Giudiziario, accedendo all'immobile avendo trovato aperto sia il cancello che l'immobile prendendo visione della proprieta' oggetto della presente, sia all'esterno che all'interno e aver prodotto la documentazione fotografica allegata. In data 04/02/2013 ho eseguito ulteriore sopraluogo per ultimare il rilievo dell'esistente. Trattasi di fabbricato edificato negli anni 1964/1965, sviluppato su tre piani fuori terra (piano Terra, piano primo e piano secondo sottotetto non abitabile)attualmente in fase di ristrutturazione a seguito di permesso di costruire n. 2/08 del 10/01/2008 ormai scaduto. L'immobile oggetto della presente, con area di pertinenza, risulta accessibile da Via Chiesa da due cancelli di cui uno carraio. Inoltre nel terreno di pertinenza risulta esistente tettoia con struttura portante in pilasti in muratura e copertura in legno non inserita in mappa e non censita al Catasto : da verifica allo sportello Unico per l'edilizia del Comune di Paruzzaro non e' stata riscontrata nessuna licenza o concessione edilizia e pertanto si ritiene opera abusiva. Si evidenzia dal cancello carraio e' presente parte di pavimentazione in asfalto che si estende sul al mappale 493 confinante che fa presumere una servitu' di passo carraio. Nell' immobile non risulta la presenza di rifiuti, sostante tossiche o nocive. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 408, Sub. 5, Categoria F4 - Fg. 18, Part. 408, Sub. 6, Categoria F4 - Fg. 18, Part. 408, Sub. 7, Categoria F4 al catasto Terreni - Fg. 18, Part. 408, Qualità ENTE URBANO Valore di stima del bene: ,00 Dopo aver svolto le opportune indagini ed aver consultato i valori di riferimento desunti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio ad oggi riferiti al primo semestre 2012, dei piu' aggiornati mercuriali, e' stato possibile determinare il valore unitario per metro quadrato unita' immobiliari simili a quelle esecutate, per il periodo occorrente, anche alla luce della posizione dell' immobile e delle caratteristiche delle zone limitrofe; tale prezzo unitario e' stato determinato alla luce di quanto appurato in sede di sopralluogo, vista 10 di 11

11 la vetusta', il livello delle finiture e lo stato di manutenzione, nonché la posizione, la possibilità di parcheggio autovetture nella corte di pertinenza, delle caratteristiche del mercato immobiliare di riferimento, ed e' comprensivo di ogni pertinenza o accessorio non separatamente conteggiato ed e' al netto dei costi di sanatoria. i valori peritali prescindono da qualunque peso o servitù non espressamente menzionato e si riferiscono a quanto riscontrato alla data del sopralluogo; per le unita' immobiliari tali valori non comprendono l'arredo o il mobilio ad eccezione di quello che può considerarsi infisso perché realizzato su misura. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 - Fabbricato Paruzzaro (NO) - VIA CHIESA N.7/9 466,79 mq 600,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Cannobio, li 12/03/2013 Il C.T.U. Geom. Luraschi Roberto 11 di 11