T R I B U N A L E D I V E L L E T R I

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1 T R I B U N A L E D I V E L L E T R I SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. De Stefanis Patrizia, nell'esecuzione Immobiliare 675/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 4 Premessa... 4 Descrizione... 4 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 4 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 4 Lotto Unico... 5 Completezza documentazione ex art Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 5 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 5 Titolarità... 5 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 5 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 5 Confini... 6 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 6 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 6 Consistenza... 6 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 6 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 6 Cronistoria Dati Catastali... 7 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 7 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 7 Dati Catastali... 7 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 7 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 7 Stato conservativo... 8 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 8 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 8 Parti Comuni... 8 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 8 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 8 Servitù, censo, livello, usi civici... 8 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 8 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 8 Caratteristiche costruttive prevalenti... 9 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra... 9 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra... 9 Stato di occupazione

3 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Provenienze Ventennali Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Formalità pregiudizievoli Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Normativa urbanistica Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Regolarità edilizia Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Vincoli od oneri condominiali Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 675/2015 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

4 INCARICO In data 07/02/2016, il sottoscritto Arch. De Stefanis Patrizia, con studio in Via della Stella, Albano Laziale (RM), patriziadestefanis@yahoo.it, PEC patrizia.destefanis@pec.archrm.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/03/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ANZIO (RM) - VIA LAZIO,34, INTERNO 3A, PIANO Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/A. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è rifinita ed abitabile. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. BENE N 2 - APPARTAMENTO UBICATO A ANZIO (RM) - VIA LAZIO,34, INTERNO 3B, PIANO Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/B. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. 4

5 Internamente l'unità immobiliare è allo stato rustico. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Al momento dell'acquisto l'esecutato era di stato civile libero. L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 5

6 Al momento dell'acquisto l'esecutato era di stato civile libero. CONFINI L'immobile confina con distacco su via Lazio, appartamento interno 3B, vano scala, salvo altri. L'immobile pignorato confina con distacco su via Lazio, appartamento interno 3A, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 67,00 mq 77,00 mq 1,00 77,00 mq 3,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 77,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 77,00 mq La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi e servizi generali in zona. Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Abitazione 46,00 mq 57,00 mq 1,00 57,00 mq 3,00 m Terra Giardino 40,00 mq 41,00 mq 0,18 7,38 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 64,38 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 64,38 mq Piano 6

7 I beni non sono comodamente divisibili in natura. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. CRONISTORIA DATI CATASTALI I titolari catastali corrispondono a quelli reali I titolari catastali corrispondono a quelli reali DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 3 3,5 vani 70 mq 262,1 Terra Corrispondenza catastale La planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi, salvo l'apertura di comunicazione con l'int. 3B, contiguo. Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 3 3 vani 224,66 Terra 7

8 CO 1226 sub 502 Corrispondenza catastale La planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi, salvo l'apertura di comunicazione con l'int. 3A, contiguo. La scala di accesso all'appartamento, catastalmente situata nella corte (particella 220 sub 9) e che garantirebbe l'accesso autonomo al suddetto appartamento, non è stata ancora realizzata. STATO CONSERVATIVO Internamente l'unità immobiliare è rifinita e abitabile. Internamente l'unità immobiliare è allo stato rustico. PARTI COMUNI I beni pignorati risultano inseriti in un contesto condominiale. I beni pignorati risultano inseriti in un contesto condominiale. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Sul giardino (particella 220 sub 9) sono presenti alcuni affacci, nonchè una porta, preceduta da scala in muratura di n 3 gradini, di accesso ad un seminterrato di altra proprietà. La porta, secondo le dichiarazioni dell'esecutato, non costituisce una servitù di passaggio. 8

9 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: Nord-Sud. Altezza interna utile: ml. 3,00 Str. verticali: Mista. Solai: Laterocemento. Copertura: Piana. Manto di copertura: Pavimento e guaina impermeabile. Pareti esterne ed interne: pareti esterne a cortina, pareti interne intonacate e tinteggiate. Pavimentazione interna: Pavimento in gres porcellanato e marmittoni in graniglia. Infissi esterni ed interni: In legno con doppi vetri. Volte: No Scale: No Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: presenti. Terreno esclusivo: No Posto auto: No Soffitta, cantina o simili: No Dotazioni condominiali: No Esposizione: Nord-Est-Sud. Altezza interna utile: ml. 3,00 Str. verticali: Mista. Solai: Laterocemento. Copertura: Piana. Manto di copertura: Pavimento e guaina impermeabile. Pareti esterne ed interne: Rustico in ristrutturazione. Pavimentazione interna:parziale in marmette di graniglia. Infissi esterni ed interni: In legno con doppi vetri. Volte: No. 9

10 Scale: No. Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: assenti. Terreno esclusivo: Giardino individuato con la particella 220 sub 9. Posto auto: Presente nel giardino. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile, al momento del sopralluogo, risultava occupato dall'esecutato. L'immobile risulta libero L'immobile risulta in ristrutturazione, senza finiture nè impianti. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 08/04/2003 al 09/10/2004 Dal 09/10/2004 al 21/04/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giovanni Diamante di Anzio 08/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 30/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 09/10/2004 Trascrizione 10

11 Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 05/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 21/04/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Antonino Privitera di Roma 21/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 05/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Periodo Proprietà Atti Dal 08/04/2003 al 09/10/2004 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giovanni Diamante di Anzio 08/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 30/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 09/10/2004 al **** Omissis **** Successione 11

12 21/04/2006 Rogante Data Repertorio N Raccolta N 09/10/2004 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 05/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 21/04/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Antonino Privitera di Roma 21/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Roma 2 05/03/ Registrazione Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di roma 2 aggiornate al 23/02/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto notarile mutuo fondiario Iscritto a roma2 il 05/05/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** 12

13 Trascrizioni Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Pignoramento immobiliare Trascritto a roma 2 il 18/01/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di roma 2 aggiornate al 23/02/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto notarile mutuo fondiario Iscritto a roma2 il 05/05/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Pignoramento immobiliare Trascritto a roma 2 il 18/01/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Il PRG vigente del Comune di Anzio indica l'area compresa nella zona B: Aree edificate e/o di completamento, sottozona B/1. Il PRG vigente del Comune di Anzio indica l'area compresa nella zona B: Aree edificate e/o di completamento, sottozona B/1. REGOLARITÀ EDILIZIA 13

14 L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Dalle ricerche effettuate presso gli Uffici Comunali di Anzio risulta che l'edificio, di cui fanno parte gli immobili pignorati, è stato realizzato come Edilizia popolare dallo stesso Comune e terminato nel Novembre Non è stata reperita altra documentazione negli uffici del Comune. Le planimetrie catastali corrispondono solo in parte alla situazione attuale in quanto i due appartamenti pignorati, relativi alle due particelle catastali (part sub501 e sub502), risultano ancora comunicanti come prima del frazionamento. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Non è possibile indicare la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le autorizzazioni in quanto non è stato reperito alcun documento in merito presso gli uffici comunali. Non esistono pratiche edilizie a nome dell'esecutato. Le uniche difformità riscontrabili sono quelle rispetto alle planimetrie catastali. Per sanare tali difformità l'aggiudicatario potrà: 1) Ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'articolo 37, comma 4 del DPR 380/2001 (Intervento conforme alla disciplina urbanistica). Per sanare le opere difformi i costi saranno i seguenti: Pratica Edilizia:.2000,00 circa. Oneri da versare al Comune, compresi tra.516,00 ed.5.164,00, stabiliti dal responsabile del procedimento (ove ne esistano i presupposti non esistendo elaborati grafici depositati al Comune degli immobili pignorati). 2) Ripristinare i luoghi come da planimetrie catastali (con la realizzazione della scala esterna nel giardino necessaria per l'accesso all'appartamento int. 3/B, come rappresentata nella planimetria catastale) L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/

15 Dalle ricerche effettuate presso gli Uffici Comunali di Anzio risulta che l'edificio, di cui fanno parte gli immobili pignorati, è stato realizzato come Edilizia popolare dallo stesso Comune e terminato nel Novembre Non è stata reperita altra documentazione negli uffici del Comune. Le planimetrie catastali corrispondono solo in parte alla situazione attuale in quanto i due appartamenti, entrambi parte del pignoramento, relativi alle due particelle catastali (part sub501 e sub502), risultano ancora comunicanti come prima del frazionamento. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Non è possibile indicare la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le autorizzazioni in quanto non è stato reperito alcun documento in merito presso gli uffici comunali. Non esistono pratiche edilizie a nome dell'esecutato. Le uniche difformità riscontrabili sono quelle rispetto alle planimetrie catastali. Per sanare tali difformità l'aggiudicatario potrà: 1) Ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'articolo 37, comma 4 del DPR 380/2001 (Intervento conforme alla disciplina urbanistica). Per sanare le opere difformi i costi saranno i seguenti: Pratica Edilizia:.2000,00 circa. Oneri da versare al Comune, compresi tra.516,00 ed.5.164,00, stabiliti dal responsabile del procedimento (ove ne esistano i presupposti non esistendo elaborati grafici depositati al Comune degli immobili pignorati). 2) Ripristinare i luoghi come da planimetri catastali, con la realizzazione della scala esterna nel giardino necessaria per l'accesso all'appartamento come rappresentata nella planimetria catastale. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Non è stato possibile conoscere con precisione gli oneri condominiali. 15

16 Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Non è stato possibile conoscere con precisione gli oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/A. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è rifinita ed abitabile. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 1226, Sub. 501, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Per una stima precisa e attendibile sono stati usati tre metodi: A)Il valore di mercato è stato ricavato attraverso varie indagini effettuate su compendi simili nelle zone circostanti ed in quelle equivalenti verificando personalmente le offerte di agenzie immobiliari e privati, ricavandone un prezzo medio di vendita che tiene conto sia della tendenza attuale dei prezzi degli immobili, dello stato in cui si trovano, delle finiture, dell'ubicazione, della tipologia edilizia, dell'esposizione, delle dimensioni e della domanda del mercato. B)Per calcolare il costo di costruzione dell'immobile è stato usato un metodo di stima basato sul criterio del valore di trasformazione, che tiene conto dei costi correnti di costruzione, degli oneri vari, degli interessi, del tornaconto dell'imprenditore e del valore dell'area. C)Per maggiore scrupolo nella valutazione degli immobili oggetto della perizia ne è stato calcolato anche il valore tramite la "Stima per capitalizzazione dei redditi" che si basa sul presupposto che un immobile tanto di più vale quanto maggiore è il reddito che produce. (I tre metodi di stima sono descritti su varie pubblicazioni editoriali. Per tutte si cita Guida alla stima delle abitazioni a cura di Antonella Prestinenza Puglisi e Luigi Prestinenza Puglisi, edizione DEI, ed anche Il Consulente tecnico del Tribunale edizione DEI a cura del Prof. Andrea Ricciardi). D)E stata poi fatta una valutazione secondo l OMI, l Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate. Nell utilizzare le quotazioni dell OMI sono da tenere presenti però due elementi riportati anche sul sito dell Agenzia: 1) I valori presenti nella banca dati dell Agenzia delle Entrate non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa. 2) Sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea. In relazione al bene pignorato è stato calcolato valore attuale e prezzo a base d asta dell immobile mediando tra i quattro risultati ottenuti. Nel caso si intenda sanare le opere difformi i costi saranno i seguenti: Pratica Edilizia di sanatoria:.2000,00 circa. Oneri da versare al Comune, compresi tra.516,00 ed.5.164,00, 16

17 stabiliti dal responsabile del procedimento (ove ne esistano i presupposti non esistendo elaborati grafici depositati degli immobili pignorati). Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/B. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è allo stato rustico. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 1226, Sub. 502, Categoria A4 - Fg. 18, Part. 220, Sub. 9, Categoria CO, Graffato 1226 sub 502 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Per una stima precisa e attendibile sono stati usati tre metodi: A)Il valore di mercato è stato ricavato attraverso varie indagini effettuate su compendi simili nelle zone circostanti ed in quelle equivalenti verificando personalmente le offerte di agenzie immobiliari e privati, ricavandone un prezzo medio di vendita che tiene conto sia della tendenza attuale dei prezzi degli immobili, dello stato in cui si trovano, delle finiture, dell'ubicazione, della tipologia edilizia, dell'esposizione, delle dimensioni e della domanda del mercato. B)Per calcolare il costo di costruzione dell'immobile è stato usato un metodo di stima basato sul criterio del valore di trasformazione, che tiene conto dei costi correnti di costruzione, degli oneri vari, degli interessi, del tornaconto dell'imprenditore e del valore dell'area. C)Per maggiore scrupolo nella valutazione degli immobili oggetto della perizia ne è stato calcolato anche il valore tramite la "Stima per capitalizzazione dei redditi" che si basa sul presupposto che un immobile tanto di più vale quanto maggiore è il reddito che produce. (I tre metodi di stima sono descritti su varie pubblicazioni editoriali. Per tutte si cita Guida alla stima delle abitazioni a cura di Antonella Prestinenza Puglisi e Luigi Prestinenza Puglisi, edizione DEI, ed anche Il Consulente tecnico del Tribunale edizione DEI a cura del Prof. Andrea Ricciardi). D)E stata poi fatta una valutazione secondo l OMI, l Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate. Nell utilizzare le quotazioni dell OMI sono da tenere presenti però due elementi riportati anche sul sito dell Agenzia: 1) I valori presenti nella banca dati dell Agenzia delle Entrate non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa. 2) Sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea. In relazione al bene pignorato è stato calcolato valore attuale e prezzo a base d asta dell immobile mediando tra i quattro risultati ottenuti. Nel caso si intenda sanare le opere difformi i costi saranno i seguenti: Pratica Edilizia di sanatoria:.2000,00 circa. Oneri da versare al Comune, compresi tra.516,00 ed.5.164,00, stabiliti dal responsabile del procedimento (ove ne esistano i presupposti non esistendo elaborati grafici depositati degli immobili pignorati). Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 77,00 mq 1.200,00 /mq ,00 100, ,00 17

18 piano Terra Bene N 2 - Appartamento Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra 64,38 mq 800,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Albano Laziale, li 18/10/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Foto - All 1 Documentazione fotografica N 2 Altri allegati - All 2 PRG-Delibera Giunta-Catasto N 3 Altri allegati - All 3 Planimetrie e Verbale di accesso N 4 Altri allegati - All 4 Ricevute invii alle parti N 5 Altri allegati - All 5 Certificato APE particella 1226 sub501 N 6 Altri allegati - All 6 Certificato APE particella 1226 sub502 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. De Stefanis Patrizia 18

19 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/A. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è rifinita ed abitabile. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 1226, Sub. 501, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il PRG vigente del Comune di Anzio indica l'area compresa nella zona B: Aree edificate e/o di completamento, sottozona B/1. Bene N 2 - Appartamento ubicato a Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/B. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è allo stato rustico. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 1226, Sub. 502, Categoria A4 - Fg. 18, Part. 220, Sub. 9, Categoria CO, Graffato 1226 sub 502 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il PRG vigente del Comune di Anzio indica l'area compresa nella zona B: Aree edificate e/o di completamento, sottozona B/1. Prezzo base d'asta: ,00 19

20 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 675/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3A, piano Terra Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 1226, Sub. 501, Categoria A4 Superficie 77,00 mq Stato conservativo: Internamente l'unità immobiliare è rifinita e abitabile. Descrizione: Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/A. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è rifinita ed abitabile. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: Ubicazione: NO SI Occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato Bene N 2 - Appartamento Anzio (RM) - via Lazio,34, interno 3B, piano Terra Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 1226, Sub. 502, Categoria A4 - Fg. 18, Part. 220, Sub. 9, Categoria CO, Graffato 1226 sub 502 Internamente l'unità immobiliare è allo stato rustico. Superficie 64,38 mq Appartamento sito nel Comune di Anzio, in via Lazio n 34, posto al piano terra,interno 3/B. Originariamente si trattava di un'unica unità immobiliare più grande, int.3, che è stata catastalmente frazionata nel 2010 (Frazionamento n /2010, prot. RM ) generando due appartamenti, int.3/a e int. 3/B, ambedue oggetto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato, però, il bene risulta ancora come un unico appartamento, in quanto le due unità immobiliari catastali, sono ancora comunicanti e l'accesso avviene tramite l'unico ingresso esistente sulle scale condominiali. Internamente l'unità immobiliare è allo stato rustico. L'edificio di cui fanno parte i beni pignorati, risulta essere in mediocri condizioni di manutenzione. La zona, denominata Anzio Colonia, è periferica e residenziale, ed è lontana circa 2 km dal centro della cittadina di Anzio. Sono presenti parcheggi o servizi generali in zona. NO SI 20

21 Stato di occupazione: Libero 21