A termine dei rilievi veniva redatto regolare verbale che sottoscritto si allega alla presente.

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5 A prefissato sopralluogo nessuno era presente e per tanto l'esperto richiedeva al giudice dell'esecuzione l'autorizzazione ad un accesso forzoso all'immobile con l'ausilio della forza pubblica e fabbro. Concordata quindi, la data e l'ora con il fabbro e la forza pubblica si comunicava alla parte Esecutata l'accesso forzoso all'appartamento per il giorno 30/06/2016 (vds copia allegata). Durante tale accesso si riusciva a contattare telefonicamente il coniuge dell'esecutata che invitava lo scrivente a rinviare il sopralluogo al giorno successivo, a cui sarebbe stato presente lui stesso. Il giorno 01/07/2016 alle ore 09:15 si accedeva nuovamente all immobile pignorato, ove si aveva la presenza del Sig. (coniuge dell'esecutata) che consentiva l espletarsi delle operazioni peritali; si procedeva quindi ai rilievi planimetrici ed altimetrici degli immobili, onde verificarne l effettiva consistenza in raffronto con le planimetrie catastali; se ne valutavano le caratteristiche intrinseche ed estrinseche il tutto per dare chiare risposte ai quesiti posti dal Sig. giudice dell esecuzione. A termine dei rilievi veniva redatto regolare verbale che sottoscritto si allega alla presente. PATTI Non esistono STATO CONSERVATIVO Lo stato conservativo dell'unità immobiliare è buono. PARTI COMUNI Per quanto riguarda le parti comuni nel compendio immobiliare si rimanda a quanto indicato nel regolamento di condominio di cui si allega copia. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non esistono, tranne quanto previsto nel regolamento di condominio. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI FONDAZIONI: plinti in cemento armato. ESPOSIZIONE: sud ovest. ALTEZZA INTERNA UTILE: l'altezza netta interna del piano è 2,90 ml STRUTTURE: Il fabbricato di cui è parte l'unità immobiliare pignorata risulta realizzato con struttura portante in cemento armato, tamponature perimetrali del tipo a cassa vuota, e solai in cemento armato e laterizi. PARETI ESTERNE DELLA PALAZZINA: rivestimenti con listelli di laterizio lavorati in cortina. PARETI INTERNE: maioliche di cm. 20x20 fino a ml. 2,10 di altezza nei bagni e nella cucin; restanti vani con intonaci civili tinteggiati. Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 5

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9 Da visura effettuata presso l Ufficio Tecnico del comune di Anzio, risulta che il fabbricato di cui è porzione l'unità immobiliari pignorata è stato realizzato in parziale difformità rispetto al progetto di cui al Nulla Osta per Esecuzioni Lavori Edili pratica n rilasciato il 23/03/1962 (vds copia allegata); Per lo stesso è stata comunque rilasciata Autorizzazione di abitabilità del 13/11/1964( vds copia allegata) Dal raffronto tra lo stato attuale dei luoghi si evincono le seguenti difformità: ampliamento perimetrale dell'appartamento (vds grafico allegato) per S.U. di mq. 18,20 circa e S.n.r di mq. 3,88 circa; diversa distribuzione degli spazi interni; I predetti abusi non rientrano nelle ipotesi di sanabilità previste dalle leggi 47/85, 724/94, 326/2003, e nel disposto articolo 46 del DPR 380 del 2001 come modificato con D.Lgs 301/2002 e dalla Legge 73/2010. La predetta legislazione detta le condizioni si ne qua non per cui l immobile oggetto di procedure esecutive sia sanabile dall eventuale acquirente entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, che sono: 1) ragione di credito antecedente l emanazione delle suddette leggi di sanatoria 2) abuso realizzato entro i tempi indicati dalle stesse leggi. Nel caso in esame la ragione di credito per cui la presente procedura risale ad ipoteca iscritta in data 05/04/2011 quindi successivamente all ultima legge di sanatoria edilizia n. 326/2003; ne consegue quindi l inapplicabilità degli articoli di legge di cui innanzi. Tra l altro, non trova applicazione nemmeno l art. 37 del DPR 380/2001, in quanto gli abusi non erano conformi, né allo strumento urbanistico all epoca della loro realizzazione (1962) né allo strumento urbanistico attuale. Si riferisce inoltre: L'ampliamento eseguito nell'appartamento è superiore al 2% della consistenza assentita; cosi che per effetto dell art. 17 della Legge Regionale 15/2008 tale incremento è da considerarsi come variazione essenziale che richiede il ripristino dello stato dei luoghi come da progetto autorizzato. Qualora la demolizione, non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, come nel caso dell immobile in esame, si può ottenere la sanabilità delle stesse tramite versamento di sanzioni pecuniarie tenendo presente quanto disposto: a)dall art. 34 del D.P.R. 380/01, e s.m.i. che prevede una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge , n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire. b)dall art.22 della Legge Regione Lazio n. 15/2008 che prevede una sanzione pecuniaria pari al doppio dell incremento del valore di mercato dell immobile conseguente alla esecuzione delle opere abusive, determinato con riferimento alla data di applicazione della sanzione. Qualora, in relazione alla tipologia di abuso accertato, non sia possibile determinare il valore di mercato, si applica una sanzione pecuniaria da un minimo di 3 mila euro ad un massimo di 30 mila euro, in relazione alla gravità dell auso. Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 9

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11 Identificato al catasto Fabbricati, Fg. 30, Part. 362, Sub. 8, Categoria A2 classe 3, vani 6, rendita catastale 898,64 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00. CRITERIO DI STIMA Il criterio di stima adottato per le valutazione degli immobili in oggetto è quello della ricerca del più probabile prezzo di mercato dello stesso, e cioè del suo valore in comune commercio, tenuto conto: 1) delle caratteristiche intrinseche: quali le dimensioni totali, lo stato di manutenzione, il grado di finitura, l'igienicità, la funzionalità ecc; 2) delle caratteristiche estrinseche del medesimo, quali l'ubicazione, l'esistenza e la funzionalità dei servizi pubblici di acqua, luce, telefono, trasporti, collegamenti viari con i centri economici del circondario ecc; nel caso sono da considerarsi buone, poiché l immobile è ubicato nella zona centrale di Lavinio (comune di Anzio) a poche centinaia di metri dal mare. 3) dell'andamento dei prezzi di mercato per beni simili, come rileva ti sia presso Agenzie Immobiliari in loco, (Tecnocasa, Toscano Immobiliare, Gabetti) oltre che verificati presso l Osservatorio Immobiliare (O.M.I.) dell agenzia del Territorio. Tanto premesso, la stima viene eseguita adottando il "metodo comparativo in base al parametro metro quadrato". Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 Appartamento Anzio (RM) Corso San Francesco n.227, scala B, interno 8, piano 2 94,69 mq 1.400,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 11

12 Valore di stima al lordo delle detrazioni: ,00 Detrazione al valore di stima riportato in tabella: Per sanatoria della porzione abusiva (art. 22 L.R. 15/2008) mq. 20,97 x 1400,00 x 2 = ,00 Spese condominiali arretrate , ,39 Dal che ne deriva , ,39 = ,61 da potersi arrotondare ad ,00 Valore finale di stima: ,00 Nessuna RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Velletri, li 30/08/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Nardini Giulio Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 12

13 ELENCO ALLEGATI: N 1 Nomina CTU N 2 Verbale di sopralluogo N 3 Atto di compravendita N 4 Estratto di mappa N 5 Planimetria catastale ante variazione Docfa N 6 Planimetria catastale post variazione Docfa N 7 Ricevuta di registrazione Docfa N 8 Visura Storica aggiornata N 9 Nulla Osta del 23/03/1962 N 10 Tavola del progetto N 11 Certificato di abitabilità del 13/11/1964 N 12 Collaudo statico N 13 Planimetria stato attuale con indicazione punti scatto foto N 14 Documentazione fotografica N 15 Regolamento di condominio N 16 Estratto conto condominiale e millesimi N 17 Ricevute invio alle parti Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 13

14 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 Appartamento ubicato a Anzio (RM) Corso San Francesco n.227, scala B, interno 8, piano 2 Appartamento facente parte di un complesso immobiliare formato da quattro palazzine sito nel comune di Anzio, località Lavinio,Corso San Francesco n.227;zona centrale della località a poche centinaia di metri dal mare. Identificato al catasto Fabbricati Fg. 30, Part. 362, Sub. 8, Categoria A2, classe 3, vani 6, rendita. 898,64 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile oggetto di stima ricade nel centro densamente abitato della loc.tà Lavinio nel comune di Anzio. Prezzo base d'asta: ,00 Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 14

15 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 526/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 Appartamento Ubicazione: Anzio (RM) Corso San Francesco n.227, scala B, interno 8, piano 2 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati Fg. 30, Part. 362, Sub. 8, Categoria A2 Superficie 94,69 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: Lo stato conservativo dell'unità immobiliare è buono. Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Appartamento facente parte di un complesso immobiliare formato da quattro palazzine sito nel comune di Anzio, località Lavinio,Corso San Francesco n.227;zona centrale della località a poche centinaia di metri dal mare. NO Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 15

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