TRIBUNALE DI FROSINONE

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1 TRIBUNALE DI FROSINONE SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Spinetti Filippo, nell'esecuzione Immobiliare 197/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO Con udienza del 04/12/2015, il sottoscritto Arch. Spinetti Filippo, con studio in Via Moccia, Frosinone (FR), PEC Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Di Nicola Simona presso il Tribunale di Frosinone. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 Appartamento ubicato a Ceprano (FR) Via Giardino, 31 Bene N 2 Appartamento ubicato a Ceprano (FR) Via Giardino, 31 DESCRIZIONE BENE N 1 APPARTAMENTO UBICATO A CEPRANO (FR) VIA GIARDINO, 31 Trattasi di appartamento ubicato al piano primo di un fabbricato a triplice elevazione. Alla data del sopralluogo, detto appartamento, di superficie lorda pari a circa mq (ed h= ml 2.85), risultava oggetto di opere di ristrutturazione (ivi comprese quelle relative alle reti impiantistiche) non ancora completate ed, all'apparenza, interrotte da tempo. Pertanto, ad oggi, l'abitazione si presenta, internamente, allo stato "grezzo" e composta da un unico ambiente di s.u. pari a circa mq L'accesso all'unità immobiliare avviene dal corpo scala di uso comune con le altre unità immobiliari dell'edificio. BENE N 2 APPARTAMENTO UBICATO A CEPRANO (FR) VIA GIARDINO, 31 Trattasi di locale ad uso abitativo, di sup. catastale pari a mq 7,00, posto al piano secondo (p.2) di un fabbricato a triplice elevazione. Alla data del sopralluogo, il bene immobile risultava inglobato, senza titolo, all'unità immobiliare Fg. 39 n. 272 sub 10, appartenente a soggetto estraneo alla presente procedura. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 1 Bene N 1 Appartamento ubicato a Ceprano (FR) Via Giardino, 31 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. 2

3 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI L'appartamento in oggetto (NCEU Fg. 39 n.272 sub 3) confina: a nord (fronte via Giardino) con il vano scala comune; ad ovest con la paricella catastale NCEU Fg. 39 n.272 sub 7); a sud con la paricella catastale Fg. 39 n.280; ad est con la paricella catastale Fg. 39 n.697. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 42,71 mq 53,33 mq 1,00 53,33 mq 2,85 m 1 Totale superficie convenzionale: 53,33 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 53,33 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'immobile in oggetto è sito nel centro storico della città di Ceprano (Fr). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 20/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. MU, Part. 2147, Sub. 3 Categoria A4 Cl.2, Cons. 3,5 vani Rendita 0,25 Piano 1 Dal 20/03/2009 al 07/06/2012 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 3 Categoria A4 Cl.2, Cons. 3,5 vani Rendita 130,15 3

4 Piano 1 Dal 07/06/2012 al 16/12/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 3 Categoria A4 Cl.2, Cons. 3,5 Superficie catastale Totale:55mq. Totale escluse aree scoperte: 55mq. Rendita 130,15 Piano 1 I titolari catastali attuali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 2 3,5 vani Totale:55mq. Totale escluse aree scoperte: 55mq. 130,15 1 Corrispondenza catastale Dall esito delle operazioni di rilievo, svolte nel corso del sopralluogo del 29/12/2015, sono emerse difformità tra lo stato attuale del bene pignorato e la relativa planimetria catastale, presente in Catasto dal 29/03/2012 Prot. FR Dette difformità riguardano essenzialmente la diversa distribuzione degli spazi interni dell'immobile, con conseguente modifica del numero dei vani catastali. Di fatti, alla data del suddetto accesso, l'appartamento (oggetto di lavori di ristrutturazione interna) risultava internamente costituito da un unico ambiente, privo, cioè, di tutte quelle tramezzature di divisione interna riportate, invece, sulla attuale planimetria catastale (prodotta in allegato alla presente relazione). Le difformità riscontrate non possono considerarsi di lieve entità (ai sensi del D. Legge 31/05/2010 n. 78 Circ. n.2/2010 dell A.d.E.) e richiedono, pertanto, l aggiornamento della planimetria catastale (procedura DOCFA), previa regolarizzazione della posizione urbanistica. Il costo complessivo da sostenere per l aggiornamento della suddetta planimetria è stimato in circa Euro 600,00, così ripartito: Spese Tecniche compreso IVA (22%) e contributi (4%)= circa 500,00; Diritti Erariali (presentazione procedura DOCFA)= circa 100,00. PRECISAZIONI La documentazione ex art. 567 del c.p.c., depositata in atti, risulta completa. 4

5 PATTI Alla data del sopralluogo l'appartamento risultava disabitato. Non risultano contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO Alla data del sopralluogo l'immobile risultava disabitato ed oggetto di lavori di ristrutturazione interna interrotti e dunque non ancora completati. PARTI COMUNI L'immobile pignorato è ubicato al primo piano di un fabbricato di n. 3 piani fuori terra (p.t p.1 e p.2) e risulta avere, in comune con le unità immobiliari poste al secondo piano (part. 272 sub 9 anch'essa oggetto del presente pignoramento e part. 272 sub 10 estranea alla procedura), sia l'ingresso principale dalla strada che il corpo scala interno di collegamento ai vari piani. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnalano servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Al momento dell'accesso sui luoghi di causa, avvenuto in data 29/12/2015, l'immobile pignorato, adibito ad abitazione, si presentava disabitato ed in mediocre stato di manutenzione, risultando, peraltro, oggetto di opere interne di ristrutturazione ancora in corso d opera. Detto immobile presenta le seguenti caratteristiche costruttive: ALTEZZA INTERNA UTILE DEI LOCALI: ml 2.85; STRUTTURA VERTICALE: il fabbricato che comprende l immobile pignorato è realizzato con struttura portante in muratura; SOLAI: i solai sono del tipo con in ferro (putrelle) e laterizio (tavelloni); COPERTURA: l'unità immobiliare in oggetto è posta al p.1 di un fabbricato, la cui copertura è del tipo a falda Inclinata con manto di tegole in laterizio; PARETI ESTERNE ED INTERNE: le pareti di tamponatura sono rifinite, esternamente, ad intonaco. All interno l ambiente si presenta in corso di ristrutturazione, rifinito quasi esclusivamente ad intonaco, fatta eccezione per una piccola porzione di parete ove era ubicato il bagno (rifinita a maioliche). All interno non sono attualmente presenti tramezzature e l ambiente si presenta come un vano unico. Sono tuttavia visibili, sulle pareti perimetrali 5

6 dell appartamento, tracce delle preesistenti tramezzature che sembrano corrispondere a quanto riportato sulla planimetria catastale attualmente presente in catasto (depositata in data 29/03/2012); PAVIMENTAZIONE INTERNA: assente; INFISSI ESTERNI ed INTERNI: le finestre sono del tipo con ante a battente in legno, in alcuni casi con scuri interni, in altri con persiana esterna. Non sono presenti porte interne, mentre il portoncino d ingresso risulta del tipo in legno. IMPIANTI TECNOLOGICI: Alla data del sopralluogo l appartamento de quo è da considerarsi dotato della sola fornitura degli impianti tecnologici (idrico sanitario, elettrico, riscaldamento autonomo), mentre risulta del tutto privo delle necessarie reti impiantistiche interne. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero Alla data del sopralluogo l'immobile risultava disabitato. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 18/09/1986 al 07/06/2012 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Luigi Chiappini## in Frosinone. 18/09/ /4559 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Frosinone. 24/09/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 07/06/2012 al 09/03/2016 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Valerio Vanghetti## in Roma. 07/06/ /1855 6

7 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Frosinone. 13/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al 09/03/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Finanziamento Iscritto a Frosinone il 13/06/2012 Reg. gen Reg. part. 893 Quota: 1/1 della Proprietà Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Trascrizioni Verbale di Pignoramento Immobili Trascritto a Frosinone il 10/09/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 della Proprietà A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA L'immobile pignorato è incluso nella Zona omogenea "A2" Centro Storico, del vigente P.R.G. del Comune di Ceprano (Fr), approvato con Del. di Giunta Regionale n.1467 del 04/04/1978 e n.6177 del 04/12/1978 (Cfr. allegato stralcio di PRG) ed è soggetto ai vincoli di conservazione previsti, dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG per tali zone. 7

8 Detto immobile ricade altresì in un'area con Vincolo Ricognitivo di Piano "cs_001" Insediamenti Urbani Storici (artt. 59 e 60 L.R. 38/99 e L.R. 27/2001), tipizzata dal Piano Paesaggistico (art. 134 comma 1, lett. c D.lvo 42/04). REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. All'esito delle ricerche svolte presso l'ufficio Tecnico del Comune di Ceprano (Fr), con riferimento al bene pignorato ed agli aventi titolo succedutisi nel tempo, non è emersa la presenza di Titoli Abilitativi, richiesti e/o rilasciati, quali Permessi di Costruire, Concessioni, Autorizzazioni, Sanatorie, D.I.A., S.C.I.A., etc. Il fabbricato ricade nel centro storico del comune di Ceprano (in zona "A2" di PRG) e risulta di vecchia edificazione, antecedente al 01/09/1967. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Nel corso del sopralluogo, effettuato sui luoghi di causa in data 29/12/2015, si riscontrava che l'abitazione era oggetto di lavori ristrutturazione interna (quali demolizione di tramezzature, solaio superiore di recente realizzazione, ecc), ancora in corso d'opera, che avrebbe richiesto, necessariamente, la presentazione di una pratica urbanistica (quale D.I.A., S.C.I.A., C.I.L. ecc.). Come già riferito, all esito delle indagini, svolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Ceprano, non è emersa, tuttavia, la presenza di atti amministrativi (e relativi elaborati grafici) inoltrati, e/o rilasciati, utili ad accertare, e giustificare, sia la conformità urbanistica del bene allo stato attuale, sia la realizzazione delle citate opere di ristrutturazione interna. Di tal ché, le stesse sono da considerarsi realizzate senza il necessario titolo abilitativo e richiedono, necessariamente, una regolarizzazione urbanistica che dovrà avvenire (ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. 380/2001, con sanzione minima non inferiore ad 516,00) mediante la presentazione di una D.I.A. in Sanatoria (poichè sembrerebbero riguardare anche parti strutturali dell'edificio, quali il solaio interpiano). Il costo complessivo per la regolarizzazione urbanistica viene stimato, in via cautelativa, in circa 4.000,00, così riparto: Costo stimato per Spese Tecniche, compreso IVA (22%) e contributi (4%)= 3.000,00; Costo stimato per DIA in Sanatoria (compresi diritti di Segreteria e sanzioni= 1.000,00. N.B.: Si precisa che l'unica planimetria dell'immobile, reperita nel corso delle ricerche, risulta essere quella catastale (depositata presso l'ute in data 29/03/2012), citata esplicitamente (attestandone la conformità allo stato dei luoghi) nell'atto di Compravendita del 07/06/2012, Notaio Valerio Vanghetti (Reg.Part. 8907/2012), con il quale il debitore esecutato entra nel possesso del bene "de quo". 8

9 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Alla data del sopralluogo non risultavano noti vincoli od oneri condominiali. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 2 BENI NON LOTTIZZATI Bene N 2 Appartamento ubicato a Ceprano (FR) Via Giardino, 31 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI L'immobile in oggetto (NCEU Fg. 39 n.272 sub 9) confina catastalmente: a nord (fronte via Giardino) con l'unità immobiliare Fg. 39 n.272 sub 10; il vano scala di uso comune; ad ovest con la paricella catastale NCEU Fg. 39 n.272 sub 10; a sud con il vano scala comune; ad est con la paricella catastale Fg. 39 n.697. CONSISTENZA I beni non sono comodamente divisibili in natura. Alla data del sopralluogo il bene risultava inglobato nell'unità immobiliare part. 272 sub 10 (estranea alla procedura); di tal chè non poteva procedersi al rilievo dello stesso. 9

10 CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 22/09/2008 al 20/03/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. MU, Part. 2147, Sub. 8 Categoria A4 Cl.2, Cons. 5 vani Rendita 185,92 Piano 2 3 Dal 20/03/2009 al 04/04/2012 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 8 Categoria A4 Cl.2, Cons. 5 vani Rendita 185,92 Piano 2 3 Dal 04/04/2012 al 07/06/2012 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 9 Categoria A4 Cl.2, Cons. 2 vani Rendita 74,37 Piano 2 Dal 07/06/2012 al 01/02/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 9 Categoria A4 Cl.2, Cons. 2 vani Rendita 74,37 Piano 2 Dal 01/02/2013 al 16/12/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 9 Categoria A4 Cl.2, Cons. 1 vano Superficie catastale Totale:7mq. Totale escluse aree scoperte: 7mq. Rendita 37,18 Piano 2 I titolari catastali attuali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 2 1 vano Totale:7mq. Totale escluse aree scoperte: 7mq. 37,18 2 Corrispondenza catastale 10

11 Dall esito delle operazioni di rilievo, svolte nel corso del sopralluogo del 29/12/2015, sono emerse difformità tra lo stato attuale del bene pignorato e la relativa planimetria catastale, presente in Catasto dal 04/04/2012 Prot. FR Di fatto, alla data del suddetto accesso, l'immobile pignorato (locale di circa mq 6,00) risultava inglobato, per intero, nell'adiacente appartamento (sito anch'esso al 2 piano del fabbricato ed intestato ad altra proprietà estranea alla presente procedura) distinto al NCEU Fg. 39 n. 272 sub 10. In particolare veniva riscontrato che detto locale pignorato costituiva una porzione (non delimitata) di una stanza da letto del citato appartamento individuato al sub 10. Al fine di un'eventuale emissione del decreto di trasferimento del bene, si rende, preliminarmente, necessario ripristinare lo stato dei luoghi antecedente all'inclusione del locale pignorato nell'adiacente appartamento sub 10; con ciò ristabilendone, automaticamente, l'esatta corrispondenza con la planimetria catastale esistente. PRECISAZIONI La documentazione ex art. 567 del c.p.c., depositata in atti, risulta completa. PATTI Alla data del sopralluogo il bene pignorato risultava inglobato nell'adiacente appartamento sito al 2 piano del fabbricato, intestato ad altra proprietà estranea alla presente procedura ed individuato al NCEU al Fg. 39 n.272 sub10. Alla data del sopralluogo non risultavano, circa il bene "de quo", contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO Alla data dell'accesso sui luoghi di causa, l'immobile pignorato Fg. 39 n.272 sub 9 (locale di circa mq 6,00) risultava inglobato, per intero, nell'adiacente appartamento (sito anch'esso al 2 piano del fabbricato ed intestato ad altra proprietà estranea alla presente procedura) distinto al NCEU Fg. 39 n. 272 sub 10. In particolare veniva riscontrato che detto locale pignorato costituiva una porzione (non delimitata) di una stanza da letto del citato appartamento individuato al sub 10. PARTI COMUNI L'immobile pignorato è ubicato al primo secondo di un fabbricato di n. 3 piani fuori terra (p.t p.1 e p.2) e risulta avere, in comune con le unità immobiliari poste al piano primo e secondo (part. 272 sub 3 anch'essa oggetto del presente pignoramento e part. 272 sub 10 estranea alla procedura), sia l'ingresso principale dalla strada che il corpo scala interno di collegamento ai vari piani. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnalano servitù gravanti sul bene pignorato. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. 11

12 Come già riferito in precedenza, l'immobile pignorato Fg. 39 n.272 sub 9 (locale di circa mq 6,00) risultava inglobato, per intero, nell'adiacente appartamento (sito anch'esso al 2 piano del fabbricato ed intestato ad altra proprietà estranea alla presente procedura) distinto al NCEU Fg. 39 n. 272 sub 10. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 11/01/1987 al 27/06/1990 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Orlando Martini## in Ceprano (Fr). 11/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Frosinone. 23/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 27/06/1990 al 30/09/2007 **** Omissis **** Successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Ufficio del Registro di Frosinone. 27/06/ /13387/90 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Frosinone. 12/10/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 30/09/2007 al 07/06/2012 **** Omissis **** Successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Ufficio del Registro di Frosinone. 30/09/ /509/7 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Frosinone. 21/01/ Registrazione 12

13 Presso Data Reg. N Vol. N Dal 07/06/2012 al 09/03/2016 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio ##Valerio Vanghetti## in Roma. 07/06/ /1855 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei RR.II. di Frosinone. 13/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al 09/03/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Finanziamento Iscritto a Frosinone il 13/06/2012 Reg. gen Reg. part. 893 Quota: 1/1 della Proprietà Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Trascrizioni Verbale di Pignoramento Immobili Trascritto a Frosinone il 10/09/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 della Proprietà A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 13

14 NORMATIVA URBANISTICA L'immobile pignorato è incluso nella Zona omogenea "A2" Centro Storico, del vigente P.R.G. del Comune di Ceprano (Fr), approvato con Del. di Giunta Regionale n.1467 del 04/04/1978 e n.6177 del 04/12/1978 (Cfr. allegato stralcio di PRG) ed è soggetto ai vincoli di conservazione previsti, dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG per tali zone. Detto immobile ricade altresì in un'area con Vincolo Ricognitivo di Piano "cs_001" Insediamenti Urbani Storici (artt. 59 e 60 L.R. 38/99 e L.R. 27/2001), tipizzata dal Piano Paesaggistico (art. 134 comma 1, lett. c D.lvo 42/04). REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. All'esito delle ricerche svolte presso l'ufficio Tecnico del Comune di Ceprano (Fr), con riferimento al bene pignorato ed agli aventi titolo succedutisi nel tempo, non è emersa la presenza di Titoli Abilitativi, richiesti e/o rilasciati, quali Permessi di Costruire, Concessioni, Autorizzazioni, Sanatorie, D.I.A., S.C.I.A., etc. Il fabbricato, che include le unità immobiliari pignorate, ricade nel centro storico del comune di Ceprano (in zona "A2" di PRG) e risulta di vecchia edificazione, antecedente al 01/09/1967. N.B.: Occorre segnalare che nell'atto di Compravendita con il quale il debitore esecutato entra nel possesso del bene (Atto Notaio Valerio Vanghetti del 07/06/2012 Reg.Part. 8907/2012), con esplicito riferimento al bene pignorato NCEU Fg. 39 n.272 sub 9, viene dichiarata la presentazione, presso il Comune di Ceprano, delle seguenti pratiche edilizie: D.I.A. del 05/08/2000 Prot , per fusione con altro subalterno e ristrutturazione per la quale è stata comunicata Fine Lavori in data 02/09/2010; S.C.I.A. del 01/03/2012 Prot per divisione da maggiore consistenza e Fine Lavori in data 31/03/2012; non rinvenute, di fatto, presso gli Uffici Tecnici di competenza. L'esito delle specifiche ricerche, effettuate sulle suddette pratiche edilizie, è risultato negativo. Come già riferito, l esito delle indagini, svolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Ceprano, non ha, tuttavia, evidenziato la presenza di atti amministrativi (con relativi elaborati grafici allegati) inoltrati, e/o rilasciati, utili ad accertare la conformità urbanistica del bene allo stato attuale dei luoghi. Inoltre, occorre ancora una volta rimarcare che, alla data del sopralluogo, il bene pignorato risultava inglobato, per intero, nell'adiacente appartamento (sito anch'esso al 2 piano del fabbricato ed intestato ad altra proprietà estranea alla presente procedura) distinto al NCEU Fg. 39 n. 272 sub 10. N.B.: Si precisa che l'unica planimetria dell'abitazione reperita, risulta essere quella catastale, depositata presso l'ute in data 04/04/2012 ed alla quale viene fatto esplicito riferimento nell'atto di 14

15 Compravendita del 07/06/2012 Notaio Valerio Vanghetti (Reg.Part. 8907/2012), con il quale il debitore esecutato entra nel possesso del bene "de quo". VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Alla data del sopralluogo non risultavano noti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 Appartamento ubicato a Ceprano (FR) Via Giardino, 31 Trattasi di appartamento ubicato al piano primo di un fabbricato a triplice elevazione. Alla data del sopralluogo, detto appartamento, di superficie lorda pari a circa mq (ed h= ml 2.85), risultava oggetto di opere di ristrutturazione (ivi comprese quelle relative alle reti impiantistiche) non ancora completate ed, all'apparenza, interrotte da tempo. Pertanto, ad oggi, l'abitazione si presenta, internamente, allo stato "grezzo" e composta da un unico ambiente di s.u. pari a circa mq L'accesso all'unità immobiliare avviene dal corpo scala di uso comune con le altre unità immobiliari dell'edificio. Identificato al catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 La presente stima verrà effettuata adottando il metodo cosiddetto sintetico comparativo, che consiste nella determinazione del valore di un bene economico mediante paragone con altri beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe di cui sono noti i valori, o i prezzi, determinati in condizioni ordinarie di mercato. Ai fini di una più corretta determinazione del valore di mercato del bene pignorato (internamente pressochè allo stato grezzo ed oggetto di lavori di ristrutturazione appena iniziati ed interrotti), si ritiene opportuno effettuare la stima ponendo alla base del calcolo il Valore medio di Mercato dei fabbricati finiti (ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe ed aventi le medesime caratteristiche di quello in corso di costruzione) di cui sono noti i valori (determinati in condizioni ordinarie di mercato) e sottraendo da questo i costi necessari per le opere di completamento del fabbricato pignorato, ossia: Valore Bene Pignorato (allo stato attuale)= Valore Fabbricato Finito (VmF) Costi opere di Completamento (Cco). Per la stima del Valore medio dei fabbricati finiti (VmF), effettuata utilizzando il metodo sintetico comparativo, il sottoscritto si è avvalso dei dati desunti da ricerche e colloqui con gli operatori di zona del settore immobiliare, nonchè dei dati pubblicati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell'agenzia del Territorio riferiti a zone omogenee. Da tali indagini si è riscontrato un Valore medio unitario di Mercato dei fabbricati (VmuF)con tipologia di appartamento, confrontabile al caso in oggetto, pari a circa: /mq 1.200,00. Considerando che il Costo unitario delle opere di Completamento (Cuc) dell'immobile pignorato inciderà, parametricamente, per circa /mq 500,00, il valore unitario di mercato del bene pignorato viene così determinato: VALORE MEDIO UNITARIO DI MERCATO DEL BENE PIGNORATO = /mq 1.200,00 /mq 500,00 = /mq 700,00. Nella determinazione del più probabile valore di mercato dei beni pignorati si è tenuto conto dei fattori intrinseci ed estrinseci che 15

16 influiscono nella stima dei beni immobili e precisamente: l'ubicazione centrale dell'immobile rispetto al nucleo storico del Comune di Ceprano e la vicinanza alle principali vie di comunicazione (distante circa 1,200 Km dalla via Casilina, circa 3,500 Km dalla stazione ferroviaria e circa 1,200 Km dal Casello Autostradale A1); le caratteristiche e peculiarità della zona (Centro Storico), dove oltre alla componente residenziale, sono presenti numerose attività commerciali; l età dell'immobile, realizzato da oltre 50 anni; l'attuale pessimo stato di conservazione dell'abitazione, oggetto di lavori di ristrutturazione interrotti e dunque, non ancora completati; la totale assenza di opere di finitura; la regolarità edilizia (bene di vecchia costruzione, realizzato in data anteriore al 01/09/1967 e ricadente nel Centro Storico del Comune di Ceprano ); l'accessibilità, distanza dalla strada e possibilità di parcheggio. l'attuale flessione del mercato immobiliare, sia per quanto concerne il volume delle compravendite che dei prezzi stessi degli immobili. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 Appartamento Ceprano (FR) Via Giardino, 31 53,33 mq 700,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 12,50 % Valore finale di stima: ,63 N.B. Il suddetto DEPREZZAMENTO è stato effettuato sulla scorta di quanto riferito in risposta ai precedenti quesiti e riguarda le spese che sarà necessario sostenere per: l AGGIORNAMENTO delle planimetrie catastali; la REGOLARIZZAZIONE DELLE DIFFORMITA' E POSIZIONE URBANISTICA; Detto DEPREZZAMENTO del Valore di mercato del Lotto n.1 è stato stimato, in via cautelativa, dal sottoscritto CTU, in complessivi Euro 4.600,00 (pari al 12,32% del valore del lotto n.1, stimato in ,00 ed arrotondato a 12,50%), così ripartiti: Deprezzamento per aggiornamento planimetrie catastali = Euro 600,00; Deprezzamento Regolarizzazione delle difformità e posizione Urbanistica, comprensivo di Spese Tecniche DIA Sanatoria, Sanzione e Diritti di Segreteria = Euro 4.000,00. 16

17 LOTTO 2 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Valore di stima: 0,00 BENI NON LOTTIZZATI Bene N 2 Appartamento ubicato a Ceprano (FR) Via Giardino, 31 Trattasi di locale ad uso abitativo, di sup. catastale pari a mq 7,00, posto al piano secondo (p.2) di un fabbricato a triplice elevazione. Alla data del sopralluogo, il bene immobile risultava inglobato, senza titolo, all'unità immobiliare Fg. 39 n. 272 sub 10, appartenente a soggetto estraneo alla presente procedura. Identificato al catasto Fabbricati Fg. 39, Part. 272, Sub. 9, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Per tutto quanto riferito ai paragrafi precedenti, non si potrà procedere alla effettuazione della stima del bene. RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE L'immobile al Fg. 39 n. 272 sub 9, anche'esso oggetto del presente pignoramento, risulta attualmente inglobato nell'unità immobiliare sub 10, intesatata ad altra proprietà estranea alla presente procedura. Più dettagliatamente, la superficie dell'u.i. sub 9 è, ad oggi, parte (non delimitata) di una camera da letto dell'appartamento individuato alla particella 272 sub 10. Dalle ricerche e verifiche effettuate (in particolare dal titolo di proprietà e dalla planimetria catatastale) con riferimento alla particella n. 272 sub 10, emerge chiaramente l'illegittimità dell'attuale stato dei luoghi. Ma vi è di più. Occorre segnalare che nell'atto di Compravendita con il quale il debitore esecutato entra nel possesso dei beni pignorati (Atto Notaio Valerio Vanghetti del 07/06/2012 Reg.Part. 8907/2012), viene dichiarata, con esplicito riferimento al bene pignorato NCEU Fg. 39 n.272 sub 9, la presentazione, presso il Comune di Ceprano, delle seguenti pratiche edilizie: D.I.A. del 05/08/2000 Prot , per fusione con altro subalterno e ristrutturazione per la quale è stata comunicata Fine Lavori in data 02/09/2010; S.C.I.A. del 01/03/2012 Prot per divisione da maggiore consistenza e Fine Lavori in data 31/03/2012; All'esito delle ricerche svolte presso l'ufficio Tecnico del Comune di Ceprano (Fr), non è emersa, tuttavia, la presenza dei suddetti Titoli Abilitativi atti ad legittimare le modifiche segnalate. Per quanto sopra riferito, il sottoscritto, ritenendo che, al fine di un'eventuale emissione del decreto di trasferimento del bene, sia necessario, preliminarmente, ripristinare il corretto stato dei luoghi, procederà non includendo il bene Fg. 39 n.272 sub 9 nell'unico lotto di vendita formato. 17

18 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Frosinone, li 10/05/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati Verbale di Sopralluogo N 2 Foto N 3 Altri allegati Planimetrie rilievo N 4 Altri allegati Formalità Pregiudizievoli N 5 Visure e schede catastali Visure Catastali N 6 Planimetrie catastali N 7 Visure e schede catastali Visure provenienze catastali N 8 Atto di provenienza Visure Conservatoria dei RR.II. N 9 Altri allegati Visura e planimetria catastale sub 10 (estraneo procedura) N 10 Altri allegati Relazione di Stima versione Privacy L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Spinetti Filippo 18