T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Rasetti Demetrio, nell'esecuzione Immobiliare 252/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Precisazioni... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 7 Stima / Formazione lotti... 7 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 252/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 09/09/2016, il sottoscritto Arch. Rasetti Demetrio, con studio in Via Piero Gobetti, Teramo (TE), studiorasetti@virgilio.it, PEC demetrio.rasetti@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/11/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Ristorante ubicato a Martinsicuro (TE) - Via dei Castani, piano 1 DESCRIZIONE Trattasi di locale ad uso ristorante self ubicato al primo piano di un più ampio complesso immobiliare sito in Via dei Castagni, al tale locale si accede da strada di lottizzazione mediante rampa carrabile poste alle estremità del complesso immobiliare. La zona in cui si colloca tale edificio è di tipo periferico, vi sono i parcheggi di servizio; la zona è prettamente di tipo artigianale produttiva,essa si colloca a ridosso della s.s. 16 Adriatica, di facile accessibilità. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Ristorante ubicato a Martinsicuro (TE) - Via dei Castani, piano 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 3

4 CONFINI l'unità immobiliare confina a nord con part.737 sub 38, a sud con sub 46 e 45, a ovest con sub 19 (B.C.N.C.) CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza ristorante 390,00 mq 410,00 mq 1,00 410,00 mq 4,00 m primo Totale superficie convenzionale: 410,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 410,00 mq ad integrazione di quanto sopra si precisa che costituisce ulteriore disponibilità una corte ad uso esclusivo destinata a parcheggio posta davanti l'ingresso, come meglio desumibile da planimetria catastale CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 16/12/2002 al 07/05/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 17, Part. 737, Sub. 18 Categoria F Dal 07/05/2003 al 24/06/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 17, Part. 737, Sub. 23 Categoria F Dal 24/06/2003 al 01/12/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 17, Part. 737, Sub. 29 Categoria F Dal 01/12/2003 al 11/03/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 17, Part. 737, Sub. 35 Categoria F Dal 11/03/2004 al 24/07/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 17, Part. 737, Sub. 35 Categoria D8 Rendita 2.830,00 Piano primo DATI CATASTALI Piano 4

5 Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato D primo Corrispondenza catastale sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. PRECISAZIONI l'unità immobiliare in oggetto è parte di un più ampio complesso immobiliare. STATO CONSERVATIVO Le condizioni interne e le finiture riscontrate in sede di sopralluogo sono in buono stato di conservazione PARTI COMUNI l'immobile oggetto di procedura si inserisce all'interno di un complesso immobiliare più ampio, all'interno del quale sono previste superfici ed aree comuni per accessibilità all'unità immobiliare nonché per la viabilità carrabile e pedonale e servizi generali per le utenze. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI il complesso immobiliare su cui si inserisce l'unità immobiliare oggetto di procedura si compone di struttura in c.a. prefabbricato, lo stato di conservazione degli elementi strutturali sia in fondazione che in elevazione sono sufficienti, lo stato di conservazione degli elementi interni l'unità immobiliare sono ampiamente sufficienti, così come ugualmente in buono stato di conservazione e manutenzione tutto il sistema impiantistico, idrico termico sanitario ed elettrico. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile. 5

6 Canoni di locazione Canone di locazione / indennita fissato dal custode: 800,00 Il bene oggetto di procedura risulta occupato su autorizzazione del G.E. n s del 27/03/2017 a cui si rimanda PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 12/03/2002 al 27/01/2017 Dal 30/07/2002 al 11/03/2004 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Biagio Ciampini 11/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 12/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Pietro Caserta 30/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 03/08/2002 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 6

7 Trascrizioni verbale pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 24/06/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA l'unità immobiliare oggetto di procedure nell'ambito della pianificazione comunale (P.R.G.) ai colloca in zona B1 di completamento. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile. L'unità immobiliare, collocata all'interno di un più ampio complesso immobiliare e stato realizzato attraverso i sottoelencati atti autorizzativi: - Concessione edilizia n. 29/02 del 24/06/ Variante n. 29-A/02 del 16/04/2003, 29-B/02 del 14/03/2005 e DIA del 04/05/2004 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste corrispondenza tra stato dei luoghi e progetto autorizzato. si rappresenta come a seguito di ispezione ASL sono stati necessari eseguire piccole lavorazioni all'interno del locale w.c. del personale per la determinazione di un piccolo antibagno. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. Le spese condominiali si attestano in circa 880,00 annuali STIMA / FORMAZIONE LOTTI 7

8 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Ristorante ubicato a Martinsicuro (TE) - Via dei Castani, piano 1 Trattasi di locale ad uso ristorante self ubicato al primo piano di un più ampio complesso immobiliare sito in Via dei Castagni, al tale locale si accede da strada di lottizzazione mediante rampa carrabile poste alle estremità del complesso immobiliare. La zona in cui si colloca tale edificio è di tipo periferico, vi sono i parcheggi di servizio; la zona è prettamente di tipo artigianale produttiva,essa si colloca a ridosso della s.s. 16 Adriatica, di facile accessibilità. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 17, Part. 737, Sub. 35, Categoria D8 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 per le finalità valutative di stima si è tenuto conto sia dei più probabili valori di mercato attraverso ricerche ed indagini su agenzie immobiliari che mediante le quotazioni e valutazioni OMI Agenzia dell'entrate Identificativo corpo Bene N 1 - Ristorante Martinsicuro (TE) - Via dei Castani, piano 1 Superficie convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 10,00 % Valore finale di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 410,00 mq 750,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 8

9 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 08/09/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - Allegato A documentazione catastale N 1 Altri allegati - Allegato B documentazione ipocatastale N 1 Altri allegati - Allegato C documentazione edilizia/urbanistica N 1 Altri allegati - Allegato D documentazione fotografica L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Rasetti Demetrio Altri allegati - Allegato E documentazione integrativa (atto d'acquisto, verbale sopralluogo) 9

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Ristorante ubicato a Martinsicuro (TE) - Via dei Castani, piano 1 Trattasi di locale ad uso ristorante self ubicato al primo piano di un più ampio complesso immobiliare sito in Via dei Castagni, al tale locale si accede da strada di lottizzazione mediante rampa carrabile poste alle estremità del complesso immobiliare. La zona in cui si colloca tale edificio è di tipo periferico, vi sono i parcheggi di servizio; la zona è prettamente di tipo artigianale produttiva,essa si colloca a ridosso della s.s. 16 Adriatica, di facile accessibilità. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 17, Part. 737, Sub. 35, Categoria D8 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: l'unità immobiliare oggetto di procedure nell'ambito della pianificazione comunale (P.R.G.) ai colloca in zona B1 di completamento. Prezzo base d'asta: ,00 10

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 252/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Ristorante Ubicazione: Martinsicuro (TE) - Via dei Castani, piano 1 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: Ristorante Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 17, Part. 737, Sub. 35, Categoria D8 Superficie 410,00 mq Le condizioni interne e le finiture riscontrate in sede di sopralluogo sono in buono stato di conservazione Trattasi di locale ad uso ristorante self ubicato al primo piano di un più ampio complesso immobiliare sito in Via dei Castagni, al tale locale si accede da strada di lottizzazione mediante rampa carrabile poste alle estremità del complesso immobiliare. La zona in cui si colloca tale edificio è di tipo periferico, vi sono i parcheggi di servizio; la zona è prettamente di tipo artigianale produttiva,essa si colloca a ridosso della s.s. 16 Adriatica, di facile accessibilità. SI SI Occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile 11

12 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Trascrizioni verbale pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 24/06/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 12