TRIBUNALE DI PESCARA

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1 TRIBUNALE DI PESCARA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Di Benedetto Luigi, nell'esecuzione Immobiliare 110/2015 del R.G.E. promossa da OMISSIS Contro OMISSIS 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 4 Completezza documentazione ex art Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 5 Cronistoria Dati Catastali... 5 Dati Catastali... 6 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Stima / Formazione lotti... 8 Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 110/2015 del R.G.E Lotto Unico

3 INCARICO All'udienza del, il sottoscritto Arch. Di Benedetto Luigi, con studio in Via Adda, Montesilvano (PE), arch.luigidibenedetto@gmail.com, PEC luigi.dibenedetto2@archiworldpec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Popoli (PE) - via Giuseppe Garibaldi n. 68 DESCRIZIONE L'appartamento oggetto della seguente procedura è sito nel Comune di Popoli (PE) in via G. GAribaldi n. 68. Trattasi di zona centrale del piccolo comune indicata dalla Agenzia delle Entrate come zona:centrale/- CENTRO URBANO, con codice zona: B1, fornita di tutte le urbanizzazioni primarie e secondarie. L'immobile,dal rilievo esperito, si sviluppa su un unico livello (piano primo)ed è così articolato: - ingresso/soggiorno, cucina, disimpegno, camera singola, un bagno ed un locale wc/lavanderia con piccolo antibagno, un disimpegno e due camere da letto. Si precisa che non sono presenti planimetrie nè in catatsto (Agenzia delle Entrate), nè in Comune. Non è stato possibile quindi verificare se lo stato di fatto rilevato effettivamente con lo stato legittimato. 3

4 LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Popoli (PE) - via Giuseppe Garibaldi n. 68 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Documentazione completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: OMISSIS L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: OMISSIS CONFINI L'appartamento oggetto della seguente procedura è ubicato al primo piano del fabbricato sito a Popoli in via G. Garibaldi n. 68. Libero su due lati, degli altri uno è adiacente a piccolo cortile esterno di proprietà, l'altro confina con altrà proprietà sullo stesso piano. 4

5 CONSISTENZA Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Abitazione 74,68 mq 106,90 mq 1,00 106,90 mq > 3.00 m Cortile 27,54 mq 32,02 mq 0,25 8,01 mq 0,00 m Totale superficie convenzionale: 114,91 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 114,91 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Si precisa che non sono presenti planimetrie nè in catatsto (Agenzia delle Entrate), nè in Comune. Non è stato possibile quindi verificare se lo stato di fatto rilevato coincida effettivamente con lo stato legittimato. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 16/03/2006 al XXXXXXX Catasto Fabbricati 26/06/2006 Fg. 32, Part. 459, Sub. 5 Categoria A5 Cl.4, Cons. 4 Dal 26/06/2006 al XXXXXXX Catasto Fabbricati 02/10/2017 Fg. 32, Part. 459, Sub. 5 Categoria A5 Cl.4, Cons. 4 Rendita ,00 5

6 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezio Fogli Par Su Zon Catego Class Consisten Superfi Rendi Pian Graffa ne o t. b. a ria e za cie ta o to Cen catasta s. le A ,66 Corrispondenza catastale Non è presente la planimetria catastale presso l'agenzia delle Entrate (ex Catasto). STATO CONSERVATIVO Immobile di tipo economico, presenta finiture di medio livello. Gli impianti non sono a norma e quindi non conformi alla normativa vigente (d.m. 37/08). Sono presenti, in una delle camere da letto, notevoli macchie di muffa sul solaio a volta, parzialmente coperto da controsoffitto. PARTI COMUNI Si accede all'immobile da una scalinata che serve anche altre unita immobiliari. La proprietà in oggetto risulta essere delimitata con piccolo cancello in metallo. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI La struttura portante dell'immobile risulta essere realizzato con muratura portante con spessore di circa cm 60 ad eccezione dei due bagni, probabilmente realizzati in epoca successiva, che risultano avere parete di tamponamento di spessore di circa cm 30. I solai ruisultano essere a volta ma coperti da controsoffitto in cartongesso. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta essere occupato dal debitore, XXXXXX. omisssis. 6

7 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal OMISSIS atto a rogito 26/06/2006 al 02/10/2017 Rogante Data Repertorio N Raccolta N omissis Trascrizione OMISSIS Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria 26/06/ registri immobiliari di Pescara Rep. n / Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; Nessun atto successivo al ventennio. NORMATIVA URBANISTICA L'immobile oggetto della presente procedura risulta essere perimetrato all'interno del piano di Recupero, con prescrizioni indicate all'art. 10 dello stesso. Viene inoltre individuato all'interno del PRG nel "centro Storico" come zona A1, meglio destritta e normata all'art.80 delle NTA. Non è stato possibile estrapolare il progetto dell'immobile dagli archivi del Comune. REGOLARITÀ EDILIZIA Non è stato possibile estrapolare il progetto dell'immobile dagli archivi del Comune, nè tantomeno il certificato di Abitabilità/Agibilità. 7

8 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Popoli (PE) - via Giuseppe Garibaldi n. 68 L'appartamento oggetto della seguente procedura è sito nel Comune di Popoli (PE) in via G. GAribaldi n. 68. Trattasi di zona centrale del piccolo comune indicata dalla Agenzia delle Entrate come zona:centrale/- CENTRO URBANO, con codice zona: B1, fornita di tutte le urbanizzazioni primarie e secondarie. L'immobile,dal rilievo esperito, si sviluppa su un unico livello (piano primo)ed è così articolato: - ingresso/soggiorno, cucina, disimpegno, camera singola, un bagno ed un locale wc/lavanderia con piccolo antibagno, un disimpegno e due camere da letto. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 32, Part. 459, Sub. 5, Categoria A5 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,03 La stima del bene è stata esperita con metodologia sintetica comparativa, applicando alla superficie convenzionale il più probabile valore unitario desunto da valori immobiliari di beni simili, mediata con risultanze documentali oggettivanti. Tale valore unitario medio-statistico è stato opportunamente trasposto nel bene in esame a mezzo di parametri costitutivi di valore, incrementali, decrementali o invarianti, che hanno tenuto conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche (zona, condizioni strutturali, condizioni generali, età, funzionalità, esposizione/posizione, regolarità edilizia), sintetizzati da un coefficiente totale Ktot, correttivo delle qualificazioni medie. I parametri costitutivi effettivamente considerati nella ricerca del più probabile valore di mercato del bene in oggetto, in termini di trasposto ed adeguamento del valore mediostatistico identificato e relativo a simili condizioni medio-statistiche di riferimento, sono quelli relativi alla zona, alle condizioni strutturali, alle condizioni generalizzate in termini di stato d uso, all età, alla funzionalità, alla esposizione/posizione ed alla regolarità tecnico-amministrativa, assunti dal sottoscritto come in appresso. In termini invarianti: nella componente zonale assumendo un coefficiente Kzon = 1,00, tenuto conto della vicinanza a strade di collegamento a scorrimento veloce, vicinanza a fermate autobus ed al centro del paese. 8

9 In termini decrementali: nella componente relativa all età, assumendo un coefficiente Ketà = 0,70, tenuto conto dell epoca di realizzazione che risulta essere superiore ai 45 anni; nella componente strutturale, assumendo un coefficiente Kstr = 0,90, l'immobile in oggetto risulta essere realizzato in struttura portante in muratura, sono presenti sulle stesse pareti segni di muffa; nella componente relativa allo stato d uso, assumendo un coefficiente Ksta = 0,90, tenuto conto della mancanza di conformità in merito agli impianti, nello specifico ;e più evidente quello elettrico. Conseguentemente il coefficiente totale di adeguamento, assunto con prassi tecnica convenzionale pari al prodotto dei coefficienti citati, risulta: Ktot = Kzon x Ketà x Kstr x Ksta = 1,00 x 0,70 x 0.90 x 0,90 = 0,567 Il più probabile valore unitario di mercato dell immobile, nello stato di fatto ed in condizioni normali, è stato identificato mediando, a fini di massima certezza probabilistica dell indagine, il valore desunto da personali esperienze esperite nello specifico campo, ovvero da operatori del settore (agenzie immobiliari, imprenditori, mediatori), con quello oggettivato da recente pubblicazione specialistica quale L osservatorio dei valori immobiliari curato dalla Agenzia del Territorio (vedasi allegato) e quello del "Borsino Immobiliare". Detti valori, riferiti ad immobili residenziali siti in Comune di Popoli (PE), vengono assunti come in appresso: - il dato desunto dalla pubblicazione Osservatorio dei Valori Immobiliari curato dalla Agenzia del Territorio, per immobili di tipo economico come quelli in oggetto, varia da un minimo di /mq 640,00 ad un massimo di /mq 850,00; il valore medio è pari ad /mq (640, ,00) / 2 = /mq 745,00. - il dato desunto dal Borsino Immobiliare valuta immobili similari a quello della presente procedura: /mq 788,00 Il valore unitario di riferimento dei beni in oggetto, considerato in termini tecnicamente accettabili in quanto basato sulla ordinarietà dei valori medio-statistici riscontrati, ed ulteriormente mediati, risulta pari a: /mq (745, ,00) / 2 = /mq 766,50 9

10 Il più probabile valore unitario di mercato dei beni in oggetto è dato dal prodotto del valore unitario di riferimento ed il coefficiente globale di adeguamento, risulta pari ad: /mq 766,50 x 0,567 = /mq 434,61. Pertanto, il valore stimato dell'immobile risulta essere data dal prodotto: mq 114,91 x /mq 434,61 = ,03 Identificativo Superficie Valore Valore Quota in Totale corpo convenzionale unitario complessivo vendita Bene N 1-114,91 mq 434,91 /mq ,03 100, ,03 Appartamento Popoli (PE) - via Giuseppe Garibaldi n. 68 Valore di stima: ,03 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Non è presente nè la planimetria catstale presso l'agenzia delle entrate, nè il progetto legittimato presso gli uffici tecnici comunali. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Montesilvano, li 02/10/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Di Benedetto Luigi 10

11 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - riepilogo banda d'asta N 1 Altri allegati - schema riassuntivo per pubblicità N 1 Altri allegati - comunicazione alle parti N 1 Altri allegati - verbale di sopralluogo N 1 Altri allegati - rilievo metrico N 1 Altri allegati - rilievo fotografico N 1 Altri allegati - visura catastale storica N 1 Altri allegati - valori estratti dall'agenzia delle Entrate N 1 Altri allegati - valori estratti dal Borsino Immobiliare 11

12 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Popoli (PE) - via Giuseppe Garibaldi n. 68 L'appartamento oggetto della seguente procedura è sito nel Comune di Popoli (PE) in via G. GAribaldi n. 68. Trattasi di zona centrale del piccolo comune indicata dalla Agenzia delle Entrate come zona:centrale/- CENTRO URBANO, con codice zona: B1, fornita di tutte le urbanizzazioni primarie e secondarie. L'immobile,dal rilievo esperito, si sviluppa su un unico livello (piano primo)ed è così articolato: - ingresso/soggiorno, cucina, disimpegno, camera singola, un bagno ed un locale wc/lavanderia con piccolo antibagno, un disimpegno e due camere da letto. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 32, Part. 459, Sub. 5, Categoria A5 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile oggetto della presente procedura risulta essere perimetrato all'interno del piano di Recupero, con prescrizioni indicate all'art. 10 dello stesso. Viene inoltre, individuato all'interno del PRG nel "centro Storico" come zona A1, meglio destritta e normata all'art.80 delle NTA. Non è stato possibile estrapolare il progetto dell'immobile dagli archivi del Comune. 12

13 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 110/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Popoli (PE) - via Giuseppe Garibaldi n. 68 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia Appartamento Superficie 114,91 mq immobile: Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 32, Part. 459, Sub. 5, Categoria A5 Stato Immobile di tipo economico, presenta finiture di medio livello. Gli impianti conservativo: non sono a norma e quindi non conformi alla normativa vigente (d.m. 37/08). Sono presenti, in una delle camere da letto, notevoli macchie di muffa sul solaio a volta, parzialmente coperto da controsoffitto. Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: L'appartamento oggetto della seguente procedura è sito nel Comune di Popoli (PE) in via G. GAribaldi n. 68. Trattasi di zona centrale del piccolo comune indicata dalla Agenzia delle Entrate come zona:centrale/- CENTRO URBANO, con codice zona: B1, fornita di tutte le urbanizzazioni primarie e secondarie. L'immobile,dal rilievo esperito, si sviluppa su un unico livello (piano primo)ed è così articolato: - ingresso/soggiorno, cucina, disimpegno, camera singola, un bagno ed un locale wc/lavanderia con piccolo antibagno, un disimpegno e due camere da letto. NO SI L'immobile risulta essere occupato dal debitore, sig. XXXX. omissis 13