TRIB U N AL E DI M AN TOV A

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1 TRIB U N AL E DI M AN TOV A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Dugaria Elena, nell'esecuzione Immobiliare 25/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO In data 05/04/2017, il sottoscritto Arch. Dugaria Elena, con studio in VIA GONZAGA Gazzuolo (MN), elena.dugaria@gmail.com, PEC elena.dugaria@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 18/04/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Goito (MN) - Strada le Fabbriche, 23 Bene N 2 - Terreno ubicato a Goito (MN) - Strada le Fabbriche Bene N 3 - Garage ubicato a Goito (MN) - Strade Le Fabbriche,23 DESCRIZIONE BENE N 1 - FABBRICATO CIVILE UBICATO A GOITO (MN) - STRADA LE FABBRICHE, 23 Immobile disposto su tre piani fuori terra con garage e area cortiva di pertinenza. Il Sig. **** Omissis **** non avendo ritirato la raccomandata non era presente al sopralluogo. Il fratello dell' esecutato, mi ha permesso di entrare e svolgere il mio lavoro. Al sopralluogo era presente la Polizia Locale di Goito. Terreno agricolo vincolato a verde privato di facile accessibilità e di forma regolare. Garage posto al piano terra dell'immobile. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Goito (MN) - Strada le Fabbriche, 23 Bene N 2 - Terreno ubicato a Goito (MN) - Strada le Fabbriche Bene N 3 - Garage ubicato a Goito (MN) - Strade Le Fabbriche,23 2

3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Confini: da nord in senso orario mappale 258, consorzio di bonifica e mappale 21, mappale 260, mappale 251. Confini: 3

4 canale di bonifica, mappale 18, mappale 251, mappale 261, 349 e 16. Confini: Mappale 251, area cortiva, mappale 18 sub 301. CONSISTENZA Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Abitazione 70,45 mq 79,00 mq 1,00 79,00 mq 2,70 m T-1 Balcone scoperto 15,68 mq 15,68 mq 0,25 3,92 mq 0,00 m 1-2 Soppalco non abitabile 40,00 mq 43,40 mq 0,20 8,68 mq 0,00 m 2 Area cortiva di pertinenza 83,60 mq 83,60 mq 0,18 15,05 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 106,65 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 106,65 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Terreno agricolo 1796,00 mq 1796,00 mq 1, ,00 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 1796,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 1796,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Vedi allegato 2 Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Box 60,45 mq 64,60 mq 0,50 32,30 mq 2,70 m T Totale superficie convenzionale: 32,30 mq 4

5 Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 32,30 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Vedi allegato 2. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 07/02/1973 al 30/06/1987 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 12, Part. 18, Sub. 2 Categoria A4 Cl.3, Cons. 8 vani Rendita 0,48 Piano T-1 Graffato 101 Dal 30/06/1987 al 08/07/1998 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 12, Part. 18, Sub. 2 Categoria A4 Cl.3, Cons. 8 VANI Rendita 280,95 Piano T-1 Graffato 101 Dal 08/07/1998 al 26/10/1999 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 12, Part. 18, Sub. 301 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6 VANI Rendita 371,85 Piano T-1-2 Dal 26/10/1999 al 21/04/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 12, Part. 18, Sub. 301 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6 VANI catastale 83 MQ Rendita 371,85 Piano T-1-2 VEDI ALLEGATO 2. Periodo Proprietà Dati catastali Dal 19/10/2009 al 10/12/2014 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 12, Part. 17 Qualità Frutteto Cl.2 (ha are ca) 1926 Reddito agrario 19,40 Dal 10/12/2014 al 21/04/2017 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 12, Part. 258 Qualità Frutteto 5

6 Cl.2 (ha are ca) 1796 Reddito agrario 18,09 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Vedi allegato 2. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato A2 2 6 vani 83 mq 371,85 T-1-2 Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Frutteto ,17 18,09 Corrispondenza catastale Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale. Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato C ,26 T-1-2 Corrispondenza catastale 6

7 Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale. PARTI COMUNI L'ingresso pedonale è in comune con il fabbricato adiacente. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile, posto in Comune di Goito (MN), strada Le Fabbriche 23, frazione Cerlongo, è caratterizzato da tre piani fuori terra così articolati: piano terra locali disbrico/ lavanderia, centrale termica (non visionata), garage e area cortiva pertinenziale; al piano primo zona giorno, due camere, bagno, corridoio; piano soffitta soppalco e due locali sottotetto con altezza media di circa un metro. Il piano terra è collegato al piano primo mediante scala esterna, mentre l' abitazione con il piano soffitta sono collegate attraverso una scala interna a sbalzo. La residenza si compone di ambienti areati ed illuminati naturalmente altezza interna residenza mt 2,7 circa come il piano terra. Gli intonacati e dipinti di colore chiaro, i pavimenti e i rivestimenti (ove presenti) sono di ceramica. I serramenti delle finestre sono in legno con sistema di oscuramento a tapparella. L immobile ha prospetti intonacati, scanditi da aperture regolari (vd. all n 1). Per quanto riguarda lo stato degli impianti si precisa che: l abitazione dovrebbe essere dotata di caldaia a gas per il riscaldamento a pavimento e acqua calda sanitaria; Il bagno è areato naturalmente e completo di attacchi per i sanitari. Il fabbricato, sopra descritto, si trova a ridosso del canale di bonifica e l'ingresso pedonale è in comune con l'altra unità a fianco, non oggetto di stima. L unità immobiliare ha subito una ristrutturazione totale, non è mai stato abitata e si presenta in uno stato di conservazione ottimo. L'area cortiva risulta pavimentata con porfido e l'accesso al garage rimane a est dell' immobile. Il terreno agricolo vincolato a verde privato si trova a ridosso dell'abitazione, di forma regolare e recintato a nord e est. coltivato a giardino. Vedi all. 1, 2. Area agricola vincolata a verde privato adiacente al bene 1 e confinante con il canale di bonifica. Il bene è di facile accesso dalla strada, forma regolare e recintato su due lati: verso la strada Le Fabbriche e confine con il mappale 16. BENE N 3 - GARAGE UBICATO A GOITO ( MN) - STRADE LE FABBRICHE,23 7

8 Trattasi di locale garage al piano terra, con accesso sia dalla basculante (retro) che dalla porta principale (fronte principale). Il garage è intonacato, pavimentato a areato tramite finestra in legno con doppio vetro. STATO DI OCCUPAZIONE **** Omissis **** risultano residenti nell'abitazione adiacente ma di uguale numero civico. Vedi allegato 5 (stato di famiglia). PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Quanto al bene immobile di cui al Fg. 12 mappale 18 sub. 301, giusta la variazione del 26 ottobre 1999 (n. A /1999), in forza della quale è stato soppresso il bene immobile di cui al fg. 12, mappale 18, sub.2 = mappale 101 (graffati), inserito in impianto meccanografico il 30 giugno Dai controlli ipotecari effettuati anteriormente al ventennio, dall'anno 1980 al 3 agosto 1998, non risultano formalità iscritte o trascritte a favore o a carico il signor **** Omissis ****, inerenti i beni immobili. - In forza di atto di compravendita a rogito Notaio Rossi Fabrizio in Goito del giorno 8 luglio 1998, n di rep., debitamente registrato e trascritto a Castiglione delle Stiviere (MN) il giorno 4 agosto 1998, ai nn. 2726/1870 di formalità, il signor**** Omissis ****, vendeva l'intera e piana proprietà dei beni immobili di cui al fg 12, malate 18, sub. 2= mappale 101 (graffati) e di cui al fg. 12, mappale 17 al signor **** Omissis ****. 8

9 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Vedi bene 1 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Vedo bene 1. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI - IPOTECA VOLONTARIA iscritta presso l'agenzia delle Entrate - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Castiglione delle Stiviere in data 18 novembre 1999, ai nn. 4650/1172 di formalità per euro ,81 a garanzia di un finanziamento dell'importo di euro ,41 concesso con atto a rogito Notaio Rossi Fabrizio in data 29 ottobre 1999, n di rep., debitamente registrato, della durata di anni 15 a favore della " Cassa di Risparmio di Verona Vicenza Belluno e Ancona Banca - S.P.A.", contro il signor **** Omissis **** e gravante i beni di cui al foglio 12, mappale 18 sub. 301, di cui al fg. 12, mappale 18, sub. 302, e di cui al fg. 12, mappale 258; - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI trascritto presso l'agenzia delle Entrate - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare Di Castiglione delle Stiviere (MN) in data 8 febbraio 2017, ai nn. 594/332 di formalità, emesso dall'ufficiale Giudiziario del Tribunale di Mantova in data 26 dicembre 2016, n di rep., a favore di Unicredit s.p.a., contro il signor **** Omissis ****e gravante i beni immobili di cui al fg. 12, mappale 18, sub. 301, di cui al fg. 12, mappale, sub. 302, e di cui al fg. 12, mappale

10 NORMATIVA URBANISTICA Non trattandosi di terreni non è stato richiesto il certificato di destinazione urbanistica. Vedi all. 2. Non trattandosi di terreni non è stato richiesto il certificato di destinazione urbanistica. REGOLARITÀ EDILIZIA Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile non risulta agibile. Dalla richiesta di accesso atti effettuata in 16/06/2017 sono emerse le seguenti pratiche edilizie: -DIA n. 1999/0177 prot. 99/6950 costruzione muretta di recinzione; -concessione edilizia n.1998/0209 prot. 98/10160 ristrutturazione casa di civile abitazione; -variante alla concessione edilizia n. 265/1999; -disegni. Manca l'agibilità dell'immobile che può essere richiesta dall' acquirente: diritti di segreteria 156,00 da aggiungere spese tecniche per la redazione della pratica 3.000,00 circa. Le spese sono riferite a luglio STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Goito (MN) - Strada le Fabbriche, 23 Immobile disposto su tre piani fuori terra con garage e area cortiva di pertinenza. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 12, Part. 18, Sub. 301, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,10 Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach. Il Market Comparison Approach (MCA o metodo del confronto di mercato) è un procedimento di stima 10

11 del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili (o immobile) di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo. (Vd. all. 6) Bene N 2 - Terreno ubicato a Goito (MN) - Strada le Fabbriche Terreno agricolo vincolato a verde privato di facile accessibilità e di forma regolare. Identificato al catasto Terreni - Fg. 12, Part. 258, Qualità Frutteto L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 8.980,00 Bene N 3 - Garage ubicato a Goito (MN) - Strade Le Fabbriche,23 Garage posto al piano terra dell'immobile. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 12, Part. 18, Sub. 302, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,20 Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Fabbricato civile Goito (MN) - Strada le Fabbriche, 23 Bene N 2 - Terreno Goito (MN) - Strada le Fabbriche Bene N 3 - Garage Goito (MN) - Strade Le Fabbriche,23 106,65 mq 674,00 /mq ,10 100, , ,00 mq 5,00 /mq 8.980,00 100, ,00 32,30 mq 674,00 /mq ,20 100, ,20 Valore di stima: ,30 Valore finale di stima: ,00 Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approach. Il Market Comparison Approach (MCA o metodo del confronto di mercato) è un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili (o immobile) di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo. (Vd. all. 6) 11

12 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Gazzuolo, li 10/07/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - FOTO N 2 Altri allegati - PLANIMETRIE E VISURE CATASTALI N 3 Altri allegati - STORICO VENTENNALE IPOCATASTALE N 4 Altri allegati - AUTORIZZAZIONI, CONCESSIONI COMUNE DI GOITO N 5 Altri allegati - DOCUMENTO STATO DI FAMIGLIA N 6 Altri allegati - METODO DI STIMA MARKET COMPARISON APPROACH N 7 Altri allegati - STIMA PRIVACY L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Dugaria Elena 12