TRIBUNALE DI PESCARA

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1 TRIBUNALE DI PESCARA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Gardelli Claudio, nell'esecuzione Immobiliare 90/2015 del R.G.E. promossa da BANCA POPOLARE DI LANCIANO e SULMONA S.P.A. EQUITALIA PRAGMA SPA Banca Popolare dell'emilia Romagna Soc. Coop. a r.l. Codice fiscale: Partita IVA: Via San Carlo, 8/ Modena (Mo) contro Codice fiscale: Corso Umberto I, Montesilvano (PE) 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 90/2015 del R.G.E...12 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 23/03/2017, il sottoscritto Geom. Gardelli Claudio, con studio in Via di Villa Basile, Pescara (PE), gardelli.claudio@tiscali.it, PEC studio.gardelli@pec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 31/03/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. Allegato n 1. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - C.so Umberto n. 344, piano 3 (Coord. Geografiche: 42 30'26.00'' N 14 09'39.67'') DESCRIZIONE Appartamento al piano terzo o sottotetto, costituito da 4 vani ed accessori. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - C.so Umberto n. 344, piano 3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) Codice fiscale: Corso Umberto I, Montesilvano (PE) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: (Proprietà 1/1) Come riportato nell'atto compravendita del rep. 4040/1281 per Notaio Marco Faieta l'esecutata risulta nubile. Vedasi allegato n 4. CONFINI Confinante con pianerottolo, vano scala, distacchi su C.so Umberto e su area comune, salvo altri. 3

4 Vedasi allegato n 2. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 97,00 mq 112,00 mq 1,00 112,00 mq 2,50 m Terzo Totale superficie convenzionale: 112,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 112,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. l'appartamento si sviluppa al piano terzo o sottotetto, è privo di finestre e di balconi con altezza media mt 2,50, vedasi planimetria catastale allegato n 2. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 29/03/1995 al 19/12/1996 Dal 19/12/1996 al 05/11/2003 Dal 05/11/2003 al 08/02/2006 Dal 08/02/2006 al 07/04/2017 nato a il, C.F., proprietario per 1/1. nato a CF., proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni, nato a CF. Proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni. nato a CF., proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni, nato a CF. Proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni. nato a il, C.F., proprietaria per 1/1. Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 318, Sub. 26, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 6vani Rendita 371,85 Piano 3 Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 318, Sub. 26, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 6 vani Rendita 371,85 Piano 3 Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 700, Sub. 14, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 6 vani Rendita 371,85 Piano 3 Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 700, Sub. 14, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 6 vani Superficie catastale 114mq Rendita 371,85 Piano 3 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. 4

5 Allegato n (3). DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 1 6 vani 114mq 371,85 3 Corrispondenza catastale Dall'accesso eseguito si accertava che vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale nonché nell'atto di pignoramento. Vedasi documentazione fotografica unità allegato n 6. PRECISAZIONI L'immobile fa parte di un Condominio sito in C.so Umberto n. 344 in Montesilvano Pe. l'immobile è al piano 3 o sottotetto, trattasi di unità con una altezza media pari a mt 2.50 (mansardato), i punti luce sono 5, lucernai a compasso delle misure di cm 0.50 x 1,30, oltre ad una finestra sul vano ingresso delle dimensioni di cm 110 x 140. Il condominio è privo di ascensore. Vedasi documentazione fotografica allegato n 6 alla presente. STATO CONSERVATIVO La palazzina esternamente è in buono stato di conservazione e manutenzione, lo stesso dicasi per i vani scale condominiali rivestiti in marmo e ringhiere in acciaio e passamani in legno. L'unità oggetto di stima ubicata al Piano 3 o sottotetto, presenta infiltrazioni di umidità dal tetto di copertura, (si ritiene quindi un intervento di coibentazione con pannelli idrorepellenti sul tetto di copertura intervento a spese Condominiali). L'unità è suddivisa in un ampio ingresso con altezza superiore ai 3 metri, i pavimenti sono in piastrelle di ceramica in discrete condizioni di manutenzione, le tinteggiature sono ammalorate dal tempo, i lucernai in legno si presentano usurati con abbondanti infiltrazioni dall'esterno, il servizio è abitabile con una altezza di mt 1,80 solo nel tratto prospiciente il lavello, è presente la sola doccia con bidet. Per ulteriori chiarimenti vedasi documentazione fotografica allegata alla presente allegato n 6. PARTI COMUNI Le parti comuni sono quelle previste dall'articolo 1117 del codice civile. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non vi sono servitù o altri vincoli. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato è realizzato in Cemento Armato su 3 livelli, con tamponature in forati e pareti esterne rivestite da intonaco lisciato e tinteggiato con idropittura al quarzo plastico, il tetto di copertura è a 5

6 falde rivestite da pannelli isolanti con tegole in cemento di tipo classico. Il portone di accesso al Condominio è in alluminio anodizzato color bronzo con vetri, le pareti interne sono rivestite con intonaco lisciato e tinta lavabile data a due passate, la pavimentazione interna dell'appartamento è in piastrelle di ceramica, gli infissi sono: 3 in alluminio anodizzato di colore grigio, i restanti 5 punti luce sono in legno e alluminio (lucernai), le volte sono in parte piane in parte inclinate in quanto trattasi di sottotetto. Le parta di accesso all'appartamento è in alluminio anodizzato verniciata di colore bianco, le porte interne sono in legno di abete tamburato. L'appartamento è fornito di impianto elettrico a norma, di impianto di riscaldamento autonomo e di impianto idrico. Nessun posto auto è a servizio dell'unità, nè soffitte di proprietà, né altre dotazioni Condominiali, vedasi allegato n 6 documentazione fotografica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dall'esecutata. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 29/03/1995 al 19/12/1996 nato a il, C.F., proprietario per 1/1. COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N BARBARA AMICARELLI 10/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 12/12/1996 al 08/02/2006 nato a CF., proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni, nato a CF. Proprietario per 1/2 in regime di comunione dei beni. COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N MASSIMO D'AMBROSIO 12/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 08/02/2006 al 09/04/2017 nato a il, C.F., proprietaria per 1/1. COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N MARCO FAIETA 08/02/ Trascrizione 6

7 Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Dalle ispezioni ipotecarie eseguite il sottoscritto ha rilevato che non sono presenti atti successivi al pignoramento del (Allegato n 5). Si allega altresì l'atto di provenienza in quanto non depositato (Allegato n 4). FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di PESCARA aggiornate al 09/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a PESCARA il 27/08/2010 Reg. gen Reg. part Importo: IPOTECA LEGALE derivante da AI SENSI ART.77DPR 602/73 Intr. dall'art.16 D.Lsg n 46 Iscritto a PESCARA il 30/09/2010 Reg. gen Reg. part Importo: Capitale: IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Iscritto a PESCARA il 01/02/2012 Reg. gen Reg. part

8 Trascrizioni Importo: Capitale: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a PESCARA il 14/04/2015 Reg. gen Reg. part Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nella cancellazione di 1 ipoteca volontaria, 1 ipoteca legale, 1 ipoteca giudiziale e di 1 pignoramento Immobiliare e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano essere: IPOTECA VOLONTARIA: 35,00 IPOTECA LEGALE: IPOTECA GIUDIZIALE: PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: 294, TOTALE: 917,00 NORMATIVA URBANISTICA Il fabbricato ricade nella zona B6 completamento e trasformazione (PUE) del PRG del Comune di Montesilvano, ed è normato dall'art. 40 delle Norme Tecniche di Attuazione(NTA). REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Il fabbricato è stato realizzato in virtù di licenza edilizia rilasciata dal Comune di Montesilvano in data 10 Agosto 1974 n 1493 e successiva Concessione in variante in data n 528 nonché di concessione edilizia in sanatoria in data 10 Dicembre 1993 n

9 L'intero fabbricato è stato dichiarato abitabile in data 18 Aprile 1980 con provvedimento del suddetto Comune protocollo n.ro Successivamente a seguito della concessione edilizia in sanatoria è stata rilasciata l'abitabilità del piano sottotetto oggetto di perizia in data 13 MARZO 1995 protocollo n.ro Vedasi documentazione urbanistica allegato n.ro 7. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile/ape. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Sussiste corrispondenza tra l'ultimo progetto approvato e lo stato dei luoghi. Allegato n. 2 Planimetria Catastale Allegato n. 7 Progetto allegato all'ultima autorizzazione VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 306,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 3.463,58 Dal documento rilasciato dall'amministratore il debito verso il Condominio ammonta ad 3.463,58. Vedasi dichiarazione dell'amministratore sig. allegato n 8. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima che il sottoscritto fissa in /mq. 900,00. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: 9

10 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - C.so Umberto n. 344, piano 3 Appartamento al piano terzo o sottotetto, costituito da 4 vani ed accessori. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 700, Sub. 14, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo che determina il prezzo dell'immobile oggetto di stima confrontandolo con quello degli immobili presenti in zona ed aventi le stesse caratteristiche di quello in esame. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Montesilvano (PE) - C.so Umberto n. 344, piano 3 112,00 mq 900,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Il metodo di stima utilizzato è quello comparativo che determina il prezzo dell'immobile oggetto di stima confrontandolo con quello degli immobili presenti in zona ed aventi le stesse caratteristiche di quello in esame. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 28/04/2017 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Gardelli Claudio N 1 Altri allegati - Nomina e verbale di Giuramento N 2 Planimetrie catastali - Planimetria catastale Visure e schede catastali - Visura storica catastale N 4 Atto di provenienza - Atto di compravendita N 5 Altri allegati - Ispezione Ipotecaria N 6 Foto - Documentazione fotografica N 7 Concessione edilizia - Concessione in Sanatoria progetto Abitabilità 10

11 N 8 Altri allegati Debito verso il condominio 11

12 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - C.so Umberto n. 344, piano 3 Appartamento al piano terzo o sottotetto, costituito da 4 vani ed accessori. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 700, Sub. 14, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato ricade nella zona B6 completamento e trasformazione (PUE) del PRG del Comune di Montesilvano, ed è normato dall'art. 40 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA). Prezzo base d'asta: ,00 12

13 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 90/2015 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Montesilvano (PE) - C.so Umberto n. 344, piano 3 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 700, Sub. 14, Zc. 1, Categoria A2 Superficie 112,00 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: La palazzina esternamente è in buono stato di conservazione e manutenzione, lo stesso dicasi per i vani scale condominiali rivestiti in marmo e ringhiere in acciaio e passamani in legno. L'unità oggetto di stima ubicata al Piano 3 o sottotetto, presenta infiltrazioni di umidità dal tetto di copertura, (si ritiene quindi un intervento di coibentazione con pannelli idrorepellenti sul tetto di copertura intervento a spese Condominiali). L'unità è suddivisa in un ampio ingresso con altezza superiore ai 3 metri, i pavimenti sono in piastrelle di ceramica in discrete condizioni di manutenzione, le tinteggiature sono ammalorate dal tempo, i lucernai in legno si presentano usurati con abbondanti infiltrazioni dall'esterno, il servizio è abitabile con una altezza di mt 1,80 solo nel tratto prospiciente il lavello, è presente la sola doccia con bidet. Per ulteriori chiarimenti vedasi documentazione fotografica allegata alla presente allegato n 6. Appartamento al piano terzo o sottotetto, costituito da 4 vani ed accessori. NO SI L'immobile risulta occupato dall'esecutata. 13

14 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a PESCARA il 27/08/2010 Reg. gen Reg. part Importo: IPOTECA LEGALE derivante da AI SENSI ART.77DPR 602/73 Intr. dall'art.16 D.Lsg n 46 Iscritto a PESCARA il 30/09/2010 Reg. gen Reg. part Importo: Capitale: IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Iscritto a PESCARA il 01/02/2012 Reg. gen Reg. part. 141 Importo: Capitale: Trascrizioni VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a PESCARA il 14/04/2015 Reg. gen Reg. part