TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Gesualdo Biagio, nell'esecuzione Immobiliare 494/2012 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Gesualdo Biagio, nell'esecuzione Immobiliare 494/2012 del R.G.E. promossa da ********* ****** ** ********* **** ******** *** ****** ****** contro ********* ******* Codice fiscale: *************** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Dati Catastali... 4 Precisazioni... 5 Condizioni... 5 Parti Comuni... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 7 Stima / Formazione lotti

3 INCARICO In data 19/03/2014, il sottoscritto Geom. Di Gesualdo Biagio, con studio in Via Galileo Galilei, Teramo (TE), biagiodigesualdo@alice.it, PEC biagio.digesualdo@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/05/2014 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Corropoli (TE)- Via Rosati n 119 DESCRIZIONE Appartamento di civile abitazione al piano secondo e posto auto al piano primo seminterrato, il tutto in palazzina sita in comune di Corropoli, Via Rosati n 119. La palazzina, realizzata con struttura portate in c.a. e tamponature e tramezzature in laterizio, solai in latero-cemento, è sprovvista dell'impianto ascensore. L'appartamento si compone di un ingresso/sala/angolo cottura, disimpegno area notte, un ripostiglio, una camera, un bagno e n 2 balconi. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Corropoli (TE) - Via Rosati n 119 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Il certificato notarile di cui all'art. 567, 2 comma C.P.C., a firma del Not. N. Giuffrè del 6/05/2013, ricostruisce tutti i passaggi di proprietà degli immobili oggetto di stima trascritti nel ventennio antecedente a quello della trascrizione del pignoramento. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ****************(Proprietà 1/1) Codice fiscale: *************** L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: ****************(Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni 3

4 Le unità immobiliari oggetto di stima sono di proprietà della sig.ra ****** ******, nata in *********, il **/**/****, codice fiscale ******************. In occasione della stipula dell'atto di provenienza degli immobili oggetto di stima, l'esecutata ha dichiarato di essere coniugata in regime di separazione dei beni. Gli immobili sono pervenuti alla esecutata, oltre a maggiore consistenza, dalla società **************, in forza dell'atto di vendita a rog. Not. Bergamo del 27/10/2008, rep. 1631, trascritto in data 4/11/2008, al n di formalità. Alla società ************** gli immobili (identificati catastalmente con i subb. 26 e 27) erano pervenuti in forza dei decreti di trasferimento del 6/03/2002, rep e 584 trascritti in data 3/04/2002, ai nn 3518 e 3519 di formalità, dalla società *************************************, con sede in *******. Alla società ************* ******************* ***** gli immobili erano pervenuti per edificazione su terreno (identificato catastalmente al foglio 18, particelle 717, 729 e 745) acquistato in forza dell'atto di vendita a rog. Not. Giuliani del 19/03/1999, rep , trascritto in data 24/03/1999, al n 2150 di formalità, dalla società Immobiliare *******, con sede in ***********. Alla società Immobiliare ******* gli immobili (catastalmente distinti al foglio 18, particelle 59 e 61) erano pervenuti in forza dell'atto di vendita a rog. Not. A. Ielo del 2/01/1991, rep , trascritto in data 8/1/1991, dal sig. ***************. CONFINI L'appartamento confina il vano scala, proprietà ******** ***** (sub. 111), proprietà ******* ******* e ****** ******(sub 81), salvo altri e/o variati. Il posto auto confina con vano scala, porzione di corridoio, proprietà ****** ****** e ****** ******(sub 83), salvo altri e/o variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Appartamento al piano 52,00 mq 61,00 mq 1,00 61,00 mq 2,71 m secondo secondo Posto auto 8,00 mq 8,00 mq 0,50 4,00 mq 0,00 m seminterrato Totale superficie convenzionale: 65,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 65,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Le superfici e le altezze sopra riportate sono indicative. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 4

5 A2 2 3,5 vani , C ,68 S1 Corrispondenza catastale Esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti. PRECISAZIONI NON ESISTE piena corrispondenza tra i dati catastali riportati nel pignoramento immobiliare e quelli delle attuali partite catastali. Il pignoramento aggredisce le unità immobiliari oggetto di stima (subb. 80 e 82) e l'unità immobiliare distinta al C.F. del comune di Corropoli al foglio 18, particella 780, sub. 85. La predetta unità immobiliare (sub. 85), alla data attuale, non è più di proprietà della esecutata per averla alienata, alla società Immobiliare *******, con sede in Corropoli, con atto a rog. Not. Lauro del 5/12/2008, rep. 1927, trascritto in data 15/12/2008, al n di formalità. La vendita della predetta unità immobiliare è stata stipulata e trascritta in data antecedente a quella del pignoramento immobiliare. Pertanto, seppur pignorata l'unità immobiliare di cui sopra non sarà oggetto di stima. Con atti a rog. Not. R. Lauro del 05/12/2008, rep. 1927, trascritti in data 15/12/2008, ai nn 13287, e 13306, l'esecutata ha acquistato le unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati del comune di Corropoli al foglio 18, particella 780, subb. 140 (cat. C/2 di mq 5), 110 (cat. C/2 di mq 1) e 142 (cat. C/2 di mq 1).Le predette unità immobiliari non sono oggetto di pignoramento e non saranno oggetto di stima. Esiste corrispondenza tra i dati anagrafici della esecutata e quelli riportati nel pignoramento immobiliare. Gli immobili risulterebbero essere soggetti a Tassa di Registro. Per la determinazione del valore commerciale degli immobili in procedura, si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato nei tempi recenti, per i beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la localizzazione, lo stato occupazionale, la consistenza superficiale, lo stato di manutenzione, i vincoli e le prescrizioni derivanti dagli atti di provenienza e dal regolamento di condominio, la situazione urbanistico/edilizia e catastale, le caratteristiche intrinseche della procedura esecutiva immobiliare, il persistente periodo di crisi economica. Sono stati tenuti in buon conto i valori commerciali pubblicizzati dall Agenzia del Territorio ( Osservatorio Mercato Immobiliare ). La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima, effettuando le opportune aggiunte e detrazioni per riportare il bene all ordinarietà. La stima è effettuata a corpo e non a misura. Per una visione planimetrica dell'appartamento, si faccia riferimento alle documentazioni catastale, comunale e fotografica. CONDIZIONI 5

6 Lo stato di manutenzione degli immobili è sufficiente. PARTI COMUNI Si faccia riferimento all'elaborato planimetrico del fabbricato riportato in allegato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Pareti interne: in laterizio con intonaco civile e ceramica. Pavimentazione interna: ceramica. Battiscopa: in legno. Pavimentazione del balcone: in materiale antigelivo. Infissi esterni ed interni: in legno (esterni con avvolgibili in pvc). Impianto elettrico: del tipo sottotraccia. Impianto di riscaldamento: attivato da caldaia a gas con corpi radianti a colonna. Gli impianti necessitano di lavori di manutenzione. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato. In occasione del sopralluogo effettuato, gli immobili erano utilizzati dal coniuge della esecutata. E' in corso procedura di sfratto. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 24/12/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 04/11/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di ***************** ************************************ Contro **************** Note: L'ipoteca grava su maggiore consistenza. Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 21/12/2012 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Contro **************** Note: Il pignoramento grava su maggiore consistenza. 6

7 REGOLARITÀ EDILIZIA Per quanto accertabile presso gli uffici tecnici comunali e, per quanto riportato nell'atto di compravendita degli immobili, per la realizzazione del fabbricato di cui le unità immobiliari oggetto di pignoramento sono parti costituenti, sono stati richiesti/rilasciati i seguenti titoli edilizi abilitativi: - Concessione Edilizia n 15, prat. 420/97, del 7/05/1998, alla società *******; - Volturazione della Concessione Edilizia prot. 2451/99 alla società ******* ****** ******** ****************; - Concessione Edilizia n 49, prat. 1585/00 del 27/10/2000, alla società ******* ****** ******** ****************; - D.I.A. n 24 del 21/03/2007, prot relativa a diversa distribuzione interna del piano seminterrato; - Permesso di Costruire n 1 del 24/01/2008, relativo al recupero, senza opere, abitativo del sottotetto. Non risulta essere stata rilasciata l'autorizzazione di Agibilità/Abitabilità per le parti comuni del fabbricato e per le unità immobiliari oggetto di stima. Gli immobili oggetto di stima sono sprovvisti dell'attestato di Prestazione Energetica. Per la realizzazione dei fabbricati è stato stipulato un atto d'obbligo rilasciato dalla società Immobiliare *******, autenticato nella firma dal Not. A. Ielo in data 30/04/1998, rep , trascritto in data 26/05/1998, al n 3820 di formalità, impegnandosi a trasferire tutte le condizioni e gli obblighi di cui alla Convenzione tra il Comune di Corropoli e la ditta ******* *********, n 400 dell'11/06/1974, registrata a Giulianova il 28/07/1975, al n 1386, vol. 95. Con atto a rog. Not. A. ielo del 30/04/1998, rep , trascritto in data 26/05/1998, al n 5528 di formalità, è stato costituito obbligo edilizio tra il Comune di Corropoli e la società Immobiliare *******. Con Ordinanza n 34 del 29/07/22015, il Responsabile dell'area Tecnica ha ordinato lo sgombero e l'inutilizzo con qualsiasi mezzo a motore del piano seminterrato dell'intero fabbricato (per maggiori dettagli si faccia riferimento allo specifico allegato). VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Gli immobili oggetto di stima sono soggetti a regolamento di condominio. L'esecutata risulta essere morosa nel versamento delle rate condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Stanti la natura e le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, se me propone la vendita in un unico lotto. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Corropoli (TE)- Via Rosati n 119 Appartamento di civile abitazione al piano secondo e posto auto al piano primo seminterrato, il 7

8 tutto in palazzina sita in comune di Corropoli, Via Rosati n 119. La palazzina, realizzata con struttura portate in c.a. e tamponature e tramezzature in laterizio, solai in latero-cemento, è sprovvista dell'impianto ascensore. L'appartamento si compone di un ingresso/sala/angolo cottura, disimpegno area notte, un ripostiglio, una camera, un bagno e n 2 balconi. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 18, Part. 780, Sub. 80, Categoria A2 - Fg. 18, Part. 780, Sub. 82, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Valore lotto corpo convenzionale complessivo vendita Bene N 1-65,00 mq 750,00 /mq ,00 100, ,00 Appartamento Corropoli (TE)- Via Rosati n 119 Totale lotto: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Il valore commerciale degli immobili, proposto per la vendita, stimato a corpo e non a misura, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in ,00 considerando un abbattimento pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 02/01/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Gesualdo Biagio ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - 1) Inquadramento territoriale Altri allegati - 2) Documentazione catastale Altri allegati - 3) Documentazione comunale Altri allegati - 4) Documentazione fotografica Altri allegati - 5) Relazione notarile ed ispezioni presso la Conservatoria RR.II. 8