TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 215/2015 del R.G.E.

Transcript

1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 215/2015 del R.G.E. promossa da ***** ****** ** ********* ***** ******** ** ******** ***** contro ******** ****** Codice fiscale: *************** Nata a ******il **/**/**** ******** ****** Codice fiscale: *************** Nato a ******il **/**/**** L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 4 Confini... 5 Consistenza... 5 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 6 Stato conservativo... 8 Caratteristiche costruttive prevalenti... 8 Stato di occupazione... 9 Formalità pregiudizievoli... 9 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti

3 INCARICO In data 05/10/2015, il sottoscritto Arch. Procaccini Sergio, con studio in Via Filippo Turati, Teramo (TE), archprocaccini@alice.it, PEC sergio.procaccini@pec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/01/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE)- Via Loira n 6 DESCRIZIONE Appartamento di civile abitazione (con locale lavatoio), al piano secondo di fabbricato sito in comune di Roseto degli Abruzzi, Via Loira n 6. L'appartamento è composto da un ingresso, una sala, un locale lavatoio adibito a cucina, cucina e reto adibiti a ripostiglio, un disimpegno, n 2 camere, un bagno e n 4 balconi a livello. Gli immobili oggetto di stima sono siti in area periferica del Comune di Roseto degli Abruzzi, nei pressi della S.S. 16 Adriatica, a poca distanza dalla linea ferroviaria Bologna-Bari, a circa 300 ml di distanza, in linea d aria, dal Lungomare Trieste. Il fabbricato, di non recente edificazione, sprovvisto dell'impianto ascensore, è stato realizzato con struttura portante in muratura, tramezzature in laterizio, solai interpiano e di copertura (tetto a falde) in laterocemento. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE)- Via Loira n 6 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 All'intero del fascicolo della procedura esecutiva è presente il certificato notarile, ai sensi delll'art. 567 del c.p.c., a firma del Not. M.P. Balice, del 31/08/2015. Nel certificato sono riportati: -i dati catastali dell unità immobiliare oggetto di pignoramento con i relativi intestatari; -la storia ipotecaria; -le formalità pregiudizievoli gravanti sui beni oggetto di pignoramento. Si precisa che: -al certificato non sono allegati le visure catastali storiche e l estratto del foglio di mappa; -nel certificato sono riportati, per gli immobili oggetto di stima, tutti i trasferimenti immobiliari effettuati dal 9/01/1967 al 31/03/2004. Si faccia anche riferimento a quanto riportato nel paragrafo "Titolarità". 3

4 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **************(Proprietà 1/2) Codice fiscale: *************** Nato a ******il**/**/**** **************(Proprietà 1/2) Codice fiscale: *************** Nata a ******il**/**/**** L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **************(Proprietà 1/2) **************(Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni L'unità immobiliare è stata acquistata, per quanto riportato nell'atto di compravendita, in regime di comunione legale dei beni, dai sig.ri ******** *****, nato a ******(**), il **/**/****, codice fiscale ************* e ******** ******, nata a ******(**), il **/**/****, codice fiscale ***************; la stessa è attualmente gravata dal diritto di abitazione, per diritti pari ad 1/2 dell'intero, a favore della sig.ra **************, a seguito della trascrizione del verbale di separazione consensuale con attribuzione dei beni del 4/2/2010, n 1118 di formalità. L'unità immobiliare oggetto di pignoramento era pervenuta agli esecutati in forza dell'atto di compravendita a rog. Not. M. D'Ambrosio del 31/03/2004, rep , trascritto in data 14/04/2004, al n 4695 di formalità, dal sig. **************, nato a *********, il **/**/*****. Al sig. ******* *******, l'immobile era pervenuto in forza del decreto di trasferimento del 5/08/2002, rep. 546/2002, trascritto in data 4/09/2002, al n 9509 di formalità dai sig.ri ********* ******, nato a *********************, il **/**/*****e***************, nata a **********(**), il **/**/*****. L'unità immobiliare era pervenuta al sig. ********* ****** (aquisto di terreno edificabile di mq 800, distinto al C.T. al foglio 55, particella 91/f) in virtù dell'atto di compravendita a rog. Not. G. Di Gianvito del 9/1/1967, rep , trascritto in data 20/01/1967, al n 761 di formalità, dalla sig.ra ******- ************, nata a ***** il **/**/*****. Si precisa che, la ricostruzione delle trascrizioni, è stata effettuata sulla base di quanto riportato nel certificato notarile. A seguito di verifiche effettuate, è stato accertato quanto segue. Il terreno sul quale quale insiste il fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è parte costituente, è stato acquistato dal sig. ********* ****** con atto del Not. G. Di Gianvito del 9/01/1967, rep Il Sig. ********* ****** si è unito in matrimonio con la sig.ra ********* ******, nata a *********, il **/**/*****, in data **/**/*****(in********). Il Sig. ********* ****** e la sig.ra ********* ****** sono stati oggetto della procedura esecutiva immobiliare n 168/90 in forza della quale, l'unità immobiliare oggetto di stima, è stata pignorata (pignoramento gravante sui diritti di proprietà pari ad 1/2 dell'intero ciascuno) e successivamente alienata con decreto di trasferimento (del 31/03/2004, rep. 546) al sig. ******* ******* (per i diritti di piena proprietà). A sua volta, il sig. ******* *******, ha successivamente alienato l'immobile agli esecutati della presente procedura esecutiva (atto a rog. Not. D'Ambrosio del 31/03/2004, rep ). 4

5 Pertanto, per quanto sopra riportato, a parere dello scrivente, non è verificata la continuità delle trascrizioni nel periodo temporale che va dal pignoramento immobiliare sulla base del quale è stata promossa la presente procedura esecutiva immobiliare all'atto di compravendita a rog. Not. G. Di Gianvito del 9/01/1967, rep in quanto con il predetto atto di vendita, l'immobile era di proprietà del sig. ********* ****** e non dei coniugi ********* ****** e ********** ******* (per diritti pari ad 1/2 dell'intero ciascuno). CONFINI L'unità immobiliare confina con vano scala, Via Loira a mezzo distacchi, Via Volga a mezzo distacchi, salvo altri e/o variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Appartamento con locale 122,00 mq 145,00 mq 1,00 145,00 mq 3,47 m secondo lavatoio Balconi 33,00 mq 35,00 mq 0,25 8,75 mq 0,00 m secondo Totale superficie convenzionale: 153,75 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 153,75 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'altezza riportata per l'appartamento è quella utile massima. Le superfici sopra riportate sono da intersersi quali indicative ed arrotondate all'unità. Per la determinazione della superficie commerciale degli immobili, si è fatto esplicito riferimento alla consistenza degli stessi al lordo delle murature interne ed esterne e di metà delle tramezzature a confine con altre proprietà/ parti comuni. Per la determinazione della superficie commerciale dei balconi, è stato applicato un congruo coefficiente di riduzione. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato Cens. catastale A2 1 6 vani ,33 T-2 Corrispondenza catastale L'unità immobiliare intesta a: 1) ******** *****, nato a ******(**), il **/**/****, codice fiascale ***************, proprieta` per 1/2 in regime di comunione dei beni; 2) ******** ******, nata a ******(**), il **/**/****, codice fiscale ***************, proprieta` per 1/2 in regime di comunione dei beni con *************; 3) ******** ******, nata a ******(**), il **/**/****, codice fiscale ***************, abitazione per 1/2 in regime di separazione dei beni. 5

6 Prima del decreto di trasferimento si dovrà provvedere all'aggiornamento catastale dell'unità immobiliare (per cambio di destinazione d'uso di alcuni locali, differente suddivisione planimetria dei locali, ecc.). Si precisa che Via Loira (da cui si accede al fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è parte costituente) e Via Volga sono catastalmente individuate con particella catastale (n 91) in testa a soggetto privato (estraneo alla procedura esecutiva). PRECISAZIONI QUESITI POSTI DAL G.E. CON VERBALE DI INCARICO Punto A) 1) Istanza di vendita. Presente nel fascicolo, depositata in data 01/09/2015 (registrazione del 04/09/2015). Il creditore procedente chiede la vendita dell immobili pignorati. 2) Relazione notarile sostitutiva. Il certificato notarile a firma del Not. M. Pantalone Balice del 31/08/2015, è stato depositato in data 15/09/2015 (registrazione del 17/09/2015). Al certificato non sono allegati l estratto di mappa catastale e le visure catastali storiche. 3) Avviso ai creditori iscritti Non presente nel fascicolo telematico PUNTO B) 1) Dati di pignoramento. Repertorio n 2934, del 8/7/2015, trascritto in data 31/07/2015, al n 7334 di formalità, contro il Sig. ******** *****, nato il **/**/**** a ******(**), codice fiscale *** *** **** **** *, per la quota di ½ e la sig.ra **************, nata il **/**/**** a ******(**), codice fiscale *********** **********, per la quota di ½, a favore della ***************************** ****** Il creditore procedente ha pignorato la piena proprietà degli immobili in procedura in forza dell'atto di mutuo a rog. Not. L. De Galitiis, rep Si rappresenta che, per quanto verificato a seguito di ispezioni presso la Conservatoria RR.II., l unità immobiliare oggetto di stima è gravata da diritto di abitazione per la quota pari ad 1/2 dell'intero, a favore della ******** ****** (esecutata), in forza del verbale di separazione consensuale con assegnazione beni trascritto in data 4/02/2010, al n 1118 di formalità. Il predetto atto è stato trascritto in data successiva a quella della iscrizione ipotecaria di cui sopra. 2) Ubicazione degli immobili pignorati: in comune di Roseto degli Abruzzi. 3) Riferimenti catastali degli immobili oggetto di pignoramento (nota e titolo di trascrizione): Piena proprietà: - Catasto Fabbricati del comune di Pineto, foglio 55, particella 158, sub. 4 Esiste piena corrispondenza tra i dati catastali degli immobili riportati nella nota e nel titolo del pignoramento. 4) Confini Nel titolo del pignoramento non sono riportati i confini dell unità immobiliare. 5) Cronistoria catastale. 6

7 Si faccia riferimento al paragrafo Dati Catastali ed alla visura catastale storica allegata. PUNTO C) 1) Completezza della relazione notarile. Si faccia riferimento a quanto riportato nel paragrafo Completezza documentazione ex art ) Esistenza di ulteriori pignoramenti/procedure. Si faccia anche riferimento a quanto riportato nel paragrafo "Formalità pregiudizievoli". 3) Eventuale disposizione di vendita forzata (ex artt. 569 c.p.c. e 107 comma 2 L.F.), ordinanza autorizzativa dell esecuzione del singolo atto di vendita in quanto conforme al programma di liquidazione (ex art. 104 ter ultimo comma L.F.), aggiudicazione ed emissione del conseguente decreto di trasferimento (ex art. 586 c.p.c.). Non risultano trascritte presso la Conservatoria RR.II., sentenze dichiarative di fallimento/domande di concordato/ecc. sugli immobili oggetto di pignoramento. PUNTO D) Si faccia riferimento al "Riepilogo", ai paragrafi "Dati Generali ed ubicazione", "Dati Catastali", "Confini", "Consistenza dell'immobile", "Caratteristiche costruttive prevalenti". PUNTO E) 1) Si faccia riferimento al paragrafo "Dati Catastali". PUNTO F) 1)Cronistoria ventennale delle trascrizioni. Si faccia riferimento al paragrafo Titolarità. 2) Continuità delle trascrizioni. Si faccia riferimento al paragrafo Titolarità ed al certificato notarile. Si precisa che la ricostruzione della continuità delle trascrizioni riportata nel paragrafo Titolarità è stata effettuata sulla base di quanto riportato nel certificato notarile di cui sopra. L unità immobiliare oggetto di stima è gravata da diritto di abitazione per la quota pari ad ½ dell intero (in testa all esecutata), trascritto in data antecedente a quella del pignoramento immobiliare. PUNTO G) 1) Si faccia riferimento al paragrafo "Situazione Edilizia". 2) Le opere abusive dovranno essere sanate a cura e spese dell acquirente laddove rientrino nell ipotesi di sanabilità nel rispetto delle vigenti normative in materia. Nel caso in cui le opere abusive non fossero sanabili, l acquirente dovrà provvedere al ripristino dello stato dei luoghi in conformità dei titoli abilitativi rilasciati. PUNTO H 1) Si faccia riferimento al paragrafo "Stato di occupazione". 7

8 PUNTO O) Si faccia riferimento anche ai paragrafi "Stima", "Gravami pregiudizievoli", "Caratteristiche Costruttive Prevalenti", "Stato di Occupazione degli Immobili", "Titolarità del Bene", "Vicoli ed Oneri Condominiali". Per la determinazione del valore commerciale degli immobili in procedura, si è scelto il metodo di comparazione. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il più probabile valore di mercato, praticato nei tempi recenti, per i beni immobili simili a quello in esame tenendo presente l'ubicazione, la consistenza superficiale, la situazione urbanistico/edilizio/catastale, l'esposizione, la forma, la presenza di eventuali fonti di inquinamento presenti nei pressi degli immobili, tutti gli oneri e le spese necessarie per la sanatoria delle opere abusive/ripristino dello stato dei luoghi autorizzato, le caratteristiche intrinseche della procedura esecutiva immobiliare, l incidenza delle parti comuni con altre unità immobiliari non oggetto di esecuzione, il persistente periodo di crisi economica, i vincoli derivanti dagli atti di provenienza degli immobili (in particolare l'atto di vendita a rog. Not. G. Di Gianvito del 9/01/1967, rep ), gli oneri e le spese per per l attestazione di prestazione energetica, ecc.. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima, effettuando le opportune aggiunte e detrazioni per riportare il bene all ordinarietà. Sono stati tenuti in buon conto i valori commerciali pubblicizzati dall'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate. L Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicizza, per la fascia C10- Via Mazzini, Via Leonardo Da Vinci, Via Napoleone, Via Sicilia, Via Mincio, Via Cesare, per il I semestre dell anno 2016, per le abitazioni civili/economico, con un normale stato conservativo, valori commerciali al metro quadrato lordo, compresi tra un minimo di 850,00/mq ed un massimo di 1.750,00/mq. La stima è effettuata a corpo e non a misura. Per quanto dichiarato dall esecutata in occasione del sopralluogo effettuato, gli immobili sono soggetti a Tassa di Registro. La vendita degli immobili è effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con tutte le azioni e ragioni e con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravanti sugli immobili e nel rispetto di quanto previsto negli atti di provenienza, ecc.. STATO CONSERVATIVO Lo stato di manutenzione degli immobili, alla data del sopralluogo effettuato (19/05/2016), è sufficiente. Si faccia riferimento anche alla documentazione fotografica. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è parte costuituente, è stato realizzato con struttura portante in muratura, tamponature e tramezzature in laterizio, solai e copertura in latero-cemento. Esposizione dell'unità immobiliare: su n 4 lati. 8

9 Pavimentazione interna: ceramica. Pavimentazione dei balconi: in materiale antigelivo. Infissi interni: in legno. Infissi esterni: in alluminio (con persiane). Impianto elettrico: del tipo sottotraccia, con un buon numero di prese di corrente, interruttori e punti luce (da adeguare alle vigenti norme). Impinato idro-termo-sanitario: attivato da caldaia a gas marca "Riello" modello "residence", con tubazioni incassate nella muratura e corpio radianti a colonna. Alcuni locali sono dotati di impianto di climatizzazione. STATO DI OCCUPAZIONE Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. Visto quanto dichiarato dalla esecutata, gli immobili sono utilizzati attualmente dalla sig.ra ******** ****** (esecutata) e dal figlio minorenne. In occasione del sopralluogo, l'esecutata ha dichiarato che i beni in procedura non sono soggetti a contratti di locazione/comodato. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 08/11/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Teramo il 12/03/2008 Reg. gen Reg. part. 742 Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di *********************************** *************** Contro **************,************** Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 31/07/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di *********************************** *************** Contro **************,************** REGOLARITÀ EDILIZIA Per quanto è stato possibile accertare presso gli Uffici tecnici del comune di Roseto degli Abruzzi e, per quanto riportato nell'atto di provenienza degli immobili, per l'unità immobiliare oggetto di stima sono stati rilasciati/richiesti i seguenti titoli edilizi abilitativi: - Licenza Edilizia n 123 dell'11/12/1970, su richiesta del sig. ***************, per costruzione di una nuova casa di civile abitazione; - Concessione Edilizia in sanatoria n 3/2004 dell'1/04/2004, su richiesta del sig. ***************. 9

10 Si precisa che, all'interno del fascicolo della pratica edilizia n 123/70, non è stato rintracciato il titolo della Licenza Edilizia. In occasione del sopralluogo effettuato, sono state ricontrate delle difformità tra quanto autorizzato e quanto realizzato riconducibili essenzialmente ad una differente sufddivisione planimetrica degli ambienti, al cambio di destinazione d'uso di un locale "lavatoio" in cucina/tinello, a differenti quote misurate, ecc. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. Visto quanto dichiarato dalla esecutata in occasione del sopralluogo effettuato, gli immobili non sono soggetti a regolamento di condominio trascritto ed a spese condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Stanti la natura e le caratteristica degli immobili oggetto di pignoramento, si propone la vendita degli stessi in un unico lotto. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE)- Via Loira n 6 Appartamento di civile abitazione (con locale lavatoio), al piano secondo di fabbricato sito in comune di Roseto degli Abruzzi, Via Loira n 6. L'appartamento è composto da un ingresso, una sala, un locale lavatoio adibito a cucina, cucina e reto adibiti a ripostiglio, un disimpegno, n 2 camere, un bagno e n 4 balconi a livello. Gli immobili oggetto di stima sono siti in area periferica del Comune di Roseto degli Abruzzi, nei pressi della S.S. 16 Adriatica, a poca distanza dalla linea ferroviaria Bologna-Bari, a circa 300 ml di distanza, in linea d aria, dal Lungomare Trieste. Il fabbricato, di non recente edificazione, sprovvisto dell'impianto ascensore, è stato realizzato con struttura portante in muratura, tramezzature in laterizio, solai interpiano e di copertura (tetto a falde) in laterocemento. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 55, Part. 158, Sub. 4, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie Valore Valore Quota in Totale convenzionale unitario complessivo vendita Bene N 1 - Appartamento 153,75 mq 900,00 /mq ,00 100, ,00 Roseto degli Abruzzi (TE)- Via Loira n 6 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: ,50 Il valore della piena proprietà degli immobili, stimato a corpo e non a misura, considerando un abbattimento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in ,00 in cifra tonda. 10

11 Il valore commerciale degli immobili oggetto di pignoramento gravati dal diritto di abitazione pari ad 1/2 dell'intero (determinato equiparando il diritto di abitazione all'usufrutto calcolato sulla base dell'età della beneficiaria) sarà pari a: valore commerciale degli immobili - valore dell'usufrutto per diritti pari ad 1/2 dell'intero. Il valore sarà pertanto pari a: ( ,00 -( ,00 x 0,20% x 425 x 1/2) x 0,85 ove 0,20% è il tasso di interesse legale anno 2016, 425 è il coefficiente moltiplicatore determimato sulla base dell'età della beneficiaria per l'anno 2016 e 0,85 è un coefficiente di riduzione che tiene conto delle difficoltà di vendita degli immobili in quanto gravati dal diritto di abitazione per diritti pari ad 1/2 dell'intero. Ne consegue, pertanto, che il valore degli immobili gravati dal diritto di abitazione pari ad 1/2 dell'intero sarà pari a: ( , ,38) x 0,85 = ,78. Il valore degli immobili gravati dal diritto di abitazione per diritti pari ad 1/2 dell'intero, stimato a corpo e non a misura, considerando un abbattimento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in ,00 in cifra tonda. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 19/11/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio ELENCO ALLEGATI: 1) Inquadramento territoriale 2) Documentazione catastale 3) Documentazione comunale 4) Rilievo dello stato di fatto 5) Documentazione fotografica 6) Ricorso per separazione consensuale 7) Relazione notarile ed ispezioni presso la Conservatoria RR.II. 11