Perizia di Valutazione Immobiliare dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Reginelli Osvaldo, nell'esecuzione Immobiliare 493/2014 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia di Valutazione Immobiliare dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Reginelli Osvaldo, nell'esecuzione Immobiliare 493/2014 del R.G.E. promossa da contro Pagina 1 di 9

2 SOMMARIO A. INCARICO... 3 B. DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO... 3 C. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART D. DATI CATASTALI... 3 E. TITOLARITÀ... 3 F. CONFINI... 4 G. CONSISTENZA... 4 H. STATO CONSERVATIVO... 4 I. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI... 4 J. STATO DI OCCUPAZIONE... 5 K. PROVENIENZE VENTENNALI... 5 L. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI... 6 M. REGOLARITÀ EDILIZIA... 6 N. STIMA / FORMAZIONE LOTTI... 7 Pagina 2 di 9

3 A. INCARICO In data 10/02/2015, il sottoscritto Geom. Reginelli Osvaldo, con studio in Via Alfonso Di Vestea, Teramo (TE), PEC osvaldo.reginelli@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. dal G.E. Dott. Cannavale Stefania e in data 09/12/2015 accettava l'incarico avanti presso il Tribunale di Teramo. B. DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Via De Albentiis,69 Appartamento ubicato al piano primo di una palazzina che si sviluppa su due livelli, composto da un soggiorno, una cucina, un bagno, un disimpegno e due camere, con annessi una cantina e un posto auto al piano primo sottostrada. C. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta la seguente: - Atto di Pignoramento notificato il 09/12/2014 a Favore di Banca Popolare dell'emilia Romagna, e depositato il 12/12/ Istanza di Vendita depositata il 12/01/ Relazione Notarile depositata il 03/02/ Nota di Trascrizione Atto di Pignoramento depositata in data 12/01/2015 con Attestazione di non esistenza di precedente Pignoramento D. DATI CATASTALI Dati identificativi Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato Cens. catastale A3 4 5,5 vani 112 mq 468, C mq 24,43 Corrispondenza catastale Sussiste sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente a meno di minime variazione dimensionali e di elementi interni. E. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ************ L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: ************ Pagina 3 di 9

4 F. CONFINI Il lotto di terreno su cui insiste il fabbricato confina catastalmente con: - A Nord con una strada comunale e la P.lla 359 di Altra ditta - A Sud con P.lle di Altra ditta. - Ad Ovest con strade comunali. - Ad Est con P.lle di Altra ditta. L'unità immobiliare al PT confina con: - A Sud, Est, Ovest: Spazi Esterni - A Nord: Int. 3 e Vano Scala spazio comune Il Posto Auto/Garage al Piano 1S - Terrapieno/Muro perimetrale su due lati - Posto Auto individuato al Sub 28 (da Elaborato Planimetrico) - Spazio di Manovra Salvo Altri se/o variarti. G. CONSISTENZA Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Abitazione 82,00 mq 101,00 mq 1,00 101,00 mq 2,80 m Primo Balconi 24,00 mq 28,00 mq 0,30 8,40 mq 0,00 m Primo Cantina 14,00 mq 17,00 mq 0,25 4,25 mq 2,45 m 1S Posto auto coperto 11,00 mq 14,00 mq 0,15 2,10 mq 0,00 m 1S Totale superficie convenzionale: 115,75 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. H. STATO CONSERVATIVO Lo stato conservativo del fabbricato di cui l'unità immobiliare è parte è definibile discreto, si rinvengo tracce di degrado e/o formazioni umide. Lo stato conservativo dell'unità immobiliare è definibile discreto si notano infiltrazioni umide e tracce di muffe. Il tutto come meglio appare nell'allegata documentazione fotografica I. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Le caratteristiche costruttive del Fabbricato sono le seguenti: - -Tipologia: Fabbricato su 2 livelli di civile abitazione. - -Fondazioni e Str. verticali: cemento armato o mista. - -Solai: laterocemento - -Altezza interna utile: 2,79m. - -Pareti esterne ed interne: in laterizio intonacate e tinteggiate - -Pavimentazione interna: abitazione marmo, cantina gres 7,5-15cm - -Rivestimento interno: tinteggiatura. - -Infissi esterni: alluminio con vetro doppio, avvolgibile in plastica. - -Infissi interni: porte in legno laccate bianche. - -Rivestimento bagni e cucina: in ceramica e sanitari in vetrochina. - -Pavimentazione balcone: marmo. - -Impianto elettrico, idrico, termico: presenti, presumibilmente funzionanti da revisionare. - -Area Esterna: spazio condominiale e piccola area verde. - Posto Auto coperto Pagina 4 di 9

5 - Cantina Le caratteristiche estrinseche o variabili del contesto sono giudicate con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare: -Caratteristiche Ambientali: mediocre, in zona residenziale prossima alla zona fluviale; -Prossimità a Mezzi Pubblici e Parcheggi: normale; -Prossimità al verde: normale, prossimità ad aree verdi e parco fluviale; -Prossimità ai servizi commerciali e pubblici: Sufficiente, i servizi commerciali sono raggiungibili nel raggio di 1-3 km; Le caratteristiche intrinseche dello stabile, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: -Stato di Conservazione: Discreto, fabbricato di non recente costruzione, con elementi di degrado; -Tipologia: Fabbricato su due livelli di civile abitazione. -Caratteristiche delle dotazioni esterne: Normale, spazi condominiali e piccola area verde; Le caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: -Stato di Conservazione: Discreto, unità abitativa con tracce di infiltrazioni umide e muffe; -Grado delle rifiniture: normale; -Piano: Fabbricato su 2 livelli fuori terra: Piano terra e piano primo, con seminterrato; -Affaccio: Limitato. Il tutto come meglio rappresentato nell'allegata Documentazione Fotografica J. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dall'esecutato, il Sig. Marrancone Filippo in qualità di proprietario, unitamente alla propria famiglia composta da n.4 persone. K. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti ****************, proprietario per USUFRUTTO. *********** Dal 18/12/1991 al 11/06/2003 Dal 11/06/2003 al 02/03/2016 *** ***** NUDA PROPRIETA'. **** ***** proprietario per 1/1. Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Angeloni 18/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Teramo 02/01/ Compravendita Rogante Data Repertorio N Di Marco Pietro 11/06/ Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Teramo Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Pagina 5 di 9

6 L. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario Iscritto a Teramo il 12/11/2010 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di Banca Popolare di Lanciano e Sulmona Contro ********** Capitale: ,00 Percentuale interessi: 3,23 % Rogante: Di Marco Pietro Data: 11/11/2010 N repertorio: N raccolta: 8227 Note: Gravante sui Beni siti in Teramo censiti al: Foglio 70 Particella 143 Subalterno 22 Foglio 70 Particella 143 Subalterno 27 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario Iscritto a Teramo il 15/05/2013 Reg. gen Reg. part. 756 Importo: ,00 A favore di Banca di Teramo di Credito Cooperativo Contro**************** Capitale: ,00 Percentuale interessi: 6,32 % Rogante: Giovanni Battista Bracone Data: 10/05/2013 N repertorio: N raccolta: Note: Gravante sui Beni censiti al: Foglio 69 Particella 263 Subalterno 8 Foglio 70 Particella 143 Subalterno 22 Foglio 70 Particella 143 Subalterno 27 Trascrizioni Verbale di Pignoramento Immobili Trascritto a Teramo il 18/12/2014 Reg. gen Reg. part A favore di Banca Popolare dell'emilia Romagna Contro ************* Note: Gravante sui Beni siti in Teramo censiti al: Foglio 70 Particella 143 Subalterno 22 Foglio 70 Particella 143 Subalterno 27 M.REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Il fabbricato è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli edilizi rilasciati dalla competente autorità del Comune di Teramo: - Concessione n del 29/09/ Concessione n del 10/09/ Concessione n del 14/06/ Abitabilità del 16/12/1983 Sussiste sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione, sulla base di quanto è stato possibile accertare e quanto riportato nell'atto di Provenienza Allegato. Pagina 6 di 9

7 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. In merito alla presenza degli attestati di prestazione energetica ai sensi della Legge n. 10 del 09/01/1991 e successivi, D. Lgs. n. 192 del 19/08/2005, D. Lgs. n. 311 del 29/12/2006, DPR n. 59 del 02/04/2009 e D. Lgs. n. 28 del 03/03/2011, D.M. del 22/11/2012, DL n. 63 del 04/06/2013, e Legge n. 90 del 03/08/2013, Decreto 26/06/2015 e successive si precisa la necessità di provvedere alla redazione degli Attestati di Prestazione per l eventuale vendita immobili oltre che per l obbligo di indicare sulla pubblicazione per la vendita la classe energetica dei beni ed il loro indice di prestazione energetica. N. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un LOTTO UNICO. Per la determinazione del valore di mercato del bene in esame si è utilizzato il metodo di stima diretto attraverso il procedimento comparativo, tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame, in considerazione della destinazione d'uso tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, l esposizione, la situazione occupazionale, la consistenza superficiale dei beni, la situazione edilizia e/o urbanistica, le presunte caratteristiche ai fini energetici, e quant altro possa incidere sulla determinazione del valore. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici del bene oggetto della presente stima considerando tra gli altri: lo stato di conservazione ed il livello di manutenzione, la destinazione d'uso, nonché la situazione del mercato immobiliare in cui verte l intero territorio nazionale ed, in particolare, quello dei luoghi in cui si trovano i beni oggetto di stima. In base alle descrizioni sopra riportate, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del Lotto, si è proceduto alla comparazione con beni analoghi, i cui valori di stima sono stati reperiti presso: -annunci immobiliari; -proposte di vendita di agenzie addette; -atti di compravendita recenti; -relazioni di stima per procedure esecutive; -esiti di vendite giudiziarie recenti. -quotazioni immobiliari (OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), "Il Consulente Immobiliare "Il Sole 24Ore"). Tali prezzi vengono aggiornati in base alle effettive caratteristiche costruttive: con particolare riferimento all'impiantistica, allo stato manutentivo, all altezza utile dei locali, allo stato manutentivo e quant altro, applicando coefficienti correttivi derivanti dall analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e mediati con i prezzi derivanti dall'indagine diretta, in considerazione anche dell attuale crisi immobiliare che investe l intero territorio nazionale oltre e principalmente quello locale Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Teramo (TE) - Via De Albentiis,69 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale convenzionale complessivo vendita 115,75 mq 1.150,00 /mq ,50 100, ,00 Valore di stima: ,00 Pagina 7 di 9

8 Il valore del bene proposto per la vendita è determinabile in: ,00 in c.t. considerando un deprezzamento pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato manutentivo, dello stato di conservazione, dei fattori precedentemente elencati oltre a quant altro incidente nella procedura esecutiva Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 08/04/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Reginelli Osvaldo Pagina 8 di 9

9 ELENCO ALLEGATI: LOTTO UNICO A. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Vista Satellitare. B. DOCUMENTAZIONE CATASTALE Estratto di mappa Elaborato Planimetrico Elenco Subalterni Visure catastali Planimetrie Catastali C. ELABORATI GRAFICI Rilievo Stato di Fatto, Scala 1:100 D. ISPEZIONI IPOTECARIE Elenco Trascrizioni, Iscrizioni e Note. E. PROVENIENZA Atto di Compravendita DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pagina 9 di 9