TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 447/2014 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 447/2014 del R.G.E. promossa da ****** ***** ** ******** ***** ******* ** ***** *.*.*. *.*.*. * ****** ******* ********** *.*.*. contro ******** ******** Codice fiscale: **************** Nato a ********* il **/**/**** L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Bellante (TE) - Via Nazionale... 3 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Castellalto (TE) - Via Basilicata n 3, Case Molino... 3 Lotto Completezza documentazione ex art Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Condizioni... 8 Parti Comuni... 8 Servitù, censo, livello, usi civici... 8 Caratteristiche costruttive prevalenti... 9 Stato di occupazione... 9 Formalità pregiudizievoli... 9 Normativa urbanistica Regolarità edilizia Vincoli od oneri condominiali Lotto Completezza documentazione ex art Titolarità Confini Consistenza Dati Catastali Precisazioni Condizioni Parti Comuni Caratteristiche costruttive prevalenti Stato di occupazione Formalità pregiudizievoli Regolarità edilizia Vincoli od oneri condominiali Stima / Formazione lotti Lotto Lotto

3 INCARICO Con udienza del 19/05/2015, il sottoscritto Arch. Procaccini Sergio, con studio in Via Filippo Turati, Teramo (TE), archprocaccini@alice.it, PEC sergio.procaccini@pec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/12/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cannavale Stefania presso il Tribunale di Teramo. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Magazzino ubicato a Bellante (TE)- Via Nazionale Bene N 2 - Appartamento ubicato a Castellalto (TE)- Via Basilicata n 3, Case Molino DESCRIZIONE BENE N 1 - MAGAZZINO UBICATO A BELLANTE (TE) - VIA NAZIONALE Locale ad uso magazzino al piano secondo interrato di fabbricato sito in comune di Bellante, Via Nazionale. Il locale, accessibile dal lato Sud del fabbricato (mediante n 2 accessi carrabili sprovvisti di serramenti), è finito con infissi esterni in alluminio, rivestimento delle murature (parte) con intonaco civile e pavimentazione in battuto dicls. BENE N 2 - APPARTAMENTO UBICATO A CASTELLALTO (TE) - VIA BASILICATA N 3, CASE MOLINO Locali allo stato grezzo al piano secondo (sottotetto) di fabbricato sito in comune di Castellalto, Via Basilicata n 3, composto da n 6 vani e balcone a livello. Il fabbricato di non recente costruzione, realizzato con struttura portante in c.a., tamponature e tramezzature in laterizio, è sprovvisto dell'impianto ascensore. LOTTO 1 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Magazzino ubicato a Bellante (TE)- Via Nazionale COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 All'interno del fascicolo della procedura esecutiva è presente la certificazione notarile a firma del Not. E. Giordano del 7/05/2015. La certificazione ricostruisce le transazioni immobili inerenti agli immobili oggetto di stima (oltre a maggiore consistenza), nel ventennione antecedente la trascrizione del pignoramento immobiliare e le ipoteche ed i pignoramenti gravanti sugli stessi. 3

4 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ****************(Proprietà 1/1) Codice fiscale: **************** Nato a ********** il **/**/**** L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: ****************(Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni L'unità immobiliare oggetto di stima è di proprietà del sig. ******** ********, nato a ********* (**),il **/**/****, codice fiscale *****************. Con atto a rog. Not. E. Vincenti del 7/06/2007, rep , trascritto in data 5/07/2007, al n 7964 di formalità, il debitore ha acquistato i terreni distinti al C.T. al foglio 49, particella 886 (di mq 90), 888 (di mq 2.022), 890 (di mq 457) e 895 (di mq 960) dai sig.ri: 1) **************, nata a **********, il **/**/****, codice fiscale *** **************, per l'sufrutto pari a 6/24 dell'intero 2) ****** *******, nata a ******** ** *******(**), il **/**/****, codice fiscale *** *** ****** *****, per diritti pari 2/24 della proprietà; 3) ****** *******, nata a **********, il **/**/****, codice fiscale *** *** ****** *****, per diritti pari a 6/24 della proprietà; 4) *************, nato a *********, il **/**/****, codice fiscale *** **************, per diritti pari a 5/24 della proprietà; 5) *************, nata a *********, il **/**/****, codice fiscale *** **************, per diritti pari a 5/24 della proprietà. Nell'atto è riportato che il debitore è coniugato in regime di comunione legale dei beni e che l'acquisto è effettuato nella qualità di titolare dell'omonima ditta individuale corrente in Bellante, Frazione Ripattoni, partita I.V.A. ****************. Nella nota di trascrizione del predetto atto, l'esecutato è identificato con il codice fiscale. Dall'estratto per riassunto del registro degli atti di matrimonio del debitore, rilasciato dal comune di Castellalto in data 1/4/2016, non risultano annotazioni in merito al regime patromoniale dei coniugi. Per la ricostruzione dei trasferimenti immobiliari nel ventennio antecedente il pignoramento immobiliare e la continuita delle trascrizioni, si faccia riferimento al certificato notarile a firma del Not. E. Giordano allegato alla presente relazione, parte integrante e sostanziale del presente elaborato peritale. CONFINI L'unità immobiliare confina con terrapieno, area esterna (sub. 57 b.c.n.c.), salvo altri e/o variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Locale al piano secondo 445,00 mq 479,00 mq 1,00 479,00 mq 4,49 m secondo sottostrada sottostrada 4

5 Totale superficie convenzionale: 479,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 479,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Le superfici e l'atezza sopra indicate sono da interndersi quali indicative ed arrotondate all'unità. DATI CATASTALI Dati identificativi Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C mq ,46 S2 Corrispondenza catastale L'unità immobiliare oggetto di stima intesta a ******** ********, nato a ******** (TE), il **/**/****, codice fiscale *****************, proprietà per 1000/1000. L'unità immobiliare oggetto di stima deriva dalla soppressione del sub. 3 (variazione del 13/07/2009 n 7636, protocollo n TE , divisione ultimazione di fabbricato urbano). La particella 971 ha una consistenza catastale, tra coperta e scoperta, di mq (ente urbano) e deriva dalla particella 888 (che comprende la particella 886, ex 847, ex 101), già particella 849 (che comprende le particelle 850, 851, già 692 ex 466), ex particella 692, già 466. La scheda catastale presenta difformità rispetto a quanto accertato in loco riconducibili essenzialmente alla realizzazione di ingresso carrabile sul lato Sud, alla realizzazione di finestre sui lati Sud ed Ovest, al differente numero e posizionamento della struttura portante del fabbricato, a differenti quote misurate, ecc.. Prima del decreto di trasferimento si dovrà procedere all'aggiormamento catastale dell'unità immobiliare. PRECISAZIONI QUESITI POSTI DAL G.E. CON VERBALE DI INCARICO Punto A) 1) Istanza di vendita. Depositata in data 16/01/2015. Il creditore procedente ha chiesto la vendita del compendio pignorato. 2) Avviso ex art. 498 C.P.C. (creditori iscritti). Per quanto accertabile dal sistema, non risulta depositato l avviso ai creditori iscritti. Dal certificato notarile presente nel fascicolo, sugli immobili oggetto di stima risulta essere stata iscritta ipoteca legale da parte della ****************.*.*.in data 27/04/ ) Documentazione ipocatastale/relazione notarile sostitutiva. E' presente, all'interno del fascicolo, il certificato notarile del 7/05/2015, a firma del not. E. Giordano. La relazione è stata depositata in Cancelleria in data 15/05/2015. Con riferimento all immobile pignorato, il certificato si estende al ventennio anteriore a quello della trascrizione del pignoramento. Al certificato sono allegate le visure catastali storiche degli immobili pignorati/estratto di mappa. PUNTO B) 5

6 1) Dati di pignoramento. Repertorio n 4796, del 30/10/2014, trascritto in data 23/12/2014, al n di formalità, a favore della Banca ****** ***** ** ******** ***** ******* ** ***** *.*.*. e contro il sig. ********* *******, nato a *******(**), l **/**/****, codice fiscale **** ******************, per la piena proprietà. 2) Ubicazione degli immobili pignorati: in comune di Bellante e Castellalto. 3) Riferimenti catastali degli immobili oggetto di pignoramento (titolo e nota di trascrizione). -Catasto Fabbricati del Comune di Bellante, foglio 49, particella 971, sub. 27; -Catasto Fabbricati del Comune di Castellalto, foglio 3, particella 426, sub. 8. 4) Cronistoria catastale: si faccia riferimento al paragrafo Dati catastali, alle visure catastali storiche ed al certificate notarile allegati. 5) Conformità catastale: si faccia riferimento al paragrafo Dati Catastali. PUNTO C) 1) Visure ipotecarie e catastali. Si faccia riferimento al paragrafo "Gravami pregiudizievoli" ed agli specifici allegati. 2) Estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Si faccia riferimento allo specifico allegato. 3) Esistenza di domande giudiziali, pronuncia di sentenze, provvedimenti/domande giudiziali in materia di simulazione, risoluzione, nullità, annullamento, revocatoria ordinaria o fallimentare, riduzione di donazione per lesione di quota di legittima, adempimento in forma specifica dell obbligo di contrarre ex art c.c., usucapione, divisione, dichiarazione di fallimento, sequestro conservativo, ordinanze di assegnazione della casa coniugale, provvedimenti di sequestro penale, costituzione di fondo patrimoniale, decreti di espropriazione per pubblica utilità, contratti preliminari a negozi in materia di trasferimento di diritti reali immobiliari, locazioni ultranovennali, atti di disposizione del bene, patti di riservato dominio, regolamenti condominiali, limitazioni statutarie alla circolazione dei beni, sequestro conservativo già attuato, iscrizione di una eventuale ipoteca, volontaria o giudiziale. Per quanto ricostruibile presso la Conservatoria RR.II. a seguito di ispezioni sull esecutato, non esistono trascrizioni/iscrizioni di cui sopra, eccezione fatta per quanto riportato nel paragrafo "Formalità Pregiudizievoli", Situazione Urbanistica e Servitù. 4) Eventuale disposizione di vendita forzata (ex artt. 569 c.p.c. e 107 comma 2 L.F.), ordinanza autorizzativa dell esecuzione del singolo atto di vendita in quanto conforme al programma di liquidazione (ex art. 104 ter ultimo comma L.F.), aggiudicazione ed emissione del conseguente decreto di trasferimento (ex art. 586 c.p.c.). Non risultano trascritte presso la Conservatoria RR.II. di Teramo, sentenze dichiarative di fallimento/domande di concordato/ecc. sull esecutato. PUNTO D) Si faccia riferimento ai paragrafi "Dati Generali ed ubicazione", "Dati Catastali", "Confini", "Consistenza dell'immobile", "Caratteristiche costruttive prevalenti". PUNTO E) 6

7 Si faccia riferimento ai paragrafi "Dati Catastali". PUNTO F) 1) Cronistoria ventennale delle trascrizioni. Si faccia riferimento al paragrafo Titolarità. 2) Continuità delle trascrizioni. Si faccia riferimento a quanto riportato nel paragrafo "Titolarita". 3) Verifica delle cause di scioglimento della comunione legale dei beni (art. 191 c.c.). Il debitore in occasione della stipula dell atto di provenienza dei beni ha dichiarato di essere coniugato in regime di comunione legale dei beni è l acquisto è stato effettuato quale titolare dell omonima ditta individuale. PUNTO G) 1) Si faccia riferimento ai paragrafi "Situazione Edilizia" e "Situazione Urbanistica" 2) Le eventuali opere abusive dovranno essere sanate a cura e spese dell acquirente laddove risultassero sanabili nel rispetto delle vigenti normative. Nel caso in cui le opere abusive non fossero sanabili, le stesse dovranno essere demolite e, quindi, dovrà essere ripristinato lo stato autorizzato, a cura e spese dell aggiudicatario. 3) Gli immobili oggetto di pignoramento sono sprovvisti dell'attestato di Prestazione Energetica e dell Autorizzazione di Agibilità/Abitabilità. PUNTO H 1) Si faccia riferimento al paragrafo "Stato di occupazione". PUNTO I) 1) Vincoli ed oneri giuridici Sugli immobili oggetto di procedura gravano unicamente le formalità pregiudizievoli riportate nei paragrafi "Gravami Pregiudizievoli" e Situazione urbanistica, "Vincoli ed oneri condominiali". PUNTO N) Si faccia riferimento ai paragrafo Vincoli ed oneri condominiali. PUNTO O) Si faccia riferimento anche ai paragrafi "Stima", "Gravami pregiudizievoli", "Caratteristiche Costruttive Prevalenti", "Stato di Occupazione degli Immobili", "Stato di Occupazione degli Immobili", "Titolarità del Bene", "Vicoli ed Oneri Condominiali", Per una indicativa rappresentazione planimetrica degli immobili, si faccia riferimento alle documentazioni catastale, comunale e fotografica. Per il calcolo della superficie commerciale degli immobili è stata presa in considerazione la superficie lorda degli immobili comprensiva dei muri interni ed esterni e di metà della superficie delle murature a confine con altre proprietà. 7

8 la determinazione del valore commerciale degli immobili in procedura, si è scelto il metodo di comparazione. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il più probabile valore di mercato, praticato nei tempi recenti, per i beni immobili simili a quello in esame tenendo presente l'ubicazione, la consistenza superficiale, la situazione urbanistico/edilizio/catastale, l'esposizione, la forma, la presenza di eventuali fonti di inquinamento presenti nei pressi degli immobili, le caratteristiche intrinseche della procedura esecutiva immobiliare, gli oneri e le spese per sanatoria delle difformità edilizio/urbanistiche o per il ripristino dello stato dei luoghi come da titoli edilizi abilitativi rilasciati, per l'ottenimento dell'attestato di Prestazione Energetica e dell Autorizzazione di Agibilità/Abitabilità (ove ottenibile), il persistente periodo di crisi economica, i vincoli derivanti dagli atti di provenienza degli immobili, della convenzione edilizia trascritta, dall'incidenza delle parti comuni con altre unità immobiliari, ecc.. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima, effettuando le opportune aggiunte e detrazioni per riportare il bene all ordinarietà. Sono stati tenuti in buon conto i valori commerciali pubblicizzati dall'osservatorio Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate. La stima è effettuata a corpo e non a misura. Visto quanto dichiarato in occasione del sopralluogo effettuato, gli immobili sono soggetti ad I.V.A.. La vendita degli immobili è effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con tutte le azioni e ragioni e con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravanti sugli immobili e nel rispetto delle prescrizioni/vincoli/ecc., derivanti dagli atti di provenienza, della convenzione edilizia trasctitta, ecc.. CONDIZIONI Lo stato di manutenzione è scarso. PARTI COMUNI Si faccia riferimento all'elaborato planimetrico dell'intero fabbricato riportato in allegato. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Con atto a rog. not. E. Giannella del 6/06/2000, rep , trascritto in data 26/06/2000, al n 5086 di formalità, è stata costituita, visto quanto riportato nel quadro D dellla nota di trascrizione, a carico della zona di terreno coperta dal portico, facente parte della maggiore consistenza della particella n. 901 sub 7 di proprietà della società ********* ******* ***** ed a favore di tutte le restanti porzioni immobiliari di proprietà del signor ********* *********, distinte con le particelle 901 subb. 3, 4, 5, 6, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 e 19 oltre il sub 10, di proprietà della società Cardine Leasing S.p.a., del foglio 49, nonchè a favore del fabbricato e di tutte le porzioni che lo andranno a comporre in corso di costruzione sul lotto adiacente, di proprietà del signor ******** ********, distinto nel vigente Catasto Terreni del suddetto comune al foglio 49, particella 888, per mq 2.022, una servitù perpetua di passaggio esclusivamente pedonale per accedere alle suddette porzioni immobiliari. E stato convenuto inoltre tra il signor ******** ********e la società ******** ********* ****** e i loro aventi causa a qualsiasi titolo che l'area di parcheggio da ubicare sulla corte di pertinenza condominiale (particella 901, sub 1) nella parte antistante il portico, facente parte detto portico della maggiore 8

9 consistenza della particella 901 sub 7, dovrà essere collocata a una distanza minima di distacco dai pilastri di ml. 2,50. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Pareti interne: in parte con intonaco civile. Pavimentazione interna: battuto di cls. Infissi esterni: alluminio (ove presenti). STATO DI OCCUPAZIONE In occasione del sopralluogo effettuato, il debitore ha dichiarato che l'unità immobiliare oggetto di stima non è soggetta a contratti di locazione/comodato ed è utilizzata direttamente dallo stesso come magazzino. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 03/04/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 26/07/2007 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di ************************** ***************.*.*. Contro ******** ******** Note: L'ipoteca è annotata da formalità tra le quali la n 2528/2009 (per frazionamento in quota, con la quale all'unità immobiliare oggetto di stima viene assegnata una quota pari ad ,00). Ipoteca legale derivante da ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973 Iscritto a Teramo il 06/07/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,52 A favore di ****************.*.*. Contro ******** ******** Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 23/12/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di ************************** ***************.*.*. Contro ******** ******** 9

10 NORMATIVA URBANISTICA Con atto a rog. Not. E. Vincenti del 27/08/1993, rep , trascritto in data 20/10/1993, al n 7841 di formalità, è stata stipulata una convenzione edilizia con il comune di Bellante. Per maggiori dettagli si faccia rfierimento alla nota di trascrizione della convenzione edilizia ed al certificato notarile allegati alla presente relazione. REGOLARITÀ EDILIZIA A seguito di ispezioni effettuate presso gli uffici tecnici di Bellante, per quanto è stato possibile verificare, è stato accertato che il fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è parte costituente è stato realizzato in forza dei seguenti titoli edilizi abilitativi: - Permesso di Costruire n 47 del 5/08/2003, su richiesta di ******** ********, per completamento edificio n.2 - sub comparto a progettazione unitaria del tipo 2; - Permesso di Costruire n 45 del 10/11/2008, su richiesta di ******** ********, sub comparto a progettazione unitaria completamento edificio 2; - Permesso di Costruire n 25 del 14/04/2009, su richiesta di ******** ********, per accertamento di conformità art- 36 D.P.R. 380/01 per l'esecuzione di opere al piano sottotetto in difformità al P.C. 47/03 e succ. varianti; - Permesso di Costruire n 30 del 18/05/2009, su richiesta di ******** ********, per variazione di destinazione d'uso dei locali sottotetto (da sgombero a uso residenziale); - Permesso di Costruire n 32 del 26/05/2009, su richiesta di ******** ********, per completamento edif. 3; - Permesso di Costruire n 54 del 3/08/2009, su richiesta di ******** ********, per sub comparto a progettazione ordinaria - completamento edificio n. 2 - modifiche interne. Si precisa che, in occasione degli accessi presso gli uffici tecnici del comune di Bellante, non è stato possibile visionare richiedere e ritirare copia della documentazione inerente al Permesso di Costruire n 32 del 26/05/2009. Pertanto non è possibile dichiarare la conformità dello stato dei luoghi rispetto al predetto titolo edilizio abilitativo. Per quanto è stato possibile accertare, l'unità immobiliare è sprovvista dell'autorizzazione di Abitabilità/Agibilità e dell'attestato di Prestazione Energetica. In occasione del sopralluogo effettuato, sono state accertate delle difformità tra quanto autorizzato con il Permsso di Costruire n 45 del 10/11/2008 (si faccia riferimento anche a quanto sopra riportato) e quanto realizzato (in riferimento unicamente alla unità immobiliare oggetto di stima) riconducibili indicativamente alla realizzazione di una porta di accesso carrabile sul lato Sud, a differenti prospetti, alla realizzazione di finestre sui lati Sud ed Ovest, a differenti quote misurate (altezza utile, ecc.), ad un differente posizionamento del vano tecnico/ascensore, alla differente sistemazione esterna dell'area. Si precisa che, nell'elaborato grafico della pianta secondo interrato del P.C. 45/2008, non sono riportati i pilastri della struttura portante. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. 10

11 L'unità immobiliare oggetto di pignoramento è soggetta a regolamento di condominio a rog. Not. E. Vincenti del 17/09/2009, rep , trascritto in data 24/09/2009, al n 9664 di formalità. Stante quanto riferito verbalmente dall'ammnistratore di condominio, è stata accertata la morosità nel versamento delle rate condominiali di circa 4.650,00. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO 2 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Castellalto (TE) - Via Basilicata n 3, Case Molino COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 All'interno del fascicolo della procedura esecutiva è presente la certificazione notarile a firma del Not. E. Giordano del 7/05/2015. La certificazione ricostruisce le transazioni immobili inerenti agli immobili oggetto di stima (oltre a maggiore consistenza), effettuate nel ventennio antecedente la trascrizione del pignoramento immobiliare e le ipoteche ed i pignoramenti gravanti sugli stessi. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ****************(Proprietà 1/1) Codice fiscale: **************** Nato a ******* il **/**/**** L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: ****************(Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni L'unità immobiliare oggetto di stima è di proprietà del sig. ******** ********, nato a ******** (TE), il **/**/****, codice fiscale *****************. Gli immobili sono pervenuti all'esecutato, oltre a maggiore consistenza, in forza dell'atto di compravendita a rog. Not. E. Bracone del 19/04/1977, rep , trascritto in data 10/05/1977, al n 2876 di formalità, con il quale acquistava, dai sig.ri ****** ******, nato a ****** (**), il **/**/**** e ****** *****, nata a ****** (**), il **/**/****, un'area edificatoria della superficie di mq 730, distinto al Catasto terreni al foglio 3, particella 426. Alla data della stipula del predetto atto, il debitore era celibe (essendosi unito in matrimonio in data 18/12/1977). Si faccia anche riferimento all'estratto dell'atto di matromonio riportato in allegato. CONFINI Gli immobili confinano con vano scala (b.c.n.c.), Via Marche a mezzo distacchi, proprietà Ippoliti Antonio a mezzo distacchi, proprietà ***** *****, *****, ***** e ****, a mezzo distacchi, salvo altri e/o variati. 11

12 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Locali allo stato grezzo 99,00 mq 112,00 mq 1,00 112,00 mq 2,95 m secondo (sottotetto) Balconi 40,00 mq 44,00 mq 0,20 8,80 mq 0,00 m secondo (sottotetto) Totale superficie convenzionale: 120,80 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 120,80 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Le superfici e le altezza sopra indicate sono da intendersi quali indicative ed arrotondate all'unità. L'altezza utile sopra indicata è quella massima dei locali. L'altezza utile minima dei locali è pari a circa 2,00 ml. DATI CATASTALI Dati identificativi Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 1 5 vani 110 mq 258,23 2 Corrispondenza catastale L'unità immobiliare intesta al sig. ******** ********, nato a ****** (***), l'*/**/***, codice fiscale *** *** **********, proprietà per 1000/1000. Non esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Sono state accertate delle difformità tra quanto riportato nella scheda catastale e quanto riscontrato in loco, ricondubicili indicativamente a differenti quote misurate, all'assenza del balcone, ecc. Si precisa che si accede al fabbricato percorrendo stradina (Via Basilicata), da Via Toscana (catastalmente intestata a soggetti privati estranei alla procedura esecutiva). Prima della firma del decreto di trasferimento si dovrà procedere all'aggiornamento catastale dell'unità immobiliare. PRECISAZIONI QUESITI POSTI DAL G.E. CON VERBALE DI INCARICO Punto A) 1) Istanza di vendita. Depositata in data 16/01/2015. Il creditore procedente ha chiesto la vendita del compendio pignorato. 2) Avviso ex art. 498 C.P.C. (creditori iscritti). Per quanto accertabile dal sistema, non risulta depositato l avviso ai creditori iscritti. Dal certificato notarile presente nel fascicolo, sugli immobili oggetto di stima, risulta essere stata iscritta ipoteca legale da parte della ****************.*.*. in data 27/04/ ) Documentazione ipocatastale/relazione notarile sostitutiva. E' presente, all'interno del fascicolo, il certificato notarile del 7/05/2015, a firma del not. E. Giordano. La relazione è stata depositata in Cancelleria in data 15/05/2015. Con riferimento all immobile 12

13 pignorato, il certificato si estende al ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. Al certificato sono allegate le visure catastali è l'estratto di mappa catastali. PUNTO B) 1) Dati di pignoramento. Repertorio n 4796, del 30/10/2014, trascritto in data 23/12/2014, al n di formalità, a favore della Banca ****** ***** ** ******** ***** ******* ** ***** *.*.*. e contro il sig. ********* *******, nato a *****(**), l **/**/****, codice fiscale **** ******************, per la piena proprietà. 2) Ubicazione degli immobili pignorati: in comune di Bellante e Castellalto. 3) Riferimenti catastali degli immobili oggetto di pignoramento (titolo e nota di trascrizione). -Catasto Fabbricati del Comune di Bellante, foglio 49, particella 971, sub. 27; -Catasto Fabbricati del Comune di Castellalto, foglio 3, particella 426, sub. 8. 4) Cronistoria catastale: si faccia riferimento al paragrafo Dati catastali, alle visure catastali storiche ed al certificate notarile allegati. 5) Conformità catastale: si faccia riferimento al paragrafo Dati Catastali. PUNTO C) 1) Visure ipotecarie e catastali. Si faccia riferimento al paragrafo "Gravami pregiudizievoli" ed agli specifici allegati. 2) Estratto per riassunto dell'atto di matrimonio. Si faccia riferimento allo specifico allegato. 3) Esistenza di domande giudiziali, pronuncia di sentenze, provvedimenti/domande giudiziali in materia di simulazione, risoluzione, nullità, annullamento, revocatoria ordinaria o fallimentare, riduzione di donazione per lesione di quota di legittima, adempimento in forma specifica dell obbligo di contrarre ex art c.c., usucapione, divisione, dichiarazione di fallimento, sequestro conservativo, ordinanze di assegnazione della casa coniugale, provvedimenti di sequestro penale, costituzione di fondo patrimoniale, decreti di espropriazione per pubblica utilità, contratti preliminari a negozi in materia di trasferimento di diritti reali immobiliari, locazioni ultranovennali, atti di disposizione del bene, patti di riservato dominio, regolamenti condominiali, limitazioni statutarie alla circolazione dei beni, sequestro conservativo già attuato, iscrizione di una eventuale ipoteca, volontaria o giudiziale. Per quanto ricostruibile presso la Conservatoria RR.II. a seguito di ispezioni sull esecutato, non esistono trascrizioni/iscrizioni di cui sopra, eccezione fatta per quanto riportato nei paragrafi "Formalità Pregiudizievoli" e "Titolarità". 4) Eventuale disposizione di vendita forzata (ex artt. 569 c.p.c. e 107 comma 2 L.F.), ordinanza autorizzativa dell esecuzione del singolo atto di vendita in quanto conforme al programma di liquidazione (ex art. 104 ter ultimo comma L.F.), aggiudicazione ed emissione del conseguente decreto di trasferimento (ex art. 586 c.p.c.). Non risultano trascritte presso la Conservatoria RR.II. di Teramo, sentenze dichiarative di fallimento/domande di concordato/ecc. sull esecutato. PUNTO D) 13

14 Si faccia riferimento ai paragrafi "Dati Generali ed ubicazione", "Dati Catastali", "Confini", "Consistenza dell'immobile", "Caratteristiche costruttive prevalenti". PUNTO E) Si faccia riferimento ai paragrafi "Dati Catastali". PUNTO F) 1) Cronistoria ventennale delle trascrizioni. Si faccia riferimento al paragrafo Titolarità. 2) Continuità delle trascrizioni. Si faccia riferimento a quanto riportato nel paragrafo "Titolarita". 3) Verifica delle cause di scioglimento della comunione legale dei beni (art. 191 c.c.). Il debitore ha acquistato gli immobili prima di unirsi in matromonio. PUNTO G) 1) Si faccia riferimento ai paragrafi "Situazione Edilizia". 2) Le eventuali opere abusive dovranno essere sanate a cura e spese dell acquirente laddove risultassero sanabili nel rispetto delle vigenti normative. Nel caso in cui le opere abusive non fossero sanabili, le stesse dovranno essere demolite e, quindi, dovrà essere ripristinato lo stato autorizzato, a cura e spese dell aggiudicatario. 3) Gli immobili oggetto di pignoramento sono sprovvisti dell'attestato di Prestazione Energetica e dell Autorizzazione di Agibilità/Abitabilità. PUNTO H 1) Si faccia riferimento al paragrafo "Stato di occupazione". PUNTO I) 1) Vincoli ed oneri giuridici Sugli immobili oggetto di procedura gravano unicamente le formalità pregiudizievoli riportate nei paragrafi "Gravami Pregiudizievoli". PUNTO N) Si faccia riferimento ai paragrafo Vincoli ed oneri condominiali. PUNTO O) Si faccia riferimento anche ai paragrafi "Stima", "Gravami pregiudizievoli", "Caratteristiche Costruttive Prevalenti", "Stato di Occupazione degli Immobili", "Stato di Occupazione degli Immobili", "Titolarità del Bene", "Vincoli ed Oneri Condominiali", Per una indicativa rappresentazione planimetrica degli immobili, si faccia riferimento alle documentazioni catastale, comunale e fotografica. 14

15 Per il calcolo della superficie commerciale degli immobili è stata presa in considerazione la superficie lorda degli immobili comprensiva dei muri interni ed esterni e di metà della superficie delle murature a confine con altre proprietà. Per la determinazione del valore commerciale degli immobili in procedura, si è scelto il metodo di comparazione. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il più probabile valore di mercato, praticato nei tempi recenti, per i beni immobili simili a quello in esame tenendo presente l'ubicazione, la consistenza superficiale, la situazione urbanistico/edilizio/catastale, l'esposizione, la forma, la presenza di eventuali fonti di inquinamento presenti nei pressi degli immobili, le caratteristiche intrinseche della procedura esecutiva immobiliare, gli oneri e le spese per sanatoria delle difformità edilizio/urbanistiche o per il ripristino dello stato dei luoghi come da titoli edilizi abilitativi rilasciati, per l'ottenimento dell'attestato di Prestazione Energetica, il persistente periodo di crisi economica, i vincoli derivanti dagli atti di provenienza degli immobili, l'incidenza delle parti comuni con altre unità immobiliari ecc.. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima, effettuando le opportune aggiunte e detrazioni per riportare il bene all ordinarietà. Sono stati tenuti in buon conto i valori commerciali pubblicizzati dall'osservatorio Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate. La stima è effettuata a corpo e non a misura. Gli immobili sono soggetti a tassazione come per legge. La vendita degli immobili è effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con tutte le azioni e ragioni e con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti gravanti sugli immobili e nel rispetto delle prescrizioni/vincoli/ecc., derivanti dagli atti di provenienza, ecc.. CONDIZIONI L'unità immobiliare oggetto di stima è allo stato grezzo. PARTI COMUNI Si faccia riferimento all'elaborato planimetrico catastale riportato in allegato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è parte costituente è stato realizzato con struttura portante in c.a., solai in laterocemento, tamponature e tramezzature in laterizio. L'unità immobiliare oggetto di stima è allo stato grezzo (sono presenti unicamente le persiane esterne). STATO DI OCCUPAZIONE Stante quanto dichiarato dal debitore in occasione del sopralluogo effettuato, gli immobili non sono soggetti a contratti di locazione/comodato, ma sono utilizzati direttamente dallo stesso come magazzino. 15

16 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 11/03/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 05/05/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di ************************** ***************.*.*. Contro ******** ******** Ipoteca legale derivante da ART. 77 DPR 602/73 Iscritto a Teramo il 27/04/2010 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,14 A favore di ****************.*.*. Contro ******** ******** Ipoteca legale derivante da ART. 77 DEL D.P.R. N. 602 DEL 1973 Iscritto a Teramo il 06/07/2015 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,52 A favore di ****************.*.*. Contro ******** ******** Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Teramo il 23/12/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di ************************** ***************.*.*. Contro ******** ******** REGOLARITÀ EDILIZIA Per quanto è stato possibile accertare presso gli uffici tecnici del comune di Castellalto, per la realizzazione del fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di stima è parte costituente, sono stati richiesti/rilasciati, i seguenti titoli edilizi abilitativi: - Concessione Edilizia n 58 del 22/08/1977, su richiesta del sig. ****************, per costruzione di un fabbricato di civile abitazione sito ib Casemolino; - Permesso in sanatoria n 98 del 26/02/2009, su richiesta del sig. ****************; - D.I.A. n 03/96, su richiesta del sig. ****************, per straordinaria manutenzione nel fabbricato uso civile abitazione sito in Casmolino, Via Toscana. 16

17 Per quanto accertabile, l'unità immobiliare oggetto di stima è sprovvista dell'autorizzazione di Abitabilità/Agibilità e dell'attestato di Prestazione Energetica. In occasione del sopralluogo effettuato, sono state accertate delle difformità tra quanto autorizzato e quanto realizzato riconducibili indicativamente a differenti quote misurate, alla differente realizzazione del balcone, ecc. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Per quanto è stato possibile accertare, il fabbricato di cui l'unità immobiliare oggetto di stima è parte costituente, non è soggetta a regolamento di condominio trascritto. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Stanti le caratteristiche e la natura degli immobili oggetto di pignoramento, si propone la vendita degli stessi in n 2 distinti lotti. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Magazzino ubicato a Bellante (TE)- Via Nazionale Locale ad uso magazzino al piano secondo interrato di fabbricato sito in comune di Bellante, Via Nazionale. Il locale, accessibile dal lato Sud del fabbricato (mediante n 2 accessi carrabili sprovvisti di serramenti), è finito con infissi esterni in alluminio, rivestimento delle murature (parte) con intonaco civile e pavimentazione in battuto dicls. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 49, Part. 971, Sub. 27, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Valore lotto corpo convenzionale complessivo vendita Bene N 1-479,00 mq 190,00 /mq ,00 100, ,00 Magazzino Bellante (TE)- Via Nazionale Totale lotto: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Il valore commerciale degli immobili, proposto per la vendita, stimato a corpo e non a misura, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in ,00 in cifra tonda considerando un abbattimento pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. LOTTO 2 Bene N 2 - Appartamento ubicato a Castellalto (TE)- Via Basilicata n 3, Case Molino Locali allo stato grezzo al piano secondo (sottotetto) di fabbricato sito in comune di Castellalto, Via 17

18 Basilicata n 3, composto da n 6 vani e balcone a livello. Il fabbricato di non recente costruzione, realizzato con struttura portante in c.a., tamponature e tramezzature in laterizio, è sprovvisto dell'impianto ascensore. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 426, Sub. 8, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Valore lotto corpo convenzionale complessivo vendita Bene N 2-120,80 mq 300,00 /mq ,00 100, ,00 Appartamento Castellalto (TE)- Via Basilicata n 3, Case Molino Totale lotto: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Il valore commerciale degli immobili, proposto per la vendita, stimato a corpo e non a misura, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in ,00 in cifra tonda considerando un abbattimento pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 07/04/2016 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - 1) Inquadramento territoriale LOTTO N 1 Altri allegati - 2) Documentazione catastale LOTTO N 1 Altri allegati - 3) Documentazione comunale LOTTO N 1 Altri allegati - 4) Atto di provenienza LOTTO N 1 Altri allegati - 5) Documentazione fotografica LOTTO N 1 Altri allegati - 6) Inquadramento territoriale LOTTO N 2 Altri allegati - 7) Documentazione catastale LOTTO N 2 Altri allegati - 8) Documentazione comunale LOTTO N 2 Altri allegati - 9) Atto di provenienza LOTTO N 2 Altri allegati - 10) Documentazione fotografica LOTTO N 2 Altri allegati - 11) Relazione notarile ed ispezioni presso la Conservatoria RR.II. LOTTO NN 1-2 Altri allegati - 12) Estratto dell'atto di matrimonio LOTTI NN 1-2 Altri allegati - 13) Visura camerale L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Procaccini Sergio 18