Relazione di consulenza tecnica

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1 Oggetto: Adeguamento relazione tecnica Proc. n 187/96 Es. Imm. n 6/96 Banco di Napoli / omissis Relazione di consulenza tecnica Con la presente relazione di consulenza tecnica di ufficio, il sottoscritto, ing. Raffaele Pilerci, iscritto all albo degli Ingegneri della Provincia di Salerno con il n 2800, ha proceduto all adeguamento della relazione di stima dei beni pignorati, redatta e depositata in data , essendo entrata in vigore la normativa di cui alla L. 80/05 e succ. mod. All. 1 I beni oggetto di valutazione sono così descritti nell atto di pignoramento immobiliare: Appartamento in Vallo della Lucania (SA), distinto in NCEU al Fg 9 plla n 338 sub 12, vani 1.5; Appartamento in Salento (SA)di vani 5.5 con annesso locale terraneo di mq. 59, distinto in NCEU al Fg 1 plle n 97/11 e 97/4; Appartamento in Casal Velino (SA), distinto in NCEU al Fg 32 plla n 1237 sub 9 Relativamente a quest ultimo bene identificato al NCEU al Fg 32 plla n 1237 sub 9, ubicato nel Comune di Casal Velino, nella relazione tecnica depositata si evidenziava come, dalle indagini effettuate presso gli uffici dell agenzia del territorio di Salerno, fosse emerso che, attualmente, lo stesso è di proprietà del sig. omissis, in base ad atto giudiziario n 55 4 rep. dell , codice atto n 607 Decreto di trasferimento immobili, trascrizione n /04 in atti dal , rogante il Tribunale di Vallo della Lucania, circostanza questa confermata dallo stesso sig. omissis. All. 3 E, inoltre, opportuno evidenziare che la relazione tecnica redatta e depositata era già stata stilata secondo le indicazioni fornite dalla nuova procedura, per cui per l espletamento del seguente incarico ho ritenuto opportuno procedere ad un aggiornamento della documentazione agli atti (visure presso l ufficio provinciale agenzia del territorio servizio pubblicità immobiliare di Salerno per verificare iscrizioni e trascrizioni, visure presso lo sportello UTE di Vallo della Lucania, certificazioni presso gli uffici comunali del Comune di Salento e Vallo della Lucania, dichiarazione dell amministratore pro tempore del condominio Pal. 1

2 Russo in Vallo della Lucania rag.omissis) e ad ispezione dei luoghi onde appurare la conformità a quanto a suo tempo rilevato. Dalla documentazione acquisita si è potuto constatare che - Nel periodo compreso tra aprile 2006 (data di acquisizione delle precedenti visure) ed il non vi è stata alcuna variazione per quanto riguarda iscrizioni e trascrizioni sia a carico del sig. omissis, che della sig.ra omissis; All non vi è verificata alcuna variazione dei beni dal punto di vista tecnico (ampliamenti); dall estratto dell atto di matrimonio dell anno 1974 al n 4 parte II serie A risulta che i sig. omissis si sono sposati in data , senza alcuna notazione marginale, e pertanto in regime di comunione dei beni; All. 2 - il bene identificato al Fg 1 plla n 97 sub 4 Com une di Salento occupato da una pizzeria nei precedenti sopralluoghi allo stato attuale è non occupato. - Tutti i beni risultano essere regolarmente accatastati. All. 5g, 6d, 7b, 8d Dall esame della documentazione acquisita, dalle indicazioni fornite da agenzie immobiliari, dal borsino immobiliare e dalle personali conoscenze dei luoghi, considerato che non si è verificata alcuna variazione dei beni, ritengo di poter confermare le considerazioni e valutazioni già effettuate e che qui saranno riproposte. 2

3 Descrizione dei beni 1. Appartamento in Vallo della Lucania Fg 9 plla n 338 sub 12 Con riferimento all appartamento ubicato nel Comune di Vallo della Lucania, distinto in NCEU al Fg 9 plla n 338 sub 12 (vani 1.5), esso fu acquistato dal sig. omissis con atto di compravendita rogato dal notaio Curzio Pietro di Eboli il , n di repertorio. In atti Presso gli uffici tecnici comunali è stata richiesta documentazione (copia delle C.E., autorizzazioni e/o DIA) relativa all edificazione del manufatto, nonché copia di eventuali pratiche di condono edilizio e certificato di destinazione urbanistico del suolo di giacenza, onde accertare e verificare la conformità dell edificato agli atti autorizzativi ed agli strumenti urbanistici. Si è acquisita copia di: - Licenza edilizia n 7 dell relativa alla costruzione dell intero fabbricato ubicato in Corso Umberto a Vallo della Lucania; All. 5b - Autorizzazione di abitabilità e usabilità n 10 ri lasciata dal Sindaco del Comune di Vallo della Lucania in data All. 5c L appartamento è ubicato nel Comune di Vallo della Lucania, in via Gioacchino Murat n 20, al primo piano nel fabbricato denominato Palazzo Russo, un grande edificio di circa nove piani, con struttura intelaiata in c.a., edificato con Licenza edilizia n 7 dell Si tratta di un fabbricato in area centrale, con al piano terra attività commerciali di vario tipo (abbigliamento, panificio ed altro), al primo piano generalmente uffici, poi per lo più residenze. L accesso ai vari livelli è consentito da una scala ad unica rampa ed ampio pianerottolo, oltre che da un ascensore. L unità immobiliare è costituita da un unico vano (mq ) con servizio igienico (mq 3.90) di superficie utile pari a mq circa, altezza interna m Gli infissi esterni ed interni sono in legno, ad eccezione di un divisorio tra l ingresso e lo spazio ufficio in alluminio anodizzato, il bagno ha pavimento e rivestimento ceramico, l impianto termico è di tipo centralizzato con radiatori in ghisa, vi è impianto elettrico, idrico e citofonico. Lo stato manutentivo è buono. L appartamento è nella disponibilità del sig. omissis in possesso delle chiavi di accesso. 3

4 Quanto rilevato è conforme a quanto riportato nella scheda planimetrica di accatastamento n , prot. n 23 del , compilata dal ge om. Omissis. All. 5 Scheda catastale All. 5g Elaborato F1 Documentazione fotografica 4

5 - Appartamento in Salento Fg 1 plla n 97 sub 11 Relativamente ai beni identificati in NCEU al Fg 1, plle n 97 sub 11, sub 4 del Comune di Salento, costituiti rispettivamente da un appartamento di vani 5.5 e da un locale terraneo di mq , gli stessi risultano edificati su fondo acquistato dal sig. omissis con atto di compravendita rogato dal notaio Gaetano Amato di Salerno il , n /6242 di rep ertorio, registrato in Salerno al n 3733 serie I m od. I, il In atti Successivamente, con atto di compravendita rogato dal notaio Carlo Alberto Festa, registrato al n 81 in data in Vallo della Lucania, il omissis vendette al sig omissis locale in piano terra ed appartamento sovrastante, edificati sul fondo citato con C.E. priva di numero del , su progetto e direzione lavori dell ing. Omissis, impresa lo stesso omissis. All. 6b Presso l Ufficio tecnico comunale non si è riscontrata alcuna documentazione (grafici progettuali, abitabilità, agibilità, eventuale condono edilizio) al di fuori della citata concessione edilizia, relativa al fabbricato in oggetto. L appartamento identificato in catasto al Fg 1, plla n 97 sub 11 è ubicato nel Comune di Salento, nella frazione Omignano scalo, in area limitrofa al centro, compresa, ai sensi del vigente strumento urbanistico, in zona B, al primo piano di un fabbricato su più livelli disposto parallelamente alla via Nazionale. Si tratta di un edificio realizzato a fine anni 70 (C.E. del 1978) con struttura intelaiata in c.a., di non particolare pregio. L appartamento confina con gabbia scale, con il locale deposito di cui alla seguente valutazione e con altri appartamenti condominiali. E dislocato al primo piano ed è caratterizzato da un grande terrazzo che si sviluppa su due lati, di superficie pari a mq. 106,23 circa. L appartamento, accatastato ed identificato con scheda n 16 di prot. del redatta dall ing. Omissis, comprende quattro camere, cucina e bagno con disimpegno ad elle, e due piccoli ripostigli esterni. Dimensionalmente si ha - Letto 1 - Letto 2 - Letto 3 - Soggiorno 4 mq mq mq mq

6 - Cucina mq Bagno mq Disimpegno mq Ripostigli mq per complessivi mq circa di superficie utile, altezza interna m Infissi interni ed esterni sono in legno, pavimenti e rivestimenti in monocottura. In cucina è presente un piccolo camino a legna. L appartamento è occupato dalla famiglia del sig. omissis, costituita dalla sig. omissis e da tre figli. Quanto descritto è ben evidenziato nella documentazione fotografica e negli elaborati grafici allegati. All. 6 Scheda catastale All. 6d Elaborato F2 Documentazione fotografica - Locale in Salento Fg 1 plla n 97 sub 4 Il locale di cui al Fg 1 plla n 97 sub 4 è ubicato al piano terra del medesimo fabbricato, su via nazionale, accatastato con scheda n 9 di prot. del redatta dall ing. G. Omissis. Il locale, di superficie commerciale pari a circa mq , altezza interna m circa, ha forma rettangolare allungata, infissi in alluminio anodizzato, pavimento di tipo monocottura, due piccoli bagni con solo vaso ed antibagno con lavandino, un piccolo bagno per il personale alle spalle del forno a legna. Quanto descritto è ben evidenziato nella documentazione fotografica e negli elaborati grafici allegati, ed è conforme graficamente alle schede planimetriche di accatastamento. La difformità relativa alla minore superficie accatastata (mq. 59 e non mq. 70,84 come rilevato) è regolarizzabile con una variazione della scheda di accatastamento del costo pari a 350,00 oltre IVA. Attualmente il locale è non occupato. All. 7 Scheda catastale All. 7b Elaborato F3 Documentazione fotografica 6

7 Valutazione degli immobili Il criterio di stima adottato è quello del valore di mercato teso a stabilire il valore più probabile del bene nel mercato che gli compete, sulla base delle quotazioni correnti individuate mediante contatto con mediatori immobiliari, imprenditori locali, nonché consultazione dell Osservatorio immobiliare dell agenzia del territorio. La stima viene effettuata mediante confronto con altri beni analoghi oggetto di compravendita nel mercato locale, individuando i relativi prezzi. Per la determinazione del valore di stima sono state valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei manufatti, prestando particolare attenzione ai possibili parametri influenti sul valore di mercato (andamento del mercato immobiliare locale, caratteristiche di vivibilità, presenza di spazi verdi, attrezzature sportive, servizi, centri commerciali, efficienza dei collegamenti, fattori ambientali, appetibilità dei manufatti, ), allo stato di manutenzione, al fatto che i beni sono occupati, alla conformità alle schede planimetriche allegate, alla situazione urbanistica. Il Comune di Vallo della Lucania è una piccola cittadina dell entroterra cilentano, ben collegato ai maggiori centri della regione sia grazie alla Variante alla SS18, sia grazie al sistema ferroviario presente con una rinomata stazione in Vallo scalo, ad appena dieci minuti dal centro urbano. Il mercato immobiliare locale è abbastanza florido, incentivato non tanto dall aumento demografico, in realtà piuttosto contenuto, quanto piuttosto dallo sviluppo del centro urbano quale centro di servizi. L economia della cittadina si basa, infatti, sostanzialmente sulle attività terziarie. Nel piccolo comune ha sede il Tribunale, la caserma dei carabinieri, la casa circondariale, l ASL Sa3 con ospedale, distretto, ambulatori ed uffici, l Ente Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano, scuole di ogni ordine e grado ad eccezione dell università, il seminario diocesano, i maggiori centri commerciali del Cilento ed altro. Il maggiore indotto lo si ha nel periodo estivo, sia per la presenza di turisti occasionali, sia per il ritorno di emigranti e studenti universitari, oltre che per l afflusso dei visitatori del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano, alla ricerca di un po di pace e tranquillità. Si comprende allora il ruolo accentratore del comune, l estrema vivacità del mercato immobiliare sia per la vendita che per il fitto. Con riferimento ad offerte di vendita di immobili con caratteristiche simili a 7

8 quello considerato, rilevate presso mediatori ed imprenditori locali, si è individuato il seguente intervallo di valori, (riferito alla superficie utile espressa in mq) / mq / mq Nel caso in oggetto, immobile di piccolo taglio utilizzabile soltanto come ufficio perché troppo piccolo anche come monolocale residenziale, ubicato in posizione estremamente centrale, occupato come ufficio dallo stesso sig omissis, si ritiene che il valore di mercato dell immobile, nel mercato che gli compete, sia pari a / mq , per cui si ha: Appartamento monolocale per ufficio in Vallo della Lucania Fg 9 plla n 338 sub 12 - Ubicato al primo piano - Su mq circa ,00 Da informazioni assunte presso l Amministratore pro tempore del Pal. Russo, rag. Omissis, è emerso, relativamente a tale appartamento, un debito del omissis verso il Condominio pari a 4.472,35 alla data del All. 5h Il Comune di Salento è una piccola cittadina dell entroterra cilentano. I beni oggetto di valutazione sono in realtà ubicati a valle, nella frazione di Omignano scalo, centro ben collegato grazie alla presenza dello svincolo della Variante alla SS18, ed al sistema ferroviario presente sia con una piccola stazione in Omignano, sia con la più rinomata fermata ferroviaria di Vallo scalo, ad appena cinque minuti. Il piccolo paese è fornito di numerose attività commerciali, scuole elementari e medie, ed è caratterizzato da un mercato immobiliare locale abbastanza florido, sia grazie alla posizione centrale nell ambito territoriale sia grazie alle condizioni climatiche, particolarmente miti. Con riferimento ad offerte di vendita di immobili con caratteristiche simili a quello considerato, rilevate presso mediatori ed imprenditori locali, si è individuato il seguente intervallo di valori, (riferito alla superficie utile espressa in mq) Appartamenti Locali commerciali / mq / mq / mq / mq il seguente Nel caso in oggetto, si ritiene che il valore di mercato degli immobili, nel mercato che gli compete, sia Appartamento in Salento Fg 1 plla n 97 sub 11 - Ub icato al primo piano - Su mq circa con ampia superficie balconata di mq Occupato ( / mq 1.250,00) ,00 8

9 Locale in Salento Fg 1 plla n 97 sub 4 - Ubicato a l piano terra - Sc mq circa Libero ( / mq 1.200,00) ,00 Complessivamente il valore dei beni stimati è pari a ,00. A tale valutazione, considerato che dalle visure catastali i beni identificati al Fg 1 plla n 97 sub 4 e sub 11 del Comune di Salento risultano ancora intestati al sig. omissis è necessario aggiungere il costo della voltura pari a circa 300,00 oltre IVA, più di diritti. E necessario regolarizzare la scheda planimetrica di accatastamento del locale commerciale distinto al Fg 1 plla n 97/4 con un costo aggiuntivo di 350,00 oltre IVA. 9

10 Conclusioni. Con specifico riferimento ai quesiti posti, posso affermare che il valore di mercato degli immobili stimati è il seguente: Appartamento in Vallo della Lucania, identificato in catasto al Fg 9 plla n 338 sub 12, ubicato al primo piano del Condominio Pal. Russo, in via G. Murat, regolarmente accatastato, costituito da un unico vano con bagno, di superficie utile complessiva pari a mq circa ,00 Appartamento in Omignano scalo, fraz. di Salento, identificato in Catasto al Fg 1 plla n 97 sub 11, ubicato al primo piano di un fabbricato in linea con struttura in c.a., costituito da quattro camere, cucina, bagno e disimpegno, con superficie utile pari a circa mq , con ampia terrazza di mq , accatastato ed occupato ,000 Locale in Omignano scalo, fraz. di Salento identificato in Catasto al Fg 1 plla n 97 sub 4, sottostante all appartamento precedente, costituito da un unico vano con due bagni e antibagno, per una superficie commerciale di circa mq , non occupato, accatastato ,00 Considerato che dalle visure catastali i beni identificati al Fg 1 plla n 97 sub 4 e sub 11 del Comun e di Salento risultano ancora intestati al sig. omissis, alla valutazione è necessario aggiungere il costo della voltura pari a circa 370,00 oltre IVA. Bisogna ancora aggiungere il costo per la regolarizzazione della scheda planimetrica di accatastamento del locale commerciale di cui al Fg 1 plla n 97/4 del Comune di Salento, di costo pari a circa 350,00 oltre IVA. Si è riscontrata l esistenza di un debito pari a 4.472,35 alla data del , relativo al mancato pagamento delle quote condominiali dell appartamento in Vallo della Lucania. Relativamente al bene identificato al NCEU al Fg 32 plla n 1237 sub 9, ubicato nel Comune di Casal Velino, le indagini effettuate presso gli uffici dell agenzia del territorio di Salerno, hanno evidenziato che, attualmente, lo stesso è di proprietà del sig. omissis, atto giudiziario n 554 rep, dell , codice 10

11 atto n 607 Decreto di trasferimento immobili, tr ascrizione n /04 in atti dal , roga nte il Tribunale di Vallo della Lucania, circostanza questa confermata dallo stesso sig. omissis. Dall estratto dell atto di matrimonio dell anno 1974 al n 4 parte II serie A, risulta che i sig. omis sis si sono sposati in data , senza alcuna annotazione marginale, e pertanto in regime di comunione dei beni. Nel rassegnare la presente relazione, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e resto a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. In fede Ing. Raffaele Pilerci 11