Tribunale Vallo della Lucania

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1 Tribunale Vallo della Lucania Oggetto: Proc. N BCC Comuni Cilentanti Vs omissis Ogliastro Marina (SA) *** Relazione di Consulenza tecnica Il G.E. Dott. Graziano, del Tribunale di Vallo della Lucania, in data 24/03/2010 ha conferito (All. 1) al sottoscritto, ing. Pantaleo Sansone, iscritto all Albo degli Ingegneri della provincia di Salerno con il n 4876, l incarico di Consulente Tecnico di Ufficio nella causa in oggetto, con il mandato di descrivere e valutare il seguente bene: porzione di fabbricato sito nel Comune di Castellabate alla frazione Ogliastro Marina alla Via Croce, costituita da un appartamento al primo piano, composto da quattro vani ed accessori; confinante con corte comune, proprietà omissis per due lati e via Comunale, censito nel NCEU del detto comune al foglio 36 particella n.54 sub 2 (ex n.11 sub 2), via ogliastro, p.t.zc 1, cat. A/2, cl 1 vani 4,5, mq 104, RC lire , come da variazione n.8660 del 27 ottobre Premessa Preliminarmente si è proceduto all esame della documentazione fornita ed all acquisizione di quanto necessario per l espletamento dell incarico presso gli Enti preposti. Si è esaminata la documentazione in atti, verificandone la completezza e depositando il relativo modulo di controllo presso la cancelleria fallimentare. Creditore procedente è la Banca di Credito Cooperativo dei Comuni Pagina 1 di 10

2 Cilentani,in virtù del titolo esecutivo costituito dal contratto di mutuo ipotecario intervenuto in data 08/05/2001 per Notar Renato Moroni, registrato ad Eboli il 15/05/2001 al n. 514 mod., munito di formula esecutiva 28/05/2001, è stato notificato ai sigg.ri omissis (quale parte mutuaria) e omissis (quale parte terza datrice d ipoteca), a mezzo posta,in data 11/06/2005, atto di precetto per complessivi euro ,86 oltre i relativi interessi convenzionali contrattualmente stabiliti maturati dal 14/05/2004 e maturandi, nonché le spese di notifica dell atto di precetto e le spese successive. L ipotecaè statatrascritta presso l Agenzia del Territorio di Salerno n R.G. e n.1905 R.P. L immobile sopra descritto risulta essere di proprietà dei sigg.ri omissis e omissis gravato da diritto di usufrutto vitalizio sulla quota di ½ a favore della sig.ra omissis. Il predetto immobile risultava pervenuto al sig. omissis, per la nuda proprietà in virtù di atto a rogido Notaio De Luca del 2/12/1993, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno sezione Pubblicità Immobiliare il 16/12/1993 ai nn /26090, contenente donazione dal padre omissis, il quale si riservò l usufrutto di ½ su detto bene. Tale quota di usufrutto si è consolidata alla nuda proprietà in morte del sig. omissis avvenuta in data 01/08/1996. Al signor omissis, il predetto immobile era pervenuto per la quota pari a ½ in virtù di legittimi titoli anteriori al 1963, unitamente al coniuge omissis e per la restante quota di ½ in virtù di donazione con atto per notar De Luca del 02/12/1993, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno sezione di Pagina 2 di 10

3 Pubblicità immobiliare il 16/12/1993 ai nn /26089, con la quale la sig.ra omissis donò la propria quota pari ad ½ della proprietà al coniuge omissis, riservandosi l usufrutto vita sua natural durante. In virtù dei sopra menzionati titoli, l immobileattualmente appartiene per la quota pari ad ½ della nuda proprietà ed ½ della piena proprietà al signor omissis e per la quota pari a ½ dell usufrutto alla signora omissis. Dalle indagini effettuate presso l Ufficio provinciale di Salerno Servizio di pubblicità immobiliare,all. 2, e dalla certificazione ipocatastale redatta dal notaio L. Capobianco in data 01/12/2005, presente in atti, risulta che a carico della consistenza immobiliare indicata sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizione di ipoteca volontaria per atto notaio Moroni del 08/0/2001 derivante da concessione a garanzia di mutuo per la somma di lire a garanzia del capitale di lire da rimborsare in 10 anni, a favore della Banca di Credito Cooperativo dei Comuni Cilentani Società Cooperativa a Responsabilità Limitata con sede in Moio della Civitella contro omissis per quota pari ad ½ della nuda proprità e per la quota di ½ della piena proprietà e omissis, terza datrice di ipoteca, per la sola quota dell usufrutto, iscritta presso l Agenzia del Territorio di Salerno sezione Pubblicità Immobiliare il 10/05/2001 ai nn /1905; Verbale di pignoramento immobili del 22/07/2005 a favore Banca di Credito Cooperativo dei Comuni Cilentani Società Cooperativa a Responsabilità Limitata e contro omissis per quota pari ad ½ della nuda Pagina 3 di 10

4 proprità e per la quota di ½ della piena proprietà e omissis, per la sola quota dell usufrutto, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno sezione Pubblicità Immobiliare il 03/08/2005 ai nn.38497/ Dall esame delle visure storiche(all. 3), al 22/04/2010,dell immobile fg36 particella n 54 sub 2risulta: - che dal27/10/2010 l unità immobiliare è intestata omissis,per la quota di ½, nato a omissis e a omissis, per la quota di un ½, nata a omissis, data derivati da variazione del 27/10/2000 n /2000 in atti dal 27/10/2000 (protocollo n ) - che dal02/12/1993 l unità immobiliare è intestata omissis, proprietà, omissis, usufrutto per ½, e omissis, usufrutto per ½; Presso l ufficio tecnico di Castellabate è stata acquisita la seguente documentazione: certificato prot.23 del 13/07/2010 (All. n.4) Dalla copia dell estratto dell atto di matrimonio dell anno 2001,parte II, serie B, N.8, richiesto presso l ufficio di stato civile del Comune di Castellabate, risulta che i sigg. omissis, e omissis, si sono sposati in Agropoli il 13/10/2001, con la seguenteannotazione marginale.: Gli sposi, ai sensi dell art. 162, secondo comma, del codice civile, dichiarono di aver scelto il regime della separazione nei loro rapporti patrimoniali. All. n.5 Dalla copia dell estratto dell atto di matrimonio dell anno 1954, parte II, serie Pagina 4 di 10

5 A, N.15, richiesto presso l ufficio di stato civile del Comune di Castellabate, risulta che i sigg. omissis e omissis, si sono sposati omissis, senza annotazioni.all. n.6 Stato dei luoghi L immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è ubicato nel Comune di Castellabate,alla frazione Ogliastro Marina alla Via Croce, costituito da un appartamento al primo piano composto da quattro vani ed accessori; confinante con corte comune, proprietà omissis per due lati e via Comunale censito N.C.E.U al fg 36, di detto comune, particella n 54 sub 2 e confina con le proprietà catastali particella 100 di omissis Allo stato attuale,l appartamento è occupato dai sigg. omissis. La struttura portante del fabbricato è in pilastri di cemento armato con solai orizzontali in latero cemento.l accesso all appartamento avviene mediante un portone che apre sulla piazzetta di via Chiesa, poi una scalinata porta al primo piano. L appartamento è costituito da4,5vani aventi le seguenti dimensioni: vano 1salone soggiorno e angolo cottura camera da letto cameretta 1 cameretta 2 ripostiglio bagno disimpegno balcone 1 balcone 2 5,70 x 9,14 = 52,09 mq 4,66 x 4,27 = 19,90 mq (4,66 x 4,57)/2 = 10,64 mq (4,80 x 4,50)/2 = 10,64 mq 1,80 x 1,40 = 2,52 mq 3,49 x 1,80 = 6,28 mq 2,40 mq 5.70 x 2,00 = 11,40 mq 5,58 mq Pagina 5 di 10

6 per una superficie residenziale pari a circa 101,95 mq, la superficie non residenziale è pari a 15,49 mq per un totale pari a 101, ,49 x 0,60 = 111,24 mq che si approssima a circa 112,00 mq, per un altezza, h, di circa 3,00 m. Nel vano 1 è presente un angolo cottura, che si sviluppa per quasi 5,00 m. secondo una geometria a forma di L. La pavimentazione è in ceramica di colore bianco sporco e le pareti di divisione interna sono di mattoni in laterizio intonacate con malta di calce e cemento tinteggiate con idropittura colorata tinte pastello (colori principali giallino,arancio,celestino), gli infissi interni in legno di color abete, mentre quelli esterni sono color moro. L appartamento è fornito di impianto elettrico, impianto gas. Il bagno è rivestito con mattonelle in ceramica di colore bianco verde acquaoltre ai servizi sono presenti una vasca da bagno e un piatto doccia. i balconi hanno una ringhiera in ferro. Il tutto è evidenziato nella documentazione fotografica allegata. Iter amministrativo Dal certificato (All. n. 4) rilasciato dall ufficio tecnico del comune di Castellabateprot n.23 del 13/07/2010, risulta che la particella n.54/2 del foglio 36ricade in zona che il P.R.G. approvato con decreto della Regione Campania n del 5/12/1992 così destina : ZONA B2 RESIDENZIALE NUCLEI PERIFERICI. Inoltre la zona suddetta: - ricade nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano - ricade nella perimetrazione del Piano Territoriale Paesistico del Cilento Pagina 6 di 10

7 Costiero. Dal sopralluogo effettuato si è riscontrata una planimetria non conforme a quella rilasciata dall Ufficio Catasto di Salerno, allo stato attuale è presente una diversa distribuzione dei muri interni, inoltre è presente una finestra che non viene riportata nella planimetria catastale. Il sottoscritto, in data 11/05/2010, ha depositato, presso l ufficio protocollo, del Comune di Castellate istanza (All. n.7) all ufficio tecnico per richiedere la documentazione necessaria al proseguimento dell attività peritali. Il Responsabile del Servizio certifica, con certificato, prot.23, del 13/07/2010, che nell archivio di questo ufficio a nome del sig. omissis, omissis e omissis non è stata rinvenuto alcun atto autorizzativo comunque denominato né richieste di condono edilizio. Si fa presente che dall atto notarile del Notaio Luigi Capobiancodel 01/12/2005, All. n.8, si legge che Al sig. omissis il predetto immobile era pervenuto per la quota pari a ½ in virtù di legittimi titoli anteriori al 1963, unitamente al coniuge omissis e per la restante quota di ½ in virtù di donazione con atto poiché l immobile risulta pervenuto ai proprietari in data antecedente il 1963 risulta essere un immobile costruito prima del primo settembre Valutazione del bene Allo scopo di determinare il più probabile valore di mercato che i beni oggetto di stima avrebbero avuto in una libera contrattazione di mercato, si è ritenuto opportuno adottare il metodo sintetico comparativo. Tale procedimento è incentrato sulla creazione di una scala di valori relativa a beni con caratteristiche simili a quelli da stimare e sulla successiva individuazione, tra Pagina 7 di 10

8 questi, del valore medio riferito ad un parametro di natura tecnica; a tal fine si è ritenuto di assumere, quali parametri nella determinazione del valore in esame, il metro quadrato di superficie utile ed il prezzo corrente di mercato per immobili con caratteristiche costruttive omogenee a quelli da stimare. Ogliastro Marina sorge sulla costa tirrenica, immediatamente a sud del Golfo di Salerno. L'abitato della frazione si estende per circa 3 km lungo via Arena, da Punta dell'ogliastro (dove inizia l'area di Licosa) al bivio della Strada Statale 267. Il torrente Rio dell'arena funge da confine con il comune di Montecorice, nell'attigua frazione di Case del Conte, con la quale Ogliastro condivide un'estesa spiaggia. Dal punto di vista turistico, Ogliastro Marina è una località turistica piuttosto recettiva, competitivamente con le altre località balneari comunali, anche grazie alla vicinanza con il parco di Licosa e la sua riserva marina. Inserita nel contesto ambientalistico del Parco nazionale del Cilento e Vallo di Diano, è riuscita negli ultimi anni ad ottenere (assieme al resto delle località costiere comunali) il riconoscimento della "Bandiera Blu" per la qualità delle sue acque. Sulla base dell esperienza tecnica acquisita ma anche e soprattutto delle risultanze di indagini dirette compiute sul mercato, All.n.9, si ritiene di dover concludere che il valore medio relativo a beni con caratteristiche costruttive simili a quelli da stimare sia compreso nel seguente intervallo: Appartamenti adibiti a civile abitazione / mq 1.400, ,00 Nel caso in oggetto,non ritengo che vi siano condizioni particolari tali da influenzare i prezzi al di fuori della fascia di valori così definita, per i motivi Pagina 8 di 10

9 suddetti, per cui considerate le caratteristiche intrinsiche ed estrinsiche dei luoghi, nonché le caratteristiche del manufatto si ritiene che il valore di mercato dell immobile sia: Appartamenti adibiti a civile abitazione / mq 2.000,00 Per cui si ha la seguente valutazione Valore complessivo = mq 112,00 x / mq 2.000,00 = ,00 Pertanto si stima che il valore di mercato per laporzione di fabbricato sito nel Comune di Castellabate alla frazione Ogliastro Marina alla Via Croce, costituita da un appartamento al primo piano composto da quattro vani ed accessori; confinante con corte comune, proprietà omissis per due lati e via Comunale, censito nel NCEU del detto comune al foglio 36 particella n.54 sub 2 (ex n.11 sub 2), via ogliastro, p.t.zc 1, cat. A/2, cl 1 vani 4,5, mq 104, RC lire , come da variazione n.8660 del 27 ottobre risulta pari ad euro ,00 Si fa presente, data la non conformità tra la planimetria rilevata durante il sopralluogo e quella catastale, occorre aggiornare la scheda catastalesostenendo una spesa circa di 1.000,00 Nel rassegnare la presente relazione, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e resto a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Pagina 9 di 10

10 In fede Ing. Pantaleo Sansone Pagina 10 di 10