TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N.268/05: OMISSIS GIUDICE DELEGATO : DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. SSA MICHELA CECILIA ANDRIGO STIMA IMMOBILE Brescia,

2 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO FALLIMENTO N.268/05 OMISSIS Procedura soggetta a contributo unificato ex art.9 L n.488 GIUDICE DELEGATO: DOTT.RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. SSA MICHELA CECILIA ANDRIGO PREMESSA L Ill.mo Sig.Giudice Delegato nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. Successivamente il sottoscritto si recava nel comune di Iseo ove è sito l immobile acquisito al fallimento; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE LOTTO UNICO 2

3 Quota indivisa di 1/7 della piena proprietà di un appartamento con annessa area pertinenziale e rustico. DATI CATASTALI Il complesso è individuato al N.C.E.U. a seguito di variazione del n /2005 come segue: Comune di Iseo Foglio 18 Mapp.83/1 via delle Fornaci 11, p.t, cat. A/2 cl.2 vani 8 RC 537,12 Intestati: omissis 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di un appartamento sito al piano terra di un un fabbricato bifamiliare sito nella Frazione Clusane del Comune di Iseo nella zona denominata Polle via Fornaci 59. Questo territorio ha da sempre avuto una vocazione agricola e di cava per l estrazione dell argilla; l edificio è ubicato a sud del centro abitato della Frazione Clusane a ridosso della nuova zona artigianale produttiva. L accesso alla proprietà avviene tramite una traversa cieca di via Fornaci, di ridotte dimensioni, che attraversa terreni agricoli intervallati da laghi artificiali (ex cave di estrazione dell argilla). L edificio è una ex cascina ristrutturata in cui sono state ricavate due unità abitative (piano terra e piano primo). Le finiture esterne sono caratterizzate da facciate con intonaco graffiato, tetto con solaio in getto di calcestruzzo e manto di copertura in coppi, inferriate di ferro alle finestre del piano terra. 3

4 L area esterna di pertinenza della proprietà, di circa 880 mq, è adibita a giardino con alcune parti pavimentate o in ghiaia per il transito degli autoveicoli. La recinzione è realizzata con rete metallica mentre l accesso è dotato di cancello metallico automatico. L appartamento al piano terra è di complessivi 150 mq circa ed è composto da una cucina, un tinello, una sala, un ripostiglio, uno sgabuzzino, due bagni e due camere; le finiture sono della tipologia degli anni 60 caratterizzate da pavimenti in graniglia ed in piastrelle per i due bagni e le due camere, mentre il pavimento del ripostiglio (ex autorimessa) è in battuto di cemento; le pareti sono intonacate (tranne quelle dello sgabuzzino adibito a cantina); i serramenti esterni sono in legno con vetrocamera ad eccezione del portone che dà accesso direttamente al ripostiglio che è in metallo e vetro semplice. L impianto di riscaldamento è autonomo ed è costituito da una caldaia a metano con radiatori in acciaio che servono le due camere, il ripostiglio, i due bagni, da due monocombustori a gas (tipo gazzella) installati nella sala e in una camera, e da una cucina economica (stufa a legna) ubicata in cucina utilizzata per riscaldare anche il tinello. La proprietà è completata da un edificio al rustico di 40 mq circa adibito a deposito attrezzi realizzato con pareti in mattoni, copertura con struttura in legno rivestita con coppi e con lastre di eternit. Si segnala che nelle schede catastali non è indicata la tramezza che divide il locale ripostiglio dal locale camera, che invece è presente nei disegni di concessione. L immobile è libero. 4

5 PROVENIENZA L immobile è pervenuto per successione in morte di Bracchi Maria non ancora trascritta. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile è stato costruito ante 1967; dalla ricerca eseguita tramite accesso agli atti presso gli uffici comunali del Comune di Iseo sono state reperite le seguenti pratiche edili: - nulla osta n del 24/07/1981 sostituzione del tetto - C.E. n. 223/05 del ristrutturazione fabbricato Dal punto di vista urbanistico l immobile ricade nella zona R1 Le Polle del PRG vigente che le norme tecniche attuative qualificano come zona con caratteristiche ambientali di notevole importanza sotto il profilo naturale, paesistico ed idrogeologico. Le norme tecniche attuative assegnano come destinazione principale attrezzature sportive e ricreative all aperto e come compatibili esercizi pubblici ed attrezzature commerciali al dettaglio di piccola superficie, attrezzature di supporto alle attività sportive e ricreative all aperto. Gli interventi devono essere finalizzati alla riqualificazione della zona anche al fine di consentire un uso del territorio e degli specchi d acqua compatibile e coerente con i tipici caratteri del luogo e della attività agricola. Gli interventi sono subordinati all approvazione di un Piano Attuativo che definirà gli indirizzi di tutela e di valorizzazione dell intera area. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel 5

6 raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: pubblicazioni specifiche quali i bollettini della Probrixia agenzia speciale della Camera di Commercio, dell Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) curato dall Agenzia del Territorio e del Consulente Immobiliare de Il Sole 24 ore; agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Iseo; imprese e società immobiliari operanti su piazza. In base ai correnti valori di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, delle dimensioni, delle finiture, dello stato di manutenzione e destinazione d uso è possibile stimare l immobile in oggetto a corpo in complessivi ,00. Valore quota 1/7 = ,28 Operando una riduzione per quota indivisa ed arrotondando si ottiene VALORE QUOTA INDIVISA 1/ (diconsi euro ventimila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat A/2, RC 537,12 valore catastale: cat A/2, RC 537,12 x 100 = ,00 x aliquota di proprietà = 1/7 = 6

7 7.673,14 x aumento del 5% ai fini I.C.I. 1,05 = valore ai fini I.C.I. = 8.056,80 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al 02/11/2009, si è accertato che l immobile in oggetto è libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per la seguente formalità: 1) Ipoteca volontaria di lire ( ,27) a favore di Credito Fondiario Cariplo Spa contro omissis e omissis iscritta il 22/07/1981 n.17111/2389, durata anni 20, capitale lire ( ,13). Nota: Ipoteca scaduta e non rinnovata Brescia, Allegati: documentazione fotografica planimetrie catastali atti provenienza estratti P.R.G. autorizzazioni edilizie comunali visure ipotecarie 7