Studio Tecnico Dott. Arch. Stefano Reppas. Via G. Regnoli n Forlì. TRIBUNALE di FORLI SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 Studio Tecnico Dott. Arch. Stefano Reppas Via G. Regnoli n Forlì TRIBUNALE di FORLI SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Fallimento n. 52/2008 Curatore fallimentare Dott. Giorgio Rubini Giudice Delegato Dott. ssa Maria Cristina Salvadori

2 TRIBUNALE di FORLI Fallimento n. 52/2008 * Con autorizzazione del Comitato dei Creditori, il Curatore Fallimentare Dott. Giorgio Rubini ha disposto, affidandone l incarico allo scrivente Arch. Stefano Reppas, libero professionista con studio a Forlì in via Giorgio Regnoli n. 107, iscritto all Ordine degli Architetti della provincia di Forlì Cesena al n. 677, la determinazione e la valutazione dei beni immobili di proprietà dei soci falliti in proprio. OPERAZIONI EFFETTUATE * Esame della documentazione consegnatami dal Curatore Fallimentare; * Visure al Catasto Urbano di Forlì; * Visure alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì e Ravenna; * Accertamenti presso gli Uffici Tecnici dei Comuni di Forlì e Brisighella; * Sopralluoghi presso i vari beni oggetto di stima, dislocati nei Comuni di ; Procederò ora a descrivere e valutare i beni separatamente come segue: - omissis- 5) PORZIONE DI FABBRICATO SITO A BRISIGHELLA LOCALITA FOGNANO - IN PIAZZA GARIBALDI N. 10 2

3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE E così indicata al N.C.E.U. del Comune di Brisighella: foglio n. 78, particella n. 125, subalterno 20, categoria A/3, classe 3, consistenza vani 6,5, rendita 654,61. Risulta catastalmente di piena proprietà (1000/1000) del sig., nato a Forlì il 06/02/1950. PROVENIENZA DELL IMMOBILE Con atto di compravendita del notaio Dott. Alberto Fazi, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna il 19/10/1998 al n. 9462, la spa vende al sig., che acquista, l intera proprietà del bene immobile sito a Fognano di Brisighella ed indicato al N.C.E.U. di detto Comune con foglio n. 78, particella n. 125, subalterno 20, consistenza vani 6,5, piano T-1. Nella compravendita è compresa anche la comproprietà pro quote delle parti e cose comuni dell edificio, compresa la corte coperta e scoperta, il ripostiglio e lo stendino, distinti al N.C.E.U. dello stesso Comune con foglio n. 78 mappale n. 17, tutto indicato nelle apposite planimetrie a quadri dimostrativi allegati all atto di compravendita stesso. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi della porzione di un fabbricato di due piani fuori terra sito nel Comune di Brisighella, località Fognano, in piazza Garibaldi n. 10, adibito a civile abitazione. Il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto è di 3

4 vecchia costruzione, con struttura portante in muratura mista (sasso e mattoni), solai in legno e tetto con manto di copertura in coppi. Esternamente è completo di intonaco al civile con tinteggiatura al quarzo. Si presenta in buono stato di conservazione nel lato corte interna, ed in pessimo stato di conservazione nel lato sinistro, con ampie macchie di umidità, lesioni e crepe in più punti della superficie. Da piazza Garibaldi si accede alla corte comune interna dell edificio tramite portone in legno. Una scala esterna con scalini in cemento e ringhiera in ferro con corrimano in legno, permette l accesso ai locali del primo piano, adibiti ad uso abitativo. L unità immobiliare è così suddivisa: Piano primo superficie mq 100: - Soggiorno (altezza mt 4,10) Questo locale, nel lato destro del pianerottolo, è chiuso da portone di ingresso in legno verniciato. Presenta pavimentazione in piastrelle in monocottura e pareti intonacate al civile con tinteggiatura a tempera, tutto in buono stato di conservazione. Il riscaldamento viene effettuato con una stufa. Dal lato sinistro del pianerottolo, tramite porta in legno verniciato a due ante, si accede ai locali adibiti a cucina, bagno, due camere da letto e disimpegno. Questi locali, con altezza mt 3,70, hanno pavimentazione rivestita con piastrelle ceramicate, porte interne in legno 4

5 verniciato, finestre in legno con controfinestre in alluminio anodizzato, pareti complete di intonaco con tinteggiatura a tempera, in parte con presenza di crepe ed umidità diffusa a causa delle infiltrazioni di acqua piovana dal tetto. Sono forniti di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas, impianto elettrico ed idrico con acqua calda e fredda. Il bagno è completo di vasca da bagno, bidet, lavandino e water in porcellanato, con pareti in parte rivestite in piastrelle ceramicate. Sul retro delle camere da letto, con accesso dal balcone, vi è un ripostiglio (ex WC) in pessimo stato di conservazione. Tutte le rifiniture ed i rivestimenti sono di seconda scelta commerciale ma in discreto stato di conservazione. Piano terra (altezza mt 3,30) superficie mq 89: E composto da tre locali adibiti a servizi e da un locale, sul lato destro, adibito a centrale termica e ripostiglio. Questi locali sono in pessimo stato di conservazione, prevalentemente adibiti a deposito di materiale di risulta, con infissi in legno verniciato, pavimenti in piastrelle in monocottura di vecchia fornitura ed in pessimo stato e pareti intonacate al civile con tinteggiatura a tempera che presentano ampie macchie di umidità. Sono forniti di impianto elettrico ma privi di impianto di riscaldamento. Piano terra - cantina (altezza mt 2,20) superficie mq 20: Sul lato opposto della corte comune dell edificio vi è un locale adibito a cantina in pessimo stato di conservazione. 5

6 Balconi superficie mq 6. Al primo piano del fabbricato c è un balcone con pavimento in cemento e ringhiera in ferro verniciato in pessimo stato di conservazione. ACCERTAMENTO DI GODIMENTO DEL BENE Al momento del mio sopralluogo l immobile era occupato dal sig. e dalla sua famiglia. DIVISIBILITA DEL BENE Considerando le caratteristiche costruttive del fabbricato e la disposizione dei suoi servizi, non è commercialmente conveniente la suddivisione in più unità immobiliari. STIMA DEL BENE I criteri di stima sono quelli della valutazione per comparazione. Si tiene conto prevalentemente delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili oggetto di stima, confrontandoli con altri immobili presenti sul mercato immobiliare odierno aventi caratteristiche analoghe. Nel caso specifico si prende atto dell attuale momento di crisi del settore immobiliare. Piano primo Superficie mq 100,00 x 100% =mq 100,00 Piano terra servizi Superficie mq 89,00 x 50% =mq 44,50 Piano terra cantina Superficie mq 20,00 x 40% =mq 8,00 6

7 Balcone Superficie mq 6,00 x 30% =mq 1,80 TOTALE =mq 154,30 arrotondato =mq 154,00 Mq 154,00 x 900,00 = ,00 arrotondato = ,00 (centotrentottomila euro). DI INTERA PROPRIETA DEL SIG.. ACCERTAMENTI DI LEGITTIMITA Trattasi di fabbricato realizzato prima del 1965 e che quindi non necessita di condono edilizio o altro. - omissis - 6) FABBRICATO SITO A BRISIGHELLA LOCALITA FOGNANO - IN VIA GIOVANNI MARIA EMILIANI N IDENTIFICAZIONE CATASTALE E così indicato al N.C.E.U. del Comune di Brisighella: foglio n. 78, particella n. 132, subalterno 1, categoria C/1, classe 6, consistenza mq 42, rendita 1.399,08 (negozio piano terra); - omissis - PROVENIENZA DELL IMMOBILE Con denuncia di successione per morte del sig., deceduto il 12/04/2001, trascritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna l 08/11/2002 al n , 7

8 - omissis - DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di unità immobiliari composte da negozio al piano terra e da appartamento ai piani primo e secondo di un fabbricato a schiera cielo terra sito a Fognano di Brisighella in via Giovanni Maria Emiliani n L edificio, di vecchia costruzione, esternamente è completo di intonaco al civile (che presenta distacchi in più punti), gronde in lamiera e finestre con scuroni in legno verniciato. Tutto è in pessimo stato di conservazione. Il fabbricato è realizzato con struttura portante verticale in sasso e mattoni pieni, con solai in travetti e pignatte ed il tetto ha struttura portante in legno a due falde inclinate con copertura in coppi, non in buono stato di conservazione. L edificio è a filo della carreggiata di via Emiliani, che fa parte della S.S. 302 che collega la zona con Brisighella e Marradi. Trattandosi di strada di grande traffico, con carreggiata inferiore a mt 6,00, la posizione dell immobile è alquanto infelice. - omissis - NEGOZIO (altezza mt 2,60) superficie mq 52: Il primo piano, adibito a negozio con annesso locale ad uso ripostiglio e servizi, è stato recentemente ristrutturato. Presenta pareti complete di intonaco con tinteggiatura a tempera, pavimentazione in piastrelle ceramicate, soffitti rivestiti con doghe in legno naturale, infissi esterni in legno 8

9 naturale con vetrocamera, portone di ingresso protetto da cancello in ferro verniciato. E fornito di impianto elettrico, di condizionatore di aria e di impianto idrico con acqua calda e fredda. Tutto è di prima scelta commerciale ed in buono stato di conservazione. - omissis - STIMA DEL BENE I criteri di stima sono quelli della valutazione per comparazione. Si tiene conto prevalentemente delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili oggetto di stima, confrontandoli con altri immobili presenti sul mercato immobiliare odierno aventi caratteristiche analoghe. Nel caso specifico si prende atto dell attuale momento di crisi del settore immobiliare. - omissis - NEGOZIO Superficie mq 52,00 x 900,00 = ,00 arrotondato = ,00 (quarantasettemila euro). ACCERTAMENTI DI LEGITTIMITA Trattasi di fabbricato realizzato prima del 1965 e parzialmente ristrutturato nel 2002 (negozio) che non necessita di condono edilizio o altro. 9

10 7) TERRENO SITO A BRISIGHELLA LOCALITA FOGNANO - IN VIA SUOR TERESA BRENTI IDENTIFICAZIONE CATASTALE E così censito al Catasto Terreni del Comune di Brisighella: foglio n. 77, particella n. 423, qualità seminativo arboreo, classe 1, superficie mq 657, R.D. 5,43, R.A. 4,58; foglio n. 77, particella n. 445, qualità seminativo arboreo, classe 1, superficie mq 130, R.D. 1,05, R.A. 0,91; foglio n. 77, particella n. 454, qualità seminativo arboreo, classe 1, superficie mq 690, R.D. 5,70, R.A. 4,81. Risulta catastalmente di intera proprietà del sig. (1000/1000). PROVENIENZA DELL IMMOBILE Con atto di compravendita trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna il 14/01/1992 al n. 950, il sig. acquistava dalla & C snc i beni immobili così indicati: lotto di terreno edificabile posto nel Comune di Brisighella, località Fognano, in via Brenti, sul quale si può edificare un fabbricato ad uso residenziale di mc 1190, censito al N.C.T. di detto Comune con part. n. 8753, foglio n. 77, particella n. 423, mq 657; lotto di terreno destinato a zona di rispetto ferroviario e viabilità, censito al N.C.T. di Brisighella con foglio n. 77, 10

11 particelle n. 445 e n. 454, superficie complessiva mq 820. DESCRIZIONE DEL BENE E DESTINAZIONE URBANISTICA Trattasi di appezzamento di terreno di complessivi catastali mq 1477, in parte edificabili ed in parte destinati a verde di uso privato. Il terreno, che ha superficie pianeggiante, è attualmente incolto, e si trova a valle della ferrovia Faenza Firenze con la quale confina per un lato, all interno di una lottizzazione prevalentemente residenziale con la quale confina per due lati. In base alle norme di attuazione del vigente P.R.G. del Comune di Brisighella, l area edificabile ricade nell art. 9, ovvero zone urbane consolidate residenziali miste, classificate come zone omogenee B secondo il D.L. 1444/68 e la legge urbanistica regionale, con indice di edificabilità fondiaria par a 1,1 mc/mq, mentre l area verde ricade nell art. 7, ovvero aree a verde privato, con indice di edificabilità fondiaria par a 0,11 mc/mq da realizzare nell adiacente lotto edificabile. STIMA DEL BENE I criteri di stima sono quelli della valutazione per comparazione. Si tiene conto prevalentemente delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili oggetto di stima, confrontandoli con altri immobili presenti sul mercato immobiliare odierno aventi caratteristiche analoghe. Nel caso specifico si prende atto dell attuale momento di crisi del 11

12 settore immobiliare. Terreno edificabile e verde privato Superficie mq 1477 x 100,00 (valore medio) = ,00 arrotondato = ,00 (centocinquantamila euro). IN CONCLUSIONE VALORE COMMERCIALE PROBABILE DEI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA DEI SOCI FALLITI IN PROPRIO: - omissis - Fabbricato di piena proprietà sito in piazza Garibaldi n. 10 a Fognano di Brisighella Valore stimato = ,00 Quota di 1/1 di un lotto di terreno in parte edificabile sito a Fognano di Brisighella in via Brenti. Valore stimato = ,00 IPOTECHE - GRAVAMI Iscrizione n dell 11/12/2008 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna di un ipoteca giudiziale fino alla concorrenza di ,00 sorte da ,88 a favore di e contro ; Iscrizione n del 25/11/2008 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì di un ipoteca giudiziale fino alla concorrenza di ,00 sorte da ,88 a favore di Finproget spa e contro e. 12

13 In allegato: fotografie e planimetrie catastali. Forlì, 08 maggio 2009 Il C.T.U. Dott. Arch. Stefano Reppas 13