TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 230/2012: OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. MAURO BONERA PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI IN GARDONE VAL TROMPIA Brescia,

2 FALLIMENTO N. 230/2012: OMISSIS TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO: CURATORE: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO DOTT. MAURO BONERA PREMESSA Il curatore dott. Bonera nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili di proprietà della ditta fallita ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto, previo accertamento della consistenza del compendio immobiliare intestato alla ditta fallita, provveda alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: - l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; - una sommaria descrizione del bene; - lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo 2

3 carattere storico-artistico; l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dall acquirente; - la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. Provveda il perito a reperire la Certificazione Energetica degli immobili caduti nel fallimento in epigrafe. provveda altresì il perito alla trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento. Successivamente il sottoscritto si recava nel Comune di Gardone Val Trompia ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE 1. IMMOBILE IN VIA VALTROMPIA A GARDONE VAL TROMPIA Piena proprietà di capannone artigianale - produttivo di proprietà della ditta omissis sito in via Valtrompia a Gardone Val Trompia. DATI CATASTALI Gli immobili sono censiti al catasto fabbricati come segue: Comune di Gardone Val Trompia Foglio 16 mapp.314 via Valtrompia 16-18, P.T-1, cat. D/7 RC 7.658,00 3

4 e al catasto terreni: Comune di Gardone Val Trompia Foglio 16 mapp.313 prato, cl. 2, ha RD 0,17 RA 0,16 mapp.315 prato arbor., cl. 2, ha RD 0,03 RA 0,03 CONFINI Il capannone mapp. 314 confina in un sol corpo ed in linea di contorno da nord: Via Val Trompia, mapp.310, 72, fiume Mella, mapp.67 PROPRIETA Gli immobili sono di piena proprietà della ditta omissis. DESCRIZIONE Trattasi di capannone artigianale produttivo ubicato in via Valtrompia al numero civico nella zona industriale artigianale posta a nord est del centro abitato del Comune di Gardone Val Trompia. Il fabbricato in oggetto ha una forma regolare rettangolare e si sviluppa su n. 2 piani fuori terra (piano terra e piano primo) con locali adibiti ad uffici nella parte est ed una parte interrata adibita a centrale termica. L immobile ha una struttura portante in c.a.p. (pilastri, tegoli e capriate) con facciate esterne finite con pietra ed intonaco e complessivamente ha una superficie pari a circa mq 855 (circa mq 427 per piano) suddivisi in locali adibiti a: - laboratorio (complessivi mq 595 di cui mq 297 al piano terra e mq 297 al piano primo) con altezza interna pari a ml 3,50 al piano terra e 4

5 ml. 4,50 al piano primo; - uffici e spogliatoi (complessivi mq 260 di cui mq 130 al piano terra e mq 130 al piano primo) con altezza interna pari a ml 2,70. I locali adibiti a laboratorio sono caratterizzati da finiture interne quali pavimento in piastrelle sferogranito, serramenti in metallo, sistema di emissione dell impianto di riscaldamento mediante tubi radianti a soffitto, impianto di illuminazione a neon, impianto di climatizzazione mediante n. 3 condizionatori, impianto di distribuzione dell aria compressa ed impianto elettrico con canaline e calate. I locali adibiti ad uffici e spogliatoi hanno finiture interne caratterizzate da pavimenti in parquet e in piastrelle, porte interne in legno, serramenti esterni in alluminio e vetro camera, sistema di emissione dell impianto di riscaldamento mediante tubi radianti a soffitto, impianto di illuminazione a neon, impianto di climatizzazione mediante split e condizionatori. Si evidenzia che l impianto di riscaldamento era originariamente dotato di una caldaia posta al piano interrato che attualmente è allagato e pertanto il riscaldamento nei locali viene garantito mediante le pompe di calore (condizionatori). Al proposito si evidenzia che il piano interrato è realizzato alla quota del fiume Mella e pertanto soggetto ad allagamento in caso di mancato funzionamento dell impianto di pompaggio. Il fabbricato è dotato anche di: - in lato nord un vano scala realizzato mediante struttura portante in carpenteria metallica con facciate in vetro e rivestite in pietra, mentre 5

6 la scala è in pietra serena; - in lato sud un vano scala con facciate esterne rivestite in pietra e scala con finitura in graniglia; - in lato sud un vano montacarichi con facciate esterne rivestite in pietra; - un locale interrato di superficie pari a circa mq 19. La proprietà è completata da: - una corte esclusiva adibita a piazzale di deposito e transito mezzi con pavimentazione in asfalto, autobloccanti e a verde dotata di recinzione metallica sul lato nord, muro in cls sul lato est, senza recinzione in lato sud e con rete in lato ovest; - n. 1 baracca in lato sud adibita a locale compressori. I mappali 313 e 315 sono esterni alla recinzione e sono interessati dalla presenza del marciapiede di via Valtrompia. Si evidenzia che sulla corte esclusiva sono presenti un deposito di onduline bituminose e un deposito di piccoli residui di gomma. Rispetto alla scheda catastale l unica difformità è rappresentata dalla baracca (da demolire) posta in lato sud adibita a locale compressori. L immobile è attualmente libero. PROVENIENZA Gli immobili sono stati realizzati su aree pervenute per atto di compravendita notaio Frigerio rep /16246 del , trascritto a Brescia il ai nn. 7500/5401. SITUAZIONE URBANISTICA L edificio è stato realizzato sulla base dei seguenti atti autorizzativi: 6

7 - C.E. n. 53/1989 prot. n. 14/1987/UT del P.C. in sanatoria n. 18/2007 prot. n del agibilità per silenzio assenso n. 19 del Rispetto a tali permessi risulta non autorizzato il box adibito a locale compressori. Dal punto di vista urbanistico gli immobili sono classificati dal vigente PGT del comune di Gardone Val Trompia in: - ambiti produttivi consolidati; - viabilità privata; - ambiti fluviali. Le porzioni di aree ricadenti negli ambiti viabilità privata e fluviali non sono edificabili, mentre la porzione di area (circa mq 1.480) classificata come abito produttivo consolidato ha una capacità edificatoria definita dai seguenti parametri: - distanza dai confini DC = ml 5 - distanza tra fabbricati DF = ml 10, ovvero pari ad H dell edificio più alto - indice di utilizzazione fondiaria UF = 0,80 mq/mq - rapporto di copertura RC = 0,60 mq/mq - altezza massima H = 15 m - verde profondo VP = 15% del lotto edificabile. Le distanze dai confini e dai fabbricati e la posizione dell edificio esistente consentono lo sfruttamento dell edificabilità residua solo in modo parziale e per la realizzazione di accessori. 7

8 CERTIFICAZIONI IMPIANTI ED ENERGETICA L immobile non è dotato di certificazione energetica, mentre le certificazioni degli impianti dovrebbero essere allegate alla richiesta di agibilità. STIMA La stima è stata eseguita tenendo conto dell attuale procrastinarsi della crisi economica globale che comporta la stagnazione della domanda sul mercato immobiliare in particolare per quanto riguarda gli immobili a destinazione produttiva artigianale con conseguente riduzione dei valori dei fabbricati. Pertanto, in base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto delle dimensioni, dello stato delle finiture, della destinazione d uso è possibile formulare il seguente giudizio di stima a corpo in ragione di circa 450,00 /mq per il laboratorio, /mq 800 per gli uffici e servizi e /mq 100,00 di SLP ancora realizzabile: foglio mappale sub descrizione mq /mq laboratorio 595,68 450, ,00 uffici 261,12 800, , locale caldaia 19,20 450, ,00 vano scala e montacarichi 38,20 450, ,00 corte esclusiva e residua edificabilità 2.166,60 a corpo marciapiede 55, marciapiede 10, TOTALE ,00 arrotondato a VALORE IMMOBILI IN VIA VALTROMPIA A GARDONE VAL TROMPIA ,00 (diconsi euro cinquecentotrentamila) 8

9 ELEMENTI UTILI PER L I.M.U. In base alle rendite catastali si ottiene: mapp.314 via Valtrompia 16-18, P.T-1, cat. D/7 RC 7.658,00 cat D/7 mapp. 314 = RC x 60 = ,00 x aumento del 5% ai fini I.M.U. 1,05 = valore ai fini I.M.U ,00 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al , si è accertato che gli immobili sono gravati da: 1) iscrizione volontaria di ,45 a favore di Banca Credito Agrario Bresciano, iscritta in data ai nn. 2493/466, somma capitale ,22, durata anni 10, grava solo su foglio 16 mappale 314; 2) iscrizione volontaria di ,00 a favore di Banco di Brescia San Paolo CAB, iscritta in data ai nn /16347, somma capitale ,00, durata anni 10; 3) iscrizione legale di ,40 a favore di Esatri Esazione Tributi, iscritta in data ai nn /12791, somma capitale ,70; 4) iscrizione legale di ,84 a favore di Equitalia Esatri Spa, iscritta in data ai nn /4403, somma capitale ,42; grava solo su foglio 16 mappale 314; 9

10 5) iscrizione legale di ,10 a favore di Equitalia Esatri Spa, iscritta in data ai nn. 5341/1283, somma capitale ,55; grava solo su foglio 16 mappale 314; 6) iscrizione legale di ,23 a favore di Equitalia Esatri Spa, iscritta in data ai nn /5768, somma capitale ,66; 7) iscrizione giudiziale di ,00 a favore di Banca Valsabbina scpa, iscritta in data ai nn /7026, somma capitale ,16; coobbligati: omissis, omissis, omissis, omissis; grava su beni dei coobligati; 8) iscrizione legale di ,68 a favore di Equitalia Esatri Spa, iscritta in data ai nn. 7308/1530, somma capitale ,34; 9) sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il n.36285/ Brescia, allegati: - documentazione fotografica - estratto mappa - schede catastali - concessioni edilizie - estratto PGT - visure ipocatastali 10