PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 144/2016: OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. STEFANO MIDOLO PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI Brescia,

2 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 144/2016: OMISSIS GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. STEFANO MIDOLO PREMESSA Il curatore dott. Stefano Midolo nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima degli immobili di proprietà della ditta fallita ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO Provveda alle operazioni di inventario e stima di parte degli immobili costituenti il complesso aziendale di proprietà della società fallita di cui ai nn. da 1 a 12 ed al n. 18 della precedente tabella (allegata alla presente) fornendo un evidenza di tutti i gravami presenti sugli stessi nessuno escluso, alla trascrizione nei pubblici registri della sentenza di fallimento e alla redazione delle relative attestazioni di certificazione energetica, ove necessario. PREMESSE Si ritiene necessario sottolineare come attualmente il mercato immobiliare abbia subito una flessione dovuta ad una drastica diminuzione della domanda conseguente alla crisi economica globale e alla difficoltà di accesso al credito a fronte di una elevata offerta di immobili, tale situazione ha determinato una stagnazione delle 2

3 compravendite. Il procrastinarsi della crisi economica globale ha comportato effetti negativi sul mercato immobiliare aumentando le offerte (in particolare di vendite concorsuali a prezzi ribassati) e diminuendo le domande, con conseguente discrepanza tra il valore degli immobili ed il relativo prezzo di vendita; infatti se il valore di un immobile viene stimato considerando tutti i fattori che concorrono alla sua determinazione (costo del terreno, costo di costruzione, spese tecniche, oneri urbanistici, oneri finanziari, utile d impresa, vetustà dei fabbricati), il prezzo di vendita è determinato da altri fattori nell ambito della contrattazione di compravendita, quali ad esempio la difficoltà di accesso al credito bancario e l elevata quantità di immobili sul mercato; ciò si traduce in una inevitabile dilatazione dei tempi di vendita, pertanto il prezzo di alienazione può variare anche in modo sensibile in relazione all orizzonte temporale. La presente perizia ha necessariamente tenuto conto di tale situazione, che inevitabilmente ha inciso in modo negativo sul giudizio di stima di seguito riportato, specificando che, per quanto esposto nelle premesse (situazione economica e dilatazione dei tempi di realizzo delle vendite immobiliari) la stima sopra esposta deve intendersi come valore di realizzo in un arco temporale medio (2-3 anni). Tutto quanto riportato nei paragrafi delle descrizioni attinente le finiture, l impiantistica, le superfici, i materiali utilizzati, la vetustà, lo stato di manutenzione e il funzionamento degli impianti è da ritenersi puramente 3

4 indicativo e non vincolante ai fini della vendita e della formazione del prezzo dei singoli immobili. Il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia, si è recato nei comuni di Brescia, Rovato, Chiari, Corte Franca e Desenzano del Garda ove sono ubicati gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari, visionati gli immobili, acquisita copia dei documenti catastali, assunte le necessarie informazioni, il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE *************** *************** 1. NEGOZIO IN COMUNE DI BRESCIA (BS) VIA CARPACCIO. Trattasi di un negozio facente parte di un più ampio centro commerciale ubicato nell immediata periferia del comune di Brescia, facilmente raggiungibile dalle principali vie di comunicazione. PROPRIETA E DATI CATASTALI L immobile attualmente è di proprietà della società: OMISSIS per quota 1/1 piena proprietà e risulta censito al catasto fabbricati come segue: Comune di Brescia Foglio 237/NCT, sezione urbana NCT Mapp.175 sub. 3 Via Carpaccio, P.T, Cat. C/1 cl.11 mq 40 RC 1.092,82 CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina da nord in senso orario secondo 4

5 4. APPARTAMENTI CON AUTORIMESSE IN COMUNE DI CHIARI VIA SAN MARTINO DELLA BATTAGLIA N /A E 12. Trattasi di tre appartamenti, due garage e due piccole aree urbane situati nel centro storico del comune di Chiari in via Della Battaglia n /A e 12. PROPRIETA E DATI CATASTALI L immobile attualmente è di proprietà della società: omissis per quota 1/1 piena proprietà e risulta censito al catasto fabbricati come segue: Comune di Chiari Foglio 18/NCT, sezione urbana NCT Mapp.358 sub. 16 Via Della Battaglia,10, P.T, Cat. C/6 cl.3 mq 20 RC 61,97 Mapp.358 sub. 23 Via Della Battaglia,10, P.2.S1, Cat. A/3 cl.3 vani 5,0 RC 374,43 Mapp.358 sub. 15 Via Della Battaglia,10, P.T, Cat. C/6 cl.3 mq 18 RC 55,78 Mapp.358 sub. 24 Via Della Battaglia,10, P.2.S1, Cat. A/3 cl.3 vani 4,0 RC 299,55 Mapp.358 sub. 25 Via Della Battaglia,10, P.3.S1, Cat. A/3 cl.3 vani 4,0 RC 299,55 Mapp.358 sub. 27 Via Della Battaglia,10, P.T. area urbana di mq 2,0. Mapp.358 sub. 28 Via Della Battaglia,10, P.T. area urbana di mq 2,0. CONFINI Il subalterno 15 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - unità immobiliare subalterno 17, unità immobiliare subalterno 16, via San Martino della Battaglia, atrio comune subalterno 11 e per chiudere 17

6 ancora unità immobiliare subalterno 17. Il subalterno 16 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - unità immobiliare subalterno 17, muro perimetrale con altra proprietà, via San Martino della Battaglia, unità immobiliare subalterno 15 e per chiudere ancora unità immobiliare subalterno 17. Il subalterno 23 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - muro perimetrale sulla corte comune subalterno 12, muro perimetrale con altra proprietà, muro perimetrale sulla via San Martino della Battaglia, unità immobiliare subalterno 24, vano scala subalterno 11 e per chiudere ancora muro perimetrale sulla corte comune subalterno 12. Il subalterno 24 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - unità immobiliare subalterno 22, vano scala subalterno 11, unità immobiliare subalterno 23, muro perimetrale sulla via San Martino della Battaglia, muro perimetrale con altra proprietà e per chiudere ancora unità immobiliare subalterno 22. Il subalterno 25 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - muro perimetrale con altra proprietà, muro perimetrale sulla corte comune subalterno 12, vano scala subalterno 11, muro perimetrale sulla via San Martino della Battaglia e per chiudere ancora muro perimetrale 18

7 con altra proprietà. Il subalterno 27 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - unità immobiliare subalterno 26, muro perimetrale con altra proprietà, unità immobiliare subalterno 28, corte comune subalterno 12 e per chiudere ancora unità immobiliare subalterno 26. Il subalterno 28 in oggetto confina da nord in senso orario secondo l elaborato planimetrico più recente: - unità immobiliare subalterno 27, muro perimetrale con altra proprietà, unità immobiliare subalterno 29, corte comune subalterno 12 e per chiudere ancora unità immobiliare subalterno 27. DESCRIZIONE Trattasi di unità immobiliari facenti parte di una palazzina condominiale di 3 piani fuori terra, di vecchia realizzazione, ma recentemente ristrutturata situata in Via Della Battaglia nel centro storico del comune di Chiari. La palazzina, presenta struttura in muratura, facciate intonacate e pitturate, cornicioni in calcestruzzo a vista, copertura in coppi, canali di gronda in rame, griglie in legno, soglie e banchine delle finestre in marmo, scale interne in marmo di Botticino con ringhiera in ferro, non è presente ascensore, l ingresso condominiale è protetto da portoncino in ferro con vetro retinato. Le unità immobiliari hanno le seguenti dimensioni e caratteristiche: 19

8 Mappale 358/16: autorimessa al piano terra di circa mq 24,00 con accesso direttamente dalla via Della Battaglia, presenta basculante in legno pitturato automatizzata, soglia in granito, pavimento piastrellato, pareti intonacate e tinteggiate, illuminazione al neon. Risulta demolita la parete divisoria con il contiguo subalterno 15. Il garage è attualmente occupato dalla signora omissis. Mappale 358/23: appartamento al piano secondo di circa mq 86,00 composto da soggiorno, cucina, due camere, atrio e bagno, oltre ad una cantina al piano interrato di circa mq 13,00; le finiture dell appartamento sono caratterizzate da porta blindata, pareti intonacate e tinteggiate, pavimenti in parquet, rivestimenti e pavimenti della cucina e del bagno in piastrelle di ceramica, porte in legno, serramenti in legno e vetrocamera, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas e radiatori in ghisa, il bagno per rubinetteria e sanitari appare di recente realizzazione, sono presenti impianto di climatizzazione e videocitofono; la cantina presenta porta in legno, pavimento piastrellato, pareti rivestite in piastrelle o intonacate e tinteggiate, impianto di illuminazione. Risulta demolita la parete divisoria con la limitrofa cantina del subalterno 24. L appartamento è attualmente occupato dalla signora omissis, senza alcun titolo ma in forza di un accordo verbale e bonario con la proprietà. Mappale 358/15: autorimessa al piano terra di circa mq 22,00 con 20

9 accesso direttamente dalla via Della Battaglia, presenta basculante in legno pitturato automatizzata, soglia in granito, pavimento piastrellato, pareti intonacate e tinteggiate, illuminazione al neon. Risulta demolita la parete divisoria con il contiguo subalterno 16. Il garage è attualmente occupato dalla signora omissis. Mappale 358/24: appartamento al piano secondo di circa mq 60,00 composto da ingresso, soggiorno, due camere e bagno, oltre ad una cantina al piano interrato di circa mq 13,00; le finiture dell appartamento risultano incomplete e sono caratterizzate da porta blindata, pareti intonacate e tinteggiate, pavimenti in parquet, rivestimenti e pavimenti della cucina e del bagno in piastrelle di ceramica, serramenti in legno e vetrocamera, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas e radiatori in ghisa, il bagno per rubinetteria e sanitari appare di recente realizzazione, mancano le porte interne e i rimontaggi dell impianto elettrico, è presente la predisposizione per impianto di climatizzazione e videocitofono; la cantina presenta porta in legno, pavimento piastrellato, pareti rivestite di piastrelle o intonacate e tinteggiate, impianto di illuminazione. Risulta demolita la parete divisoria con la limitrofa cantina del subalterno 23. L appartamento è attualmente libero, la cantina di pertinenza è occupata dalla signora omissis. Mappale 358/25: appartamento al piano terzo di circa mq 64,00 21

10 composto da ingresso, soggiorno, camera e bagno, oltre ad una cantina al piano interrato di circa mq 16,00; l appartamento è al rustico, sono presenti solamente da porta blindata, i serramenti esterni e la caldaia; la cantina presenta porta in ferro (non è stato possibile accedervi per assenza delle chiavi). L appartamento è attualmente libero. Mappale 358/27 e 358/28: trattasi di due posti bici nella corte per complessivi mq 4,00, pavimentati in piastrelle e ricoperti da una tettoia leggera. Le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto in quanto: nel mappale 358/25 è stata demolita la parete divisoria tra una camera e il soggiorno originando un unico ambiente più ampio; le cantine dei subalterni 23 e 24 sono state unite creando di fatto un'unica cantina e la porta di accesso prevista in quella pertinente del subalterno 23 è stata murata; la parete divisoria tra i garage di sui ai subalterni 15 e 16 è stata parzialmente demolita (o non realizzata) creando di fatto due garage comunicanti. N.B. A cura e spese dell aggiudicatario dovranno essere ripristinate le divisorie demolite di collegamento tra differenti unità immobiliari (cantine e box). 22

11 PROVENIENZA Gli immobili sono pervenuti per: atto di compravendita del Notaio Marianna Rega in data Rep /6014 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Brescia data 03/10/2005 ai numeri 56615/34872 (per quanto attiene il mappale 358 subalterni 16 e 23). atto di compravendita del Notaio Tomaso Petroboni data Rep /26541 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Brescia data 05/06/2007 ai numeri 32446/18876 (per quanto attiene il mappale 358 subalterni 15, 24, 25, 27 e 28). SITUAZIONE URBANISTICA Gli immobili sono stati realizzati anteriormente al e successivamente in forza dei seguenti atti autorizzativi: - Concessione edilizia n. 151 e n. 814/1999 P.E. del D.I.A. n del Agibilità in data n Prot. Si segnala che le opere autorizzate non corrispondono a quelle effettivamente realizzate in quanto: nel mappale 358/25 è stata demolita la parete divisoria tra il soggiorno e la camera. le cantine dei subalterni 23 e 24 sono state unite creando di fatto un'unica cantina e la porta di accesso prevista in quella pertinente del subalterno 23 è stata murata. 23

12 la parete divisoria tra i garage di sui ai subalterni 15 e 16 è stata parzialmente demolita (o non realizzata) creando di fatto due garage comunicanti. STIMA La stima è stata eseguita tenendo conto dell attuale procrastinarsi della crisi economica globale che comporta la stagnazione della domanda sul mercato immobiliare con conseguente riduzione dei valori dei fabbricati. Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo, che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. Il calcolo della superficie commerciale è stato effettuato considerando la superficie lorda dell unità immobiliare, i garage al 50% e le cantine al 30%, i posti bicicletta verranno invece stimati a corpo. La verifica dei valori correnti di mercato è stata condotta traendo informazioni da: agenti ed agenzie immobiliari operanti sulla piazza di Chiari; imprese e società immobiliari operanti su piazza In base ai prezzi correnti di mercato nella zona, tenuto conto della tipologia e dimensione, della destinazione d uso, dell ubicazione ed esposizione, del grado di finitura e vetustà, è possibile formulare il seguente giudizio di stima in ragione di /mq 700,00; la stima è stata eseguita tenendo inoltre conto delle finiture mancanti nelle varie unità 24

13 immobiliari quantificate in /mq 100,00 per il subalterno 24 e in /mq 200,00 per il subalterno 25. foglio mapp sub Descr. mq % sup comm. mq Garage Appartam Cantina ,90 /mq Garage , Appartam ,00 Cantina ,90 700, Appartam Cantina ,80 500,00 700, Posto bici a corpo Posto bici a corpo Valore Arrotond 700, , , ,00 VALORE TOTALE STIMATO ,00 ELEMENTI UTILI PER L I.M.U. In base alle rendite catastali si ottiene: cat. mapp. rendita catastale coefficiente ai fini IMU valore ai fini IMU aliquota valore C/6 358/16 61, ,20 5% ,96 A/2 358/23 374, ,80 5% ,24 C/6 358/15 55, ,80 5% 9.371,04 A/2 358/24 299, ,00 5% ,40 A/2 358/25 299, ,00 5% ,40 SITUAZIONE IPOTECARIA Con ispezioni ipotecarie effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia, aggiornata al , si è accertato che gli immobili sono gravati da: 1) ipoteca volontaria di ,00 a favore omissis e iscritta il n.59247/13268 quota capitale ,00; durata anni 1, 25

14 mesi 6 e giorni 1, (grava limitatamente al mappale 358 subalterni 16 e 23). 2) Decreto di sequestro conservativo a favore omissis e trascritto il n.17637/ ) ipoteca giudiziale di ,52 a favore omissis e iscritta il n.20180/4450 quota capitale ,52. 4) ipoteca giudiziale di ,00 a favore Fallimento omissis e iscritta il n.43083/9314 quota capitale ,00. 5) ipoteca giudiziale di ,25 a favore omissis iscritta il n.10295/1628 quota capitale ,10, (grava limitatamente al mappale 358 subalterni 15, 16, 23, 24 e 25). 6) sentenza dichiarativa di fallimento a favore della Massa dei Creditori del Fallimento della società omissis e trascritta il ai numeri 33873/ *************** *************** 5. APPARTAMENTO CON GARAGE IN COMUNE DI CORTE FRANCA (BS) VIA DOSSO N.14. Trattasi di un appartamento con garage in comune di Corte Franca sito in via Dosso n. 14, nella frazione di Bornato. PROPRIETA E DATI CATASTALI Gli immobili attualmente sono di proprietà della società: omissis per quota 1/1 piena proprietà 26