Il Curatore Dott.ssa Cristina Treccani nominava il sottoscritto ing. Federico

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA FALLIMENTO N.28/08 SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura soggetta a contributo unificato ex art.9 L n.488 EIFFELL COSTRUZIONI s.r.l. GIUDICE DELEGATO: DOTT. GIANLUIGI CANALI CURATORE: DOTT. SSA CRISTINA TRECCANI PREMESSA Il Curatore Dott.ssa Cristina Treccani nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. Successivamente il sottoscritto si recava nei comuni di Calvagese della Riviera e Calcinato ove sono siti gli immobili acquisiti al fallimento; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE LOTTO 1 1

2 Piena proprietà di appartamento con area esclusiva, posto auto ed autorimessa siti in comune di Calvagese della Riviera loc.terzago. DATI CATASTALI L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione n /2006 del come segue: Comune di Calvagese della Riviera Foglio 1 Mapp.214/2 loc.terzago p.s T cat.a/2 cl.5 vani 4,5 RC 302,13 Mapp.214/10 loc.terzago p.s cat.c/6 cl.3 mq.41 RC 63,52 Mapp.214/14 loc.terzago p.t cat.c/6 cl.1 mq.13 RC 14,10 Mapp.214/19 loc.terzago p. T area urbana mq.25 Intestati: Eiffell Costruzioni s.r.l. 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di appartamento posto al piano terra con annesso giardinetto esclusivo oltre a posto auto a piano terra ed autorimessa al piano interrato, il tutto facente parte del fabbricato di civile abitazione sito in Calvagese della Riviera loc.terzago. L alloggio della superficie complessiva di mq.76 circa è internamente suddiviso in soggiorno con cottura, due camere, bagno e disimpegno oltre a portico in lato nord della superficie di mq.21 circa; la corte esclusiva adibita a giardino è suddivisa in due porzioni, una in lato nord della superficie di mq.25 circa ed una in lato sud della superficie di mq.42 circa. Completano l immobile un autorimessa al piano interrato della superficie complessiva di mq.43, suddivisa in posto auto e lavanderia, un posto auto al 2

3 piano terra della superficie di mq.13 ed un ripostiglio sottoscala al piano interrato della superficie di mq.7. L appartamento costituisce la porzione centrale, a piano terra, di un fabbricato di nuova costruzione, costituito da sei unità immobiliari, tre a piano terra e tre a primo piano, oltre autorimesse all interrato. L immobile di nuova edificazione, ubicato in zona di nuova lottizzazione, distante dal centro abitato, si presenta in ottimo stato di manutenzione e con le seguenti finiture: facciate al civile tinteggiate, serramenti in legno tinto noce con vetrocamera ed ante d oscuro, pavimenti in ceramica, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas murale e radiatori in ghisa, impianto di videocitofono, antenna TV satellitare, predisposizione impianto condizionamento, predisposizione impianto allarme e predisposizione impianto aspirazione. L autorimessa all interrato presenta pavimento in piastrelle, porta basculante motorizzata; serramenti interrato in pvc, soletta a lastre. Si accede alle autorimesse al piano interrato attraverso scivolo e spazio di manovra comune; il posto auto è ubicato in lato ovest in piazzale pavimentato con autobloccanti; i vialetti comuni ed i marciapiedi sono pavimentati con piastrelle. All immobile competono le proporzionali quote di comproprietà di enti e spazi comuni; l unità immobiliare è attualmente libera. Si accede al complesso attraverso strada sterrata, che si dirama dalla 3

4 provinciale ed insiste sul mappale 219, tale strada è gravata da servitù di passaggio e di condutture interrate a favore del complesso in oggetto, cui compete obbligo di manutenzione unitamente agli altri fondi serviti come meglio specificato nell atto di provenienza allegato. Si evidenzia che l area urbana al sub 19 è di fatto inglobata nella proprietà confinante al mapp.73, essendo gravata da servitù di passaggio e scarico acque a favore dello stesso come meglio specificato nell atto notaio Rega del (allegato) trascritto il n Tale area è da considerarsi priva di valore e non utilizzabile. Per l esatta descrizione delle servitù esistenti si rimanda all atto notaio Rega del rep.29820/7163 (allegato) da intendersi qui integralmente richiamato. Confini: in linea di contorno da nord in senso orario: alloggio: passaggio comune sub 22, altra unità immobiliare con area esclusiva sub 1, altre ragioni, altra unità immobiliare con area esclusiva sub 3; autorimessa: spazio di manovra comune, autorimessa sub 9, terrapieno, autorimessa sub 11; posto auto posto auto sub 15, area esclusiva sub 3, posto auto sub 13, spazio di manovra sub 24. SITUAZIONE URBANISTICA 4

5 L immobile è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: C.E. n.02/03 del D.I.A. prot.2233 del variante ed è stato oggetto di vincolo edificatorio atto notaio Chibbaro del rep.18305/2779, trascritto a Brescia il n.32439/20305 Si allega copia delle concessioni con elaborati. Non risulta richiesta l abitabilità. CERTIFICATI IMPIANTI Si allegano copie delle dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e idrotermosanitari. PROVENIENZA L immobile è stato edificato direttamente dalla fallita su area pervenuta con atto di compravendita notaio Rega del rep.15418/3180 trascritto a Brescia il n.52916/ Si allega copia del titolo. STIMA In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, dello stato di manutenzione e del grado di finitura dell immobile è possibile formulare il seguente giudizio di stima: a corpo (in ragione di /mq.1.500) VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro centosettantamila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. 5

6 In base alle rendite catastali si ottiene: cat.a/2 RC 302,13 cat.c/6 RC 63,52 cat.c/6 RC 14,10 sommano RC 379,75 valore catastale 379,75 x 100 = ,00 aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = ,75 valore ai fini I.C.I ,75 SITUAZIONE IPOTECARIA Da visure presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto è gravato dalle seguenti formalità: 1) Ipoteca volontaria di a favore di Banca Popolare di Crema iscritta il n.27109/6215 quota capitale , grava anche su beni ceduti e svincolati 2) Ipoteca volontaria di a favore di Cassa Rurale Giudicarie Valsabbia, iscritta il n.10929/2196, quota capitale , grava anche su beni ceduti e svincolati 3) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.9949/6100. LOTTO 2 Piena proprietà di appartamento con area esclusiva, posto auto ed autorimessa siti in comune di Calvagese della Riviera loc.terzago. 6

7 DATI CATASTALI L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione n /2006 del come segue: Comune di Calvagese della Riviera Foglio 1 Mapp.214/3 loc.terzago p.s T cat.a/2 cl.5 vani 4,5 RC 302,13 Mapp.214/12 loc.terzago p.s cat.c/6 cl.3 mq.44 RC 68,17 Mapp.214/15 loc.terzago p.t cat.c/6 cl.1 mq.13 RC 14,10 Intestati: Eiffell Costruzioni s.r.l. 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di appartamento posto al piano terra con annesso giardinetto esclusivo oltre a posto auto a piano terra ed autorimessa al piano interrato, il tutto facente parte del fabbricato di civile abitazione sito in Calvagese della Riviera loc.terzago. L alloggio della superficie complessiva di mq.76 circa è internamente suddiviso in soggiorno con cottura, due camere, bagno e disimpegno oltre a portico in lato nord della superficie di mq.16 circa; la corte esclusiva adibita a giardino disposta su tre lati, ha una superficie complessiva di mq.180 circa. Completano l immobile un autorimessa al piano interrato della superficie complessiva di mq.46, suddivisa in posto auto e lavanderia, un posto auto al piano terra della superficie di mq.13 ed un ripostiglio sottoscala al piano interrato. L appartamento di testa è parte di un fabbricato di nuova costruzione, costituito da sei unità immobiliari, tre a piano terra e tre a primo piano, oltre 7

8 autorimesse all interrato. L immobile di nuova edificazione, ubicato in zona di nuova lottizzazione, distante dal centro abitato, si presenta in ottimo stato di manutenzione e con le seguenti finiture: facciate al civile tinteggiate, serramenti in legno tinto noce con vetrocamera ed ante d oscuro, pavimenti in ceramica, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas murale e radiatori in ghisa, impianto di videocitofono, predisposizione impianti condizionamento, aspirazione aria, allarme. L autorimessa all interrato presenta pavimento in piastrelle, porta basculante motorizzata; serramenti interrato in pvc, soletta a lastre. Si accede alle autorimesse al piano interrato attraverso scivolo e spazio di manovra comune; il posto auto è ubicato in lato ovest in piazzale pavimentato con autobloccanti; i vialetti ed i marciapiedi sono pavimentati con piastrelle. Si rileva il cedimento del marciapiede esterno lato sud ovest. All immobile competono le proporzionali quote di comproprietà di enti e spazi comuni; l unità immobiliare è attualmente libera. Si accede al complesso attraverso breve strada sterrata, che si dirama dalla provinciale ed insiste sul mappale 219, tale strada è gravata da servitù di passaggio e di condutture interrate a favore del complesso in oggetto, cui compete obbligo di manutenzione unitamente agli altri fondi serviti come meglio specificato nell atto di provenienza allegato. 8

9 Per l esatta descrizione delle servitù esistenti si rimanda all atto notaio Rega del rep.29820/7163 (allegato) da intendersi qui integralmente richiamato. Confini: in linea di contorno da nord in senso orario: alloggio: passaggio comune sub 22, altra unità immobiliare con area esclusiva sub 2, altre ragioni, posti auto sub 13, 14, 15; autorimessa: spazio di manovra comune, autorimessa sub 11, terrapieno su due lati; posto auto scivolo comune, area esclusiva sub 3, posto auto sub 14, spazio di manovra sub 24. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: C.E. n.02/03 del D.I.A. prot.2233 del variante ed è stato oggetto di vincolo edificatorio atto notaio Chibbaro del rep.18305/2779, trascritto a Brescia il n.32439/20305 Si allega copia delle concessioni con elaborati. Non risulta richiesta l abitabilità. CERTIFICATI IMPIANTI Si allegano copie delle dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e 9

10 idrotermosanitari. PROVENIENZA L immobile è stato edificato direttamente dalla fallita su area pervenuta con atto di compravendita notaio Rega del rep.15418/3180 trascritto a Brescia il n.52916/ Si allega copia del titolo. STIMA In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, dello stato di manutenzione e del grado di finitura dell immobile è possibile formulare il seguente giudizio di stima: a corpo (in ragione di /mq.1.500) VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro centottantamila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat.a/2 RC 302,13 cat.c/6 RC 68,17 cat.c/6 RC 14,10 sommano RC 384,40 valore catastale 384,40 x 100 = ,00 aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = valore ai fini I.C.I ,00 SITUAZIONE IPOTECARIA 10

11 Da visure presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto è gravato dalle seguenti formalità: 1) Ipoteca volontaria di a favore di Banca Popolare di Crema iscritta il n.27109/6215 quota capitale , grava anche su beni ceduti e svincolati 2) Ipoteca volontaria di a favore di Cassa Rurale Giudicarie Valsabbia, iscritta il n.10929/2196, quota capitale , grava anche su beni ceduti e svincolati 3) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.9949/6100. LOTTO 3 Piena proprietà di autorimessa sita in Calcinato loc.prati, via Marini 45. DATI CATASTALI L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione n /2002 del come segue: Comune di Calcinato Foglio 36 Mapp.98/11 via Marini p.s cat.c/6 cl.5 mq.14 RC 31,09 Intestati: Eiffell Costruzioni s.r.l. 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di autorimessa della superficie di mq.16, posta al piano interrato, facente parte dell edificio condominiale sito in Calcinato località Prati, via Marini

12 Il box presenta pavimento in piastrelle e porta basculante rivestita in legno; si accede attraverso scivolo e spazio di manovra comuni. Il complesso di recente edificazione (anno 2002) si presenta in ottimo stato di manutenzione ed è ubicato in zona periferica distante dal centro paese. All immobile competono le proporzionali quote di comproprietà di enti e spazi comuni. L unità immobiliare è libera. Si allegano planimetria catastale e quadro di subalternazione. Confini: in linea di contorno da nord in senso orario: scivolo comune, terrapieno su due lati, autorimessa sub 12. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: C.E. n.6278 del e D.I.A. prot del Si allega copia delle concessioni con elaborati. Risulta rilasciato certificato di abitabilità (allegato) in data CERTIFICATI IMPIANTI Si allegano copie delle dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e idrotermosanitari. PROVENIENZA L immobile è stato edificato direttamente dalla fallita su area acquistata con atto di compravendita notaio Rega del rep.5475/816 trascritto a Brescia il n.29722/ Si allega copia del titolo. 12

13 STIMA In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, dello stato di manutenzione e del grado di finitura dell immobile è possibile formulare il seguente giudizio di stima: a corpo VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro diecimila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat.c/6 RC 31,09 valore catastale 31,09 x 100 = 3.109,00 aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = 3.264,45 valore ai fini I.C.I ,45 SITUAZIONE IPOTECARIA Da visure presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto è gravato dalle seguenti formalità: 1) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.9949/6100. LOTTO 4 Piena proprietà di autorimessa e di area urbana site in Calcinato località Prati, via Marini 45. DATI CATASTALI 13

14 L immobile è identificato al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione n /2002 del come segue: Comune di Calcinato Foglio 36 Mapp.98/12 via Marini p.s cat.c/6 cl.5 mq.14 RC 31,09 Mapp.98/13 via Marini p.t area urbana mq.107 Intestati: Eiffell Costruzioni s.r.l. 1/1 DESCRIZIONE Trattasi di autorimessa della superficie di mq.16, posta al piano interrato, facente parte dell edificio condominiale sito in Calcinato località Prati, via Marini 45. Il box presenta pavimento in piastrelle e porta basculante rivestita in legno; si accede attraverso scivolo e spazio di manovra comuni. L area urbana di mq.107 è destinata a strada di accesso (via Marini) ed è priva di valore. Il complesso di recente edificazione (anno 2002) si presenta in ottimo stato di manutenzione ed è ubicato in zona periferica distante dal centro paese. All immobile competono le proporzionali quote di comproprietà di enti e spazi comuni. L unità immobiliare è libera. Si allegano planimetria catastale e quadro di subalternazione. Confini: in linea di contorno da nord in senso orario: autorimessa: 14

15 scivolo comune, terrapieno su due lati, autorimessa sub 11. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile è stato edificato in forza delle seguenti autorizzazioni: C.E. n.6278 del e D.I.A. prot del Si allega copia delle concessioni con elaborati. Risulta rilasciato certificato di abitabilità (allegato) in data CERTIFICATI IMPIANTI Si allegano copie delle dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici e idrotermosanitari. PROVENIENZA L immobile è stato edificato direttamente dalla fallita su area acquistata con atto di compravendita notaio Rega del rep.5475/816 trascritto a Brescia il n.29722/ Si allega copia del titolo. STIMA In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, della dimensione, dello stato di manutenzione e del grado di finitura dell immobile è possibile formulare il seguente giudizio di stima: a corpo VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro diecimila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: cat.c/6 RC 31,09 15

16 valore catastale 31,09 x 100 = 3.109,00 aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = 3.264,45 valore ai fini I.C.I ,45 SITUAZIONE IPOTECARIA Da visure presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che l immobile in oggetto è gravato dalle seguenti formalità: 1) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.9949/6100. QUADRO RIASSUNTIVO LOTTO UBICAZIONE NATURA DATI CATASTALI QUOTA PROPRIETA VALORE STIMATO 1 Calvagese appartamento + box + posto auto mapp.214/2 214/10 214/14 214/19 1/ Calvagese appartamento + box + mapp.214/ / posto auto 3 Calcinato box mapp.98/11 1/ Calcinato box + area urbana mapp.98/ / Brescia, Allegati: Documentazione fotografica Planimetrie catastali Estratti mappa 16

17 Visure ipotecarie Atti provenienza Concessioni edilizie 17