TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO PROCESSO ESECUTIVO N 230/08 Creditore Banca Nazionale del Lavoro Debitore ***************** + 1 PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA Ing. Patrizia Lanni- P.zza San Donato Benevento

2 Affidamento Incarico La sottoscritta ing. Patrizia Lanni, iscritta all albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al n.1708 e iscritta all albo dei C.T.U. del Tribunale di Benevento, prestato il giuramento di rito presso il Tribunale di Benevento in data 26 marzo 2010, innanzi all Ill.mo Sig. G.E., dott. Michele Cuoco, veniva incaricata di descrivere e valutare l immobile pignorato nel Processo Esecutivo n 230/08 ubicato nel Comune di Benevento N.C.E.U. foglio 93, mappale numero 29 sub. 7 (ex foglio 46, mappale n.273 sub.7). IL Giudice dell Esecuzione pone al nominato esperto i quesiti così di seguito riassunti e meglio precisati nel Verbale di Giuramento dell Esperto (in calce alla perizia): A B C D E F G H I Esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento [ ]; Dati catastali - Identificazione del bene Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico [ ]; Identificazione planimetrica dell unità; Indicazione dello stato di possesso degli immobili [ ]; Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene [ ]; Acquisizione delle informazioni varie [ ]; Valutazione complessiva del bene [ ] Valutazione di eventuale quota indivisa [ ]. Premessa Svolgimento delle operazioni peritali La sottoscritta ing. Patrizia Lanni, a seguito dell incarico ricevuto in data 26 marzo 2010, al fine di accertare e portare alla conoscenza dell Ill.mo Sig. Giudice lo stato dei luoghi in oggetto di perizia ed ancora, allo scopo di reperire nuovi dati ed informazioni relative ai beni in oggetto di stima, eseguiva le seguenti attività peritali: Richiesta acquisizione documentazione tecnica presso l'istituto Autonomo della Case Popolari Benevento (IACP); Richiesta acquisizione documentazione tecnica presso Ufficio Catasto di Benevento I sopralluogo sui beni in oggetto di perizia; II sopralluogo sui beni in oggetto di perizia;

3 A Esatta individuazione dei beni oggetto di pignoramento. Il bene, oggetto di pignoramento, è parte integrante del complesso di fabbricati edificati dall I.A.C.P. di Benevento in zona Rione Libertà negli anni 60 (v. all. n.1). DESCRIZIONE INTESTATARI QUOTE Appartamento sito in Benevento alla Via Salerno n.3, posto al secondo piano e composto da vani 3 e accessori (vedi planimetria in all. n.2). ****************** Andreozzi Immacolata* 1/2 1/2 *in regime comunione dei beni B Dati catastali - Identificazione del bene Dati catastali: Alloggio iscritto nel N.C.E.U. al foglio 93, particella 29, sub. 7 Cat. A/4, cl 1, ex foglio 46, particella n. 273 sub.7. Tale identificazione catastale del bene deriva dalla variazione n dell 15 luglio 2004, che ha riguardato il foglio e la particella catastale, così come citato nel certificato notarile del dott. Ambrogio Romano del 26 gennaio 2009 ove è specificato e riportato quanto segue: l unità immobiliare è in Catasto Urbano del Comune di Benevento riportata al foglio 93, particella numero 29 sub. 7 (ex foglio 46, mappale n. 273 sub.7), zona cens. 2 ctg. A/4, vani 5, R. Euro 216,91 intestata: a ***************** (proprietario per 1/2)e Andreozzi Immacolata (proprietaria per 1/2) in regime di comunione di beni, pervenuto con atto di compravendita del notaio dott. Vito Antonio Sangiuolo del trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Benevento ai nn. 6309/7418 del , da Stasi Maria nata a Benevento l Alla predetta era pervenuto con atto di compravendita notaio Barracelli Giovanni , trascritto presso la conservatoria dei RR.II. di Benevento ai nn. 1436/1571 del , dall Amministrazione del Demanio dello Stato. Tale certificato notarile e quello inerente la visura storica per l immobile, rilasciata dalla N.C.E.U di Benevento, sono riportati nell allegato 3.

4 Coerenze dell alloggio: L alloggio confina, in senso orario, con altra unità contrassegnata con l int. 6, area proprietà comune a tutti i fabbricati, gabbia scala e alloggio int. 8; Tipologia dell immobile La costruzione, in cui è ubicato l alloggio in esame, è stata realizzata dall I.A.C.P. di Benevento con i contributi previsti dalla legge n.1460 del per l edilizia economica e popolare. Essa ha tre piani fuori terra, ai quali si accede da una scala a servizio dei quattro appartamenti insistenti su ogni piano, la copertura dell immobile è a terrazzo, non praticabile; immobile non dissimile per tipologia e caratteristiche costruttive, ad altri immobili costruiti sulla stessa strada, denominata via Salerno. Lo stato di conservazione e di manutenzione generale della costruzione non è e non è stato mai particolarmente curato. Accessi Il fabbricato di cui fa parte l alloggio confina per un lato con detta via Salerno (traversa di via Napoli), per gli altri tre lati con Demanio dello Stato. Descrizione sommaria della zona. Il fabbricato è ubicato nella zona periferica della città ed non centrale rispetto al Rione Libertà che è stato uno dei primi insediamenti post-bellici con edificazione di edilizia economica popolare. La zona è stata, negli anni, oggetto di modeste trasformazioni che hanno interessata la viabilità dell intero quartiere anche per effetto della costruzione della tangenziale Ovest, distante circa metri cinquecento dalla via Salerno, ove sorge la costruzione che, comunque, resta alla periferia della città ed anche non centrale rispetto alla stesso rione. Va detto, però, che la zona è abbastanza servita dai mezzi di comunicazione comunali di raccordo con il centro della città; la dotazione generale dei servizi e delle infrastrutture è abbastanza scarsa. Caratteristiche dell alloggio: 1. Fabbricato: Struttura portante con muratura ordinaria; Murature perimetrali in laterizio intonacato, facciate esterne in intonaco civile colore giallo;

5 Balaustre in cemento colore verde; Atrio di ingresso pavimentato con mattonelle in maiolica e pareti intonacate a civile; Muri divisori interni in laterizio; Scale aventi strutture in c.a. rivestimenti in marmo bianco; Serramenti esterni in alluminio bianco con avvolgibili in plastica. 2. Appartamento: In epoca recente (anno 2004) l alloggio è stato oggetto di manutenzione straordinaria per cui si presenta in buono stato; si compone di tre vani utili, angolo cottura, bagno, ingresso e corridoio. Pareti e soffitti interni intonacati al civile color bianco, altezza utile m Apparecchi igienico sanitari di tipo normale con discreta rubinetteria cromata, rivestimenti in mattonelle di ceramica 25x20 cm. fino a m. 2,10 di altezza pavimento in maiolica coordinata 20x20 cm. Rivestimento angolo cottura in mattonella di ceramica bianca 10x10 cm fino a m di altezza. Pavimentazione interna di maiolica 34x34 cm. Porte interne rivestite in legno con maniglia dorata. Impianto elettrico sotto traccia completo di interruttori e placche. Riscaldamento autonomo con caldaia esterna (marca junkers) e radiatori in acciaio. C Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico; Considerata l età della costruzione, ante 1 settembre 1967, non si sono svolte particolari indagini concernenti la sua regolarità edilizia. D Identificazione planimetrica dell unità; La planimetria catastale dell unità, rilasciata dall Agenzia del Territorio di Benevento, è similare nella sua consistenza a quella redatta in seguito ai rilievi effettuati; dalla correlazione di queste risulta che l alloggio ha subito solo lievi modifiche (v. raffronto in all. A/2). E Indicazione dello stato di possesso degli immobili; L alloggio in esame, oggetto del pignoramento, in sede di sopralluogo risulta occupato ed utilizzato dai coniugi **************.

6 F Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; Dalla documentazione acquisita agli atti si rileva che sul bene, oggetto della presente perizia, risultano le seguenti iscrizioni ipotecarie: 1. Ipoteca Volontaria n.598 del di lire derivante da concessione a garanzia di mutuo di lire durata anni 15 notaio Sangiuolo Vito Antonio a favore della Banca Popolare di Novara S.c.rl. contro ***************** Costituzione di vincolo n del del notaio Romano a favore della Regione Campania contro ***************** Ipoteca Legale n del 16/09/2004 di ,54 derivante da ipoteca legale di 6.208,77 Sari Sannitica Riscossi S.p.A a favore della SA.RI. Sannitica Riscossioni S.p.A. contro ***************** +1. In merito il riferimento è al Certificato Notarile, datato , a firma del Notaio Ambrogio Romano (già in all. B/3). G Informazioni relative al bene; Per la disciplina del bene e delle cose comuni il riferimento è al regolamento di condominio (v. all. n.4) tipico delle procedure di gestione degli immobili I.A.C.P., nel quale sono tutelati i diritti e i doveri degli assegnatari degli alloggi. Eventuali cause in corso; Il sottoscritto esperto non è a conoscenza di ulteriori vertenze in corso, che riguardano il bene periziato. Precedenti proprietari nel ventennio, con elencazione degli atti di acquisto; In data 20 ottobre 1969 l'istituto Autonomo delle Case Popolari (I.A.C.P.) della Provincia di Benevento cedeva alla sig.ra Stasi Maria l'alloggio oggetto del presente pignoramento, sito in Benevento alla via Salerno n 3 contrassegnato col numero 7, posto al secondo piano (atto per Notar Barracelli con allegata planimetria dell unità e quelle delle parti comuni). In data 27 giugno 2001 lo stesso alloggio perveniva ai sig.ri ***************** e Andreozzi Immacolata, in regime di comunione dei beni, con atto di compravendita Notaio Giovanni Vito Sangiuolo trascritto presso

7 la conservatoria dei RR.II. di Benevento ai nn.6309/7418 del (vedi certificato notarile già all.3). N.B. I dati sopra riportati sono stati acquisiti dall'atto di cessione di proprietà fornito dall'istituto Autonomo Case Popolare (v.all. n.5). H Valutazione complessiva del bene; Criterio di stima La situazione attuale del mercato immobiliare nella zona semicentrale del Rione Libertà, al momento, si presenta non particolarmente facile per cui diventa impossibile formare una scala di prezzi noti e ricercare quei dati elementari che direttamente consentono la formulazione del giudizio di valore. Nel caso in esame l attività estimativa è stata mirata alla ricerca delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in esame (posto alla periferia della zona) per ritrovare quegli elementi di confronto nell ambito della conoscenza dell aggiornamento della microzona catastale (n.4), d appartenenza dello stesso bene, per quanto attiene le ricerche di mercato e, quindi, sulle risultanze emanate dall Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio di Benevento, a ciò preposta. Va precisato, tuttavia, che i valori della detta Agenzia non producono automaticamente quelli rilevati sul mercato, che sono dati storici, ma rappresentano valori di possibile realizzo, nel caso di alienazione di immobile in ordinario stato di manutenzione, considerato la quasi totale assenza di condizioni di libera concorrenza in un mercato non facilmente definibile ed alquanto carente. Queste le ragioni che inducono la scrivente ad operare una riduzione del 25% sul valore di mercato di /mq ,00 che rappresenta quello minimo indicato dall Agenzia con riferimento all anno semestre; il valore che ne scaturisce, di. 900,00 al mq., consente alla scrivente di procedere alla valutazione del bene in esame in funzione dello specifico aspetto economico ricercato in rapporto alle dette caratteristiche intrinseche ed estrinseche del detto appartamento. Dati metrici dell alloggio Superficie lorda (o commerciale) mq. 72,28 Superficie netta mq. 50,76 Volume netto mc. 150,25

8 Valutazione. Valore minimo di riferimento: ,00. Riduzione del 25%, in rapporto ai motivi sopra esposti. Resta il valore di /mq. 900,00 che si ritiene equo adottare rappresentando, nel caso in esame, il più probabile valore commerciale di riferimento. /mq. 900,00 x mq. 72,28 = ,00 Valore dell immobile (cifra tonda) ,00 (euro sessantacinquemila/00) I Valutazione di eventuale quota indivisa; L alloggio per le sue caratteristiche organiche nonché della sua consistenza piuttosto contenuta va considerato unico lotto.

9 Tribunale ordinario di Benevento G.E. Cuoco Documentazione Fotografica Fabbricato in via Salerno, n.3

10 Tribunale ordinario di Benevento G.E. Cuoco Porta d ingresso alloggio n. 7

11 Benevento, li CTU Ing. Patrizia Lanni