RELAZIONE ESTIMATIVA

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Raffaello Vitale
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1 VIALE IPPOCRATE ROMA / geocomm@libero.it TRIBUNALE DI RIMINI FALLIMENTO N. 63/13 METHA GESTIONI SRL CON UNICO SOCIO IN LIQUIDAZIONE Giudice delegato Dott.ssa Maria Antonietta Ricci Curatori: Dott. Giuseppe Chiarelli Dott. Claudio Ferrario RELAZIONE ESTIMATIVA Tecnico Incaricato Geom. ROBERTO COMMODI iscritto all Albo della Provincia di Roma al n c.f. CMMRRT55A06E230W - p. iva con studio in viale Ippocrate Roma - tel cell geocomm@libero.it Pec: roberto.commodi@geopec.it Pagina 1 di 6

2 UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI I locali oggetto di stima sono ubicati in Roma via della Pisana, ai civici - 372/D-E - 372/F-G - 372/H-I Trattasi di tre negozi adiacenti posti al piano terra dell edificio E che nell insieme è un complesso immobiliare adibito ad albergo e ad attività commerciali. L edificio è posto nella zona sud-ovest di Roma, oltre il quartiere Aurelio, all interno del G.R.A., lungo via della Pisana, e confina con via della Pisana, via Baldassare Longhena e piazzale Baldassare Longhena. La zona è periferica, caratterizzata da palazzine di 3-4 piani costruite in economia alternate ad edifici con struttura portante in cemento armato, in alcuni casi con attività commerciali o artigianali al piano stradale. Il collegamento con il centro città o altri quartieri è assicurato da linee di autobus. CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI I negozi oggetto della presente relazione peritale fanno parte di edificio costruito in cemento armato ed affacciano su via della Pisana. Esternamente ogni negozio è dotato di ampia vetrina e porta di accesso diretto (circa ml 6,50) sull ampia area di parcheggio prospiciente l albergo, possiede serrande in metallo ed è inserito in una struttura portante complessivamente in buono stato di manutenzione e conservazione. Internamente, da quanto si è potuto vedere (non è stato possibile accedere fisicamente all interno dei locali e si è presa visione della situazione attraverso un affaccio tra le maglie delle serrande) i locali sono da ristrutturare nella pavimentazione, nella controsoffittatura, nella tinteggiatura, negli impianti e nella definizione della ripartizione interna Pagina 2 di 6

3 SUDDIVISIONE DEI LOTTI Facendo seguito alla precedente Relazione Catastale-Edilizia Ed Urbanistica, redatta dal sottoscritto, per la successiva determinazione del prezzo attuale di mercato e futura vendita si è ritenuto utile individuare un primo lotto costituito dal locale sito in via della Pisana 372/D-E, riportato al NCEU al foglio 420, particella 639, sub 3, z.c. 5, cat. C/1, cl 6, cons. mq 71 rendita euro 3.032,48 via della Pisana 370 pianot, interno A; un secondo lotto costituito - dal locale in via della Pisana 372/F-G, riportato al foglio 420, particella 639, sub 4, z.c. 5, cat C/1, cl. 6, cons. mq 71, rendita euro 3.032,48 via della Pisana 370, piano T, interno B; - da altro locale adiacente, in via della Pisana 372/H-I, riportato al foglio 420, particella 639, sub 5 z.c. 5, cat C/1, cl. 6, cons. mq 74, rendita euro 3.160,61 via della Pisana 370, piano T, interno C. Si è ritenuto utile inserire nello stesso lotto il negozio B e quello C perché allo stato attuale risultano uniti tramite il parziale abbattimento del tramezzo divisorio STIMA La stima ha lo scopo di determinare il prezzo al quale gli immobili potranno essere venduti in un mercato di libera concorrenza; nel caso in oggetto si è ritenuto opportuno adottare il metodo sintetico comparativo per la determinazione del valore corrente di mercato basato sul confronto delle quotazioni di mercato per immobili di caratteristiche simili. A tal fine sono stati esaminati gli annunci relativi ad immobili (assimilabili per ubicazione e caratteristiche) pubblicati nelle principali riviste di settore e nei siti Pagina 3 di 6

4 specializzati nella compravendita immobiliare e sono stati confrontati con i dati raccolti presso agenzie immobiliari ben radicate sul territorio in oggetto (Tecnocasa, Toscano, Gabetti) Le quotazioni medie emerse per gli immobili commerciali di zona vanno da un minimo di /mq 1.600,00 ad un max di /mq 2.200,00 per locali commerciali ristrutturati e comunque ubicati nella parte più commerciale di via della Pisana. Da notarsi che per questa microzona (86 - E6), che comprende un area molto vasta, l OMI ( Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio) per il 1 semestre 2014 riporta una valutazione dei locali commerciali ristrutturati sensibilmente più alta (oscillante tra /mq 2.400,00 e /mq 3.600,00). Però Via della Pisana è un strada molto lunga che si svolge da via Bravetta fino al G.R.A.. e il tratto dove sono situati i negozi in oggetto è abbastanza lontano dai punti più commerciali. Fatte le debite considerazioni e valutazioni il sottoscritto ritiene congruo fissare un valore pari ad euro 1.850,00/mq. Pertanto: Lotto 1 - negozio A (foglio 420, particella 639, sub 3, z.c. 5, cat C/1, cl. 6, cons. mq 71, rendita euro 3.032,48 via della Pisana 370 piano T, interno A) di superficie commerciale mq74. Considerando le caratteristiche intrinseche del bene, le spese di ristrutturazione e le spese tecniche, si ritiene opportuno applicare un coefficiente di ragguaglio pari a 0,80. Pertanto per il lotto 1 si stima un valore di ,00 (diconsi euro centonovemilacinquecentoventi,00) Lotto 2 - negozio B (foglio 420, particella 639, sub 4, z.c. 5, cat. C/1, cl. 6, cons. mq 71, rendita euro 3.032,48 via della Pisana 370 piano T, interno B) di superficie commerciale mq74. Considerando le caratteristiche intrinseche del bene, le spese di ristrutturazione e le spese tecniche, si ritiene opportuno applicare un coefficiente di ragguaglio pari a 0,80. Pertanto per il negozio B si stima un valore di ,00 (diconsi euro centonovemilacinquecentoventi,00); Pagina 4 di 6

5 - negozio C (foglio 420, particella 639, sub 5, z.c. 5, cat. C/1, cl. 6, cons. mq 74, rendita euro 3.160,61 via della Pisana 370, piano T, interno C) di superficie commerciale mq77. Considerando le caratteristiche intrinseche del bene, le spese di ristrutturazione e le spese tecniche, si ritiene opportuno applicare un coefficiente di ragguaglio pari a 0,80. Pertanto per il negozio C si stima un valore di ,00 (diconsi euro centotredicimilanovecentosessanta,00). Pertanto, complessivamente per il lotto 2 si stima un valore di ,00,0 (diconsi euro duecentoventitremila quattrocentoottanta,00). Il valore totale di entrambi i lotti ammonta ad ,00 (diconsi euro trecentotrentatremila,00) in fede Geom. Roberto Commodi Roma Allegati: - n 2 foto esterno immobile N.B. per planimetrie catastali, visure catastali, certificato agibilità, documentazione fotografica interno negozi ed altro vedasi precedente Relazione Catastale, Edilizia ed Urbanistica del redatta dal sottoscritto Pagina 5 di 6

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