INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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Antonina Vittoria Maggi
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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 02 Agosto 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Margherita di Savoia presso l' immobile oggetto di stima, per visionare lo stesso, analizzare le caratteristiche costruttive e lo stato di conservazione, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile L'immobile è pervenuto al CAP di Foggia da Atto di compravendita del 21 Febbraio 1986 registrato al n. 508 dal Notaio Giuseppe Capotorto in Cerignola. Il Geom. Giuseppe Portareale, in qualità di Amm. Unico e Legale Rapp. Della Soc. " EDIL AZZURRA ", acquistava dal CAP di Foggia il suolo edificatorio sito nel Comune di Margherita di Savoia sulla Via Barletta in località " Erba dei Cavallari " di mq , impegnandosi a realizzare per il CAP di Foggia un locale a pianterreno con antistante porticato di proprietà, come descritto da planimetria allegata all'atto Notarile. Il suolo in oggetto, pervenne al CAP di Foggia con Atto del 12 Dicembre 1968 rogato dal Dott. Emilio Pennacchio notaio in in Manfredonia ed ivi registrato il 17 Dicembre 1968 al n Ubicazione L'immobile è ubicato in Via Barletta n. 28 al pianterreno. E' localizzato in zona periferica, all'interno del tessuto urbano, in posizione ottimale per attività di tipo commerciale. 3

4 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture L immobile è parte integrante di un edificio condominiale di cinque piani fuori terra, con struttura in cemento armato, e tompagnatura con laterizi forati; il fabbricato è dotato di due corpi scala, con ingresso restrostante rispetto al proseptto principale su Via Barletta. Il locale ha un' estensione di circa mq. 235 lorda e presenta un porticato sul fronte stradale di mq. 78, di esclusiva proprietà del CAP di Foggia. Tale superficie è stata determinata in base ai rilievi metrici effettuati sul posto, considerando il 100% dei muri esclusivi e il 50% di quelli in comune con i locali confinanti. All'interno del locale sono presenti il deposito dei prodotti fitofarmaci, un ufficio e un bagno; ci sono tre porte d'ingresso su Via Barletta con le serrande metalliche munite di apertura a comando elettrico, e una retrostante di servizio, che affaccia nel parcheggio condominiale. Avendo una esposizione su tre lati, il locale riceve luce e aria mediante n. 8 finestre munite di vetrate con ferro profilato e protette da grate di ferro. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Si rende noto che gli impianti al momento non sono attivi. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: - Foglio 16, Particella 530, Sub. 3, Cat C/1, classe 3, Consistenza 187 mq 3.2 Dati Urbanistici L'immobile è localizzato nell'insula territoriale omogenea " 13CR6 " - Espansione - Destinazione d'uso : Edilizia Residenziale e Attrezzature di interesse collettivo. 4

5 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del compendio immobiliare di Via Barletta ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Margherita di Savoia, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 5

6 7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del secondo semestre 2009 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un immobile con destinazione commerciale nel Comune di Margherita di Savoia in zona periferica, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : euro/mq euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione periferica dell'immobile, della destinazione urbanistica, della proprietà esclusiva del portico antistante il locale di mq. 78, e del discreto stato di conservazione dei locali visionati, il più probabile valore di mercato è pari a : euro/mq Il valore di mercato complessivo dell' immobile stimato risulta essere pari a: Superficie Totale lorda circa mq. 235 x euro/mq = ,00 Euro ,00 euro trecentocinquantaduemilacinquecento,00 Manfredonia, lì 22/09/2010 I TECNICI 6

7 Foto n.1: 9 Margherita di Savoia P.T. Via Barletta, n.c. 28 Foto n.2: 9 Margherita di Savoia P.T. Via Barletta, n.c. 28 Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 7

8 Foto n.3: 9 Margherita di Savoia P.T. Via Barletta, n.c. 28 Foto n.4: 9 Margherita di Savoia P.T. Via Barletta, n.c. 28 Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 8

9 Foto n.5: 9 Margherita di Savoia P.T. Via Barletta, n.c. 28 Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 9

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