INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 29 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Serracapriola presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Il complesso pervenne in seguito alla fusione dei Consorzi Cooperativi Agrari della Provincia di Foggia decisa ai fini della costituzione del CAP di Foggia, successivo alla riforma della natura e dell ordinamento dei Consorzi Agrari, come da Decreto del 5 Settembre 1938 XVI n. 1593, convertito in legge il 2 Febbraio 1939 XVII n. 159 ( in Gazzetta Ufficiale 15 Febbraio 1939 n. 38 ). La cessione venne fatta in virtù di scrittura privata del 24 Marzo 1941 XIX debitamente autenticata nella firma dal Dott. Caizzi Oreste Notaio in Foggia il 28 Marzo 1941 ed ivi registrata il 2 Aprile 1941 al n In tale circostanza, il Consorzio Agrario Cooperativo di Serracapriola cedeva il terreno identificato catastalmente al foglio 34 particella 877 e 879 e il fabbricato ubicato in Strada Ferdinando De Leuca n. 4 mappa 327/363 subalterno 3/ Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato tra Via Cavour, Via Tiziano Vecellio e Via Giuseppe Parini. Il complesso di rappresentanza è vicino a Corso Garibaldi, viale principale del Comune di Serracapriola, posizionato in una zona centrale a forte sviluppo commerciale, con una discreta concentrazione di attività commerciali di interesse pubblico, con parcheggi asserviti all area. 3

4 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture Il complesso di rappresentanza occupa una superficie complessiva di mq ,00 con pianta a forma di trapezio rettangolo, costituito da due corpi di fabbrica con al centro un cortile di pertinenza recintato in muratura di tufo e cancelli in ferro della superficie di circa mq. 419,76 lordi, dove è presente anche una pesa a ponte in bilico. Il fabbricato di maggiore dimensione ha una superficie lorda complessiva di circa mq. 962,24, è composto da due corpi, uno originale e uno frutto di successivo ampliamento. L immobile originale venne realizzato in muratura spessa portante con solai orizzontali di putrelle e voltine di laterizi, tetto a doppia falda con struttura lignea, dove sono presenti diversi locali adibiti ad uso ufficio e deposito. A questo, successivamente in data antecedente il 1967, come dichiarato dal CAP di Foggia, venne realizzato in adiacenza un fabbricato con struttura in cemento armato e tompagnatura in tufi e mattoni, avente solaio in latero cemento. Oggi tale struttura ospita il magazzino granaio, la cabina elettrica e il deposito carburanti installato prima del L impianto è composto da due serbatoi di gasolio agricolo da mc. 12 e uno da mc. 20. Il magazzino che segue il profilo obliguo del complesso, realizzato prima del 1967, come dichiarato dal CAP di Foggia, ha struttura in cemento armato con tompagnatura esterna in tufo, solaio in latero cemento ad una falda, e si sviluppa su una superficie lorda di circa mq. 139,00. All interno è presente il locale pesa realizzato con tramezzatura in laterizi forati. I locali visionati necessitano di manutenzione ordinaria e straordinaria, in alcuni punti sono necessarie anche opere di consolidamento strutturale, i locali presentano grosse tracce di infiltrazioni d acqua, ed è necessario rifare i solai di copertura di entrambi i fabbricati. Oltre gli immobili descritti, fanno parte del complesso oggetto di stima, due terreni limitrofi, entrambi occupati oggi dalla strada pubblica, quindi in attesa di esproprio da parte del Comune di Serracapriola, che eviteremo di valutare. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita. 4

5 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: Carasto Fabbricati: - Foglio 34, Particella 894, sub 3, cat. D/8; Catasto Terreni: - Foglio 34, Particella 877, qualità seminativo, classe 1, sup. ha.are.ca ; - Foglio 34, Particella 1178, qualità seminativo, classe 1, sup. ha.are.ca ; 3.2 Dati Urbanistici Le particelle appartenenti all immobile oggetto di stima, ricadono in : - Particelle 877 e 1178 sono individuate dal vigente P.R.G. a strada pubblica ( Via Cavour p.lla 877 e Via Vecellio p.lla 1178 ); - Particella 894 ricade nella zona urbanistica B3 ( di completamento e ristrutturazione ) del vigente P.R.G., in dettaglio i due fabbricati esistenti individuati con comparto n. 29 e n. 30 del vigente Piano Particolareggiato delle zone di interesse storico ambientale e di ristrutturazione, i quali prescrivono: Comp. 29 edifici ad 1 piano, di qualità e stato di conservazione scadenti. Si prescrivono interventi di risanamento ambientale Comp. 30 edificio ad 1 piano ad uso magazzino, di qualità e stato di conservazione scadenti. Si prescrivono interventi di ripristino ambientale con possibilità di demolizione e ricostruzione, anche con modifiche di destinazione d uso, purchè nell ambito della medesima volumetria. 5

6 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Via Cavour-Parini-Vecellio, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Serracapriola, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 6

7 7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per locali commerciali in zona semicentrale del Comune di Serracapriola, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 610,00 euro/mq ,00 euro/mq. In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, del mediocre stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica, dell area di pertinenza, e in virtù della zona centrale e non periferica, il più probabile valore di mercato è pari: 610,00 euro/mq è stata presa in considerazione anche la possibilità di trasformare l area dove insiste il complesso, piuttosto che valutare lo stesso come locali ad uso produttivo, ma essendo consentita solo la demolizione e ricostruzione conservando la stessa cubatura, dall analisi dei costi-benefici di una potenziale trasformazione si è dedotto che risulta maggiormente vantaggioso valutare il complesso nella situazione in cui si trova al momento. Dai rilievi effettuati il complesso occupa nella componente edificata una superficie lorda di circa mq ,24. 7

8 Moltiplicando la superficie edificata 1.101,24 per la valutazione data al mq, si ottiene : Superficie totale mq 1.101,24 x Euro/mq 610,00 = Euro ,40 Il valore di mercato complessivo dell immobile stimato risulta essere pari a: Euro ,40 euro seicentosettantunomilasettecentocinquantasei,40 Manfredonia, lì 25/10/2010 I TECNICI 8

9 Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia 24 SERRACAPRIOPLA sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Pertanto le particelle di terreno riportate nel Catasto Terreni del Comune di SERRACAPRIOLA al Foglio 34, Particella 877, classe Seminativo 1 classe, sup. Ha. Are. Ca ; Particella 1178, classe Seminativo 1 classe, sup. Ha. Are. Ca sono escluse dal bando Invito ad offrire e quindi non sono in vendita. 9