INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Planimetria stato di fatto Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 02 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Vico del Gargano presso gli immobili oggetto di stima, per visionare gli stessi, analizzare le caratteristiche costruttive e lo stato di conservazione dei beni, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. Tali indagini risulteranno necessarie per la stima degli immobili. Trattandosi di due appartamenti facenti parte dello stesso immobile, localizzati allo stesso piano, indicheremo con : - Appatamento A: ingresso su, Via Alcide De Gasperi n. 27, interno H catastalmente identificato al Foglio 35 Particella 271 sub Appartamento B : ingresso su Via Alcide De Gasperi n. 27 interno I catastalmente identificato al Foglio 35 Particella 271 sub DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Gli immobili vennero trasferiti al CAP di Foggia con decreto di trasferimento emesso dal Giudice del Tribunale delle esecuzioni immobiliari di Lucera in data 05/07/1974, con la procedura esecutiva immobiliare n. 34/68 R.E., in danno di Baldassarre Nicola, con decreto reg.to a Lucera l 11/07/1974 al numero 572 e trascritto presso quella conservatoria nella stessa data ai n Reg. Gen. e n Reg. Part. Agli eredi di esso debitore espropriato Baldassarre Nicola. CAP di Foggia aggiudicatario in data 25/05/1973 del primo lotto e del secondo. 3

4 I Lotto : Casa di abitazione sita in Vico del Gargano Via Funno del Medico n. 27, terzo piano, interno H, costituita da tre vani utili piu cucina, bagno, ripostiglio, corridoio e altro ripostiglio, confinante a sud con la scala di accesso e l appartamento di cui al lotto seguente a Nord con la ditta Eredi Simone ad est con finestre che affacciano con proprietà Protano Carmela ed a ovest con la via Funno del Medico. II Lotto : appartamento sito in Vico del Gargano in Via Funno del Medico n. 27 terzo piano interno I di quattro vani utili piu cucina bagno, ripostiglio e corridoio, confinante a nord con la scalinata e parte dell appartamento di cui al lotto I a sud e ovest con Via Funno stessa e a est con strada a denominarsi. 2.2 Ubicazione Gli immobili oggetto di stima sono così ubicati: 1. Appartamento A: localizzato al terzo piano interno H di un fabbricato in via Alcide de Gasperi ex Via Funno del Medico, in Vico del Gargano n Appartamento B: localizzato al terzo piano interno I dello stesso stabile dell appartamento precedente. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture I due appartamenti sono parte integrante di un fabbricato costruito in Via Alcide De Gasperi ex Via Funno Del Medico, in pieno centro, essi affacciano sulla piazza del paese, luogo caratterizzato dalle principali attività economiche e commerciali, nonchè luogo di confluenza e smistamento delle principali arterie di collegamento stradale con le località limitrofe. Gli appartamenti sono situati al terzo piano di uno stabile con pianta rettangolare composto da: piano terra rialzato, primo, secondo, terzo piano e lastrico solare dove sono stati realizzati due ripostigli. La struttura portante è stata realizzata in blocchi di tufo con orizzontamenti in latero cemento. La copertura è piana a terrazzo. L accesso agli appartamenti è garantito da un vano scala in condizioni accettabili fino al pianerottolo del secondo piano, quello del terzo piano denota un totale abbandono e mancanza di manutenzione da anni. L edificio è privo del vano ascensore. Essendo gli appartamenti parte integrante dello stesso stabile posizionati sullo stesso pianerottolo con caratteristiche costruttive similari si procederà accumunandoli nella descrizione degli elementi che li caratterizzano. 4

5 Descrizione Appartamenti In entrambi gli appartamenti è annesso un locale ripostiglio situato sul lastrico solare sovrastante, indiviso rispetto alla totale della superficie del terrazzo. Il ripostiglio ed il lastrico solare ad oggi risultano accatastate come proprietà indivise. Entrambi gli appartamenti hanno una pianta quadrangolare. L appartamento A interno H si affaccia su tre lati ed è costituito da un corridoio, tre camere, cucina, bagno e ripostiglio; L appartamento B interno I si affaccia anch esso su tre lati ed è costituito da un corridoio, quattro camere, cucina, bagno e ripostiglio. Tutti gli ambienti di entrambi gli appartamenti sono illuminati ed arieggiati naturalmente tramite finestre e balconi. Emerge subito che gli appartamenti disabitati da parecchi anni necessitano di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Nel dettaglio possiedono le seguenti caratteristiche costruttive: - pavimento in mattoni di cemento delle dimensioni di cm. 40 x 40, - pavimento in piastrelle di monocottura delle dimensioni di cm. 20 x 20 nelle cucine e nei bagni, - rivestimento delle pareti della cucina e del bagno con piastrelle in ceramica fino ad circa m. 1,50, - infissi esterni in alluminio anodizzato con contro infissi sempre in alluminio anodizzato, - avvolgibili in PVC, - porte interne in legno, impianto di riscaldamento autonomo con elementi radianti in ghisa e caldaia, impianto elettrico e impianto idrico sanitario Appartamento A, interno H Superficie netta mq. 86,95 Maggiorazione del 15 % per murature mq. 13,04 Superficie dei balconi al 30 % mq. 1,92 Superficie del ripostiglio sul lastrico solare mq. 16,64 Superficie del lastrico solare al 15 % mq. 13,40 Totale Superficie commerciale mq. 130,85 5

6 Appartamento B, interno I Superficie netta mq. 111,43 Maggiorazione del 15 % per murature mq. 16,72 Superficie dei balconi al 30 % mq Superficie del ripostiglio sul lastrico solare mq. 17,11 Superficie del lastrico solare al 15 % mq. 15,36 Totale Superficie commerciale mq. 166, Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Si rende noto che gli impianti al momento non sono attivi e bisogna verificare se sono a norma. La caldaia ormai obsoleta e in pessimo stato manutentivo è da sostituire. 6

7 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: Appartamento A interno H - Foglio 35, Particella 271, Sub 20, Cat A/3, classe 2, consistenza vani 5,5 Ripostiglio e lastrico solare - Foglio 35, Particella 271, Sub 21, lastrico solare (nella quota parte della proiezione verticale della superficie lorda dell appartamento sottostante ) Appartamento B interno I - Foglio 35, Particella 271, sub10 cat A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani Ripostiglio e lastrico Solare - Foglio 35, Particella 271, sub 21, lastrico lastrico solare (nella quota parte della proiezione verticale della superficie lorda dell appartamento sottostante ) Le particelle e i sub riferiti ai ripostigli e al lastrico solare di entrambi gli appartamenti, ad oggi risultano indivisi. Pertanto in caso di vendita singola degli appartamenti, sarà necessario accatastare il lastrico solare ed il corrispettivo ripostiglio, legandoli ai rispettivi appartamenti di pertinenza. 3.2 Dati Urbanistici L immobile riportato in Catasto al Foglio 35 p.lla 271 ricade nel comparto 12 C/1 del Regolamento Edilizio Comunale con annesso P. di F. approvato definitivamente giusta D.P.G.R. n. 253 dell 01/02/1977, sono ammesse solo opere di manutenzione. 7

8 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del compendio immobiliare di Via Alcide De Gasperi ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco o in due distinte unità nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili si trovano. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel centro di Vico del Gargano, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 8

9 7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del secondo semestre 2009 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale commerciale nel Comune di Vico del Gargano in zona centro, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 850 euro/mq euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione centrale degli immobili, della destinazione urbanistica, del fatiscente stato di conservazione dei locali visionati e dello stabile in cui sono inseriti, il più probabile valore di mercato è pari al minimo della forbice espressa dall Ufficio dell Agenzia del Territorio di Foggia decurtata del 20% : Appartamento A interno H : 680 euro/mq Appartamento B interno I : 680 euro/mq Come già descritto in precedenza, trattandosi di due distinte unità immobiliari, si decide di dare due distinte valutazioni, garantendo la possibilità di vendere gli immobili separatamente. A tal fine si ottiene un valore di mercato pari a : Appartamento A interno H Superficie totale lorda circa mq. 130,85 x Euro/mq 680 = Euro ,00 Euro ,00 euro ottantottomilanovecentosettantotto,00 Appartamento B interno I Superficie totale lorda circa mq. 166,66 x Euro/mq 680 = Euro ,80 Euro ,80 euro centotredicimilatrecentoventotto,80 9

10 Il valore di mercato complessivo degli Immobili stimati risulta essere pari a: Valore Appartamento A interno H : Euro ,00 Valore Appartamento B interno I : Euro ,80 Valore Totale = Valore Appartamento A + Valore Appartamento B = ,80 Euro ,80 euro duecentoduemilatrecentosei,80 Manfredonia, lì 21/09/2010 I TECNICI 10

11 Nota Bene: il lastrico solare e il ripostiglio dell appartamento int. H indicati nella perizia n. 14 A Vico del Gargano sono regolarmente accatastati e legati al rispettivo appartamento così come riportato dal bando Invito ad offrire. 11

12 FOTO n.2: 14 A) Vico del Gargano alloggio 3 Piano Int. H Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 12

13 FOTO n.3: 14 A) Vico del Gargano alloggio 3 Piano Int. H TERRAZZO Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 13