INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Planimetria stato di fatto redatte dal tecnico che ha prodotto gli accatastamenti. Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831, con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 28 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch.Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune Biccari in località Tertiveri presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. Distingueremo, ai fini della valutazione, gli immobili nel seguente modo : A) relativo al fabbricato di rappresentanza; B) relativo al deposito carburanti; C) relativo al terreno ex relitto stradale oggi occupato 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Il complesso di rappresentanza, è pervenuto al CAP di Foggia in momenti diversi, con successivi atti di vendita. 1) Con atto autenticato dal dott. Notaio Gaizzi di Foggia in data 28 Marzo 1941 al n. 1991, Mod. I., a seguito della fusione dei Consorzi Provinciali, il Consorzio Cooperativo di Lucera cedeva al CAP di Foggia porzione di terreno sito in agro di Biccari località Tertiveri, della superficie di mq 3.125,00. In seguito vennero realizzati gli immobili in data antecedente il 1967 come dichiarato dal CAP di Foggia. 2) Con atto di permuta rogato dal dott. Notaio Pennacchio il 16 Aprile del 1962 e registrato a Manfredonia il 28 Aprile 1962 al n. 906 Mod. I Vol. 57, l Amministrazione Provinciale di Foggia cedeva in permuta al CAP di Foggia parte del relitto stradale facente parte del vecchio tratto di strada provinciale Lucera Biccari - Roseto Valfortore, precisamente mq. 672,00 sito in agro di Biccari località Tertiveri. Di contro il CAP di Foggia cedeva all Amministrazione Provinciale terreno di mq. 672,00 compreso tra le particelle 83 e 84 del foglio di mappa n.12 del 3

4 Comune di Biccari, occupata dall Amministrazione Provinciale di Foggia per l esecuzione della variante della strada Lucera Biccari. 2.2 Ubicazione Gli immobili oggetto di stima sono ubicati in località Tertiveri a circa 6,00 km. dal Comune di Biccari. La strada provinciale Lucera Biccari divide l area del complesso di rappresentanza dall area di pertinenza del deposito carburanti. Alle spalle dell area del deposito carburanti è ubicato il terreno relativo all ex relitto stradale. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture A) Il fabbricato di circa mq. 582,40 lordi è stato realizzato in muratura a doppia fodera di mattoni pieni faccia vista e nucleo di malta e pietrame. La copertura è stata realizzata con sistema di capriate in legno, con orditura in legno e manto di tegole di rivestimento. Esso è di forma rettangolare ed è formato da un corpo centrale e da due blocchi laterali. L elemento centrale si sviluppa su due piani fuori terra, dove il piano terra è formato da un vano destinato ad ufficio vendita, ripostiglio, cucina ed un gabinetto, mentre il primo piano consta di tre vani per una superficie lorda di circa mq. 68,00. Al momento l alloggio destinato al custode non viene utilizzato. I blocchi laterali sono magazzini destinati al deposito di cereali, ognuno dei quali è intervallato da un piano di manovra. L area libera intorno alla costruzione di circa mq. 881,60 è delimitata mediante una recinzione realizzata con paletti in cemento armato e rete metallica, in quest area è ubicata una stadera a ponte in bilico con fossa e basamenti in calcestruzzo cementizio armato. B) Sul lato destro della strada provinciale Biccari - Lucera è stato realizzato un fabbricato in muratura di mattoni pieni faccia vista destinato a deposito carburanti agricoli, l area individuata al F. 12 p.lla 83 occupa una superficie di mq Il deposito carburanti realizzato nel 1964 è composto da due vani a piano terra, uno destinato a sala travaso e l altro per deposito oli minerali lubrificanti, della superficie lorda di circa mq. 21,00. L area libera intorno al deposito carburanti è delimitata mediante una recinzione realizzata con paletti in cemento armato e rete metallica. L impianto carburanti consta di un serbatoio da mc. 12 e uno da mc. 20 di gasolio agricolo. Dal sopraluogo effettuato sicuramente l impianto non risulta rispondente alle norme ambientali e di sicurezza come facilmente intuibile dal rilievo fotografico. 4

5 C) Il Terreno ex relitto stradale, di mq. 672,00, risulta incolto e privo di recinzione. Su tale area dal rilievo effettuato si riscontra la realizzazione da parte di terzi di un fabbricato abusivo, come si evidenzia nella documentazione fotografica allegata. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile svolge regolarmente la sua funzione di rappresentanza del CAP di Foggia con i suoi magazzini e l'ufficio vendita, risulta pertanto regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica, anche il deposito carburanti è attivo. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: A) B) - Foglio 12, Particella 84, sub 1, cat. A/4,classe 1, consistenza 6,5 vani; - Foglio 12, Particella 84, sub 3, cat. D/8; - Foglio 12, Particella 83, sub 2, cat D/8; C) - Foglio 12, Particella 254, Qualità incolt. ster. superficie ha.are.ca ; Sulla particella 245 del F. 12 risulta realizzata una costruzione abusiva in mattoni e tufo. Pertanto ai fini della stima tale particella non verrà presa in considerazione. 5

6 3.2 Dati Urbanistici I terreni distinti in catasto al foglio 12 p.lle n. 83 e n. 84 ricadono interamente in Zona Rurale E destinata in linea principale ad edifici a servizio dell agricoltura, con le seguenti prescrizioni: Zona rurale tipizzata E indice fondiario per abitazione mc./mq. 0,03, per annessi mc./mq. 0,07, per industrie agricole mc./mq. 0,10, altezza max per abitazioni mt. 7,00, per annessi e industrie agricole mt. 10,00; numero max piani n o 2; distacco dagli edifici mt. 12,00; distacco dai confini mt. 10,00. PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Tertiveri, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco o separatamente nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Biccari, ricavati dalle indagini in luogo. 6

7 I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 7 VALORE DI MERCATO Consideriamo separatamente i beni A e B. Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale commerciale in periferia nel Comune di Biccari, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : Bene A: 740,00 euro/mq ,00 euro/mq. Rapportando tale quotazione alla località Tertiveri, in considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione favorevole per un attività di tipo commerciale collegata al settore agricolo, dello stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica e dell area di pertinenza di proprietà esclusiva, il più probabile valore di mercato è pari al minimo della forbice espressa dall Ufficio dell Agenzia del Territorio di Foggia decurtata del 30% : 518,00 euro/mq Moltiplicando la superficie edificata 650,40 per la valutazione data al mq, si ottiene : Superficie totale mq 650,40 x Euro/mq 518,00 = Euro ,20 Euro ,20 euro trecentotrentaseimilanovecentosette,20 7

8 Bene B: Considerando che il suolo non può avere altra destinazione se non quella di ospitare un deposito per carburante agricolo e la vetustà degli impianti, se pur funzionanti si considera: Terreno mq deposito carburanti = a corpo euro ,00 Euro ,00 euro centomila,00 Otteniamo un valore di: Bene A + Bene B = euro ( , ,00 ) = euro ,20 Il valore di mercato complessivo degli Immobili stimati risulta essere pari a: Euro ,20 euro quattrocentotrentaseimilanovecentosette,20 Manfredonia, lì 04/11/2010 I TECNICI 8

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13 1 foto 3 BICCARI A 2 foto 3 BICCARI A 1

17 9 foto 3 BICCARI B 10 foto 3 BICCARI B 5

18 11 foto 3 BICCARI B 12 foto 3 BICCARI B 6