INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Planimetria stato di fatto Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 29 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Chieuti presso gli immobili oggetto di stima, per visionare gli stessi, analizzare le caratteristiche costruttive e lo stato di conservazione dei beni, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Il CAP di Foggia con delibera del consiglio di amministrazione del 16 Gennaio 1970, decise di realizzare sul suolo di sua proprietà, mediante contratto di appalto e vendita un immobile in abitato di Chieuti tra le vie Borgo e Mantini. Tramite gara di Appalto per licitazione privata del 24 Marzo 1970, i lavori venivano assegnati all impresa Arnaldo Orlando di Serracapriola come risulta dal verbale per Notar Nobili di Foggia del 24 Marzo 1970 registrato a Foggia il 13 Aprile 1970 al n 866. La ditta si impegnò a realizzare tutte le opere necessarie e previste per la costruzione di un locale a pianterreno destinato ad uffici, su suolo di proprietà del CAP, derivante dall area di risulta della demolizione delle case, acquistate con Atto di Vendita del 5 Settembre 1960 rogito dal Dott. Emilio Pennacchio notaio in Manfredonia ed ivi registrato il 20 Settembre 1960 al N 207 MOD 1 Vol 57, nel quale Musticchio Giorgio rappresentato da Palmieri Vincenzo, vendeva al CAP di Foggia, casa sita in abitato di Chieuti alla Via Borgo 36, registrata catastalmente al Foglio 29 mappa 151/1 di mq 31, più casa sita in Via Borgo 38 Foglio 29 mappa 146/2 di mq 61. Il corrispettivo dell appalto venne determinato nella corresponsione della somma di lire , nonché della cessione dell intera area sovrastante al costruendo pianterreno e del suolo di circa mq. 23, necessario per la costruzione della scalinata di accesso ai piani superiori. 3

4 Il Fabbricato venne realizzato con concessione edilizia N 40 del 1971 rilasciata in data 14 Agosto Il Locale su Via Peta proviene da Atto di Vendita del 21 Luglio 1971 rogato dal Notaio Dott. Silvio Nobili di Foggia e ivi registrato il 10 Agosto 1971 al N 1485, Orlando Arnaldo vendeva al CAP di Foggia locale al piano terra in Chieuti con ingresso alla Via Peta N 6 della estensione di mq Ubicazione Durante il sopralluogo è stata riscontrata una distribuzione interna differente rispetto alle planimetrie catastali allegate, oggi in fase di aggiornamento. Distingueremo ai fini della valutazione i locali così come sono nello stato attuale: - Locale A : ingressi su Corso Skanderbeg n 50 e 52, angolo Via Mantini n 1 e su Via Peta n. 8 - Locale B : ingresso su Via Mantini n 5 La proprietà consortile è costituita da: 1. L immobile A di circa 192,00 mq. di superficie lorda; 2. L immobile B di circa 72,50 mq. di superficie lorda; Rispetto alle planimetrie catastali, il rilievo ha evidenziato una diversa distribuzione degli ambienti, frutto di successivi interventi, che comunque non modificano la superficie totale degli immobili di circa 264,50 mq. di superficie lorda. Tale superficie è stata determinata in base ai rilievi metrici effettuati sul posto, considerando il 100% dei muri esclusivi e il 50% di quelli in comune con i locali confinanti. Il locale con ingresso in Corso Skanderbeg e quello con ingresso in via Peta, sono stati uniti. L immobile così ottenuto, mediante nuova tramezzatura, è stato separato dal locale con ingresso su via Martini n 5. Tale distribuzione degli ambienti, è stata necessaria per poter ricavare il locale adibito a deposito di agrofarmaci. 4

5 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture Il locale A mette in comunicazione tra loro le superfici al piano terra di due fabbricati: uno su Corso Skanderbeg n. 50, 52, angolo Via Mantini n. 1 e l altro su Via Peta n. 8. Il fabbricato su Via Peta, è su due piani fuori terra con struttura portante in cemento armato. Il prospetto esterno si presenta in buono stato come si evince dalla documentazione fotografica. All interno risulta discretamente intonacato e con una pavimentazione di blocchetti di porfido, presenta una saracinesca in lamiera zincata, ed una finestra non risultante nella planimetria catastale. Il fabbricato su Corso Skanderbeg e via Mantini, al quale appartiene anche il locale B è fatto con strutture portanti in cemento armato, con tompagnatura perimetrale esterna di laterizi, solai divisionali e di copertura in laterocemento. I prospetti sono realizzati con intonaco, al piano terra il basamento è realizzato in pietra di Apricena come riscontrabile dalla documentazione fotografica allegata. I locali sono dotati di infissi in anticorodal e serrande motorizzate. All interno si presentano in discreto stato, necessitano comunque di una tinteggiatura delle pareti, il pavimento è realizzato in marmette di cemento. All interno del locale B con ingresso in Via Mantini n 5, è presente un vano wc, un box doccia con lava-occhi, e due grate metalliche che separano la zona di deposito degli agrofarmaci. Nel locale A con ingresso su via Skanderbeg 50 e 52, sono presenti due box in legno amovibili. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Si rende noto che gli impianti al momento non sono attivi. 5

6 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: - Foglio 29, Particella 438, Sub 5, Cat C/2, classe 4, consistenza 217 mq - Foglio 29, Particella 438, Sub 3, Cat C/2, classe 4, consistenza 55 mq Dal rilievo effettuato i dati catastali e le planimetrie non corrispondono allo stato dei luoghi. Essi rappresentano lo stato originario degli immobili così come pervenuti al CAP di Foggia; la distribuzione dei locali è stata modificata nel tempo. Pertanto è necessario aggiornare i dati catastali, visure e planimetrie allo stato attuale. 3.2 Dati Urbanistici La destinazione urbanistica del terreno interessato dall immobile in oggetto, è zona B/1 EDIFICATA con i seguenti indici e prescrizioni: - Destinazione d uso: abitazioni, uffici, attrezzature di interesse collettivo; - I.F.F: Indice medio degli edifici circostanti; - Edificabilità totale per singoli perimetri = in totale 4000 mc; - Altezza massima = altezza media edifici circostanti; - Numero massimo dei piani = 3; - Distacco massimo dagli edifici = uguale o minore di zero oppure 0 case continue; - Distacco dall asse stradale = in linea con gli edifici esistenti; - Tipo edilizio = case isolate o continue; - Costruzioni accessorie = vietate; - Dotazioni di attrezzature sapzi minimi e localizzazioni = totale 12 mq parzialmente in zona B e parzialmente in zone F adiacenti ( a carattere specifico) almeno 4 mq di aree per l istruzione; - Strumenti di attuazione = licenze singole; - PRESCRIZIONI PARTICOLARI = copertura a tetto nel caso di edifici che abbiano risvolti su strade laterali la quota del filo di gronda deve mantenersi sempre uguale. L altezza massima viene calcolata in asse al prospetto a valle. La quota di calpestio del primo piano abitabile deve essere sempre superiore alle circostanti quote stradali. 6

7 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del compendio immobiliare di Corso Skanderbeg,Via Mantini, e Via Peta ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco o in due distinte unità nello stato di fatto e di diritto in cui gli immobili si trovano. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel centro storico di Chieuti, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 7

8 7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del secondo semestre 2009 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale commerciale nel Comune di Chieuti in zona centrale, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 630 euro/mq euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione centrale degli immobili, della destinazione urbanistica e del discreto stato di conservazione dei locali visionati, il più probabile valore di mercato è pari a : Locale A : 800 euro/mq Locale B : 700 euro/mq Come già descritto in precedenza, trattandosi di due distinte unità immobiliari, si decide di dare due distinte valutazioni, garantendo la possibilità di vendere gli immobili separatamente. A tal fine si ottiene un valore di mercato pari a : Immobile A con ingresso su Corso Skanderbeg n 50 e 52, Via Mantini n 1 e Via Peta n 8 Superficie totale lorda circa mq. 192 x Euro/mq 800 = Euro ,00 Euro ,00 euro centocinquantatremilaseicento,00 Immobile B con ingresso su Via Mantini n 5 Superficie totale lorda circa mq. 72,50 x Euro/mq 700 = Euro ,00 Euro ,00 euro cinquantamilasettecentocinquanta,00 8

9 Il valore di mercato complessivo degli Immobili stimati risulta essere pari a: Valore Immobile A : Euro ,00 Valore Immobile B : Euro ,00 Valore Totale = Valore Immobile A + Valore Immobile B = ,00 Euro ,00 euro duecentoquattrotrecentocinquanta,00 Manfredonia, lì 15/09/2010 I TECNICI 9

10 Foto n.1: 5 Chieuti (FG) Immobile P.T. con ingressi C.so Skandembeg nn.cc , angolo Via Mantini,n.c.1 e Via Peta,n.c.8. Foto n.2: 5 Chieuti (FG) Immobile P.T. con ingressi C.so Skandembeg nn.cc , angolo Via Mantini,n.c.1 e Via Peta,n.c.8. Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 10

13 Foto n.7: 5 Chieuti (FG) Immobile P.T. con ingressi C.so Skandembeg nn.cc , angolo Via Mantini,n.c.1 e Via Peta,n.c.8. Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 13

14 Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia n.5 Chieuti A) P.T. v Mantini, Peta, c Skandembeg sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Catasto Fabbricati del Comune di Chieuti al Foglio 29, Particella 438, Sub 16, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza mq 166, Rendita Euro 437,23. 14