Comune di MONTECORVINO ROVELLA (Provincia di SALERNO) Città dell Astronomia e della Musica. Indice

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1 Indice 1) Premessa 2) Individuazione del bene Riferimenti catastali dell unità immobiliare Proprietà Descrizione del bene da stimare Descrizione dello stato attuale del bene Influenze ascendenti e influenze discendenti 3) Stima dei beni 3.1 Stima fabbricato A costituito da due livelli 3.1.a - Stima Sintetica Comparativa piano terra ad uso uffici 3.1.b - Stima Sintetica Comparativa piano primo destinato ad abitazione custode 3.2 Stima fabbricato B costituito da un solo livello 3.2.a - Stima Sintetica Comparativa piano terra ad uso deposito-stalla 3.3 Stima corpo C costituito da una tettoia in ferro 3.3.a - Stima Sintetica Comparativa della tettoia in ferro 3.4 Stima fabbricato D costituito da un solo livello 3.4.a - Stima Sintetica Comparativa piano terra ad uso deposito 3.5 Stima fabbricato E costituito da un solo livello 3.5.a - Stima Sintetica Comparativa porzione piano terra ad uso direzione tecnica e W.C. 3.5.b - Stima Sintetica Comparativa porzione piano terra ad uso laboratorio 3.5.c - Stima Sintetica Comparativa porzione piano terra ad uso deposito 3.6 Stima dell area piazzale indicata con la lettera F 3.6.a - Stima Sintetica Comparativa dell area destinata a piazzale e parcheggi Valore finale dell immobile 3.8 Stima Sintetica Comparativa delle attrezzature presenti 3.9 Stima delle spese 3.9.a - Stima delle spese tecniche da sostenersi per l accatastamento del bene

2 3.9.b - Stima delle spese di pubblicità da sostenersi per la diffusione di informazioni relativa alla procedura di alienazione prescelta, di quelle per eventuali consulenze, ecc. 4) Valore finale del bene da alienare Allegati Allegato 1: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DELLO STATO DEI LUOGHI Allegato 2: PLANIMETRIA MATTATOIO COMUNALE scala 1:200

3 PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA 1) Premessa Il sottoscritto Ing. Paolo Carrafiello, quale Responsabile Area Tecnica del Montecorvino Rovella, redige la presente perizia estimativa relativa all immobile denominato Mattatoio Comunale, sito alla Contrada Aiello. 2) Individuazione del bene Riferimenti catastali dell unità immobiliare L immobile oggetto della presente stima, costituito da 5 corpi di fabbrica, è sito alla Contrada Aiello, lungo la SP 275, a circa 200 mt di distanza dalla SR 164, nel Montecorvino Rovella (SA). In catasto terreni tale immobile risulta così distinto: IDENTIFICAZIONE CATASTALE IMMOBILE: Montecorvino Rovella, Catasto Terreni, Foglio 18, particella Proprietà L intera consistenza immobiliare è di proprietà del Montecorvino Rovella Descrizione del bene da stimare L immobile, destinato a mattatoio comunale, è costituito da un corpo di fabbrica composto da piano terra e piano primo adibiti rispettivamente ad uffici e abitazione e n 4 corpi di fabbrica terranei, planimetricamente individuati come da allegato grafico, adibiti a lavorazione e depositi, come di seguito analiticamente specificato:

4 Fabbricato Tipologia costruttiva Destinazione Consistenza m 2 m 3 Altezza m A - pt C.A. Uffici 143 3,05 A p1 C.A. Abitazione custode 143 3,04 B C.A. Deposito 136 4,00 C Ferro Tettoia 67 4,00 D C.A. Depositi 78 2,80 E C.A. Direz. Tec. e W.C. 65 4,00 E C.A. Laboratorio 242 4,00 E C.A. Deposito 106 4,00 L accesso all immobile avviene attraverso un piazzale asfaltato di circa mq opportunamente recintato, come di seguito descritto: Area Tipologia costruttiva Destinazione Consistenza m m 2 F Bitume Piazzale e Parcheggi Si precisa che attualmente nel vigente il Programma di Fabbricazione, adottato con delibera di Consiglio Comunale n 3 del 27/02/1973 e approvato con Decreto n 2065 del 29/07/1978 dal Presidente della Giunta Regionale, l area in cui ricade il manufatto è classificata come D - Artigianale e Industriale con destinazione Mattatoio Descrizione dello stato attuale del bene L unità immobiliare sopra individuata, con accesso diretto dalla SP 275, è servita da tutte le infrastrutture di urbanizzazione quali acquedotto, rete fognante, energia elettrica e linea telefonica. Per la discreta qualità delle finiture, la forme architettonica, le suddivisione degli interni, i materiali utilizzati ed il contesto insediativo, deve considerarsi come unità immobiliare di discreta qualità. Fabbricato A Risulta costituito da due piani fuori terra con struttura portante in cemento armato gettato in opera e tompagnature perimetrali e tramezzi interni in muratura di laterizi forati;

5 esternamente il fabbricato risulta rivestito di intonaco civile con sovrastante pitturazione di tipo civile. Piano terra: i locali posti al piano terra, adibiti a uffici, hanno i pavimenti in ceramica, con infissi esterni in alluminio anodizzato; sono presenti due servizi igienici, ognuno con il rispettivo antibagno, ed un locale quadro elettrico. Piano primo: destinato ad abitazione del custode, costituito da tre stanze più un bagno; ha le stesse dimensioni e finiture dell ambiente sottostante tranne negli infissi che sono in legno. Fabbricato B Attrezzato e destinato al ricovero degli animali, è costituito da un unico livello suddiviso in due locali non comunicanti ed aperti all esterno. Anche la struttura portante di questo edificio è stata realizzata in cemento armato gettato in opera, con tompagnature perimetrali e tramezzi interni in muratura di laterizi forati e pavimentazione in cemento. Corpo C E costituito da una tettoia in ferro con copertura in onduline di plastica delle dimensioni di circa 67 m 2, posta a confine e prospiciente le due stalle, direttamente connessa all attività di ricovero e cura degli animali. Fabbricato D Tale fabbricato terraneo destinato alla macellazione contumaciale, è organizzato in due corpi di fabbrica separati: quello di dimensioni minori è riservato alla sosta degli animali sospetti, mentre quello più grande, suddiviso in tre ambienti, è attrezzato, tra l altro, di forno inceneritore. Come tutti i fabbricati, anche questo è stato realizzato in c.a., con copertura piana, finestre e porte in ferro, pavimentazione in cemento e posto sul limite del confine. Fabbricato E Corpo unico terraneo posto a confine, è funzionalmente distinto in tre parti: una destinata a servizi igienici, una seconda a celle frigorifere e deposito, ed una, quella centrale, di circa 242 m 2, destinata alla mattanza vera e propria, suddivisa in cinque ambienti completamente attrezzati per la macellazione sia dei bovini e degli ovini che dei suini. Anche questo è stato realizzato in c.a. gettato in opera con tompagnature perimetrali e

6 tramezzi interni in muratura di laterizi forati e pavimentazione in cemento; le finestre e le porte sono in ferro. Piazzale F L accesso all intera struttura avviene attraverso un cancello in ferro. Il piazzale asfaltato è di circa mq. 1525, di cui circa 25 mq destinati a parcheggio, completamente recintato con muri in calcestruzzo di altezza media di circa 1,5 mt Influenze ascendenti e influenze discendenti Le influenze ascendenti e le influenze discendenti sono caratteristiche dell immobile che, rispetto all ordinarietà, possono incrementare o diminuire il valore di stima. Nel caso specifico le caratteristiche positive si riscontrano: fabbricato industriale artigianale ubicato in zona centrale facilmente accessibile a mezzo delle strada regionale 164; ampio piazzale recintato. Tra le influenze discendenti (caratteristiche negative incidenti) vanno menzionate: locali da ristrutturare internamente ed esternamente; corpi di fabbrica disgiunti e alcuni posizionati in corrispondenza dei confini. 3) Stima dei beni La stima è stata preceduta da accurate indagini di mercato, attraverso le quali si è cercato di conoscere i prezzi normalmente praticati nelle libere contrattazioni di compravendita per beni similari, per cui si attribuirà al bene un equo valore in analogia ai prezzi di mercato già praticati, avvalendosi pertanto delle esperienze del mercato, ossia di compravendite già avvenute, le quali, attraverso domande ed offerte, creano un certo clima economico cui le altre azioni d uguale natura sono costrette ad uniformarsi, nonché dai valori desunti dall OMI. Nella stima si è considerata l ordinarietà come condizione essenziale, per cui nel trattare i fattori di stima si sono considerate le possibilità e le capacità usuali del bene, ovvero predominanti sia nel bene, sia nel comprensorio in cui il bene stesso è situato, di modo che la stima, basandosi sulle condizioni attuali del bene e sulle sue normali capacità, sia equilibrata ed aderente alla realtà.

7 I beni sono stati stimati attraverso il procedimento di Stima sintetica comparativa, eseguito in conformità a parametri tecnici quali il metro cubo vuoto per pieno, il metro quadrato di superficie, assumendo i corrispondenti prezzi medi unitari di mercato ( tot./mc., tot./mq.) correnti nella stessa zona e praticati ai beni già venduti, aventi, più o meno, le medesime caratteristiche da quello da stimare. 3.1 Stima fabbricato A costituito da due livelli 3.1.a - Stima Sintetica Comparativa piano terra ad uso uffici 700,00/mq. 143,00 mq. Calcolo: 700,00 x 143, ,00 Valore attuale del bene , b - Stima Sintetica Comparativa piano primo destinato ad abitazione custode 900,00/mq. 143,00 mq. Calcolo: 900,00 x 143, ,00 Valore attuale del bene , Stima fabbricato B costituito da un solo livello 3.2.a - Stima Sintetica Comparativa piano terra ad uso deposito-stalla 400,00/mq. 136,00 mq. Calcolo: 400,00 x 136, ,00 Valore attuale del bene , Stima corpo C costituito da una tettoia in ferro 3.3.a - Stima Sintetica Comparativa della tettoia in ferro 100,00/mq. 67,00 mq. Calcolo: 100,00 x 67, ,00 Valore attuale del bene 6.700,00

8 3.4 Stima fabbricato D costituito da un solo livello 3.4.a - Stima Sintetica Comparativa piano terra ad uso deposito 200,00/mq. 78,00 mq. Calcolo: 200,00 x 78, ,00 Valore attuale del bene , Stima fabbricato E costituito da un solo livello 3.5.a - Stima Sintetica Comparativa porzione piano terra ad uso direzione tecnica e W.C. 600,00/mq. 65,00 mq. Calcolo: 600,00 x 65, ,00 Valore attuale del bene , b - Stima Sintetica Comparativa porzione piano terra ad uso laboratorio 600,00/mq. 242,00 mq. Calcolo: 600,00 x 242, ,00 Valore attuale del bene , c - Stima Sintetica Comparativa porzione piano terra ad uso deposito 400,00/mq. 106,00 mq. Calcolo: 400,00 x 106, ,00 Valore attuale del bene , Stima dell area piazzale indicata con la lettera F 3.6.a - Stima Sintetica Comparativa dell area destinata a piazzale e parcheggi 25,00/mq ,00 mq. Calcolo: 30,00 x 1.525, ,00 Valore attuale del bene ,00

9 3.7 - Valore finale dell immobile Sommando i valori sopra ricavati, si ottiene il più probabile valore di mercato dell intera consistenza immobiliare: ( , , , , , , , , ,00) = ,00 che approssimata risulta pari ad , Stima Sintetica Comparativa delle attrezzature presenti consistenti in celle frigorifere, attrezzature varie per la macellazione , Stima delle spese 3.9.a - Stima delle spese tecniche da sostenersi per l accatastamento del bene 3.000, b - Stima delle spese di pubblicità da sostenersi per la diffusione di informazioni relativa alla procedura di alienazione prescelta, di quelle per eventuali consulenze, ecc ,00 4) Valore finale del bene da alienare Sommando al valore dell immobile sia il valore della attrezzature presenti che delle spese da sostenersi, si ottiene il prezzo di stima dell immobile da alienare: ( , , , ,00) = TOTALE ,00 Montecorvino Rovella aprile 2010 Il Responsabile Area Tecnica (Ing. Paolo Carrafiello)

10 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DELLO STATO DEI LUOGHI

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