PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE REGISTRO GENERALE ESCUZIONI n 62/2010

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1 PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE REGISTRO GENERALE ESCUZIONI n 62/2010 Il sottoscritto Rossi Geom. Francesco, con studio in Pesaro via del Governatore n 26, iscritto all Ordine dei Geometri di Pesaro e Urbino al n 2034, è stato incaricato dal Tribunale di Pesaro come CTU per la redazione di perizia di stima immobiliare nel procedimento Civile R.G. n 62/2010, tra le parti soc. Almet Italia s.r.l., attore, contro Fabbri Giorgio, parte convenuta. Dopo aver effettuato tutte le indagini richieste di carattere generale ed il reperimento di documentazione necessaria alla valutazione, il giorno 07/02/2016 il perito ha eseguito il sopralluogo presso l immobile oggetto di stima posto nel Comune di Tavullia in Strada Pirano sn. Con successivo lavoro di tavolo, sulla base degli accertamenti effettuati, il sottoscritto provvedeva alla redazione della presente relazione descrittiva estimativa in adempimento all incarico. Per comodità di consultazione la relazione viene presentata suddivisa nei seguenti capitoli come indicato nel conferimento di incarico: 1. Individuazione del bene; 2. descrizione del bene; 3. provenienza; 4. considerazioni sullo stato di possesso del bene; 5. esistenza di formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell acquirente; 6. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale non opponibili all acquirente; 7. regolarità edilizia ed urbanistica; 8. la predisposizione di attestazione di prestazione energetica; 9. in caso di opere abusive, la possibilità di sanatoria; 10. verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico; 11. informazione spese annue di gestione o manutenzione; 12. formazione di più lotti ove conveniente per la loro vendita.

2 1.0- INDIVIDUAZIONE DEL BENE Gli immobili in oggetto sono siti in Comune di Tavullia strada Pirano sn distinta al N.C.E.U. del Comune di Tavullia al foglio 3, particella 264, subalterno 1, piano S1, in corso di costruzione, foglio 3 particella 264, subalterno 2 piano T-1 in corso di costruzione. Immobili siti in Comune di Tavullia distinta al C.T. foglio 3 particella 230 classe: seminativo, particella 256 classe: seminativo, particella 265 classe: seminativo, particella 260 classe: seminativo, particella 266 classe: seminativo, particella 269 classe: seminativo. Le particella 264, , a nord risultano confinanti la particella 375,255,313,252, 258 di proprietà della Domus Mea srl, a sud, con le particelle 117 di proprietà di Dini Davide e Friggi Melissa, mentre a sud confina con la particella 307 di proprietà di Biagioni Rossana e Greco Giulio DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di porzione di terreno identificato al C.T. al foglio 3 particella 264 con edificio attualmente in corso di costruzione, al grezzo finito, struttura in c.a., solai e tamponamenti esterni. Terreni a seminativo, identificato al foglio 3 particella 256 e 230, in cui non risultano presenti edificazioni o varie di proprietà di 1/1. Terreni a seminativo, identificati al C.T. al foglio 3 particella , in quota di 1/6 attualmente risulta che le particelle e 266 risultano gravate di servitù di passaggio a beneficio delle particelle , mentre la particella 269 risulta essere un terreno anch esso a seminativo 3.0- PROVENIENZA Le particelle 230 e 256 derivano da atto di compravendita a rogito del Notaio Licini Cesare in data rep. N dalla società Carducci di Mancini &C. s.n.c. Le particelle , derivano da atto di compravendita a rogito del Notaio Licini Cesare in data rep. N dalla società Carducci di Mancini &C. s.n.c. Dal Certificato di matrimonio, risulta che il Sig. Fabbri Giorgio e la Sig.ra Arduini Rosanna risultano in comunione dei beni.

3 4.0- CONSIDERAZIONI SULLO STATO DI POSSESSO DEL BENE Attualmente i beni non risultano essere occupati da terzi, risulta una servitù di passaggio sulle particelle e 266 a beneficio delle particelle ESISTENZA DI FORMALITA CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE GRAVANTI SUL BENE Attualmente risultano come formalità gravanti sulle particelle una servitù di passaggio inserito nell atto di compravendita a rogito del Notaio Licini Cesare del rep. n e che resteranno a carico dell acquirente. Inoltre risulta presente su tutti i beni un ulteriore atto di esecuzione a favore della Banca di Credito Cooperativo di Gradara Soc. Coop. Numero repertorio 2528/ ESISTENZA DI FORMALITA ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE Attualmente non risultano formalità di qualsiasi natura non opponibili all acquirente 7.0- REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA A segui di verifica presso l ufficio urbanistica del Comune di Tavullia, con estrazione delle copie, si riscontra che esiste un permesso di costruire n 19 del 2014 intestato a Fabbri Giorgio e la società Carducci di Mancini Mario &C. che interessano rispettivamente le particelle 264 e 307.Risulta che la porzione di fabbricato che interessa la particella 307, è stata ultimata con relativa fine lavori e collaudo, mentre la porzione di immobile che insiste sulla particella 264 i lavori sono fermi allo strutturale e non risultano atti di sospensione lavori, pertanto il permesso di costruire risulta ancora in essere fino alla naturale scadenza dei tre anni. Gli oneri di costruzione risultano essere stati tutti pagati.

4 8.0- PREDISPOSIZIONE DI ATTESTAZIONE PRESTAZIONE ENERGETICA Non risulta essere presente un attestato di prestazione energetica in quanto il fabbricato risulta essere allo stato grezzo e non ultimato POSSIBILITA DI SANATORIA IN CASO DI OPERE ABUSIVE Non risultano esserci opere abusive realizzate, risulta ancora in essere il permesso di costruire, pertanto esiste la possibilità di concludere i lavori come descritto dal permesso di costruire n 19 del VERIFICA CHE I BENI SIANO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO Gli immobili in oggetto non risultano essere gravati da censo, livello o uso civico, ma di proprietà SPESE ANNUE DI GESTIONE O MANUTENZIONE Allo stato attuale, non sono presenti spese di manutenzione o gestione in quanto l immobile risulta essere al grezzo e le aree terreni risultano essere incolte. Non risultano spese di manutenzione deliberate FORMAZIONE DI PIU LOTTI CONVENIENTE PER LA VENDITA. Gli immobili oggetto di pignoramento, per agevolare la vendita potrebbero essere suddivisi in due blocchi, uno relativo alle particelle 264, terreno e relativo fabbricato, insieme alle particelle e 269 che risultano essere necessarie per accedere all immobile edificato. Altro blocco interessa le particelle 230 e 256, che essendo due terreni potrebbero essere venduti separatamente. Essendo però quest ultimi senza un accesso diretto dalla strada gli unici possibili acquirenti possono essere i confinanti, ossia particelle e 117. Diversamente tutti i beni oggetto di pignoramento devono essere venduti in un blocco unico.

5 STIMA DEI BENI L immobile è stato valutato applicando il criterio della stima sintetica a valore di mercato dei costi di costruzione, con le detrazioni ed aggiunte del caso, usando come parametro il metro quadro di superficie commerciale. Nel formulare i valori per la stima si sono sentiti gli operatori del luogo. L immobile in oggetto risulta essere suddiviso in: - Particella 264 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a 556 mq.; - Particella 264 individuato al N.C.E.U. al foglio 3 subalterno 1 e 2 pari a mq. Commerciali 222,43.; - Particella 230 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq. 480.; - Particella 256 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq. 257.; - Particelle 265 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq. 66. Proprietà 1/16; - Particelle 260 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq Proprietà 1/16; - Particelle 266 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq Proprietà 1/16; - Particelle 269 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq Proprietà 1/16; L immobile risulta essere nella zona collinare posta tra Tavullia e Cattolica. I servizi non risultano essere nell immediate vicinanze, ma facilmente raggiungibili. L immobile risulta essere in aderenza con un altro fabbricato, ma ha tre lati liberi, con proprio ingresso indipendente. L immobile risulta essere allo stato grezzo, sono state realizzate solo le strutture in c.a. e i relativi solai di piano e di copertura, nonché le tamponature esterne. Non sono presenti impianti, infissi interni o esterni e qualsiasi altra finitura. L area di pertinenza risulta incolta e non sono presenti alcuna sistemazione esterna, come camminamenti, cancelli o recinzioni. L immobile risulta essere di una superficie calpestabile pari a mq. 115,58 mq, più terrazzi al piano primo pari a mq. 21,88, logge al piano terra pari a mq. 38,88 e il piano interrato pari a mq. 75,21.

6 Commercialmente viene considerato la superficie commerciale che risulta essere: - Appartamento( Pt +P1) mq. 148,92 x 100% = 148,92 mq. - piano interrato mq. 86,25 x 50% = 43,13 mq. - Terrazzi P1 mq. 21,88 x 50% = 10,94 mq. - Portico Pt mq. 38,88 x 50% = 19,44 mq. Complessiva superficie commerciale = 222,43 mq. Per la valutazione del bene immobile edificato, come descritto sopra, si analizza l incidenza delle opere in c.a. rispetto al valore del finito, pertanto si ipotizza che nella zona di interesse, tale immobile possa avere un valore al mq. di circa 2.200,00 pari a complessivi : 222,43 mq x 2.200,00 = ,00. Si determina una incidenza delle opere in c.a. pari al 20% del complessivo, pertanto un valore al mq. di : 2.200,00 x 20% = 440,00. Con questo criterio si assume un valore al mq. del costruito pari a 440,00 che porta ad una valutazione di : 222,43 mq x 440,00 = ,20. Essendo il fabbricato al grezzo, con le strutture in c.a. a vista e sottoposto agli agenti atmosferici, senza alcuna protezione, si deprezza il bene costruito ad ,00 in quanto in condizioni manutentive non buone. Per quanto riguarda il terreno su cui insiste il fabbricato esattamente la particella 264 di superficie pari a mq. 556,00 di pertinenza allo stesso, viene valutato in percentuale pari al 10% del valore, pertanto viene considerato un valore di ,00. Per i terreni identificati alle particelle: - Particella 230 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq. 480; - Particella 256 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq. 257;

7 gli stessi risultano terreni agricoli pertanto tramite una valutazione a comparazione con altri lotti nelle immediate vicinanze, tenuto conto della planarità dei due lotti e la loro esigua superficie, viene definito un valore al mq. pari a 3,50 al mq. pari ad un complessivo di : mq. 737 x 3,50 = 2.579,50 Per i lotti di terreno identificati alle particelle: - Particelle 265 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq. 66. Proprietà 1/16; - Particelle 260 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq Proprietà 1/16; - Particelle 266 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq Proprietà 1/16; per una complessiva superficie di mq. 761 di cui il soggetto interessato dal pignoramento in proprietà di 1/16 quindi pari a mq. 47,56, su cui è presente una servitù di passaggio, gli stessi vengono valutati al mq. in 2,50 pari ad un complessivo di: mq. 47,56 x 2,50 = 118,90. Per il lotto di terreno identificato alla particella: - Particelle 269 individuato al C.T. al foglio 3 di superficie pari a mq Proprietà 1/16, pari quindi a mq. 48,38, su cui non risulta essere presenti vincoli, ma essendo anche questo all interno di una area comune costituito da più lotti, che riguardano una area adibita alla circolazione per accesso alle varie proprietà, viene valutato al mq. in 2,50 pari ad un complessivo di mq. 48,38 x 2,50 = 120,95. Complessivamente il valore complessivo stimato per tutti gli immobili oggetto di esecuzione risulta essere apri ad ,35 ( centodiciassettemiladuecentottantatre/35) Tale valoro è stato considerato sulla base di tutti i fattori sopra indicati, tenendo anche presente l attuale mercato immobiliare.

8 Allegati: - copia estratto di matrimonio; - copia permesso di costruire; - planimetrie p.d.c.; - estratto di mappa e relativa visura; - fotografie immobile; - Ispezione ipotecaria. Pesaro Il Tecnico Rossi Geom. Francesco