TRIBUNALE DI FIRENZE III SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. LUCIA SCHIARETTI R.G. 647/2012 PROMOSSA DA. xxxxxx CONTRO.

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1 TRIBUNALE DI FIRENZE III SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. LUCIA SCHIARETTI R.G. 647/2012 PROMOSSA DA xxxxxx CONTRO xxxxxxx PREMESSA Il sottoscritto Geom. Andrea Ciubini, nato a Firenze il 17 Giugno 1968, con studio in Firenze, Via B. Latini n. 4, iscritto al collegio dei Geometri della Provincia di Firenze al n. 3869/12, veniva nominato dal Giudice dell Esecuzione, Dott. Lucia Schiaretti, Consulente Tecnico d Ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare n. 647/12 R.G., gli venivano sottoposti i seguenti quesiti necessari per la vendita giudiziale dei beni pignorati: 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE: UBICAZIONE; CONFINI E DATI CATASTALI E LORO CORRISPONDENZA CON IL PIGNORAMENTO; 2 ATTO DI PIGNORAMENTO; 3 ATTO DI PROVENIENZA; 4 DESCRIZIONE DEL BENE; 5 STATO DI POSSESSO; 6 ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE; 7 ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE; 8 REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE; 9 VALORE DELL IMMOBILE: VALORE DI MERCATO; PREZZO A BASE D ASTA; INDICAZIONE IN CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA/E DI BENE INDIVISO: VALORE DI MERCATO E PREZZO A BASE D ASTA DELL INTERO E DELLA QUOTA/E; DIVISIBILITÀ DEL COMPENDIO; 9BIS REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA; 10 RIEPILOGO IN CASO DI PIÙ LOTTI; 11 ATTESTAZIONE DELLA CERTIFICAZIONE ENERGETICA; 12 RIEPILOGO IN CASO DI PIÙ LOTTI. Pag. 1

2 Il sottoscritto procedeva all esame della documentazione in atti ed ai necessari accertamenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze, l Ufficio del Territorio di Firenze, l Agenzia delle Entrate di Firenze, l ufficio Edilizia Privata del Comune di Rignano Sull Arno. Effettuava il sopralluogo nel complesso oggetto della presente perizia al fine di verificarne le consistenze e le conformità urbanistiche e catastali. Ritenute, pertanto, esaurite le operazioni peritali, il sottoscritto procedeva alla redazione della presente perizia di stima. 1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE: Trattasi di villa ristrutturata nei primi anni 70, all interno di una torre medievale denominata Torre di Maccherino. La villa con annessi parco, piscina e circa mq di terreni agricoli è posizionata in un zona tranquilla e panoramica, immersa nel verde delle colline del comune di Rignano sull Arno raggiungibile dalla strada provinciale di Rosano tramite strada sterrata lunga circa 2 km. La villa con le relative pertinenze verrà stimata così come divisa catastalmente e identificata nell atto di pignoramento, fermo restando che per le sue caratteristiche tipologiche dovrà essere venduta come unico lotto. a) Appartamento posto al piano primo e secondo, facente parte di un più ampio fabbricato posto in Rignano sull Arno, via di Maccherino n Confini: L appartamento confina con stessa proprietà su più lati, sigg. Bini Meleddu, s.s.a.. - Dati catastali: Al C.F. del Comune di Rignano sull Arno, l unità immobiliare oggetto di stima risulta intestata in giusto conto all attuale proprietà (esecutato) e così rappresentata: Foglio di mappa n. 20, particella 77, subalterno 8, categoria A/4, classe 4, consistenza vani 8, rendita 640,41. La planimetria, per alcune modifiche interne ed esterne, non corrisponde alle stato dei luoghi, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuova planimetria a variazione. Pag. 2

3 b) Appartamento posto al piano seminterrato, terreno e primo, facente parte di un più ampio fabbricato posto in Rignano sull Arno, via di Maccherino n Confini: L appartamento confina con stessa proprietà su più lati, sigg. *** ****, via di Maccherino s.s.a.. - Dati catastali: Al C.F. del Comune di Rignano sull Arno, l unità immobiliare oggetto di stima risulta intestata in giusto conto all attuale proprietà (esecutato) e così rappresentata: Foglio di mappa n. 20, particella 77, subalterno 9, categoria A/4, classe 3, consistenza vani 4,5, rendita 302,13. La planimetria, per alcune modifiche interne ed esterne, non corrisponde alle stato dei luoghi, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuova planimetria a variazione. c) Deposito e piscina, posti all interno del resede di pertinenza delle sopracitate unità immobiliari, posti in Rignano sull Arno, via di Maccherino s.n.c.; - Confini: Il deposito confina con stessa proprietà su più lati, s.s.a.. - Dati catastali: Al C.F. del Comune di Rignano sull Arno, l unità immobiliare oggetto di stima risulta intestata in giusto conto all attuale proprietà (esecutato) e così rappresentata: Foglio di mappa n. 20, particella 78, subalterno 1, categoria C/2, classe 5, consistenza mq 70, rendita 466,36. La planimetria, per alcune modifiche interne ed esterne e la mancanza della piscina, non corrisponde alle stato dei luoghi, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuova planimetria a variazione. d) Appartamento costituito da unico vano a destinazione di veranda in aderenza e collegata con l unità immobiliare b) posta all interno del resede di pertinenza delle sopracitate unità immobiliari, posto in Rignano sull Arno, via di Maccherino s.n.c.. - Confini: La veranda confina con stessa proprietà su più lati, s.s.a.. - Dati catastali: Al C.F. del Comune di Rignano sull Arno, l unità immobiliare oggetto di stima risulta intestata in giusto conto all attuale proprietà (esecutato), e così rappresentata: Pag. 3

4 Foglio di mappa n. 20, particella 78, subalterno 2, categoria A/2, classe 4, consistenza vani 2, rendita 139,44. Non è presente nessuna planimetria in atti catastali in quanto trattasi di attribuzione di rendita eseguita direttamente dall Agenzia del Territorio di Firenze, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuova planimetria a variazione. e) Appartamento costituito da unico vano a destinazione cucina di mq 34, realizzato in parte su altra proprietà, posta in Rignano sull Arno, via di Maccherino s.n,c.. - Confini: L appartamento confina con stessa proprietà su più lati, s.s.a.. - Dati catastali: Al C.F. del Comune di Rignano sull Arno, l unità immobiliare oggetto di stima risulta intestata in giusto conto all attuale proprietà (esecutato), e così rappresentata: Foglio di mappa n. 20, particella 78, subalterno 3, categoria A/2, classe 4, consistenza vani 1,5, rendita 104,58. Non è presente nessuna planimetria in atti catastali in quanto trattasi di attribuzione di rendita eseguita direttamente dall Agenzia del Territorio di Firenze, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuova planimetria a variazione. Si precisa che: I dati catastali corrispondono a quelli indicati nell atto di pignoramento, ad eccezione delle tre unità immobiliari (c-d-e) identificate anziché con la sola particella 78, con la particella 78 sub Tale cambiamento scaturisce a seguito di ampliamenti effettuati sulla particella n. 78, oggetto di Condono Edilizio ad oggi in corso di definizione sulla quale, l Agenzia del Territorio di Firenze con una prima variazione del 21/12/2011 n prot. FI ha effettuato una variazione di identificativo costituendo così la particella 78, sub. 1 e successivamente ha costituito ulteriori due unità immobiliari il sub. 2 e 3, con procedura di attribuzione di rendita presunta prot. FI del 21/12/2011, cosi come previsto dall art. 19, comma 10, del d.l., con la pubblicazione all albo pretorio comunale conclusa il 02/07/2012. Pertanto essendo stato pignorata l intera particella n. 78, le unità immobiliari create d ufficio dall Agenzia del Territorio di Firenze risultano comunque ricomprese nell atto di pignoramento. f) Locale deposito per serbatoi dell acqua posto in aderenza della strada vicinale di Maccherino, a ridosso del fabbricato principale. Pag. 4

5 Confini: Il deposito confina con stessa proprietà su più lati, strada vicinale di Maccherino s.s.a.. Dati catastali: Al C.T. del Comune di Rignano sull Arno, l unità immobiliari oggetto di stima non risulta accampionata ed insiste nel terreno rappresentato nel foglio di mappa n. 20, particella 132, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuovo accampionamento. g) Appezzamenti di terreno confinanti e limitrofi alle unità immobiliari sopradescritte così rappresentati al C.T. del comune di Rignano Sull Arno. -foglio di mappa 20, particella 76, qualità bosco misto, classe 3, superficie mq 2.630; -foglio di mappa 20, particella 79, qualità seminativo, classe 5, superficie mq 4.390; -foglio di mappa 20, particella 83, qualità seminativo, classe 4, superficie mq 9.720, si precisa che nel terreno è presente un pozzo artesiano dal quale hanno diritto di presa d acqua per usi domestici gli appartamenti presenti nel fabbricato identificato dalla particella 77; -foglio di mappa 20, particella 103, qualità seminativo, classe 3, superfici mq 8.250; -foglio di mappa 20, particella 112, qualità seminativo, classe 3, superficie mq 2.530; -foglio di mappa 20, particella 115, qualità seminativo arborato, classe 3, superficie mq 430; -foglio di mappa 20, particella 132, qualità seminativo arborato, classe 3, superficie mq 1.200; Confini: stessa proprietà, strada vicinale di Maccherino, s.s.a.. 2) ATTO DI PIGNORAMENTO: Atto di pignoramento del 02/08/2012, repertorio 10403/2012, a favore di xxx xxxx, rappresentata e difesa dallo studio legale xxx - xxxxxxx, contro il Sig. xxxxx xxxx xxxx, gravante sull intera proprietà, rappresentata al C.F. e C.T. del comune di Rignano sull Arno, dalle seguenti unità immobiliari: Immobile n. 1: foglio di mappa 20, particella 78, categoria C/2 Immobile n. 2: foglio di mappa 20, particella 76, terreno, mq 2.630; Immobile n. 3: foglio di mappa 20, particella 79, terreno, mq 4.390; Immobile n. 4: foglio di mappa 20, particella 83, terreno, mq 9.720; Pag. 5

6 Immobile n. 5: foglio di mappa 20, particella 103, terreno, mq 8.250; Immobile n. 6: foglio di mappa 20, particella 112, terreno, mq 2.530; Immobile n. 7: foglio di mappa 20, particella 115, terreno, mq 430; Immobile n. 8: foglio di mappa 20, particella 132, terreno, mq 1.200; Immobile n. 9: foglio di mappa 20, particella 77, sub. 8, Categoria A/4, consistenza vani 8, piano 1-2, via Maccherino 70; Immobile n. 10: foglio di mappa 20, particella 77, sub. 9, Categoria A/4, consistenza vani 4,5, piano T-1, via Maccherino 70; Il pignoramento è stato trascritto alla conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze con presentazione n. 3 del 03/10/2012, n Reg. Generale e n Reg. Particolare. Si precisa che, come meglio descritto al punto 1, le u.i. c-d-e non sono correttamente descritte nell atto di pignoramento ma comunque in esso ricomprese. 3) ATTO DI PROVENIENZA: I beni immobili oggetto del presente pignoramento sono pervenuti all esecutato mediante il seguente atto: Atto di compravendita ai rogiti del Notaio xxxx xxxxx stipulato in Firenze il 7 febbraio 1987 repertorio 62555/14167, registrato a Firenze il 20/02/1987 al n. 3398, trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari di Firenze in data 23/02/1987, Reg. Generale 7655, Reg. Particolare ) DESCRIZIONE DEI BENI: a) Appartamento posto al piano primo e secondo, facente parte di un più ampio fabbricato posto in Rignano sull Arno, via di Maccherino n. 70. L appartamento, con accesso dal giardino e corte coperta comune, dalla quale si diparte scala di collegamento di cui la prima rampa a comune con altra unità immobiliare, mentre la seconda rampa esclusiva dell appartamento, risulta così composta: al piano primo si ha un ampio soggiorno, sala pranzo, cucina, piccola camera con Pag. 6

7 servizio igienico dedicato e un ulteriore servizio igienico del piano primo. Dal locale sala pranzo diparte scala di collegamento con il piano secondo composto da due camere dotate ognuna di proprio servizio igienico. La camera di sinistra, per chi sale le scale, da accesso alla terrazza che successivamente tramite piccola scala a chiocciola porte alla copertura piana della torre usata come terrazza. Gli impianti elettrico, idrosanitario, del gas, di riscaldamento (termo singolo), sono posti sottotraccia e risultano funzionanti, ma sprovvisti delle necessarie certificazioni di conformità a norma di legge. Il tutto come meglio evidenziato nella documentazione fotografica e della planimetria catastale che non trova corrispondenza con lo stato dei luoghi. b) Appartamento posto al piano seminterrato, terreno e primo, facente parte di un più ampio fabbricato posto in Rignano sull Arno, via di Maccherino n. 70. Al piano seminterrato si sviluppa una cantina con accesso diretto e indipendente dal giardino a comune, costituita da un unico vano; al piano terreno si sviluppa l appartamento, con accesso dal giardino comune, tramite corte coperta a comune con l altra unità immobiliare e composto da disimpegno-salapranzo cucina, camera dotata di servizio igienico, locale bagno e soggiorno dal quale si accede tramite scaletta alla veranda rappresentata dalla unità immobiliare e). Sempre dalla corte comune si accede ad un locale camera dotato di servizio igienico. Infine al piano primo si ha un locale camera dotato di servizio igienico. Gli impianti elettrico, idrosanitario, del gas, di riscaldamento (termo singolo), sono posti sottotraccia e risultano funzionanti, ma sprovvisti delle necessarie certificazioni di conformità a norma di legge. Il tutto come meglio evidenziato nella documentazione fotografica e della planimetria catastale che non trova corrispondenza con lo stato dei luoghi. c) Locali deposito e piscina di forma ottagonale, posti all interno del giardino antistante il fabbricato. Il deposito è composto da un locale ad uso centrale termica, due locali deposito, oltre a tre locali deposito dotati di servizio igienico ad oggi utilizzati come appartamento. Gli impianti elettrico, idrosanitario, del gas, di riscaldamento, sono posti sottotraccia e risultano funzionanti, ma sprovvisti delle necessarie certificazioni di conformità a norma di legge. Il tutto come meglio evidenziato nella documentazione fotografica e della planimetria catastale che non trova corrispondenza con lo stato dei luoghi. d) Locale veranda posta al piano terreno in aderenza al fabbricato principale, collegata con l adiacente u.i. b). Pag. 7

8 L impianti elettrico, posto sottotraccia e risulta funzionante, ma sprovvisti delle necessarie certificazioni di conformità a norma di legge. Il tutto come meglio evidenziato nella documentazione fotografica e della planimetria catastale che non trova corrispondenza con lo stato dei luoghi. e) Locale cucina composto da unico vano, edificato in parte su proprietà dell esecutato ed in parte su altra proprietà. Il tutto come meglio evidenziato nella documentazione fotografica e della planimetria catastale che non trova corrispondenza con lo stato dei luoghi. f) Locale deposito per i serbatoi dell acqua posto in aderenza della strada vicinale di Maccherino, a ridosso del fabbricato principale. Privo di qualsiasi tipo di impianto come meglio evidenziato nella documentazione fotografica, l unità immobiliari oggetto di stima non risulta accampionata ed insiste nel terreno rappresentato nel foglio di mappa n. 20, particella 132, pertanto ritengo necessario la presentazione di nuovo accampionamento. g) Vari terreni agricoli di forma irregolare lasciati incolti con una superficie totale di mq ) STATO DI POSSESSO: Da quanto emerso durante il corso delle operazioni peritali, le unità immobiliari a-b-c-d-e oggetto di pignoramento risultano essere regolarmente affittate alla xxx xxxx xxxx, con contratto del 30 agosto 2012 registrato all Ufficio Territoriale di Venezia 2 in data 01/10/2012 al n Il contratto ha la durata di anni 4+4 dal 1 settembre ) ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE: Dalle ricerche effettuate e dalle informazioni assunte, non risultano sussistere oneri di natura condominiale, od altri gravami, oltre a quelli oggetto del presente pignoramento, sull unità immobiliari oggetto di stima; 7) ESISTENZA DI FORMALITA, VINCOLI E ONERI NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE: Sulla base della documentazione in atti e dei successivi accertamenti effettuati in data , presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze, si elencano i gravami a nome dell esecutato presenti sugli immobile oggetto di pignoramento: Pag. 8

9 ISCRIZIONI CONTRO: 1) Presentazione n. 37 del 28/12/2010, registro generale n e registro particolare 9466, atto Giudiziario Decreto Ingiuntivo, Tribunale di Treviso c.f , del 09/12/2010, repertorio n. 3301, Capitale ,67, totale ,00. Unità negoziali: Immobile 1: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 76, terreno; Immobile 2: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 79, terreno; Immobile 3: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 83, terreno; Immobile 4: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 103, terreno; Immobile 5: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 112, terreno; Immobile 6: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 115, terreno; Immobile 7: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 132, terreno; Immobile 8: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 78, magazzini; Soggetti: A favore: - xxxxxxxxxxx con sede a Udine, c.f per la quota di 1/1; Contro: - xxxxxxxxx 2) Presentazione n. 10 del 23/08/2011, registro generale n e registro particolare 5883, atto Giudiziario Decreto Ingiuntivo, Tribunale di Treviso c.f , del 08/08/2011, repertorio n. 1935, Capitale ,83, totale ,00. Pag. 9

10 Unità negoziali: Immobile 1: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 78, magazzini; Immobile 2: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 76, terreno; Immobile 3: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 79, terreno; Immobile 4: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 83, terreno; Immobile 5: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 103, terreno; Immobile 6: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 112, terreno; Immobile 7: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 115, terreno; Immobile 8: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 132, terreno; Soggetti: A favore: - xxxxxx Contro: - xxxxxx 3) Presentazione n. 42 del 23/01/2012, registro generale n e registro particolare 288, atto Giudiziario Decreto Ingiuntivo, Tribunale di Treviso c.f , del 10/01/2012, repertorio n. 45/2012, Capitale ,00, totale ,00. Unità negoziali: Immobile 1: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 78, magazzini; Immobile 2: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 76, terreno di mq 2.630; Immobile 3: Pag. 10

11 - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 79, terreno di mq 4.390; Immobile 4: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 83, terreno di mq 9.720; Immobile 5: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 103, terreno di mq 8.250; Immobile 6: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 112, terreno di mq 2.530; Immobile 7: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 115, terreno di mq 430; Immobile 8: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 132, terreno di mq 1.200; Immobile 9: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 77, sub. 8, categoria A/4, consistenza vani 8, via Maccherino 70, piano 1-2 ; Immobile 10: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 77, sub. 9, categoria A/4, consistenza vani 4,5, via Maccherino 70, piano T-1 ; Soggetti: A favore: - xxxx; Contro: - xxxxxx; 4) Presentazione n. 18 del 06/06/2012, registro generale n e registro particolare 2501, atto Giudiziario Decreto Ingiuntivo, Tribunale di Treviso c.f , del 08/05/2012, repertorio n. 1135/2012, Capitale ,00, totale ,00. Pag. 11

12 Unità negoziali: Immobile 1: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 78, magazzini; Immobile 2: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 76, terreno di mq 2.630; Immobile 3: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 79, terreno di mq 4.390; Immobile 4: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 83, terreno di mq 9.720; Immobile 5: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 103, terreno di mq 8.250; Immobile 6: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 112, terreno di mq 2.530; Immobile 7: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 115, terreno di mq 430; Immobile 8: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 132, terreno di mq 1.200; Immobile 9: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 77, sub. 8, categoria A/4, consistenza vani 8, via Maccherino 70, piano 1-2 ; Immobile 10: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 77, sub. 9, categoria A/4, consistenza vani 4,5, via Maccherino 70, piano T-1 ; Soggetti: A favore: - xxxxxx Contro: - xxxxxxx TRASCRIZIONI CONTRO: Presentazione n. 3 del 03/10/2012, registro generale n e registro particolare 20713, atto Giudiziario del 02/08/2012, repertorio 10403/2012, codice fiscale , verbale di pignoramento immobili. Pag. 12

13 Unità negoziali: Immobile 1: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 78, magazzini; Immobile 2: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 76, terreno di mq 2.630; Immobile 3: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 79, terreno di mq 4.390; Immobile 4: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 83, terreno di mq 9.720; Immobile 5: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 103, terreno di mq 8.250; Immobile 6: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 112, terreno di mq 2.530; Immobile 7: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 115, terreno di mq 430; Immobile 8: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 132, terreno di mq 1.200; Immobile 9: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 77, sub. 8, categoria A/4, consistenza vani 8, via Maccherino 70, piano 1-2 ; Immobile 10: - Immobile posto in Rignano sull Arno, foglio di mappa 20, particella 77, sub. 9, categoria A/4, consistenza vani 4,5, via Maccherino 70, piano T-1 ; Soggetti: A favore: - xxxx Contro: - xxxx 8) REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEI BENI: Dalle visure effettuate presso il Comune di Rignano sull Arno è emerso che: Pag. 13

14 Il fabbricato, di remota costruzione, nel quale insistono le unità immobiliari in oggetto è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967, successivamente è stato oggetto delle seguenti pratiche edilizie: - Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 630 del 02/11/1971; - Variante nulla osta per esecuzione lavori edili n. 630 bis del 08/07/1972; - Variante nulla osta per esecuzione lavori edili n. 630 ter del 23/03/1975; Per opere edilizie realizzate in assenza di titolo abilitativo sono state presentate le seguenti pratiche: 1) Richiesta di Sanatoria u.i. b) n. 1137/47 prot. n del 01/10/1986 per le seguenti modifiche: realizzazione di una nuova scala, creazione di un ballatoio, realizzazione di un nuovo solaio sopra la ex cantina e creazione di un nuovo vano al piano primo, per il quale il comune ha rilasciato le Concessioni Edilizie n e n del 02/04/2002, ad oggi da ritirare con le seguenti integrazioni, 4 marche da bollo, atto notorio, diritti segreteria per lire , oneri per lire ; 2) Richiesta di Sanatoria u.i. b) n. 1243/47 prot. n. 747 del 24/01/1987 per modifiche interne e trasformazione da finestra a porta del locale cantina posto al piano seminterrato per la quale il comune ha rilasciato le Concessioni Edilizie n del 15/02/2001, ad oggi da ritirare con le seguenti integrazioni, 2 marche da bollo, atto notorio, diritti segreteria per lire ; 3) Richiesta di Sanatoria di porzione u.i. c) presentata in data 30/03/1987 protocollo 2882 pratica n. 1267/85 per la realizzazione di locale tecnico, ad oggi in corso di definizione da parte del comune di Rignano sull Arno, non soggetta a parere della Soprintendenza in quanto le opere sono state realizzate in data antecedente all entrata in vigore del vincolo ambientale; 4) Richiesta di Sanatoria u.i. a-b-c-d-e-f), presentata in data 03/03/95 prot, 2940 pratiche 287/94 e 288/94, per la realizzazione di veranda esterna chiusa, cucina esterna, chiusura di corte interna esistente, realizzazione di struttura esterna per impianto accumulo idrico, realizzazione di fabbricato ad uso deposito, realizzazione di piscina, ad oggi in corso di definizione. Si precisa che il rilascio della sanatoria è soggetto al preventivo nullaosta della Commissione Edilizia del Comune di Rignano e successivo atto di assenso della Soprintendenza, in quanto le opere sono realizzate in zona con vincolo ambientale; 5) Richiesta di Sanatoria porzione u.i. c) presentata in data 12/06/1998 prot. 8061, pratica edilizia 162/98, per l ampliamento dei locali deposito posti a ridosso della piscina, ad oggi in corso di definizione. Si precisa che il rilascio della sanatoria è soggetto al preventivo nullaosta della Pag. 14

15 Commissione Edilizia del Comune di Rignano e successivo atto di assenso della Soprintendenza, in quanto le opere sono realizzate in zona con vincolo ambientale; Per la definizione dei condoni n. 1-2 si stima un importo di circa 700,00; Per la definizione dei condoni n. 3 si stima un importo di circa 2.000,00; Per la definizione dei condoni n. 4-5 si prevedono oneri catastali (tipi mappali accampionamenti e nuove planimetrie), oneri comunali (sanzioni, oneri di urbanizzazione, diritti di segreteria), oneri professionali, stimati per un importo complessivo pari ad ,00. Detto importo dovrà essere comunque calcolato anche nel caso in cui le pratiche di condono non fossero rilasciate e pertanto, le opere abusive dovranno essere sottoposte alla rimessa in pristino. Dal sopralluogo effettuato sono state riscontrate ulteriori difformità e più precisamente: U.i. a): Modifiche interne ed esterne all appartamento, che necessitano per la loro definizione della presentazione di ulteriore sanatoria edilizia soggetta a vincolo ambientale; U.i. b): Modifiche interne ed esterne all appartamento, che necessitano per la loro definizione della presentazione di ulteriore sanatoria edilizia soggetta a vincolo ambientale; U.i. c): Modifiche interne ed esterne ai locali deposito, oltre allo spostamento della piscina all interno del resede in quanto quella precedente ricadeva su altra proprietà. Dette opere necessitano, per la loro legittimazione, della presentazione di ulteriore sanatoria edilizia soggetta a vincolo ambientale; U.i. d): nel locale veranda non sono state riscontrate ulteriori difformità; U.i. e): nel locale cucina non sono state riscontrate ulteriori difformità; U.i. f): nel locale deposito serbatoi acqua non sono state riscontrate ulteriori difformità; Al fine di legittimare detti abusi rilevati in fase di sopralluogo, è necessaria la presentazione di sanatoria edilizia soggetta a vincolo ambientale, stimando un importo complessivo tra oneri, sanzioni comunali e professionali pari ad ,00. Totale spese per la legittimazione urbanistica e catastale del complesso immobiliare pari ad ,00; 9) VALORE DEGLI IMMOBILI: VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE: Il valore di mercato indica il più probabile valore che il bene avrebbe in una normale trattativa di vendita all attualità. Pag. 15

16 Considerate la tipologia del fabbricato, la sua ubicazione e le caratteristiche delle finiture, nonché le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e il suo stato di manutenzione, tenuto inoltre conto del valore di mercato di immobili di particolare pregio oggetto di vendita, si stima un valore pari ad /mq 3.000,00 = (tremila/00). Calcolo delle superfici e valori: U.I. a): Appartamento piano 1-2 superfici utile appartamento di circa mq 145,00; superficie terrazza mq 58,00 che moltiplicate per un coefficiente di 0,15 si ha una superfice convenzionale di mq 8,70; La superficie convenzionale totale dell appartamento arrotondata è pari a mq 154,00; U.I. b): Appartamento S1-T-1 superficie utile appartamento di circa mq 129,00; cantina mq 16,80, che moltiplicate per un coefficiente di 0,30 si ha una superfice convenzionale di mq 5,04 La superficie totale dell appartamento arrotondata è pari a mq 134,00; U.I. c): Deposito superfici utile deposito di circa mq 65,00; deposito mq 65,00, che moltiplicate per un coefficiente di 0,30 si ha una superfice convenzionale di mq 19,50; giardino di circa mq 600,00 comprensivo di lastrici solari, zona a verde e piscina viene applicato un coefficiente pari al 0,07, pertanto si ottiene una superficie convenzionale pari a mq 600 x 0,05 = mq 42,00 La superficie convenzionale totale del deposito e piscina arrotondata è pari a mq 62,00; U.I. d): Appartamento (veranda) superficie utile della veranda di circa mq 44,55 che moltiplicato per un coefficiente di riduzione di 0,6 si ha una superficie convenzionale di mq 26.40; La superficie totale dell appartamento arrotondata è pari a mq 26,00; U.I. e): Appartamento (cucina) Per detto immobile essendo lo stato realizzato per due terzi in altra proprietà e verificata la possibilità anche della sua eventuale demolizione, si ritiene di valutare una superficie forfettaria pari a mq 1. La superficie totale dell appartamento è pari a mq 1; U.I. f): Deposito per cisterne acqua Pag. 16

17 superfici utile deposito di circa mq 40,00; deposito mq 40,00, che moltiplicate per un coefficiente di 0,30 si ha una superfice convenzionale di mq 12,00; La superficie totale dell appartamento è pari a mq 12; Pertanto si ottiene che la superficie convenzionale di tutte le unità immobiliari (a-b-c-d-e-f) risulta essere pari a mq 389, che moltiplicato per il valore a mq di 3.000,00, si ottiene il seguente valore mq 389 x 3.000,00 = ,00. Detto valore dovrà essere abbattuto di un ulteriore 30% in quanto occupato con regolare contratto di locazione, ottenendo cosi il seguente risultato ,00 arrotondato ad ,00 quale valore di mercato dell intero bene oggetto di stima U.I. g): Terreni La superficie totale dei terreni risulta essere pari a mq al fine della valutazione, essendo gli stessi ricadenti in zona di P.R.G. zona agricola e risultando incolti da vari anni ho attribuito un valore di mercato che non tenga presente la loro classificazione catastale, dando così un valore pari ad 3.500,00 ad ettaro, pertanto si ottiene il seguente risultato ettari 2,9150 x 3.500,00 = ,50 arrotondato a ,00. Tutto ciò premesso il più probabile valore di mercato dell intero complesso immobiliare stimato dal sottoscritto, (diviso nelle u.i. a-b-c-d-e-f-g) che avrebbe in una normale trattativa di compravendita è pari ad ,00. PREZZO A BASE D ASTA DELL IMMOBILE: Per quanto concerne il prezzo a base d asta, si ritiene di dover applicare una diminuzione complessiva dell ordine del 20% sul valore di mercato sopra descritto, in modo da tener conto della diversa incidenza delle spese rispetto ad una normale compravendita, dei tempi previsti per i pagamenti, del presumibile andamento nella battitura d asta, della difficoltà di visita del bene e dei tempi ed oneri per l eventuale liberazione dell immobile. Si calcola quale prezzo a base d asta, l importo pari ad ,00 che detratto delle ulteriori spese tecniche, edilizie, catastali, oneri e sanzioni amministrative e oneri professionali per sanare le opere difformi, stimate in ,00, si ottiene l importo pari ad ,00 arrotondato a ,00 (seicendodiciassettemila00). INDICAZIONE IN CASO DI PIGNORAMENTO DI QUOTA/E DI BENE INDIVISO: L Atto di pignoramento grava sull intera proprietà immobiliare. Pag. 17

18 DIVISIBILITA DEL COMPENDIO: Il complesso immobiliare per le sue caratteristiche non è divisibile. 9)BIS REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA: Ai sensi delle normative vigenti, essendo l immobile di proprietà di soggetto privato, non sono soggetti ad aliquota I.V.A.. Pertanto, l acquirente sarà soggetto all imposta di registro ed alle imposte ipotecaria e catastale. 10) RIEPILOGO IN CASO DI PIU LOTTI: Trattasi di unico lotto 11) ATTESTAZIONE DELLA PERTIFICAZIONE ENERGETICA: a) L unità immobiliare risulta nella classe energetica G come da attestato allegato, presentato presso il comune di Rignano sull Arno in data 08/05/2014 prot ed inviato alla Regione Toscana con raccomandata n del 09/05/2014. b) L unità immobiliare risulta nella classe energetica G come da attestato allegato, presentato presso il comune di Rignano sull Arno in data 08/05/2014 prot ed inviato alla Regione Toscana con raccomandata n del 09/05/2014. c) I locali deposito non necessitano di attestazione di prestazione energetica. d) L unità immobiliare risulta nella classe energetica G come da attestato allegato, presentato presso il comune di Rignano sull Arno in data 08/05/2014 prot ed inviato alla Regione Toscana con raccomandata n del 09/05/2014. e) L unità immobiliare risulta nella classe energetica G come da attestato allegato, presentato presso il comune di Rignano sull Arno in data 08/05/2014 prot ed inviato alla Regione Toscana con raccomandata n del 09/05/2014. f) I locali deposito non necessitano di attestazione di prestazione energetica. g) I terreni non necessitano di attestazione di prestazione energetica. Confidando di aver correttamente adempiuto all incarico ricevuto, resto a disposizione per ogni ulteriore approfondimento che sia ritenuto necessario. Pag. 18

19 Allegati: 1) Visure catastali; 2) Planimetrie catastali; 3) Estratto di mappa catastale; 4) Documentazione fotografica; 5) A.P.E. 6) Avvisi di ricevimento delle raccomandate di avviso di inizio operazioni peritali; 7) Ricevute della Conservatoria dei R.R.I.I., ricevute edilizia privata comune di Firenze; 8) Contratto di Affitto; 9) Tavola grafica con evidenziate le unità immobiliari. Firenze, lì 30 aprile Il C.T.U. Geom. Andrea Ciubini Pag. 19