FASCICOLO LOTTO 1. Foligno, 04/01/2010 Il Perito Ing. Paolo Luccioli

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1 FASCICOLO LOTTO 1 Il presente fascicolo è parte integrante della perizia sui beni immobili del omissis, che comprende la Relazione Generale ed i fascicoli relativi ai lotti: 1, 2 e 3. Il fascicolo si compone dei seguenti capitoli: - elenco dei beni componenti il lotto; - ubicazione; - proprietà, provenienza e stato di possesso; - confini; - descrizione della particella di terreno; - accesso; - pesi o limitazioni d uso che gravano sul bene; - iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; - verifiche urbanistiche; - stima del lotto; oltre agli allegati. Foligno, 04/01/2010 Il Perito Ing. Paolo Luccioli 1

2 ELENCO DEI BENI COMPONENTI IL LOTTO Ord. Catasto Foglio Part. 1 Terreni Comune di Spoleto Si allega la visura catastale. Estensione mq Redd. Dom. Redd. Agr. NOTE ,08 4,86 Terreno a destinazione residenziale privo di costruzioni UBICAZIONE Loc. Camporoppolo, lungo la Strada Comunale di Camporoppolo. Si allega Planimetria Catastale e Stralcio PRG vigente. PROPRIETA, PROVENIENZA E STATO DI POSSESSO La particella 413 in oggetto è stata ricevuta dal omissis, che ne detiene la piena proprietà (1/1) dal 13/11/2007, in seguito a donazione da omissis, con atto del Notaio Carlo Angelini Rota del 18/02/1994; repertorio CONFINI Il lotto confina a Nord con la Strada Comunale di Camporoppolo; lungo questo lato non sono presenti opere di delimitazione. Il confine lato Ovest è evidenziato da un piccolo fosso di scolo e da una vecchia rete metallica con alcuni alberelli ed arbusti. I confini lati Sud ed Est, come quello lato Nord, non presentano opere di delimitazione. Le proprietà confinanti, oltre alla Strada Comunale, sono (si vedano le visure allegate): omissis Part. 7, omissis Part. 412, omissis Part. 185 e omissis Part DESCRIZIONE DELLA PARTICELLA DI TERRENO Il lotto ha forma planimetrica pressoché rettangolare di lati 17 x 50 m circa ed è complanare con la Strada comunale di Camporoppolo, con la quale confina a Nord, e con gli altri terreni che lo circondano. L intero lotto si presenta come una strada o piazzale sterrato essendo per lo più pavimentato con breccia bianca. L utilizzo principale del terreno è quello di parcheggio e via di accesso alla zona retrostante l edificio commerciale, di proprietà omissis posizio- 2

3 nato lungo il confine Est del lotto stesso. Quest ultimo edificio è costituito da un grosso immobile in cemento armato con insegna omissis (mostra mobili) e da una tettoia metallica (ricovero di pallets ed altro materiale). Nel terreno ad Ovest del lotto, si trova una proprietà composta da civili abitazioni, giardino ed orto. Cavi aerei (luce e telefono) passano sopra al lotto, in particolare lungo i confini Nord ed Ovest. a terra è presente una gru in disuso. Si allega documentazione fotografica. Le zone circostanti hanno tutte destinazione urbanistica analoga ad eccezione del lato Sud che è caratterizzato da terreno agricolo ad uso seminativo. Un solo fabbricato, in particolare la prima menzionata tettoia metallica, facente parte del complesso edilizio di proprietà omissis è praticamente posizionato in aderenza al confine. La zona è servita da strada asfaltata, dalle reti di fornitura energia elettrica, telefonica ed idrica, di fornitura gas, fognante e d illuminazione pubblica. ACCESSO Si accede alla particella direttamente dalla strada Comunale che ne costeggia tutto il lato Nord. Libero accesso al terreno si ha anche tramite gli altri due lati, Sud ed Est, privi di recinzione. PESI O LIMITAZIONI D USO CHE GRAVANO SULL IMMOBILE Non risulta che attualmente la particella 413 sia ceduta in locazione. In base alla dichiarazione allegata del omissis esiste tuttavia un comodato, tacitamente rinnovabile di anno in anno, grazie al quale viene concesso il parcheggio e transito alla limitrofa (lato Est) attività commerciale. C è da notare che la particella limitrofa con l attività commerciale in questione è di proprietà della omissis debitrice principale di Italfondiario S.p.A., che ha come legale rappresentante p.t., nonchè come uno dei garanti per fideiussione, il omissis. Sul terreno grava inoltre un diritto di passaggio di larghezza minima 6 m a favore dei omissis per l accesso, tramite mezzi agricoli, al terreno agricolo sul lato Sud. ISCRIZIONI, PIGNORAMENTI ED ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 3

4 Con riferimento al bene immobile sopra descritto, dalla Visura Ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Spoleto, sono risultate le seguenti formalità: Pagg. 3-4 e 5 dell elenco formalità a nome di omissis : TRASCRIZIONE CON- TRO del 09/03/1994 DONAZIONE ACCETTATA di una particella di terreno che, successivamente frazionata, ha dato origine all immobile oggetto della presente perizia di stima, a favore di omissis. Pagg e 35 dell elenco formalità a nome di omissis : TRASCRIZIONE CONTRO del 08/06/2009 (esecuzione immobiliare n. 37/2009) ATTO ESECUTI- VO VERBALE DI PIGNORAMENTO degli immobili oggetto della presente perizia di stima, contro omissis, per diritto di proprietà per la quota di 1/1, a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. Questo stesso atto esecutivo, ovviamente, si riversa anche su tutti gli immobili inseriti nei Lotti 2 e 3 (per diritto di proprietà per la quota di ½) VERIFICHE URBANISTICHE Per questo immobile non esistono pratiche edilizie. Con riferimento al vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Spoleto, approvato definitivamente in data 30/12/2008 e da quanto desumibile dal Certificato di Destinazione Urbanistica allegato, il terreno ricade in zona residenziale di completamento dei nuclei residenziali esistenti B/1. L attività edificatoria su tale terreno è disciplinata dal P.R.G. Parte Operativa - Norme Tecniche di Attuazione, Titolo IV, Capo III, Artt. 47, 48 e 49 e dal P.R.G. Parte Strutturale - Norme Tecniche di Attuazione, Art. 57. In sintesi si può edificare tramite intervento diretto, cioè non è necessario un piano attuativo; inoltre, trattandosi di una particella antecedente il 1998 (deriva da un frazionamento del 1996) e di superficie maggiore di 500 mq, l Indice di Fabbricabilità Fondiaria If è pari ad 1 mc / 1 mq, ovvero, nel caso specifico, la cubatura massima realizzabile è pari a 856 mc con altezza massima in gronda di 7.50 m dal piano campagna. Per quanto riguarda l edificabilità dell area, dal colloquio con i tecnici del Comune di Spoleto, è emerso che a partire dal 10/01/2010 si dovrebbe intervenire in termini di superficie coperta realizzabile rapportata alla superficie fondiaria anziché in termini di mc / mq; i nuovi indici non sono tuttavia stati ancora definiti. E plausibile, comunque, che si farà riferimento al Regolamento Regionale n. 9 del 2008 che prevede un coefficiente di conversione pari a 3, ovvero nel caso specifico l indice di 1 mc / 1 mq dovrebbe essere convertito in 0,33 mq / 1 mq. Si allegano estratti del PRG Norme Tecniche di Attuazione Parte Strutturale e Parte Operativa. 4

5 Il terreno non è gravato da vincoli urbanistici ma in un eventuale progettazione si dovrà tenere conto della presenza della tettoia in adiacenza al confine Est e del diritto di passaggio con mezzi agricoli da parte di terzi per una fascia di larghezza almeno 6 m che collega la Strada Comunale al terreno agricolo a Sud. STIMA DELL IMMOBILE Il sottoscritto ha ritenuto opportuno valutare il beni con il metodo sintetico-comparativo, moltiplicando le superfici rilevate per il valore a mq di beni similari riferiti allo stesso momento ed alla stessa condizione. Per ottenere il valore a mq di beni similari è stata effettuata un indagine di mercato. Si è quindi tenuto conto della potenzialità edificatoria del terreno, della destinazione d uso, della sua ubicazione, della forma allungata del lotto, degli accessi in essere e potenziali e delle opere di urbanizzazione da realizzare. Ovviamente si è tenuto conto anche delle servitù, della presenza della tettoia di altra proprietà in adiacenza e della gru in disuso all interno del terreno. Conservativamente non si è tenuto conto del fatto che, grazie ad eventuali, possibili accordi con i confinanti, l acquirente del lotto potrebbe realizzare fabbricati a confine anziché a 5 m come previsto. La superficie fondiaria è pari a: 856 mq L incidenza negativa delle servitù è stata valutata ipotizzando una fascia di larghezza 6,5 m lungo tutto il confine lato Ovest non utilizzabile. L area di tale fascia di terreno viene stimata pari a: (31+17) x 6,5 = 312 mq L incidenza negativa della tettoia di altra proprietà a confine è stata valutata ipotizzando non utilizzabile per la realizzazione di costruzioni tutta la parte di terreno in prossimità della stessa (porzione Sud della particella di terreno). L area di tale porzione di terreno viene stimata pari a: 18 x 11 = 198 mq La superficie sulla quale si può effettivamente costruire si riduce quindi a: = 346 mq La cubatura massima edificabile di 856 mc non viene comunque ridotta. 5

6 Considerando infatti anche i 5 m di distanza dal confine lato Est ed i 5 m di distanza dalla strada comunale, l ingombro planimetrico massimo del potenziale nuovo edificio è pari a circa: 346 (25 x 5) (11 x 5) = 166 mq Per una cubatura complessiva effettivamente realizzabile superiore a 856 mc, pari a: 166 x 7,5 = 1245 mc Sulla scorta di quanto sopra al terreno viene attribuito il valore unitario di: 62,50/mq Il valore complessivo del terreno viene quindi stimato pari a: 856 x 62,50 = ,00 Considerando il costo per la rimozione della gru in disuso ed arrotondando per difetto, il valore netto della particella di terreno viene stimato in: ,00 6