STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL TERRENO EDIFICABILE SITO IN LOC. BACCASARA - ZONA G1_15 DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE DEL COMUNE DI TORTOLÌ

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1 CITTA DI TORTOLI PROVINCIA OGLIASTRA AREA GOVERNO DEL TERRITORIO - LAVORI PUBBLICI STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL TERRENO EDIFICABILE SITO IN LOC BACCASARA - ZONA G1_15 DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE DEL COMUNE DI TORTOLÌ INTRODUZIONE Il Comune di Tortolì risulta essere proprietario di un terreno edificabile censito in Catasto terreni al Foglio 4 Mappale 2096 di estensione complessiva pari a mq 11783, sita in zona Baccasara e circoscritta dalla viabilità industriale (Asse industriale) di collegamento con la nuova SS 125DIR, la via Angius, la Cantina Sociale dell'ogliastra e proprietà private Il Consiglio Comunale, con deliberazione n 13 del 16/07/2016 avente ad oggetto " Articolo 58 del DL 112/2008 convertito dala Legge 133/2008 Piano delle alienazioni e valorizzazioni del patrimonio immobiliare del Comune di Tortolì annualità Approvazione", ha indicato tra le aree da alienare anche quella oggetto della presente stima Le finalità della presente stima sono quelle di quantificare il più probabile valore di mercato dell'immobile di che trattasi, avvalendosi di qualsiasi mezzo idoneo allo scopo ed attraverso procedimenti di stima sintetico-comparativa, onde consentire l'immissione nel mercato degli stessi, così come previsto dalla deliberazione di Consiglio sopra menzionata DESCRIZIONE DELL'AREA E DEL RELATIVO CONTESTO L'area in oggetto, sita in località Baccasara, risulta essere ubicata in prossimità della Cantina Sociale Ogliastra, separata da essa da una strada comunale che consente l'accesso all'attuale stazione di servizio, e confinante con quest'ultima per un lato; per un secondo lato confina con l'area comunale nella quale insiste il centro giovanile "Su Troccu" ed infine confina con la strada sterrata di collegamento tra la via Angius e la via Baccasara La sua superficie complessiva stimata, non essendo al momento frazionata, appartenendo come detto sopra al mappale 2096 del Foglio 4, è di circa mq 4400

2 Fig 1: stralcio ortofoto Fig 2: stralcio catastale L'area si presenta pressochè pianeggiante con alcuni dislivelli verso il confine con il centro giovanile "Su Troccu" e verso la strada sterrata L'area risulta libera da servitù Sotto l'aspetto urbanistico, l'area è classificata nel Piano Urbanistico Comunale come zona G Servizi Generali ovvero quelle zone omogenee destinate ad edifici, attrezzature ed impianti, pubblici e privati, riservati a servizi di interesse generale, quali strutture per l istruzione secondaria, superiore ed universitaria, i beni culturali, la sanità, lo sport e le attività ricreative, le attività commerciali, il credito, le comunicazioni, o quali mercati generali, parchi, depuratori, impianti di potabilizzazione, inceneritori e simili La suddetta area inoltre risulta essere classificata nella sottozona G1 1_5 del Piano Urbanistico Comunale del Comune di Tortolì, ossia ambiti destinati ad attrezzature di servizio In tali ambiti è possibile realizzare le strutture per l istruzione superiore (scuola secondaria superiore, università, ), per la ricerca e la sanità (laboratori, ospedali, cliniche, ), per la cultura (musei, padiglioni per mostre, ), direzionali (credito, comunicazioni, uffici, carceri ), ricreative e ricettive Si riportano di seguito le principali indicazioni di carattere urbanistico che occorre tener presente nella valutazione del valore dell'area: Art 46 delle NTA Gli insediamenti si potranno realizzare solamente dopo l approvazione di piano attuativo dell intero comparto; Per gli interventi edilizi in zona G, le cui aree ricadano nel tessuto urbano consolidato, non è prevista una superficie minima d intervento essendo sufficiente che l area interessata risulti interamente delimitata da zone di diversa destinazione e/o da strade pubbliche esistenti, o da lotti di terreno già utilizzati La variazione della destinazione d uso e/o il cambio di utilizzo sono ammessi previo studio di comparto ai sensi dell art 27 della LR n45/89 Art 47 delle NTA Le tipologie edilizie sono libere, tuttavia devono rispettare le seguenti norme: a Ift = 3 mc/mq in sottozona G1_1 e G1_3; 2 mc/mq in sottozona G1_2;

3 b Rapporto di copertura pari al 60% della superficie fondiaria; c Altezza massima = m 14,00; d Distanza tra le pareti di edifici antistanti non inferiore all'altezza dell'edificio più alto con un minimo di m 10,00; e Distanza dal filo stradale = m 10,00; f Distanza dai confini laterali non inferiore all'altezza dell'edificio più alto con un minimo di m 5,00; Nelle nuove costruzioni e nei mutamenti di destinazione d'uso con destinazioni di tipo direzionale e/o ricettivo dovrà essere assicurata una dotazione di spazi ad uso pubblico in misura non inferiore a 80 mq per ogni 100 mq di superficie lorda di pavimento dei quali almeno la metà destinata a parcheggio; Fig 3: stralcio PUC L'area non risulta stata assoggettata a piano attuativo per cui ai fini di poter edificare, occorre preliminarmente predisporre il Piano di Lottizzazione, limitato anche alla sola area in vendita, convenzionare il comparto, realizzare le opere di urbanizzazione e successivamente richiedere il permesso di costruire In fase di predisposizione del Piano occorre altresì, richiedere all'ente la variazione della destinazione d uso o il cambio di utilizzo, da zona G1_1 (aree di prevalentee interesse pubblico) a zona G1_2 (aree di prevalente interesse privato), ai sensi dell art 27 della LR n45/89 e dell'art 46 delle NTA del PUC al fine di consentire l'intervento del privato Tale modifica risulta scontata e quindi approvabile, nel momentoo in cui l'ente ha stabilito di alienare tale area e consentire quindi l'intervento da parte del privato STIMA DELL'AREA Le norme del PUC consentono che nell'area esaminata si possano realizzare interventi edilizi destinati a servizi generali, con possibilità di realizzare anche dei volumi destinati alla ricettività connessa alle attività principali che devono essere di tipo servizi, assimilabili pertanto ai fini della presente stima ad attività terziarie e/o commerciali, con esclusione delle residenze Ai fini della valutazione del valore dell'area occorre pertanto determinarne il suo valore venale A tal fine si ricorre al metodo della stima analitica al fine di determinare il più probabile valore di trasformazione dell'area edificabile, dato dalla differenza tra il probabile valore venale

4 dell'ipotetico edificio realizzabile sull'area e il probabile valore di costo complessivo del medesimo fabbricato Valore Area = Valore del fabbricato Costo della trasformazione (Kt) Viene applicata la seguente formula: Va = (Vm - (Oc + Cc + P)) / (1 + r ) n Dove: Va = Valore dell'area edificabile; Vm = valore venale dell'ipotetico fabbricato; Oc = Oneri concessori; Cc = Costo di costruzione comprensivo degli utili dell'imprenditore costruttore, delle spese generali e degli oneri professionali; P = profitto dell'imprenditore costruttore che per le aree marginali si attesta tra il 10 e il 15%; n= anni 3 circa (tempo che intercorre tra la data di stima e l'inizio della produttività dell'ipotetico fabbricato); r = saggio di rendimento del capitale (4%) Per determinare il probabile valore venale del fabbricato si fa riferimento agli ultimi dati pubblicati dall'osservatorio Immobiliare dell'agenzia del Territorio, relativi al Comune di Tortolì nel 2 semestre 2015, dai quali sono stati estrapolati i seguenti valori per le diverse tipologie di immobili a destinazione terziaria e/o commerciale da prendere come riferimento per la determinazione del valore di stima: Zona Suburbana - Periferica Tipologia: Abitazioni civili; Destinazione: Commerciale; Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) ( /mq x mese) Min Max Min Max Negozi NORMALE L 4,8 6,5 L Zona Suburbana - Periferica Tipologia: Abitazioni civili; Destinazione: terziaria; Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) ( /mq x mese) Min Max Min Max Uffici NORMALE L 4,5 5,6 L

5 Dai dati sopra riportati, si rileva come il mercato sia abbastanza omogeneo, non rilevando grossi scostamenti tra la destinazione terziaria e commerciale per la zona di riferimento che è assimilabile ad una zona periferica, anche se abbastanza integrata e collegata al centro urbano Ipotizzando pertanto di prendere come riferimento un valore di mercato di locali a destinazione uffici e/o commerciale compreso tra /mq 1200,00 - /mq 1600,00 Per la determinazione di Oc - Oneri concessori, si prendono come riferimento le tabelle parametriche adottate dal Comune di Tortolì relativamente al Costo di costruzione e al costo delle urbanizzazione secondarie; le urbanizzazioni primarie infatti sono a carico del lottizzante e saranno determinate a parte Oc = costo di costruzione + urbanizzazione secondaria + urbanizzazione primaria Costo di costruzione L'incidenza del costo di costruzione previsto dalle tabelle comunali è determinato in funzione dell' del costo di costruzione dell'immobile che è pari al 4% per un incidenza del costo superiore a /mq 700,00; Costo di urbanizzazione secondaria L'incidenza del costo delle urbanizzazioni secondarie relative ai fabbricati a destinazione Direzionale e Terziaria è fissato dalle tabelle comunali in /mc 3,41; Ipotizzando la realizzazione di una costruzione di mc e ipotizzando una altezza di mt 4,50 si otterrebbe una superficie lorda di mq 2933 mq Costo delle urbanizzazioni primarie Sulla base dei dati in possesso dell'ufficio si ipotizza che per il comparto in questione possa essere ipotizzata una incidenza del costo delle urbanizzazioni primarie in misura pari a /mq 20,00, riferite all'intera superficie del lotto, in considerazione che parte dei sottoservizi e della viabilità è esistente Cc = Costo di costruzione comprensivo degli utili dell'imprenditore costruttore, delle spese generali e degli oneri professionali Sulla base del costo della manodopera e dei materiali si riscontra che sul mercato locale il costo di costruzione di una struttura a destinazione commerciale/terziaria si attesta intorno ai /mq Ai fini della presente stima viene preso come riferimento il valore di /mq 700,00 Gli utili dell'imprenditore oltre alle spese generali e gli oneri professionali vengono stimati nella percentuale del 14% del costo di costruzione

6 Sulla base dei dati sopra indicati, applicando la formula indicata ed ipotizzando: superficie lotto: mq 4400; indice territoriale: 3 mc/mq; volumi realizzabili: mc 13200; superficie utile (h 4,5 mt): mq 2933; superficie commerciale (SU-20%): 2444; valore immobile: 2444*(1200 /mq): costo di costruzione: 700 *2933: Profitto: 14% del Costo di costruzione: ,00 Oc: 20* *3,41 + 0,04* = ,00 si ottiene un valore di ,00 e quindi, considerata la superficie di mq 4400, un valore di mercato unitario pari a /mq 76,20 Si ritiene verosimile pertanto che il valore minimo da mettere a base d'asta possa essere di ,00 ct con un corrispondente valore unitario di /mq di 76,00 ct Tortolì, 22/07/2016 Il Responsabile dell'area ing Mauro Cerina