TRIBUNALE DI BRESCIA

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Costanza Volpe
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1 TRIBUNALE DI BRESCIA CONCORDATO PREVENTIVO MARIANI e C. SRL con sede in Via Valle Sabbia Odolo (BS) C.F P.IVA LIQUIDATORE GIUDIZIALE Dott. Paolo Lazzaroni Via A. Diaz 30/ Brescia ESPERTO INCARICATO Architetto Simone Catano con studio in Brescia, Piazza della Vittoria, 7 T F simone@genezero.it info@pec.genezero.it Iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Brescia al n.1895 Iscrizione CTU del Tribunale di Brescia al n.17 STIMA SOMMARIA DI BENI IMMOBILI TERRENO IN COMUNE DI AGNOSINE (BS) Brescia, 9 novembre 2017! 1/!

2 STIMA SOMMARIA BENI IMMOBILI: TERRENO IN COMUNE DI AGNOSINE (BRESCIA) A seguito della richiesta del liquidatore giudiziale Dott. Paolo Lazzaroni in cui mi veniva richiesto di effettuare una stima sommaria del bene immobiliare costituito da un terreno di mq 454 sito nel Comune di Agnosine (BS) e identificato catastalmente con il mappale 054 del Foglio 9 ho provveduto a prendere visione della perizia di stima redatta dal Geometra Quinzanini il novembre 2014, ho inoltre effettuato una analisi della situazione attuale del terreno oggetto sia attraverso ricerche catastali che una indagine dei luoghi. Con questi elementi ho potuto redigere la valutazione sommaria sotto riportata. VALUTAZIONE La valutazione si è basata sull attenta analisi della conformazione del terreno e delle reali possibilità edificatorie e di utilizzo del terreno. Si tratta infatti di un terreno particolare: su un lato è confinante con una via pubblica, ha quindi un accesso che potrebbe essere considerato comodo, ma in realtà si estende per la quasi totalità su una scarpata che porta dal livello della strada al livello degli edifici sottostanti, con un dislivello di circa 10 metri o solo delle piccole porzioni, larghe circa 2 metri, sono sufficientemente piane da poter essere utilizzate. Il terreno potrebbe quindi essere edificabile solo con grossi interventi di spostamento di materiale e livellamento che riescano a variare le quote altimetriche in modo da avere una porzione in piano. Inoltre studiando le Norme Tecniche del Piano di Governo del Territorio riportate nella perizia precedente, si può determinare che le distanze minime che dovrebbe rispettare una ipotetica costruzione dovranno essere pari a 5 metri verso il confine e di 10 metri rispetto agli edifici esistenti. Tenendo quindi conto che: - il terreno ha una forma a trapezio la cui larghezza massima è pari a 15 metri e - la larghezza media del terreno è inferiore ai 10 metri! 2/!

3 - su tutta la lunghezza il terreno confina con un edificio nel confine a nord est e confina con la strada (Via Roma) verso sud ovest; - la dimensione del lotto è ridotta per un utilizzo artigianale; - l accesso è difficoltoso in quanto il terreno è in forte discesa; valutati anche gli indici edificatori delle Norme Tecniche, si ricava che la possibilità edificatoria è praticamente pari a zero. Il terreno, pur essendo edificabile in teoria, nella pratica è da valutarsi come terreno agricolo. Anche in questo caso la valutazione va effettuata tenendo conto che il terreno non è utilizzabile facilmente in quanto presenta, come già detto, una forte pendenza verso nord-est e per renderlo utile anche ai fini agricoli necessiterebbe di importanti operazioni di terrazzamento che avrebbero un costo tale da non renderle convenienti economicamente. Per tutte queste limitazioni, il terreno è difficilmente valutabile secondo i parametri di mercato e realisticamente può avere un valore solo per i confinanti che avessero intenzione di ampliare il loro giardino privato o utilizzarlo per coltivazioni amatoriali e realizzare un piccolo orto. Si ritiene quindi che la valutazione realistica debba essere aggiornata a un importo di otto euro al metro quadro. COMPUTO VALORE DI MERCATO Superficie catastale 454 mq x valore 8/mq = 3.32,00 Il più probabile Valore di Realizzo in caso di Vendita Forzata viene calcolato tenendo conto della eventuale difficoltà di vendita del bene per il suo stato di manutenzione, consistenza, quota, caratteristiche intrinseche ed estrinseche, andamento del mercato immobiliare, riferendosi all esperienza ed alle fonti documentali (Osservatorio Agenzia del Territorio, Omni Tecnoborsa, Borsa Immobiliare ProBrixia della Camera di Commercio, Osservatorio Nomisma, Il Sole 24 Ore, Banca d Italia). Si è considerato anche l andamento delle Procedure forzate degli ultimi anni da cui si ricava la difficoltà di vendita di beni simili a quello oggetto della stima con decurtazioni medie del 35% e si è altresì considerato il tempo medio di vendita aggiornato al Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotto tra il 2 Giugno! 3/!

4 2017 e il 21 luglio 2017 della Banca d Italia che, pur considerando l andamento di immobili residenziali, può essere preso in considerazione come riferimento. In esso si ricava un tempo di vendita (tempo tra l affidamento dell incarico e la vendita) di 7/8 mesi e con una decurtazione sulla richiesta (sconto medio sul prezzo richiesto) di circa il 12,5%. Valutando i dati raccolti, si ritiene plausibile e realistico semplificare il Valore di Realizzo in caso di Vendita Forzata con una riduzione percentuale di circa il 25% sul Valore di stima in Libero Mercato pervenendo ai seguenti risultati: Più probabile valore in libero mercato del bene: 3.00,00 Più probabile valore in caso di vendita forzata del bene: 2.700,00 Si allegano: - Fotografie dell accesso al terreno (Fonte internet da - Estratto mappa catastale con individuazione della particella - Vista aera (Fonte Google maps) con individuazione della particella Brescia, li 9 novembre 2017 L'Esperto Arch. Catano Simone! 4/!

5 VISTA DEL TERRENO DA VIA ROMA (S.P. 31) VISTA DEL TERRENO DA VIA ROMA! /! 5

6 ESTRATTO MAPPA CATASTALE ESTRATTO VISTA AEREA CON INDIVIDUAZIONE DELLA PARTICELLA! /!

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