TRIBUNALE DI PIACENZA. Esecuzione immobiliare n. 51/2010. promossa da BLUE FACTOR SPA contro BERENATO ALDO Oggetto:

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare n. 51/2010 promossa da BLUE FACTOR SPA contro BERENATO ALDO Oggetto: Stima di beni immobili intestati a BERENATO ALDO siti nel comune di Piacenza in via A. Zanetti n. 7. Riferimenti: Consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Giudice Dott. M. Morlini e giuramento del C.T.U. arch. Monica Mazzari avanti al Giudice in data Udienza successiva fissata per il RELAZIONE PERITALE Premessa: La sottoscritta Arch. Monica Mazzari, nata a Codogno il , libero professionista con studio in Rivergaro, Loc. Ca Nova, Ancarano Sotto 179, nominata C.T.U. nella esecuzione immobiliare in epigrafe, visti i quesiti e le verifiche da svolgere come di seguito elencati: 1) L identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2) La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;

2 3) la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza dell eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4) l attestazione circa esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a capo dell acquirente (ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. C.c.), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ed in particolare. domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione ; altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione); 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra

3 cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; 7) l attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8) la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 9) la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10) l indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11) un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12) l indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;

4 13) l allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno); 14) la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata e un file contenente le fotografie. espone quanto segue: la scrivente ha effettuato sopralluoghi presso i beni immobili in argomento, per constatarne le caratteristiche e la consistenza, eseguendo fotografie e rilievi. La scrivente si è recata altresì presso: l U.T.E. di Piacenza, al fine di controllare i dati catastali degli immobili; la Conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, allo scopo di verificare la proprietà degli immobili e le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie; l Ufficio Tecnico del comune di Piacenza allo scopo di raccogliere informazioni relative alle pratiche edilizie afferenti gli immobili in argomento e alle normative urbanistico edilizie vigenti in loco. Premesso che i beni pignorati consistono in beni per i quali la documentazione è completa e idonea, si ritiene di poter procedere secondo i quesiti da 1 a 14: 1) Identificazione dei beni, dati catastali, confini: Oggetto delle presenti procedure di esecuzione immobiliare sono beni immobili siti nel comune di Piacenza, in A. Zanetti n. 7, costituiti da un appartamento e da una cantina. Attualmente gli immobili risultano censiti al NCEU del comune di Piacenza nel modo seguente: Foglio 79 mapp.182 sub 1, cat. A/3, classe 3, vani 6, rendita 309,87. Confini: L appartamento confina a nord con vano scale comune e appartamento di altra proprietà, a est e ovest con area scoperta comune e a sud con appartamento di altra proprietà. La cantina confina a nord con cantina di altra proprietà, a sud con vano scale comune, a est con area scoperta comune, a ovest con corridoio comune.

5 I dati catastali corrispondono ai dati indicati nell atto di pignoramento. Il pignoramento riguarda la quota di 1/8 di piena proprietà dei singoli beni sopra elencati. Provenienze: in morte di Palazzolo Antonina deceduta il 30 novembre 2000; denuncia di successione legittima registrata a Piacenza al n.1007 vol.322/1; trascritta il 14 settembre 2001 ai nn.11003/8410. Quota caduta in successione: 1/1. A Palazzolo Antonina (vedova) in forza di acquisto da Amministrazione Finanziaria dello Stato con atto del Notaio Toscani Massimo in data 20 luglio 1990 rep.78470; registrato a Piacenza il 30 luglio 1990 al n.2647; trascritto il 12 marzo 1991 ai nn.3213/ ) Descrizione: Trattasi di un appartamento posto al piano rialzato di una palazzina (ex IACP) di otto unità abitative, sita nella città di Piacenza e che in generale si presenta in discreto stato di conservazione. La distribuzione interna dell appartamento è articolata in ingresso, soggiorno, cucina, bagno, due camere da letto e due balconi, oltre a disimpegno e ripostiglio, per una superficie commerciale pari a mq 105,00 circa l appartamento e mq 6,50 circa i balconi. Le finiture interne sono costituite da pavimenti in ceramica incollati su preesistente pavimentazione, rivestimenti in ceramica, pareti intonacate e tinteggiate, serramenti in alluminio su telaio in legno senza vetrocamera, tapparelle, impianto di riscaldamento autonomo. Lo stato di conservazione e manutenzione dell appartamento è discreto. Al piano seminterrato si trovano un locale ad uso cantina di mq 10,50 circa al lordo dei muri. Per una migliore individuazione dei dettagli si rimanda alla documentazione fotografica allegata. 3) Possesso e occupazione dei beni PROPRIETARIO DELLA QUOTA DI 1/8 PIGNORATA è BERENATO ALDO nato a Piacenza il 1 gennaio 1953 bene personale.

6 L abitazione risulta abitata da uno dei fratelli di Berenato Aldo, Berenato Franco, in qualità di comproprietario, di cui si allega certificato di residenza; l esecutato invece risulta residente a S. Giorgio Piacentino (PC), in via Sfulcini, ) Formalità, vincoli, oneri Trascrizioni contro: Pignoramento notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 26 gennaio 2010 rep.291; trascritto il 8 marzo 2010 ai nn.3503/2423 a favore di Blue Factor spa con sede in Orbetello contro Berenato Aldo per la quota di 1/8. Costo cancellazione formalità 262,00. Iscrizioni: Ipoteca legale di ,96 in forza di ipoteca esattoriale di ,48 emessa da Padana Riscossioni in data 15 ottobre 2003 rep.490; iscritta il 16 ottobre 2003 ai nn.14229/3029 a favore di Padana Riscossioni contro Berenato Aldo per la quota di 1/8. Costo cancellazione formalità 262,00. Ipoteca legale di ,80 in forza di ipoteca esattoriale di 8.142,40 emessa da Padana Riscossioni in data 21 ottobre 2005 rep.2360; iscritta il 27 ottobre 2005 ai nn.17474/4212 a favore di Padana Riscossioni contro Berenato Aldo per la quota di 1/8. Costo cancellazione formalità 262,00. Il costo totale individuato per la cancellazione delle formalità è di 786,00 esclusi onorari dei professionisti incaricati. 6) Regolarità edilizia Dalla lettura degli atti presso l Ufficio Tecnico comunale di Piacenza, i beni ricadono secondo il vigente P.R.G. in Residenza media densità assoggettate alle prescrizioni di cui all art. 27 delle norme di attuazione. Il fabbricato è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967 e da tale data relativamente ai beni in oggetto non si sono verificati abusi o irregolarità edilizie di sorta.

7 7) Certificazione energetica L immobile non necessita di attestato di certificazione energetica. 8) Conformità degli impianti Gli impianti sono a norma di legge, anche se non sussistono le relative certificazioni. 9) Valore dei beni Il valore complessivo dei beni così individuati e descritti è stato calcolato nel modo seguente: superficie commerciale a prezzi di mercato noti per costruzioni con caratteristiche similari a quelli in argomento, tratti da editoria specializzata ed effettuando indagini presso locali operatori del settore, a cui è stato applicato un abbattimento forfetario in relazione alla condizione di manutenzione e/o efficienza del bene: - abitazione mq 105,00 x /mq = ,00 - balcone mq 6,50 x. 430/mq = ,00 - cantina mq 10,50 x. 650/mq = ,00 Totale = ,00 diconsi euro centoquarantaseimilacentoventi/ 00. Il valore della quota pignorata di 1/8 è di ,00 Diconsi euro diciottomiladuecentosessantacinque/00. 10) Pagamento IVA Il trasferimento dell immobile al compratore comporterà il pagamento dell IVA con le eventuali agevolazioni di legge (prima casa, ecc.). 11 ) Pignoramento di quota Benché trattasi di pignoramento di quota, essendo il bene costituito da un unico appartamento con cantina, è necessario alienare l intero bene. 12) Opere da eseguire sul bene Non sono necessarie opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa.

8 13) e 14) Allegati alla relazione peritale: Allegato 1: Documentazione fotografica Allegato 2: Schemi grafici di riferimento Allegato 3: Riferimenti catastali Allegato 4: Certificato visura UTE di Piacenza Allegato 5: Visure conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza Allegato 6 Certificato di residenza e stato di famiglia Piacenza, Il Consul. Tecnico d Ufficio Architetto Monica Mazzari