T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Calabrese Francesco, nell'esecuzione Immobiliare 186/2017 del R.G.E. contro **** Omissis **** 1 di 21

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Lotto Stima / Formazione lotti Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 186/2017 del R.G.E di 21

3 INCARICO All'udienza del 22/09/2017, il sottoscritto Ing. Calabrese Francesco, con studio in Via Santi Sette Fratelli Giulianova (TE), f.calabrese@proger.it, PEC francesco.calabrese@ingte.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 28/09/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Bene N 2 - Locale commerciale ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ALBA ADRIATICA (TE) - VIA CORTINA Lotto 1: quote di diritti pari all intera proprietà di un appartamento al piano secondo e di un ripostiglio al seminterrato, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. L appartamento è ubicato al piano secondo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 5, cat. A/2, cl. 2^, consistenza 6 Vani, sup. catastale 108 m2, R.C. 588,76; il ripostiglio è ubicato al piano seminterrato, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 11, cat. C/2, cl. 2^, consistenza 8 m2, sup. catastale 9 m2, R.C. 24,83. -Valore commerciale del lotto: ,00 -Valore in procedura del lotto: ,00 BENE N 2 - LOCALE COMMERCIALE UBICATO A ALBA ADRIATICA (TE) - VIA CORTINA Lotto 2: quote di diritti pari all intera proprietà di un locale commerciale al piano primo, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. Il locale commerciale è ubicato al piano primo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 4, cat. C/2, cl. 3^, consistenza 112 m2, sup. catastale 127 m2, R.C Valore commerciale del lotto: ,00 -Valore in procedura del lotto: ,00 3 di 21

4 LOTTO 1 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Le proprietà oggetto della procedura confinano con i seguenti: -mappale 1322 sub 5 distinto con il numero 1 della scala a confinante con appartamento interno 2 scala a, vano ascensore, vano scala e distacco salvo altri; -mappale 1322 sub 11, distinto con il numero 2a, confinante con i rispostigli numeri 1 e 3, corridoio condominiale, salvo altri. CONSISTENZA I beni non sono comodamente divisibili in natura. Foglio Part Sub Appartamento per abitazione terrazzi108 m2 ca. (93+15) Locale Ripostiglio8 m2 ca. (catastale 9 m2) I beni oggetto di stima sono costituiti da un appartamento e un locale ripostiglio, ubicati all interno di 4 di 21

5 un fabbricato di civile abitazione situato sul lungomare Marconi, angolo Via Cortina, ad Alba Adriatica. All esterno il fabbricato dove sono ubicati gli immobili si presenta in discrete condizioni generali. L appartamento per abitazione è posto al secondo piano, distinto con il numero interno 1 scala a ed è composto da 4 vani accessori. L appartamento all interno si presenta in buono stato, con manutenzione ordinaria. Il livello delle finiture è discreto. Le porte in legno sono del tipo tamburato con finitura in impiallacciato noce. Anche i battiscopa sono in legno con medesima finitura. Il pavimento è costituito da varie tipologie di gres. L interno è tinteggiato con pitture di diversi colori. la parte di angolo cottura è rivestita con piastrelle. Il bagni è anch esso rivestito con piastrelle e presenta un discreto stato di manutenzione generale. L impianto elettrico così come quello termo fluidico si presentano in uno stato ordinario. I rimanenti immobili pignorati sono il locale ripostiglio presente al piano seminterrato. CRONISTORIA DATI CATASTALI I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale A2 2 6 vani , C ,38 Corrispondenza catastale Rendita Piano Graffato - Immobili siti nel Comune di ALBA ADRIATICA (A125) Provincia di Teramo Catasto dei Fabbricati - Intestazione degli Immobili DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI **** Omissis **** nata in **** Omissis **** Proprietà per 1/1 Le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto per gli immobili mappali 1322 sub 5 e 11 Esiste corrispondenza del nominativo tra pignoramento e partita catastale. PRECISAZIONI 5 di 21

6 La documentazione ex art. 567 è completa PATTI Nessun patto particolare al fine del trasferimento sanciti negli atti di provenienza. STATO CONSERVATIVO Gli immobili attualmente sono in discreto stato conservativo. PARTI COMUNI Gli immobili pignorati risultano inserito in contesto condominiale e hanno parti comuni con le altre unità abitative SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnala la presenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI I.1 Estrinseche 1) Ambiente economico e sociale: ottimi. Gli immobili oggetto della procedura sono ubicati nel centro cittadino di Alba Adriatica, sul lungomare Marconi. 2) Collegamenti Stradali: ottimi. 3) Condizioni climatiche: tipiche della zona costiera abruzzese. 4) Servizi sociali e commerciali: ottimi. La zona è urbanizzata, con i relativi servizi sociali e comunali, servita da alimentari, negozi, bar e scuole nelle vicinanze. I.2 Intrinseche 1)Accessibilità: Ottima. L area è raggiungibile in maniera agevole sia da autoveicoli che da pedoni. 2)Funzionalità generale: buona. La funzionalità distributiva degli spazi e buona a livello planimetrico. 3)Funzionalità degli impianti: buoni. Gli impianti elettrici e termo fluidici sono un discreto stato funzionale. Mancano dei certificati di conformità. 4)Grado di finitura: discreta. Pavimenti e rivestimenti in ceramica sono di qualità ordinaria, infissi interni ordinari, infissi esterni ordinari; per i servizi gli impianti sanitari e rubinetteria ordinari, corpi scaldanti in ghisa ordinari. 5)Stato di manutenzione: buono. 6)Salubrità: normale circolazione d aria all interno del negozio ordinaria. 7) Esposizione e panoramicità: ottima. Gli immobili sono ubicati fronte mare. 8)Situazione edilizia: Regolare 9)Situazione urbanistica: l area ricade in zona A. 10)Disponibilità: l immobile attualmente è occupato dall esecutato. 6 di 21

7 STATO DI OCCUPAZIONE L immobile attualmente è occupato dall esecutata **** Omissis **** PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. **** Omissis **** è la proprietaria degli immobili oggetto della procedura in virtù dei seguenti titoli: mappali 132 sub 5 e 11 TRASCRIZIONE A FAVORE del 20/02/ Registro Particolare 2069 Registro Generale 3056 Pubblico ufficiale **** Omissis **** Repertorio del 18/02/2003 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Immobili siti in ALBA ADRIATICA(TE) SOGGETTO ACQUIRENTE Con tale atto la **** Omissis **** comprava gli immobili dalla **** Omissis **** che a sua volta era proprietaria degli immobili con titoli anteriori al ventennio FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 26/03/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Oneri di cancellazione La stima orientativa per la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni è riportata di seguito (Esclusi diritti): 1)Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3057, n. registro particolare 409 (Esclusi diritti notarili)35,00 =35,00 euro 2)Ipoteca legale n. di registro generale 20021, n. registro particolare ,48 x 0.5% + 59,00+ 35,00 =316,76 euro 3)Ipoteca legale n. di registro generale 7772, n. registro particolare ,86 x 0.5% + 59,00+ 35,00 =339,51 euro 4)Pignoramento nr. di registro generale 2427, nr. registro particolare 1889 = 294,00 euro Totale = 985,27 euro 7 di 21

8 E.1 Iscrizioni - Ipoteca Volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO del 18/02/2003, nr di repertorio Pubblico Ufficiale **** Omissis ****, iscritta a Teramo il 02/02/2003, n. di registro generale 3057, n. registro particolare 409 a favore di **** Omissis ****a contro **** Omissis **** per un importo totale di ,00 euro; - IPOTECA LEGALE derivante da ISCRITTA A NORMA ART. 77 DPR 602/73 INTR. DALL'ART. 16 D.LGS N. 46 DEL del 18/11/ Registro Particolare 4088 Registro Generale Repertorio /2008 del 14/11/2008 a favore di **** Omissis **** contro **** Omissis **** per un importo totale di ,48 euro. IPOTECA LEGALE derivante da ISCRITTA A NORMA ART. 77 DPR 602/73 INTR. DALL'ART. 16 D.LGS N. 46 DEL del 07/05/ Registro Particolare 1712 Registro Generale 7772 Repertorio 280/2009 del 06/05/2009 a favore di **** Omissis **** contro **** Omissis **** per un importo totale di ,86 euro. E.2 Trascrizioni - Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare del Tribunale di Teramo n. repertorio 2139 del 26/06/2017, trascritto a Teramo il 10/07/2017, n. di registro generale 8582, n. registro 5625 a favore di **** Omissis **** contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Secondo il PRG generale del Comune di Alba Adriatica l area su cui è costruito il fabbricato in cui sono situati i beni oggetto di stima ricadono in zona struttura urbana esistente. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Il Ctu ha condotto, mediante una richiesta di accesso agli atti all ufficio tecnico di Alba Adriatica, un controllo degli atti amministrativi riguardanti le concessioni edilizie e i certificati urbanistici inerenti il fabbricato oggetto della procedura. (Come riportato negli Allegati, nella sezione Concessioni - Attività Edilizia - Urbanistica). Il fabbricato ubicato in via Cortina, prospicente il lungomare Marconi è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli abitativi edilizi: -Concessione di Costruzione 1126 del 14 luglio 1978 per costruzione centro residenziale in viale G.Marconi; -Concessione di Costruzione 458 del 29 ottobre 1980 per varianti interne in corso d opera alla costruzione centro in viale G.Marconi; -Concessione di Costruzione 711 del 14 marzo 1983 per varianti interne alla costruzione centro residenziale in viale G.Marconi; -Abitabilità degli appartamenti del 16 marzo 1983; -Agibilità degli appartamenti del 15 ottobre 1985; 8 di 21

9 -Non è presente il certificato energetico. Non sono presenti i certificati di conformità degli impianti. La situazione edilizia è regolare ma da completare. Le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. I beni sono soggetti a rate condominiali. LOTTO 2 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 2 - Locale commerciale ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) 9 di 21

10 CONFINI La proprietà oggetto della procedura confina con i seguenti: -mappale 1322 sub 4, confinante con pianerottolo condominiale, via Marconi a mezzo distacco e spazi comuni, salvo altri. CONSISTENZA I beni non sono comodamente divisibili in natura. Foglio Part Sub Locale Commerciale112 m2 ca.(catastale 127 m2) I beni oggetto di stima sono costituiti da un locale commerciale ubicato all interno di un fabbricato di civile abitazione situato sul lungomare Marconi, angolo Via Cortina, ad Alba Adriatica. All esterno il fabbricato dove sono ubicati gli immobili si presenta in discrete condizioni generali. Il locale commerciale oggetto del pignoramento si trova al piano primo. Esso di fatto è adibito ad abitazione presentando delle finiture appena sufficienti. Con impianti elettrici e termo fluidici ordinari. Il locale commerciale è stato di fatto diviso in due unità abitative distinte, pertanto sono da effettuarsi lavori di demolizione interne per il ripristino. Sono da realizzarsi inoltre opere murarie per il ripristino della proprietà con il locale attiguo. Attualmente delle tramezzature insistono in una parte di una ditta terza non esecutata. I rimanenti immobili pignorati sono il locale ripostiglio presente al piano seminterrato. CRONISTORIA DATI CATASTALI I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale C ,71 Rendita Piano Graffato 10 di 21

11 Corrispondenza catastale - Immobili siti nel Comune di ALBA ADRIATICA (A125) Provincia di Teramo Catasto dei Fabbricati - Intestazione degli Immobili DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI **** Omissis **** nata in **** Omissis **** Proprietà per 1/1 Le planimetrie catastali differiscono allo stato di fatto per gli immobili mappali 1322 sub 4 Esiste corrispondenza del nominativo tra pignoramento e partita catastale. PRECISAZIONI La documentazione ex art. 567 è completa PATTI Nessun patto particolare al fine del trasferimento sanciti negli atti di provenienza. STATO CONSERVATIVO Gli immobili attualmente sono in discreto stato conservativo. PARTI COMUNI Gli immobili pignorati risultano inserito in contesto condominiale e hanno parti comuni con le altre unità abitative SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnala la presenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI I.1 Estrinseche 1) Ambiente economico e sociale: ottimi. Gli immobili oggetto della procedura sono ubicati nel centro cittadino di Alba Adriatica, sul lungomare Marconi. 2) Collegamenti Stradali: ottimi. 3) Condizioni climatiche: tipiche della zona costiera abruzzese. 4) Servizi sociali e commerciali: ottimi. La zona è urbanizzata, con i relativi servizi sociali e comunali, servita da alimentari, negozi, bar e scuole nelle vicinanze. 11 di 21

12 I.2 Intrinseche 1)Accessibilità: Ottima. L area è raggiungibile in maniera agevole sia da autoveicoli che da pedoni. 2)Funzionalità generale: buona. La funzionalità distributiva degli spazi e buona a livello planimetrico. 3)Funzionalità degli impianti: buoni. Gli impianti elettrici e termo fluidici sono un discreto stato funzionale. Mancano dei certificati di conformità. 4)Grado di finitura: discreta. Pavimenti e rivestimenti in ceramica sono di qualità ordinaria, infissi interni ordinari, infissi esterni ordinari; per i servizi gli impianti sanitari e rubinetteria ordinari, corpi scaldanti in ghisa ordinari. 5)Stato di manutenzione: buono. 6)Salubrità: normale circolazione d aria all interno del negozio ordinaria. 7) Esposizione e panoramicità: ottima. Gli immobili sono ubicati fronte mare. 8)Situazione edilizia: da Regolarizzare, manca il Certificato di Agibilità 9)Situazione urbanistica: l area ricade in zona A. 10)Disponibilità: l immobile attualmente è occupato dall esecutata. Il locale commerciale in particolare è occupato dal compagno dell esecutata mediante titolo non opponibile alla procedura. Di fatto il locale commerciale è adibito ad abitazione. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di comodato gratuito. Stato della causa in corso per il rilascio Il locale commerciale, mappale 1322 sub 4 è occupato dal **** Omissis ****, compagno dell esecutata, mediante titolo (contratto di comodato uso gratuito). Di fatto è adibito ad abitazione. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. **** Omissis **** è la proprietaria degli immobili oggetto della procedura in virtù dei seguenti titoli: mappale 132 sub 4 TRASCRIZIONE A FAVORE del 28/02/ Registro Particolare 2297 Registro Generale 3629 Pubblico ufficiale **** Omissis **** Repertorio /37328 del 22/02/2008 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Immobili siti in ALBA ADRIATICA(TE) SOGGETTO ACQUIRENTE Con tale atto la **** Omissis **** comprava gli immobili dalla **** Omissis **** 12 di 21

13 **** Omissis **** gli immobili pervenivano dalla società **** Omissis **** mediante atto repertorio /37327 trascritto a Teramo il 28 febbraio 2008, notaio **** Omissis ****. Alla **** Omissis **** pervenivano dalla**** Omissis **** con atto repertorio 1539 trascritto a Teramo il 13/08/2002, notaio **** Omissis ****. **** Omissis **** pervenivano per titoli anteriori al ventennio. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 23/03/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Oneri di cancellazione La stima orientativa per la cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni è riportata di seguito (Esclusi diritti): 1)Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3630, n. registro particolare 567 (Esclusi diritti notarili)35,00 =35,00 euro 2)Pignoramento nr. di registro generale 2427, nr. registro particolare 1889 = 294,00 euro Totale = 329,00 euro E.1 Iscrizioni - Ipoteca Volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO del 22/02/2008, nr di repertorio /37329 Pubblico Ufficiale **** Omissis ****, iscritta a Teramo il 28/02/2008, n. di registro generale 3630, n. registro particolare 567 a favore di **** Omissis **** contro **** Omissis **** per un importo totale di ,00 euro; E.2 Trascrizioni - Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare del Tribunale di Teramo n. repertorio 2139 del 26/06/2017, trascritto a Teramo il 10/07/2017, n. di registro generale 8582, n. registro 5625 a favore di **** Omissis **** contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Secondo il PRG generale del Comune di Alba Adriatica l area su cui è costruito il fabbricato in cui sono situati i beni oggetto di stima ricadono in zona struttura urbana esistente. 13 di 21

14 REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Il Ctu ha condotto, mediante una richiesta di accesso agli atti all ufficio tecnico di Alba Adriatica, un controllo degli atti amministrativi riguardanti le concessioni edilizie e i certificati urbanistici inerenti il fabbricato oggetto della procedura. (Come riportato negli Allegati, nella sezione Concessioni - Attività Edilizia - Urbanistica). Il fabbricato ubicato in via Cortina, prospicente il lungomare Marconi è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli abitativi edilizi: -Concessione di Costruzione 1126 del 14 luglio 1978 per costruzione centro residenziale in viale G.Marconi; -Concessione di Costruzione 458 del 29 ottobre 1980 per varianti interne in corso d opera alla costruzione centro in viale G.Marconi; -Concessione di Costruzione 711 del 14 marzo 1983 per varianti interne alla costruzione centro residenziale in viale G.Marconi; -Abitabilità degli appartamenti del 16 marzo 1983; -Agibilità degli appartamenti del 15 ottobre 1985; -Denuncia di Inizio attività 1/10 protocollo generale per opere interne (l oggetto della DIA riguarda il locale commerciale, vale a dire la particella 1322 sub 4) -Domanda per il rilascio del Certificato di Agibilità riguardante la Suddetta Dia per la quale però non è stato rilasciato il certificato di agibilità in quanto carente di documentazione. -Non è presente il certificato energetico. Non sono presenti i certificati di conformità degli impianti. La situazione edilizia è da regolarizzare. Attualmente inoltre il locale commerciale, adibito di fatto a locale residenziale, necessita di lavori di demolizione e ricostruzioni di alcuni tramezzi dato che occupano spazi di una ditta limitrofa non esecutata e dividono di fatto in locale commerciale in due unità abitative. Le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto. Tra gli allegati è stata prodotta una planimetria orientativa attuale dello stato di fatto, a meno del tramezzo che attualmente insiste su altra ditta. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 14 di 21

15 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. I beni sono soggetti a rate condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Lotto 1: quote di diritti pari all intera proprietà di un appartamento al piano secondo e di un ripostiglio al seminterrato, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. L appartamento è ubicato al piano secondo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 5, cat. A/2, cl. 2^, consistenza 6 Vani, sup. catastale 108 m2, R.C. 588,76; il ripostiglio è ubicato al piano seminterrato, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 11, cat. C/2, cl. 2^, consistenza 8 m2, sup. catastale 9 m2, R.C. 24,83. -Valore commerciale del lotto: ,00 -Valore in procedura del lotto: ,00 -Continuità delle trascrizionisi -Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3057, n. registro particolare 409 -Ipoteca legale n. di registro generale 20021, n. registro particolare Ipoteca legale n. di registro generale 7772, n. registro particolare Pignoramento nr. di registro generale 2427, nr. registro particolare 1889 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 5, Categoria A2 - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 11, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 In base alla descrizione ed ai dati precedentemente riportati, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è proceduto alla comparazione con beni analoghi oltre che ad una riferimento alla banca dati delle quotazioni immobiliari dell agenzia delle entrate OMI Attualmente il valore a metro quadrato di un appartamento in questa zona nel Comune di Alba Adriatica, di medesime caratteristiche e di condizioni conservative normali, è pari a 1250, ,00 euro/m2. 15 di 21

16 Per i locali seminterrati di medesime caratteristiche e di condizioni conservative normali il prezzo oscilla tra un minino di 400,00 euro ad un massimo di 700,00 euro per metro quadro Dato lo stato conservativo dell immobile e la sua posizione si ritiene quindi congruo calcolare l importo finale sulla base di 1700 euro/m2 per l unità immobiliare e 400 euro/m2 per i fondaci. Considerando nel prezzo anche le aree pertinenziali e coorti comuni Appartamento1700 x 108 ca (incluso 1/3 terrazzi)euro , Fondaco400 x 8c a m2euro 3,200,00 Pertanto il valore totale commerciale degli immobili oggetto della procedura è pari a ,00 euro. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Alba Adriatica (TE) - Via Cortina 0,00 mq 1.700,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in EURO ,00. A tale valore si è arrivati considerando un abbattimento complessivo pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. 16 di 21

17 LOTTO 2 Bene N 2 - Locale commerciale ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Lotto 2: quote di diritti pari all intera proprietà di un locale commerciale al piano primo, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. Il locale commerciale è ubicato al piano primo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 4, cat. C/2, cl. 3^, consistenza 112 m2, sup. catastale 127 m2, R.C Valore commerciale del lotto: ,00 - Valore in procedura del lotto: ,00 -Continuità delle trascrizionisi -Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3630, n. registro particolare 567 -Pignoramento nr. di registro generale 2427, nr. registro particolare 1889 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 4, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 In base alla descrizione ed ai dati precedentemente riportati, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è proceduto alla comparazione con beni analoghi oltre che ad una riferimento alla banca dati delle quotazioni immobiliari dell agenzia delle entrate OMI Attualmente il valore a metro quadrato di un locale commerciale di medesime caratteristiche e di condizioni conservative normali il prezzo oscilla tra un minino di 1550,00 euro ad un massimo di 3100,00 euro per metro quadro. Dato lo stato conservativo dell immobile si ritiene quindi congruo calcolare l importo finale sulla base di euro/m2 per il locale commerciale. Considerando nel prezzo anche le aree pertinenziali e coorti comuni Locale Commerciale 112 ca x m2euro ,00 Pertanto il valore totale commerciale degli immobili oggetto della procedura è pari a ,00 euro. A tali valori devono essere decurtati i costi di demolizione e ripristino delle tramezzature che in via sommaria incidono per circa 5.000,00, considerando anche le spese pratiche. Pertanto il valore commerciale degli immobili oggetto della procedura diviene pari a ,00 euro. Identificativo corpo Bene N 2 - Locale commerciale Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Superficie convenzionale Valore di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 0,00 mq 0,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 17 di 21

18 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, è determinabile in EURO ,00. A tale valore si è arrivati considerando un abbattimento complessivo pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato. Lotto RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Giulianova, li 08/05/2018 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - Perizia Formato Privacy N 2 Planimetrie catastali - Estratti di Mappa e Stado di Fatto N 3 Foto L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Calabrese Francesco N 4 Altri allegati - A) Comunicazioni -e Verbali - B)Visure Catastali - C)Ispezioni Ipotecarie - D) Titoli Edilizi e certificato E) Contratto Comodato Uso Gratuito 18 di 21

19 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO 1 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Lotto 1: quote di diritti pari all intera proprietà di un appartamento al piano secondo e di un ripostiglio al seminterrato, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. L appartamento è ubicato al piano secondo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 5, cat. A/2, cl. 2^, consistenza 6 Vani, sup. catastale 108 m2, R.C. 588,76; il ripostiglio è ubicato al piano seminterrato, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 11, cat. C/2, cl. 2^, consistenza 8 m2, sup. catastale 9 m2, R.C. 24,83. -Valore commerciale del lotto: ,00 -Valore in procedura del lotto: ,00 -Continuità delle trascrizionisi -Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3057, n. registro particolare 409 -Ipoteca legale n. di registro generale 20021, n. registro particolare Ipoteca legale n. di registro generale 7772, n. registro particolare Pignoramento nr. di registro generale 2427,nr.registroparticolare1889 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 5, Categoria A2 - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 11, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Secondo il PRG generale del Comune di Alba Adriatica l area su cui è costruito il fabbricato in cui sono situati i beni oggetto di stima ricadono in zona struttura urbana esistente. Prezzo base d'asta: ,00 LOTTO 2 Bene N 2 - Locale commerciale ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Lotto 2: quote di diritti pari all intera proprietà di un locale commerciale al piano primo, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. Il locale commerciale è ubicato al piano primo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 4, cat. C/2, cl. 3^, consistenza 112 m2, sup. catastale 127 m2, R.C Valore commerciale del lotto: ,00 - Valore in procedura del lotto: ,00 -Continuità delle trascrizionisi -Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3630, n. registro particolare 567 -Pignoramento nr. di registro generale 2427,nr.registroparticolare1889 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 4, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Secondo il PRG generale del Comune di Alba Adriatica l area su cui è costruito il fabbricato in cui sono situati i beni oggetto di stima ricadono in zona struttura urbana esistente. Prezzo base d'asta: ,00 19 di 21

20 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 186/2017 DEL R.G.E. LOTTO 1 - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 5, Categoria A2 - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 11, Categoria C2 Gli immobili attualmente sono in discreto stato conservativo. Lotto 1: quote di diritti pari all intera proprietà di un appartamento al piano secondo e di un ripostiglio al seminterrato, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. L appartamento è ubicato al piano secondo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 5, cat. A/2, cl. 2^, consistenza 6 Vani, sup. catastale 108 m2, R.C. 588,76; il ripostiglio è ubicato al piano seminterrato, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 11, cat. C/2, cl. 2^, consistenza 8 m2, sup. catastale 9 m2, R.C. 24,83. -Valore commerciale del lotto: ,00 -Valore in procedura del lotto: ,00 - Continuità delle trascrizionisi -Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3057, n. registro particolare Ipoteca legale n. di registro generale 20021, n. registro particolare Ipoteca legale n. di registro generale 7772, n. registro particolare Pignoramento nr. di registro generale 2427, nr. registro particolare 1889 NO SI Stato di occupazione: L immobile attualmente è occupato dall esecutata **** Omissis **** 20 di 21

21 LOTTO 2 - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 2 - Locale commerciale Ubicazione: Alba Adriatica (TE) - Via Cortina Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: Locale commerciale Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1322, Sub. 4, Categoria C1 Gli immobili attualmente sono in discreto stato conservativo. Lotto 2: quote di diritti pari all intera proprietà di un locale commerciale al piano primo, il tutto con relative pertinenze e annessi, ubicati via Cortina angolo Guglielmo Marconi, nel Comune di Alba Adriatica. Il locale commerciale è ubicato al piano primo, riportato al N.C.E.U. del comune di Alba Adriatica al foglio 10 alla particella 1322 sub 4, cat. C/2, cl. 3^, consistenza 112 m2, sup. catastale 127 m2, R.C Valore commerciale del lotto: ,00 -Valore in procedura del lotto: ,00 -Continuità delle trascrizionisi -Ipoteca Volontaria n. di registro generale 3630, n. registro particolare 567 -Pignoramento nr. di registro generale 2427, nr. registro particolare 1889 NO SI Occupato da terzi con contratto di comodato gratuito 21 di 21