TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE. promossa da UNICREDIT CMB SPA R.G. ESEC. IMM.

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da UNICREDIT CMB SPA R.G. ESEC. IMM.RI 357/2014 Giudice: dott.ssa Alessandra BURRA CTU: Geom. Nello CASAGRANDE RAPPORTO DI STIMA

2 INDICE 1.00 LOTTO UNICO PREMESSA UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA DEL BENE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI SERVITU E VINCOLI PROPRIETA E PROVENIENZA DISPONIBILITA DELL IMMOBILE ISCRIZIONI E TRASCIZIONI IPOTECARIE SPESE CONDOMINIALI DESCRIZIONE DEI BENE DESTINAZIONE URBANISTICA CONFORMITA EDILIZIA DEI FABBRICATI DIVISIBILITA STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA CONCLUSIONI... 9 ALLEGATI

3 1.00 PREMESSA Con provvedimento in data il Giudice Esecutore dott.ssa Alessandra BURRA ha nominato il sottoscritto Nello CASAGRANDE geometra libero professionista, con studio in Conegliano via Berto Barbarani 16, iscritto al n dell Albo dei Geometri della Provincia di Treviso, quale perito stimatore dei beni immobili in capo agli esecutati 1 e 2, siti in Comune di Mansuè e di seguito descritti. Nell udienza del presso il Tribunale di Treviso, prestava il giuramento di rito e prendeva visione del quesito posto dal G.E. Esperite le indagini preliminari, le verifiche urbanistiche, compiuti i necessari sopralluoghi ed assunte le necessarie informazioni, si riporta nel seguito della presente relazione il risultato della stima eseguita. Il compendio immobiliare è costituito sostanzialmente da un appartamento al piano terra con accessori al piano interrato, siti in Comune di Mansuè in via Fossabiuba n. 31 e pertanto viene creato un lotto unico. 3

4 LOTTO UNICO Beni siti in via Fossabiuba n. 31 Mansuè - TV 1.01 UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA DEL BENE Appartamento al piano terra con cantina e garage al piano interrato compresi in un fabbricato condominiale denominato "Condominio Giada" sito in Comune di Mansuè in via Fossabiuba n. 31, in una zona residenziale che offre una discreta dotazione di servizi ed un buon collegamento stradale IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il lotto è composto da un appartamento al piano interrato e terra con piccola porzione di area scoperta, garage al piano interrato, identificati come segue al catasto fabbricati: Per l intero Comune di Mansuè CATASTO FABBRICATI Sez. B Fg 5 Mapp. 947 sub 9 Via Fossabiuba P.S1 cat. C/6 cl. 2 26mq R.C. 68,48 Sez. B Fg 5 Mapp. 947 sub 15 Via Fossabiuba P.T.-S1 cat. A/2 cl. 2 4,5 vani R.C. 406,71 Sez. B Fg 5 Mapp. 947 sub 16 Via Fossabiuba graffato con sub 15 Con le corrispondenti proporzionali quote di comproprietà sulle parti ed impianti comuni dell edificio, quali per legge o per destinazione, in particolare: Sez. B Fg 5 Mapp. 947 sub 1 Via Fossabiuba P.T.-area urbana di 26 mq per la quota di proprietà di 1/12 ciascuno, giusto atto di rettifica del Notaio Sabby De Carlo in data Rep. 8897/2088, Trascritto a Treviso il in data ai nn /

5 Nel compendio risultano anche alcune porzioni di terreno/aree urbane per la quota di 1/4 indiviso dell intero, come di seguito specificate: 1.03 CONFINI L'autorimessa al piano interrato mappale 947 sub 9, confina con da nord in senso orario con sub 10, sub 2 e sub 4; l appartamento al piano terra mappale 947 sub 15-16, confina da nord in senso orario con sub 13, sub 4, sub 1, sub 2; la cantina al piano interrato mappale 947 sub 15-16, confina su tutti e quattro i lati con il sub 2. Il mappale 947 su cui insiste il fabbricato, confina da nord in senso orario con mappali 725, 723, 727, 1434, salvo altri e/o più precisi SERVITU E VINCOLI L accesso agli immobili, avviene da strada di lottizzazione, che si immette su via Fossabiuba, per quanto invece concerne servitù e vincoli, non sono stati rilevati elementi vincolanti o servitù particolari, salvo la servitù di passaggio di cui all atto Rep del del notaio Pietro Pellizzari, registrata a Montebelluna il al n serie 1V pubblici PROPRIETA E PROVENIENZA L intero compendio immobiliare, risulta in proprietà degli esecutati 1 e 2 in ragione di 1/2 ciascuno in forza dell atto di compravendita Notaio Sabby De Carlo in Vittorio Veneto del Repertorio n. 1506, registrato a Vittorio Veneto il al n. 690 serie 1T, trascritto a Treviso in data ai nn /11358 e successivo atto di rettifica in data Rep. 8897/2088 del Notaio Sabby De Carlo, Trascritto a Treviso il in data ai nn /6885 dove è stato rettificato il mappale 947 sub 1, in parte comune condominiale. 5

6 1.06 DISPONIBILITA DELL IMMOBILE I beni oggetto di valutazione, all atto del sopralluogo, risultavano occupati dagli esecutati ISCRIZIONI E TRASCIZIONI IPOTECARIE Nei beni oggetto di perizia risultano formalità: 1. Ipoteca volontaria iscritta nei RR.II. di Treviso in data ai nn /4183 per la somma complessiva di ,00 a favore della Unicredit Banca Spa, contro Esecutato 1 e 2 a garanzia di un finanziamento di ,00, in forza di contratto di mutuo della durata di 25 anni, in data Rep. 1508/610, del Notaio Sabby De Carlo in Vittorio Veneto. 2. Pignoramento immobiliare trascritto a Treviso in data ai nn /13051 in forza di verbale di pignoramento dell Ufficio Giudiziario di Treviso in data Repertorio n a favore di Unicredi Credit Management Bank Spa, contro i debitori esecutati 1 e SPESE CONDOMINIALI Le indagini eseguite hanno evidenziato che l immobile non ha un amministratore di condominio e che l unità è sostanzialmente autonoma, in ogni caso non ci sono spese condominiali in sospeso DESCRIZIONE DEI BENE Il compendio immobiliare è composto di un appartamento al piano terra con area scoperta, cantina e garage al piano interrato, con ingresso indipendente, compreso in un fabbricato condominiale denominato condominio "Giada", così composto: - Piano terra: ingresso-soggiorno, cucina, camera, bagno, ripostiglio 6

7 terrazzo lungo tre lati e piccola porzione di area scoperta, per una superficie lorda commerciale di circa 73 mq di abitazione, circa 30 mq di terrazzi convenzionalmente conteggiata in ragione del 25% pari a 8 mq, oltre alla superficie scoperta di 47 mq adibita a giardino, convenzionalmente conteggiata in ragione del 10% pari a 5 mq.. Convenzionalmente la superficie del piano terra è di mq, per un totale di 86 mq - Piano Interrato: cantina composta da un unico vano, per una superficie lorda commerciale di circa 4 mq; - Piano Interrato garage: garage in vano unico, accessibile dalla rampa comune, per una superficie lorda commerciale di circa 29 mq. La struttura dell edificio è in cemento armato, con tamponamenti in muratura, solai in laterocemento e copertura a quattro falde e manto in coppi di laterizio, le finiture sono di livello civile, con serramenti in legno completi di avvolgibili in pvc, porte interne in legno, pavimenti in listoni prefiniti, in piastrelle di ceramica nel bagno, finitura delle pareti ad intonaco grezzo-fino con idropittura. L unità è dotata di impianto elettrico sotto traccia, impianto di climatizzazione ed impianto termico autonomo (funzionamento non verificato), oltre ad una stufa a pellet. Complessivamente il grado di manutenzione e conservazione dell unità è buono DESTINAZIONE URBANISTICA Dalla visione del PRG vigente l intero compendio immobiliare ricade in ZTO C1s tabella dim. 17, indice 1,2 intervento diretto, regolamentata dall Art. 29 delle NTA CONFORMITA EDILIZIA DEI FABBRICATI 7

8 Le indagini svolte presso l ufficio tecnico comunale hanno evidenziato come il fabbricato sia stato costruito in base ai seguenti provvedimenti autorizzativi: - Permesso di Costruire N. 4021/3823 del ; - Certificato di Abitabilità n. 4021/ ; Non sono state rilevate difformità rispetto ai progetti autorizzati DIVISIBILITA L immobile così come strutturato non consente nessuna possibilità di divisione STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO Lo scrivente, in base al rilievo in loco, alle ricerche di mercato, alle informazioni assunte ed alla specifica conoscenza che lo stesso ha dei beni in parola, alla visure delle mappe catastali ed al P.I. Comunale, in ottemperanza ai contenuti del quesito formulato, ha provveduto a determinare il probabile valore venale degli immobili in oggetto, secondo quanto segue. L attuale e probabile valore commerciale di un bene sul mercato immobiliare viene convenzionalmente definito mediante la conoscenza del mercato immobiliare locale allo scopo confrontare il bene da stimare con il prezzo di altri beni simili, di cui è noto il valore, recentemente concretizzatosi con l effettivo realizzo derivante dalla vendita. Pertanto il valore unitario di stima determinato ed esposto nella presente relazione, non è altro che il frutto di proprie dirette conoscenze del mercato immobiliare, nonché dei valori proposti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari OMI, integrate con indagini presso agenzie immobiliari, operatori del settore, tecnici che svolgono l attività professionale nell ambito 8

9 edilizio, le cui risultanze sono state dallo scrivente, mediate ed interpolate a definire il più probabile valore venale unitario degli immobili. E doveroso precisare che i valori esposti sono direttamente e significativamente influenzati dalla grave crisi persistente che attraversa il mercato immobiliare. Alla luce di quanto sopra esposto si esprime il valore venale degli immobili applicando alla superficie commerciale il valore unitario: LOTTO UNICO Abitazione P. T. mq 86 x. 800,00= ,00= Cantina P. S1. mq 4 x. 400,00= ,00= Garage P. S1 mq 29 x. 400,00= ,00= TOTALE ,00= (euro ottantaduemila/00) 1.14 STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA Il valore dei beni per la vendita forzata, considerate le circostanze, i tempi per il decreto di trasferimento, la mancanza di una garanzia e la persistente stagnazione del mercato immobiliare, che comporta un inevitabile tendenza al ribasso dei valori di vendita, viene ridotto del 20%, il tutto quantificato dallo scrivente come segue, : LOTTO UNO ,00 20%= ,00= Totale ,00= Che viene arrotondato convenzionalmente a: (Euro sessantacinquemila/00 ) 1.15 CONCLUSIONI ,00 9

10 Nella speranza di aver assolto con sufficiente chiarezza il mandato conferitogli, ringrazio per la fiducia accordatami e rimango a disposizione per qualunque supplemento d indagine o per qualsiasi chiarimento. Conegliano, 9 aprile 2018 Il perito stimatore Geom. Nello CASAGRANDE Vista aerea e stradario; Documentazione fotografica; Documentazione catastale; ALLEGATI Autorizzazione edilizie e stralcio PRG; Titolo di proprietà 10