T R I B U N A L E di C O S E N Z A

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1 T R I B U N A L E di C O S E N Z A SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare n 205/2013 R.G.E.I. ITALFONDIARIO S.P.A./ Zampetta Michele+1 Stima Immobile in Via Mazzini in Marano Marchesato RAPPORTO PERITALE Il C.T.U.

2 Relazione Premessa Il sottoscritto Ing. Gianfranco CHIAPPETTA, in riferimento all incarico di consulenza tecnica d ufficio relativo all esecuzione immobiliare n 205/2013 promossa dalla società ITALFONDIARIO SPA, in qualità di mandataria con rappresentanza del BANCO DI NAPOLI SPA, nei confronti dei Sigg. ZAMPETTA Michele da Rende e IANNUZZI Carmela Paola da Toronto (Canada), conferito dal Giudice della Esecuzione del Tribunale di Cosenza Dott.ssa Francesca GOGGIAMANI in data per la valutazione di una unità immobiliare, ubicata in un fabbricato sito in Via Mazzini nel comune di Marano Marchesato (CS), ha proceduto al sopralluogo (All.1), previo avviso alle parti tramite Posta Raccomandata A/R e PEC (All.2), rilievi e ricerche per dedurre tutti gli elementi che occorrono all espletamento della consulenza. Il sottoscritto, ad evasione dell incarico ricevuto dal Sig. Giudice, espone qui di seguito i risultati delle operazioni svolte rispondendo ai quesiti posti. Verifica documentazione in atti. Il sottoscritto ha verificato l idoneità della documentazione presente in atti controllando tramite visure ipotecarie eseguite all Agenzia delle Entrate (All ) la sussistenza delle trascrizioni del titolo di provenienza in favore degli esecutati e precisamente: - Diritto di piena proprietà, dei locali identificati al N.C.E.U. del Comune di Marano Marchesato, foglio 5 particella 800 sub. 3 e sub.8, siti in un fabbricato ubicato nel comune succitato alla Via Mazzini tramite atto per notaio Carlo VIGGIANI di Cosenza del 9 Giugno 2003, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza il 10 Giugno 2003 ai nn RG e RP (All.3.1) con il quale hanno acquistato, in regime di comunione dei beni, dal Sig. ZUPO Riccardo da Marano Marchesato (CS) la piena proprietà dell immobili succitato.

3 Dall analisi dell atto di pignoramento risulta verificata la corrispondenza tra i diritti di spettanza degli esecutati ed il diritto oggetto di pignoramento. Dalla documentazione presente in atti si è rilevato che la procedura n 205/2013 del tende a recuperare il credito vantato dal BANCO di NAPOLI S.P.A per un importo pari a ,78. Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Da visure ipotecarie risultano,sull immobile oggetto di stima ubicato nel comune di Marano Marchesato e identificato al N.C.E.U. al Fg. 5- P.lla 800- Sub 3 e Sub 8, le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: - Ipoteca volontaria a favore della Banca INTESA SANPAOLO S.P.A. con sede in Torino alla Piazza San Carlo n. 156, contro i Sigg. Zampetta Michele e Iannuzzi Carmela Paola, iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza in data ai numeri 7647 R.P. e R.G. (All. 3.2); - pignoramento immobiliare a favore del BANCO di NAPOLI S.P.A. con sede in Napoli alla Via Toledo n. 177, contro i Sigg. Zampetta Michele e Iannuzzi Carmela Paola, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Cosenza in data ai numeri R.P. e R.G. (All. 3.3). Descrizione degli immobili pignorati. Il giorno 23 Luglio 2015 lo scrivente, con la presenza dei Sigg. Michele ZAMPETTA e Carmela Paola IANNUZZI, in qualità di proprietari del bene, e il Geom. Massimo MANNELLI in qualità di collaboratore dello scrivente, ha proceduto al rilievo architettonico e fotografico dei beni per cui è causa siti nel Comune di Marano Marchesato in Via Mazzini, posti rispettivamente al piano seminterrato e piano terra (Foto n.1) di un fabbricato per civile abitazione realizzato con struttura in elevazione in travi e pilastri in c.a., solai del tipo latero-cementizio e copertura a falde con manto di tegole tipo portoghesi realizzato negli anni

4 1) Appartamento a Piano Seminterrato e Piano Terra (NCEU Fg. 5 P.lla 800 Sub. 3 e Sub. 8) L unità immobiliare ha affacci sui lati Sud ed Est, confina con altre proprietà sui lati Nord ed Ovest e vi si accede dall esterno tramite una corte ad uso esclusivo (Foto n.2-3) situata sul lato Nord-Est di superficie pari a circa 293,25 mq, in parte pavimentata con piastrelle in gres e in parte sistemata a giardino (Foto n.4-5), recintata con ringhiere e cancello carrabile in ferro di tipo automatico (Foto n.6). All interno dell appartamento vi si accede, al piano seminterrato, attraverso un portoncino blindato che affaccia sulla corte ad uso esclusivo (Foto n.7). Internamente si accede al piano terra attraverso una scala in legno (Foto n.8). Il piano seminterrato è costituito da un ampio ingresso che funge sia da salone che da cucina (Foto n ), un Bagno (Foto n.12) e due ripostigli (Foto n.13-14). Il piano terra è costituito da un corridoio (Foto n.15) che disimpegna le varie stanze, due camere da letto (Foto n.16-17), un Bagno (Foto n.18), un ripostiglio (Foto n.19) oltre alla presenza di un Balcone (Foto n.20) di circa 8,10 mq che affaccia sul lato Est La pavimentazione delle stanze è in gres porcellanato (Foto 21) e quella dei bagni è in piastrelle ceramiche smaltate (Foto n.12-18), le pareti sono intonacate e tinteggiate, le pareti dei bagni sono rivestite per un altezza di 1,50 m con piastrelle di ceramica smaltate (Foto n.12-18). Gli infissi esterni sono costituiti da finestre e porte-finestre in legno con vetrocamera e con persiane mentre gli infissi interni sono costituiti da porte in legno tamburato. L impianto di riscaldamento, tipo autonomo, con caldaia a gas metano e radiatori in ghisa, riscalda entrambi i piani. La superficie calpestabile è pari a circa 56,15 mq per il piano seminterrato e circa 42,10 mq per il piano terra per un totale di 98,25 mq mentre la superficie lorda commerciale è pari a circa 67,16 mq per il piano seminterrato e circa 50,46 mq per il piano terra per un totale di 117,62 mq oltre alla superfice del Balcone pari a circa 8,10 mq e alla corte ad uso esclusivo pari a circa 293,25 mq ; le altezze utili

5 interne sono di circa 2,50 m al piano seminterrato e di circa 2,70 m al piano terra. Buono è lo stato di conservazione. L uso che viene fatto dagli esecutati dei locali a piano seminterrato non è conforme alla destinazione d uso definita in progetto e successivamente autorizzata in quanto questi sono agibili ma non abitabili. La zona in cui si trova il bene succitato è servita da infrastrutture, reti e servizi di vario genere e risulta edificata con tipologia residenziale; detta area sorge nella periferia del centro urbano di Marano Marchesato e precisamente a 2 km dal centro storico e a 14 km dal centro della città di Cosenza, a 11 km dallo svincolo autostradale di Cosenza Sud. Accertamento conformità tra descrizione attuale dei beni e quella contenuta in pignoramento. I dati indicati nell atto di pignoramento risultano difformi rispetto ai dati reali dell immobile per cui è causa in quanto esso è sito alla Via Mazzini n 10 (Foto n.22) e non al n 2/A. Nonostante questa difformità i dati indicati nell atto consentono l univoca identificazione del bene per cui è causa. Dati Catastali Fabbricati L unità immobiliare è censita al NCEU del Comune di Marano Marchesato alla Via Mazzini al Piano S1 e al Piano T in Ditta: IANNUZZI Carmela Paola nata a Toronto (Canada) il 23/11/1970 e ZAMPETTA Michele nato a Rende il , con i seguenti dati identificativi: 1) Fg.5- P.lla 800-Sub 3 e Sub 8-Cat. A/2-Cl. 2 a -Cons.5 vani-rendita.374,43; Si allega estratto del foglio di mappa (All.6) dimostrazione grafica dei subalterni (All.7) - planimetria catastale (All.8) e visura catastale (All.9). Dal confronto tra la visura catastale (All.9) e la dimostrazione grafica dei subalterni (All.7) si evince come il Sub. 8 che in visura risulta essere la corte ad uso esclusivo in realtà

6 è l appartamento. Dal confronto tra la planimetria catastale e le misure reali, rilievo, emergono delle discordanze: - Il locale al piano seminterrato risulta diversamente distribuito (All.10.2) rispetto alla planimetria catastale (All.8 ). Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. Per come si evidenzia negli stralci del relativo P.d.F. del Comune di Marano Marchesato (All.5) il fabbricato, all interno del quale si trova il bene per cui è causa, risulta edificato nella zona: - B2 Aree Residenziali di completamento estensive; Le destinazioni d uso ammesse in questa zona sono: residenze, piccoli uffici e studi professionali, negozi e laboratori, attività culturali e ricreative. Legittimità della costruzione. Il fabbricato sito in Marano Marchesato è stato autorizzato con Concessione edilizia (All.4) n 11 del rilasciata dal comune stesso al Sig. ZUPO Riccardo per i lavori di COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO PER CIVILE ABITAZIONE. In seguito è stata richiesta e concessa il una Autorizzazione per variante planimetrica (All.4.1) a causa di una sospensione dei lavori dovuta ad una difformità relativa alla distanza dal confine di proprietà LO CELSO. Infine il fabbricato è stato regolarmente autorizzato con Concessione edilizia in Variante (All.4.2) n 12 del rilasciata dal comune al Sig. ZUPO Riccardo. Per l intero fabbricato il Funzionario Responsabile dell Ufficio Settore Tecnico Terzo in data n 5902 di prot. ha rilasciato certificato di Agibilità (All.4.3). Dall esame dell intera pratica presso l Ufficio Tecnico Comunale - Sezione Urbanistica sono emerse delle difformità rispetto a quanto autorizzato e successivamente realizzato, infatti:

7 - Il locale a piano seminterrato, identificato al Fg.5 P.lla 800 Sub. 3 (Corte) e Sub. 8 del NCEU del comune di Marano Marchesato, da un confronto tra la planimetria approvata (All.11.1) e la planimetria da rilievo (All.10.2), risulta difforme sia per distribuzione interna che per l utilizzazione fatta dagli esecutati. La prima difformità risulta sanabile, con una S.C.I.A. in sanatoria, ai sensi dell art.36 del D.P.R. n 380/2001 già art.13 della L.47/85, i cui oneri, presumibilmente, ammontano complessivamente a circa.516,00 al netto delle spese tecniche e quant altro; la seconda difformità (diversa utilizzazione) risulta non sanabile in quanto il locale ha ottenuto il certificato di Agibilità (All.4.3) come locali di servizio e non come locali ad uso abitazione, ed avendo un altezza di 2,50 m è agibile ma non abitabile per cui è necessario riportare l utilizzazione nelle condizioni stabilite da progetto approvato; Accertamento stato di occupazione degli immobili. Il giorno 23 Luglio 2015 lo scrivente, all atto del sopralluogo (All.1.1), ha potuto accertare che gli immobili siti in Via Mazzini, n 10 nel Comune di Marano Marchesato e identificati al NCEU del comune succitato rispettivamente come: Piano T-S1 - Fg.5 - P.lla 800 Sub. 3 e Sub. 8 - Ctg. A/2 - Cl.2 a - Cons. 5 vani - Rendita.374,43; Risultano a disposizione ed utilizzati dagli esecutati. Vincoli Dalla documentazione presente in atti e da ricerche effettuate, non risultano esserci vincoli di alcuna natura sui beni oggetto di pignoramento. Stima Si determina, qui di seguito, il valore dell unità immobiliare mediante il criterio di stima comparativo, prendendo in esame i prezzi commerciali praticati nella zona per immobili similari nonché l andamento del mercato immobiliare. Dalle indagini effettuate, considerando l ubicazione, l estensione, l età, la qualità delle

8 rifiniture, lo stato di conservazione e manutenzione, i prezzi medi correnti per le vendite di costruzioni analoghe e della zona (ricavati presso studi notarili, studi commerciali, studi tecnici), le possibilità commerciali, e tutte le altre caratteristiche, confrontate anche con i dati dei maggiori operatori del settore della zona, sono emersi valori, per i locali situati nel comune di Marano Marchesato, tra 600 e 800./mq. per costruzioni simili a quella in esame, omogeneizzati con adeguati coefficienti dovendo tener conto della destinazione, locale accessori vari rifiniti come abitazione (0.60), della superficie del balcone (0.30) e della superficie della corte ad uso esclusivo (0.15). Si ritiene, pertanto, di poter applicare il valore di 700./mq. quale prezzo base alle superfici virtuali ottenute applicando i succitati coefficienti alle superfici reali commerciali. Si riporta, qui di seguito, tabella dettagliata della stima delle singole unità immobiliari identificate con i dati catastali: Comune Piano Dati Catastali Sup. Virtuale (mq.) Marano M. P. T-S1 (Sub.3 e Sub. 8) 50,46+67,16* ,25*0.15+8,10*0.30= = 137,17 mq Valore (./mq.) Stima (.) 700, ,00 Totale Complessivo Unità Immobiliare in Marano Marchesato ,00 Formazione dei Lotti Qui di seguito viene riportata la formazione del lotto di vendita relativo all immobile per cui è causa. - LOTTO N 1 E costituito dai locali servizi e corte ad uso esclusivo posti a piano seminterrato e dall appartamento posto a piano terra che risultano a disposizione ed occupati dagli esecutati. Il bene succitato, allo stato attuale, è invendibile separatamente.

9 Il prezzo base di vendita è pari a ,00. al netto delle detrazioni effettuate nella misura di:. 516,00 quali costi della sanatoria. Descrizione: Piena Proprietà del 100/100 Appartamento su due livelli con locali servizi al piano seminterrato con annessa corte ad uso esclusivo e appartamento al piano terra, situato in un fabbricato in c.a., sito in Via Mazzini nel Comune di Marano Marchesato, composti distintamente da una cucina-soggiorno, un wc e due ripostigli a piano seminterrato e da due stanze da letto, un wc, un ripostiglio e scala di collegamento interna in legno a piano terra, il tutto servito da un ingresso carrabile dalla corte a piano seminterrato, per una superficie complessiva lorda di mq. 117,62 circa oltre corte ad uso esclusivo di circa 293,25 mq e balcone di circa 8,10 mq, altezza utile interna mt. 2,50 a piano seminterrato e di mt. 2,70 a piano terra. Stato di conservazione e manutenzione buono, rifiniture correnti. L immobile presenta un piano seminterrato agibile ma non abitabile e un piano terra agibile e abitabile. L immobile è identificato al NCEU del Comune di Marano Marchesato, Via Mazzini, piano S1 e piano T, in Ditta Zampetta Michele nato a Rende il e Iannuzzi Carmela Paola nata a Totonto (Canada) il con i seguenti dati catastali: Fg.5 - P.lla 800 Sub. 3 e Sub. 8 - Ctg. A/2 - Cl.2 a - Cons. 5 vani - Rendita.374,43. Prezzo Base: ,00 Titolarità giuridica del diritto oggetto di pignoramento: Sigg. Zampetta Michele e Iannuzzi Carmela Paola Si allega documentazione fotografica di n 22 pose (All.12), nonché supporto in-

10 formatico (cd) contenente relazione peritale e allegati scansionati. Ritenendo di aver adempiuto all incarico affidatomi rassegno la presente perizia di stima.- Il C.t.u. Cosenza, li