TRIBUNALE DI RAVENNA. Esecuzione immobiliare. R.G.E. n. 163/2016. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dr. R. Sereni. Lucarelli

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Luca Brunelli
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1 TRIBUNALE DI RAVENNA Esecuzione immobiliare R.G.E. n. 163/2016 Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dr. R. Sereni Lucarelli 1) I N I Z I O O P E R A Z I O N I P E R I T A L I E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE A seguito del sopralluogo eseguito con comunicazione agli interessati, le operazioni peritali sono iniziate alle ore 15,00 del 27 ottobre Si è potuto constatare che l unità oggetto di esecuzione immobiliare è costituita da un appartamento posto al piano primo (int. 5), con cantina ed autorimessa entrambi al piano interrato. Fa parte di un complesso immobiliare denominato LE MAGNOLIE e precisamente "EDIFICIO D", il tutto ubicato in Sant'Agata sul Santerno (RA), Via xxxxxxxxxxxxxxxxx. FABBRICATO L accesso all appartamento presso l EDIFICIO D avviene attraverso l attraversamento pedonale del vialetto dell area a verde, costituito da mattonelle autobloccanti tipo betonella di collegamento alla strada comunale dal fabbricato posto all interno dell area privata. L immobile in oggetto è costituito da 3 unità immobiliari distinte: abitazione al piano primo (fg. 8 mapp. 434 sub 52); cantina al piano interrato sub. 42 e autorimessa al piano interrato sub. 30. L accesso all interno dell'abitazione, si ha tramite il percorrimento del vano scale, oltre alla possibilità di usare l ascensore. All arrivo del piano primo, proseguendo a destra si entra nell unità immobiliare, delimitata da portone in legno blindato. Si accede poi al soggiorno con balcone, poi a destra si accede alla cucina; proseguendo ad un disimpegno di collegamento a 2 bagni e alle 2 camere da letto delle quali una con balcone.

2 Al piano interrato si trova la cantina e l'autorimessa con la relativa corte comune. La struttura del fabbricato è in pilastri in c.a. e laterizio per tamponamento. I solai sono in latero - cemento, inoltre l intonaco esterno con tinteggiatura si contrappone ad alcune parti in mattoni faccia vista. Il solaio di copertura è costituito da 2 falde in pendenza al piano terzo, con manto di copertura in tegole di laterizio e grondaie in rame. Ai locali tecnici all arrivo delle scale e dell ascensore si contrappongono zone aperte ad uso comune destinate a lastrico solare (vedi foto allegate). Le finiture dell appartamento in oggetto sono le seguenti: - i pavimenti sono principalmente in gres; - i muri interni sono in laterizio tradizionale, intonacati e tinteggiati; I pavimenti e i rivestimenti dei bagni sono in ceramica con piastrelle di medie dimensioni di colore chiaro così come il rivestimento della cucina. Gli infissi esterni sono in legno e vetro doppio, avvolgibili in pvc con relativo cassonetto di contenimento ed il portoncino d ingresso in legno blindato. L impianto elettrico è autonomo e funzionante. Non viene consegnata la dichiarazione di conformità dell impianto alla regola d arte L impianto di riscaldamento è funzionante e di tipo autonomo, l erogazione del calore si ha attraverso radiatori in acciaio, caldaia murale inserita nella muratura e collegata a canna fumaria per l esalazione dei fumi fin sopra la copertura del fabbricato. Di tale impianto non viene rilasciata la dichiarazione di conformità. Si evidenzia la presenza dell impianto di aria condizionata autonomo all interno dell immobile. L intero immobile è servito da luce, acqua, gas, rete fognaria, antenna TV.

3 Lo stato di manutenzione e conservazione dell unità immobiliare all interno e all esterno risulta essere buono. PARTI COMUNI Le parti comuni dell edificio sono costituite da : - proporzionale quota di comproprietà sulle parti di uso comune del fabbricato tali per legge o per destinazione, ai sensi dell Art c.c. ed in particolare i locali tecnici e i lastrici solari posti al terzo piano. L area su cui insiste il fabbricato (coperta e scoperta) è distinta al Fg. 8 mapp. 434 ente urbano di mq ) DATI CATASTALI, CONFINI, CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI L immobile oggetto di esecuzione immobiliare, da visura catastale,risulta così censito: Agenzia delle Entrate Provincia di Ravenna - Comune di Sant'Agata sul Santerno Catasto Fabbricati 1) Foglio 8, mapp. 434 sub. 52 Via xxxxxxxxxxxxxxx p.1 edificio D CAT. A/3 cl.1 vani 5,5 superficie catastale totale mq. 90 escluso aree scoperte mq. 86 Rendita Catastale 355,06. 2) Foglio 8, mapp. 434 sub. 42 Via xxxxxxxxxxxxxx p. S1 edificio D CAT. C/2 cl.1 consistenza 9 mq. superficie catastale mq. 11 Rendita Catastale 25,10. 3) Foglio 8, mapp. 434 sub. 30 Via xxxxxxxxxxxxxx p. S1 edificio D CAT. C/6 cl.2 consistenza 23 mq. superficie catastale mq. 26 Rendita Catastale 73,65. Intestazione catastale : - xxxxxxxxxxxxxxxxx nato a Napoli il xxxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni; - xxxxxxxxxxxxxxxx nata a Lugo xxxxxxxxxx C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxx proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni.

4 CONFINI a nord mapp.49; a est vano scala comune; a sud : parti comuni; a ovest parti comuni. CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO Dal controllo effettuato dal sottoscritto, dagli atti di Pignoramento trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, si precisa l'esattezza dei dati catastali. 3) PROVENIENZA DEL BENE ATTO DI COMPRAVENDITA NOTAIO DOTT. VINCENZO PALMIERI del 07/07/2000 Repertorio n / Parti venditrici : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx con sede in Imola Parte acquirente: -xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx nato a Napoli il 14/10/1969 -xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx nata a Lugo il 06/12/1969 4) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ESISTENTI PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI RAVENNA VEDI CERTIFICATO NOTARILE E VISURE IPOTECARIE AGGIORNATE ALLEGATE ALLA PRESENTE 5) VERIFICA PRESSO L U.T.E. DI RAVENNA RELATIVAMENTE ALL ACCATASTAMENTO DEL BENE PIGNORATO Per quanto riguarda il Catasto t e r r e n i se ne riscontra la regolarità. Per quanto riguarda il Catasto urbano, dopo aver consultato la documentazione depositata presso l Agenzia delle Entrate della Provincia di Ravenna relativa all immobile pignorato, si è potuto accertare che le unità immobiliari oggetto di esecuzione risultano essere state accatastate regolarmente e il deposito delle planimetrie catastali risale al

5 10/05/2000. Risultano essere conformi allo stato dei luoghi visionati come meglio specificato nel capitolo successivo ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47 del 28/02/ ) ESTREMI DELLE LICENZE E CONFORMITA EDILIZIA Sulla base di quanto fornito ed esaminato presso lo Sportello Unico per l edilizia del Comune di Sant Agata sul Santerno (RA) nonché secondo quanto riportato nell atto di provenienza, l immobile (EDIFICIO D) risulta edificato, con i seguenti atti amministrativi: - prot. n 5340 del 18/12/1997 p.e. n 13/1997 (costruzione edificio B e D); - ***prot. n 108 del 09/01/1999 p.e. n 57/98 (variante per ristrutturazione ed ampliamento residenziale); - variante in corso d opera prot. n del 09/06/1999 p.e. n 44/1999 (variante alla costruzione); - ***variante prot. n del 20/08/1999 p.e. n 45/1999; - variante finale prot. n del 23/06/2000 p.e. n 52/2000; - certificato di abitabilità/agibilità prot del 01/09/2000. Le pratiche evidenziate con *** fanno riferimento esclusivamente agli altri fabbricati facenti parte dello stesso complesso immobiliare. Dalla verifica della documentazione amministrativa recuperata l immobile risulta essere conforme allo stato concessionato ai sensi della Legge n 47 del 28/02/ ) S T I M A B E N I P I G N O R A T I Il sottoscritto, svolte accurate indagini concernenti il mercato immobiliare attuale del luogo, per immobili con caratteristiche intrinseche simili a quelle in esame, ha ritenuto opportuno tenere conto degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI. A proposito dell immobile oggetto di relazione tecnica ha considerato l ubicazione, la classe energetica, le finiture, lo stato di manutenzione e conservazione del fabbricato, la quota parte sulle parti comuni, confortata da informazioni assunte e da diligenti indagini concernenti il mercato immobiliare attuale della

6 zona e considerato altresì che trattasi d immobile soggetto a esecuzione immobiliare, ritiene che il valore dell immobile nello stato di fatto e di diritto possa corrispondere a quanto segue: METODO DI CONTEGGIO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Superficie comprensiva dei muri esterni ed interni (S.E.L.): Superficie abitabile 100% Superficie balconi 5 0 % Superficie cantina 5 0 % Superficie autorimessa 5 0 % Si ottiene quindi Superficie abitabile 100% Mq. 86, 0 0 * 1,00 = 86,00 Superficie balconi 50 % Mq. 12, 0 0 * 0,50 = 6,00 Sup. cantina 5 0 % Mq. 11, 0 0 * 0,50 = 5, 50 Sup. autorimessa 50% Mq. 2 5, 0 0 * 0,50 = 12,5 0 T otale mq. 110,00 Mq. 110,00 x /mq. 1150,00 = , ,00 Quindi si ottiene il valore commerciale dell'immobile oggetto della presente procedura. Prezzo valore intero ,00 VALORE PROPOSTO COME PREZZO BASE D ASTA PER GLI IMMOBILI OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, PROPONE di ridurre il valore commerciale sopra esposto di circa il 10 %, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = ,00 x 0,9 = ,00 arrotondato ad ,00 ( centotredicimilaeuro/00 ). Si propone il seguente valore come prezzo base d asta : LOTTO UNICO - Euro ,00 (centotredicimilaeuro/00) 24) C E R T I F I C A T O D I R E S I D E N Z A D E G L I O C C U P A N T I L I M M O B I L E

7 Viene prodotto documento attestante le persone attualmente abitanti l immobile posto a Sant Agata Sul Santerno (RA) Via xxxxxxxxxxxxxxx: - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Al momento del sopralluogo sono presenti xxxxxxxxxxxxxx (quale esecutato) e xxxxxxxxxxxxxxx (quale affittuario). Ravenna, lì 03/11/2017 IL C.T.U. Geom. Gabriele Fussi

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