PERIZIA ESTIMATIVA. N. Intestazione QUOTA 1 SOCIETA xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx P.IVA xxxxxxxxxxxxx 1000/1000. Catasto dei Fabbricati
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1 dott. Giuseppe Papa architetto Studio Tecnico Forense Via Mapelli n Verbania (VB) Telefax PEC: 4 XXXXXXXXXXXXX FALLIMENTO n 26/2015 Residenza Villa Mussi xxxxxxxxxxxxxxx Baveno (VB) xxxxxxxxxxxx in Palazzo Margherita liquidazione Comparto D N rif PERIZIA ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Giuseppe Papa, con studio a Verbania in via Mapelli n.31, ed iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori delle province di Novara e V.C.O. col n. 923, ad evasione dell incarico ricevuto dal CURATORE FALLIMENTARE Studio S.A.S, dopo i sopralluoghi e le indagini di rito, esprime le seguenti considerazioni: OGGETTO DELLA STIMA: N 6 APPARTAMENTI, N 6 BOX, N 8 POSTI AUTO UBICATI IN CONTESTO CONDOMINIALE RESIDENZA VILLA MUSSI COMPARTO D DENOMINATO Palazzo Margherita A BAVENO LOCALITA OLTREFIUME Sezione A DATI CATASTALI N. Intestazione QUOTA 1 SOCIETA xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx P.IVA xxxxxxxxxxxxx 1000/1000 Catasto dei Fabbricati Comune di Baveno Indirizzo Via Giulio Lavarini n. 2,4,6 Foglio Part. Sub. Zona Cat Classe Consistenza Superficie Reddito Catastale A/2 2 4 vani mq , A/2 2 4 vani mq , A/2 2 4 vani mq , A/2 3 4 vani mq ,79 1
2 A/2 3 4 vani mq , A/2 3 4 vani mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq , C/ mq ,06 NOTE A fronte delle variazioni DOCFA presentate ai sensi del DL , le schede catastali sono conformi allo stato dei luoghi. Sezione B DESCRIZIONE DEL CESPITE UBICAZIONE Comune Baveno località Oltrefiume Provincia Verbania Indirizzo Via Giulio Lavarini n. 2,4,6 ZONA Posizione Palazzina ubicata in una zona verde, molto tranquilla, comoda all'uscita dell'autostrada, posta a 2 km a nord rispetto al centro di Baveno. Caratteristiche Area panoramica caratterizzata prevalentemente da fabbricati a destinazione residenziale. Viabilità Ottima, la A26 dista pochi km, a poca distanza si trova lo svincolo autostradale, mentre la ferrovia dista circa 2 km Attrezzature Nelle vicinanze si trova un centro commerciale con supermercato e farmacia, e servizi ristorante e un parco dei divertimenti. 2
3 CARATTERISTICHE FABBRICATO Descrizione immobili: L intervento complessivo è frutto di Convenzione con il Comune di Baveno P.E.C.O. n. 6 Villa Mussi 2005 che ha prodotto un piccolo nucleo residenziale. Nello specifico parliamo del Comparto D composto da 3 piani fuori terra ad uso residenziale più un sottotetto e un piano interrato ad uso autorimesse. Oggetto di stima sono: - 6 Appartamenti - 6 Box - 8 Posti auto Struttura Struttura in c.a. con solai in latero cemento Copertura In laterocemento e manto di copertura in laterizio Tamponature Appartamenti : Laterizio forato con pannello isolante, rivestimento esterno in intonaco tinteggiato Tramezzature Appartamenti in laterizio forato da cm. 8 Serramenti interni Appartamenti: Esterni: serramenti in legno, doppio vetro con persiane. ed esterni Portoncini d ingresso e porte interne tamburate. Box: serranda in lamiera zincata con apertura manuale Pavimentazioni Appartamenti, in piastrelle monocottura, bagni in piastrelle in ceramica. Box in battuto di cemento. Impianti Appartamenti dotato di riscaldamento autonomo con caldaia a gas metano, termosifoni e termostato. Il box presenta solo l impianto elettrico con punto luce. STATO DI CONSERVAZIONE: buono stato di conservazione. Sezione c TITOLARITA a favore xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Atto Compravendita Notaio Ilario Marsano di Genova del 27/12/2000 rep /8399 Registrazione Genova il 15/01/2001 n V Trascrizione Verbania il 19/01/2001 ai n.ri 630/468 a favore xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Contro xxxxxxxxxxxxxxxxx Atto Compravendita Notaio Ilario Marsano di Genova del 27/06/2002 rep /8935 Registrazione Genova 15/07/2002 n Trascrizione Verbania il 16/07/2002 ai n.ri 7868/5714 3
4 STATO DI OCCUPAZIONE: Tutte le unità sono risultate libere ad eccezione dei subalterni 4 e 12, che saranno liberati entro il Sezione D LEGITTIMITA URBANISTICA ED EDILIZIA Strumento urbanistico Concessione Edilizia per Comparto D n. 25/2005 del , del P.E.C.O. N. 6 Titolo abilitativo Richiesta di abitabilità per Comparto D presentata in data 12/03/2009 prot Altri provvedimenti Convenzione Urbanistica Notaio Enrico Troisi del n di rep. Registrato a Verbania il al n Trascritta a Verbania il ai n. 8460/6339 e 8464/6343, la quale seguiva all approvazione da parte del Comune di Baveno dello Strumento Urbanistico denominato P.E.C.O. Villa Mussi- Via Cavalli scheda progetto n. 6 BA. Successivamente, preso atto delle intervenute varianti al P.R.G.I. è stato sostituito con il nuovo Piano Esecutivo denominato P.E.C.O. Villa Mussi 2005 Notaio Gaetano Petrelli del n /8281. Registrata a Verbania il al n serie 1, trascritto a Verbania il al n /5858. A seguito delle indagini svolte presso gli uffici comunali ed in esito ai sopralluoghi eseguiti si segnalano seguenti abusi edilizi: - negli appartamenti identificati sub. 7, 8, 9 non è stato realizzato l antibagno; ai fini della regolarità edilizia occorre creare il vano mancante. - In generale in tutti i sottotetti occorre eliminare i sanitari presenti. Le prescrizioni della concessione edilizia rilasciata specificavano l obbligo di mantenere i sottotetti allo stato di rustico, privi quindi di elementi di finitura ed impianti che possano far presupporre la permanenza di persone. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 4
5 Sezione E CONSISTENZE Modalità di rilievo Rilievo diretto Criterio di misurazione SEL Calcolo superficie commerciale Destinazione Superficie Coeff. Superficie Piano Autorimesse/Cantine Box sub ,00 17,00 Box sub ,00 19,00 Box sub ,00 19,00 Box sub ,00 17,00 Box sub ,00 19,00 Box sub ,00 19,00 P.auto sub ,00 18,00 P.auto sub ,00 17,00 P.auto sub ,00 16,00 P.auto sub ,00 17,00 P.auto sub ,00 13,00 P.auto sub ,00 13,00 P.auto sub ,00 12,00 P.auto sub ,00 12,00 Superficie commerciale 228,00 Modalità di rilievo Calcolo superficie commerciale Rilievo diretto Criterio di misurazione Destinazione Superficie Coeff. Superficie Piano Appartamento Appartamento Sub.3 62,00 1,00 62,00 Terreno balconi 33,00 0,50 16,50 SEL Appartamento Sub.4 62,00 1,00 62,00 Terreno balconi 33,00 0,50 16,50 Appartamento Sub.5 62,00 1,00 62,00 Terreno balconi 33,00 0,50 16,50 Appartamento Sub.7 59,00 1,00 59, balconi 33,00 0,50 16,50 locale sottotetto non abitabile 47,00 0,30 14,10 Appartamento Sub.8 59,00 1,00 59,
6 balconi 33,00 0,50 16,50 locale sottotetto non abitabile 47,00 0,30 14,10 Appartamento Sub.9 59,00 1,00 59, balconi 33,00 0,50 16,50 locale sottotetto non abitabile 47,00 0,30 14,10 Superficie commerciale 504,30 Sezione F ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE L indagine svolta alla ricerca di compravendite immobiliari per fabbricati aventi una destinazione residenziale; Baveno è un comune della provincia di Verbano-Cusio-Ossola. Dista circa 6 Km da Verbania. Ha una popolazione di circa 5000 abitanti. Solamente circa il 4% di tutti gli annunci immobiliari della provincia sono relativi alla città. Il prezzo degli appartamenti a Baveno non è per nulla uniforme, anche se nella maggioranza dei casi è compreso tra /m² e /m², valori legati anche alla vista lago. Baveno ha un prezzo medio degli appartamenti in vendita di circa /m² Il quadro complessivo tra tutte le categorie d'immobili in vendita a Baveno mostra che negli ultimi 3 mesi i prezzi sono in forte calo (-6,92%). La contrazione dei prezzi rilevata non è del tutto evidente ed è poco omogenea nel periodo. Per quanto riguarda più nello specifico i singoli segmenti del mercato a Baveno, è possibile osservare che tutte le tipologie d'immobili monitorate mostrano un calo negli ultimi 3 mesi. La tipologia che ha invece registrato il maggior deprezzamento percentuale è costituita da case indipendenti: le quotazioni hanno accusato una flessione di circa il 17% negli ultimi 3 mesi Il dati riportati riguardano le offerte, i prezzi effettivi di vendita risultano mediamente inferiori di circa il 5%-10%. Sezione G APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO DI VALUTAZIONE METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato degli immobili, attraverso la ricerca del corretto segmento di mercato e il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti in zona di recente; 6
7 Sezione H OSSERVAZIONI NOTA: i posti auto individuati con il sub. 18 fino al sub. 25 non sono definiti sul posto. Verbania il 25/03/16 Arch. Giuseppe Papa 7
8 Sezione I Formazione LOTTI APPARTAMENTI 1 Descrizione: Appartamento al piano terra con accesso dalla scala A, composto da soggiornopranzo con angolo cottura, due camere, bagno, disimpegno e due terrazzini. Ubicazione: Baveno, via Giulio Lavarini, n. 2 Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304, sub. 3, P.T., int. 2, scala A. Appartamento; unità al sub. 2, enti comuni al sub. 1 da due lati, unità al sub. 4. Superficie catastale: mq 70 2: Descrizione: Appartamento al piano terra con accesso dalla scala B composto da soggiornopranzo con angolo cottura, due camere, bagno, disimpegno e due terrazzini. Ubicazione: Baveno, via Giulio Lavarini, n. 4 Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304, sub. 4, P.T., int. 1, scala B Appartamento; unità al sub. 3, enti comuni al sub. 1 da due lati, unità al sub. 5. Superficie catastale: mq 68 3: Descrizione: Appartamento al piano terra con accesso dalla scala B composto da soggiornopranzo con angolo cottura, due camere, bagno, disimpegno e due terrazzini. Ubicazione: Baveno, via Giulio Lavarini, n. 4 Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304, sub. 5, P.T., int. 2, scala B Appartamento; unità al sub. 4, enti comuni al sub. 1 da tre lati. Superficie catastale: mq 70 4: Descrizione: Appartamento al piano primo- secondo con accesso dalla scala A, composto da soggiorno-pranzo con angolo cottura, camera, bagno e tre terrazzi al piano primo con annesso sottotetto non abitabile e terrazzo al piano secondo, scala interna di collegamento tra i piani. 8
9 Ubicazione: Baveno, via Giulio Lavarini, n. 2 Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304, sub. 7, P.1-2, int. 4, scala A Appartamento al piano primo; unità al sub. 6, enti comuni al sub. 1, unità al sub. 8. locali al piano secondo; unità al sub. 6, unità al sub. 8. Superficie catastale: mq 85 5: Descrizione: Appartamento al piano primo- secondo con acceso dalla scala B, composto da soggiorno-pranzo con angolo cottura, camera, bagno e tre terrazzi al piano primo con annesso sottotetto non abitabile e terrazzo al piano secondo, scala interna di collegamento tra i piani. Ubicazione: Baveno, via Giulio Lavarini, n. 4 Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304, sub. 8, P.1-2, int. 3, scala B Appartamento al piano primo ; unità al sub. 7, enti comuni al sub. 1, unità al sub. 9. locali al piano secondo; unità al sub. 7, unità al sub. 9. Superficie catastale: mq 85 6: Descrizione: Appartamento al piano primo- secondo con acceso dalla scala B, composto da soggiorno-pranzo con angolo cottura, camera, bagno e tre terrazzi al piano primo con annesso sottotetto non abitabile e terrazzo al piano secondo, scala interna di collegamento tra i piani. Ubicazione: Baveno, via Giulio Lavarini, n. 4 Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304, sub. 9, P.1-2, int. 4, scala B Appartamento al piano primo; unità al sub. 8, enti comuni al sub. 1 da tre lati. locali al piano secondo; unità al sub. 8, prospetto su enti comuni al sub. 1 da tre lati. Superficie catastale: mq 83 AUTORIMESSE 7: Descrizione: Autorimessa al Piano Interrato. Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 10, P.S1, int. 1. Box : enti comuni al sub. 1, autorimessa al sub. 11, ancora enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 20 9
10 8: Descrizione: Autorimessa al Piano Interrato Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 11, P.S1, int. 2. Box : enti comuni al sub. 1 da tre lati, autorimessa al sub. 10. Superficie catastale: mq 21 9: Descrizione: Autorimessa al Piano Interrato Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 12, P.S1, int. 3. Box : enti comuni al sub. 1 da tre lati, autorimessa al sub. 13. Superficie catastale: mq 21 10: Descrizione: Autorimessa al Piano Interrato Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 13, P.S1, int. 4. Box : autorimessa al sub. 12, enti comuni al sub. 1, autorimessa al sub. 14, ancora enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 18 11: Descrizione: Autorimessa al Piano Interrato Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 14, P.S1, int. 5. Box : autorimessa al sub. 13, enti comuni al sub. 1, autorimessa al sub. 15, ancora enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 19 12: Descrizione: Autorimessa al Piano Interrato Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 15, P.S1, int. 6. Box : autorimessa al sub. 12, enti comuni al sub. 1 da tre lati. Superficie catastale: mq 21 10
11 POSTI AUTO 13: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 18, P.S1, int. 9. posto auto scoperto : terrapieno da due lati, enti comuni al sub. 1, posto auto scoperto al sub. 19. Superficie catastale: mq 18 14: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 19, P.S1, int. 10. posto auto scoperto: posto auto scoperto al sub. 20, terrapieno, posto auto scoperto al sub. 18, enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 17 15: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 20, P.S1, int. 11. posto auto scoperto: posto auto scoperto al sub. 21, terrapieno, posto auto scoperto al sub. 21, enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 16 16: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 21, P.S1, int. 12. posto auto scoperto: posto auto scoperto al sub. 22, posto auto scoperto al sub. 23, terrapieno, posto auto scoperto al sub. 20, enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 17 17: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 22, P.S1, int
12 posto auto scoperto: posto auto scoperto al sub. 23, posto auto scoperto al sub. 21, enti comuni al sub. 1 da due lati. Superficie catastale: mq 13 18: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 23, P.S1, int. 14. posto auto scoperto: posto auto scoperto al sub. 24, posto auto scoperto al sub. 21, posto auto scoperto al sub. 22, enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 13 19: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 24, P.S1, int. 15. posto auto scoperto: terrapieno su due lati, posto auto scoperto al sub. 21, posto auto scoperto al sub. 23, enti comuni al sub. 1. Superficie catastale: mq 12 20: Dati Catastali: C.F. di Baveno, foglio 12, mappale 304 sub. 25, P.S1, int. 16. posto auto scoperto: enti comuni al sub. 1 da tutti i lati. Superficie catastale: mq 12 12
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