PIANO ATTUATIVO DELL AMBITO A.T.1 IN FRAZIONE AGRIA

Dimensione: px

Iniziare la visualizzazioe della pagina:

Download "PIANO ATTUATIVO DELL AMBITO A.T.1 IN FRAZIONE AGRIA"

Liliana Bianchi
5 anni fa
Visualizzazioni

2 Premessa La residenza libera convenzionata (o residenza convenzionata ordinaria) si rivolge ai soggetti ed ai nuclei familiari che potenzialmente potrebbero accedere al libero mercato, in proprietà o in locazione, ma ne restano di fatto esclusi per contingenti difficoltà economico-sociali. E disciplinata dagli artt ( e 28bis) del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii., ed è un iniziativa immobiliare in cui l operatore privato realizza, su aree acquisite sul libero mercato, immobili da cedere ad un prezzo calmierato, in quanto usufruisce di un contributo di costruzione sensibilmente ridotto. In effetti, gli immobili convenzionati sono esonerati dal pagamento del costo di costruzione e del 50% degli oneri di urbanizzazione (ai sensi dell Art. 44, comma 15 della L.R. 12/2005 e ss.mm.ii.) ulteriormente riducibili con la possibilità di scomputo data dall Art.45, comma 1 della stessa legge regionale. Il prezzo medio di vendita è fissato da una Convenzione, tra il soggetto operatore ed il Comune, che indica altresì anche le caratteristiche tipologico-costruttive degli immobili, i requisiti e gli obblighi degli acquirenti, la durata di validità della stessa ecc. La Regione Lombardia che ha recentemente approvato la legge di riordino complessivo dei cosiddetti Servizi abitativi sociali (L.R. del n. 16) non ha ancora emanato lo schema di Convenzione - tipo previsto dall art. 18 del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii., con la quale stabilire i criteri, nonché i parametri ed i requisiti ai quali uniformarsi, limitandosi alla Convenzione-tipo per i Servizi Abitativi a Canone Convenzionato ( S.A.C.C.). Restano pertanto validi i criteri e le prescrizioni dettate dal succitato articolato del Codice dell edilizia, demandando al rapporto pubblico-privato la definizione dei contenuti specifici della stessa Convenzione. Il Quadro tecnico-economico preliminare Nell ipotesi preliminare del Piano attuativo presentata ai fini della concertazione del programma costruttivo in data è stata proposta una bozza del possibile Quadro tecnico-economico (Piano economico preventivo) ai fini della determinazione del costo previsto per l intervento riferito alla Superficie complessivamente convenzionabile.

3 In effetti, il prezzo di cessione potrebbe essere determinato (sulla base dei parametri di cui alla D.G.R n. 7/13177) a partire dall aggiornamento del Costo di Realizzazione Tecnica, maggiorato del costo delle aree (al prezzo reale se acquisite negli ultimi 5 anni) oltre alle maggiorazioni derivanti dalle spese generali, di ammortamento e finanziamento, dalle spese tecniche, dalle opere di urbanizzazione, di sicurezza dei cantieri, delle indagini geologiche, di quelle legate ai requisiti tecnici e normativi, quali l efficienza energetica, acustica ecc., in definitiva, di tutte le spese e degli oneri complementari connessi che l operatore dovrebbe oggettivamente sostenere. Stima del prezzo medio di vendita Come richiesto dall Ufficio tecnico, una verifica della congruità del prezzo che dovrà essere approvato con l atto convenzionale è possibile anche attraverso il metodo estimativo. A tale scopo, stante la possibile comparazione con la valutazione dei beni simili compravenduti nel recente passato, in condizioni di libero scambio, pur in presenza dell attuale stasi e di una certa variabilità delle condizioni economiche del mercato, il metodo della comparazione diretta si ritiene essere quello più indicato rispetto ad altri procedimenti. Il metodo di stima sintetico-comparativo, fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione o prezzo di vendita di un opera fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate e compravendute. Per il confronto si utilizzano costi parametrici riferiti all unità di misura /mq, dove la superficie è quella commerciale così come determinata in base ai criteri esplicitati nella bozza di Convenzione. Nel caso in esame, caso voglia che ci si trovi in presenza di una cospicua quantità di beni ceduti nel recente passato ( anno 2015) nell ambito residenziale, in via di ultimazione, limitrofo all Ambito A.T.1. Il campione è quindi altamente significativo e rappresentativo sia per la localizzazione, sia per le caratteristiche costruttive e tipologiche, sia per il periodo di riferimento in cui si sono concretizzate le compravendite. Le superfici commerciali delle unità abitative sono state ragguagliate adottando gli stessi criteri del programma costruttivo previsto nel Piano attuativo, ovvero:

4 - la superficie dell intera unità abitativa, comprensiva dei muri interni (divisori, pilastri. tramezzi, vani di porte e finestre) e dei muri perimetrali, calcolati al 50% se confinanti con altra unità abitativa e/o con parti comuni ed al 100% in ogni altro caso (Sa) maggiorata del 50% della superficie di balconi, terrazzi, logge, verande ecc., poste sullo stesso piano, e del 25% delle superfici delle cantine, dei solai/sottotetti, ed altri accessori posti a piani diversi; la comproprietà delle parti comuni (vani scala, androni,.cortili, giardini comuni ecc. ) viene valutata con una maggiorazione della superficie commerciale risultante pari al 4%. - Giardini di uso esclusivo saranno valutati in ragione del 8%; Le suddette maggiorazioni non potranno in ogni caso superare il 45% della Sa; - Box e posti auto coperti pertinenziali degli alloggi saranno valutati al 50%, con riferimento alla loro superficie utile; Il prezzo medio di vendita è così risultato: Pm= tot. Pv/Sc= ,97/mq868,73 = /mq 2.485,35 Dove: Pm è il prezzo medio di vendita. Pv è il prezzo totale delle vendite effettuate. Sc è la superficie commerciale totale. Il soggetto operatore, a fronte del dato oggettivo risultante dalla suddetta stima sintetica, propone quale prezzo medio di prima cessione degli alloggi di edilizia convenzionata (PmC) un importo pari all 80% di quello suindicato, ovvero: PmC=Pmx80%= 2.485,35x80%= 1.988,28 arr ,00-( millenovecentonovanta/00) Porlezza, Ottobre 2016 IL PROGETTISTA Arch. Paolo Genovese G4 COSTRUZIONI SRL Giardelli Mauro Allegati: Tabella atti rogitati.

Documenti analoghi

CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE RESIDENZIALE

ALLEGATO D CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE RESIDENZIALE ALLEGATO ONERI 2017 - RESIDENZA DETERMINAZIONE DELLE QUOTE DEL COSTO DI COSTRUZIONE DEGLI EDIFICI RESIDENZIALI IN FUNZIONE DELLE CARATTERISTICHE, DELLE