TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA

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Rosangela Quarta
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1 TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA ESECUZIONE IMMOBILIARE CONTRASSEGNATA DAL NUMERO DI RUOLO GENERALE 100/2013 PROMOSSA DA BANCA NAZIONALE DEL LAVORO CONTRO MASTELLONE MAURIZIO NOTE AVV. MARCO LONGOBARDI Giudice dell Esecuzione Dott. Anna Maria Diana Castellammare di Stabia 26/07/2017 Il CTU arch. Rosalba Criscuolo 1

2 ALL ONOREVOLE GIUDICE DELL ESECUZIONE TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI In relazione alle note richieste dal Avv. Marco Longobardi: 1 Nel merito si deve inoltre osservare che la superficie della mansarda abitabile, riportato anche in grafico alla pagina 25 di perizia non risponde allo stato attuale dei luoghi. 2- Nella relazione di stima il tecnico incaricato non ha tenuto conto del livello di pregio delle finiture quali pavimenti, rivestimenti, infissi ed impianti di cui è dotato l immobile che porterebbe ex se la valutazione riferita al valore commerciale di beni simili offerti nella zona, al valore unitario commerciale non riferito al minimo ma almeno al medio, elevando così uno dei valori di comparazione 3- Tale importo, già notevolmente inferiore al prezzo di mercato, è stato ulteriormente decurtato del 10% per mancanza di garanzia per i vizi del bene venduto, nonostante la stimatrice abbia compitamente relazionato dell assenza di qualsivoglia vizio. La sottoscritta relaziona le proprie controdeduzioni: 2

3 QUESITO 1 Nel merito si deve inoltre osservare che la superficie della mansarda abitabile, riportato anche in grafico alla pagina 25 di perizia non risponde allo stato attuale dei luoghi. Come ampiamente descritto nel capitolo 2.4 dalla lettura degli atti di provenienza si rileva l individuazione e la consistenza del locale sottotetto di proprietà del Sig. Mastellone Maurizio in particolare nell Atto di Divisione del 28/03/1938 a firma del notaio Giovanni Cariello, con il quale al Sig. Mastellone Vincenzo fu Luigi, Sig. Di Leva Antonio fu Salvatore e Sig. Di Leva Salvatore fu Giovanni procedono alla Divisione di alcune parti indivise della proprietà in Sorrento al Corso Italia n Al Sig. Mastellone Vincenzo fu Luigi viene assegnato il quartino al terzo piano che ha ingresso a destra nel pianerottolo corrispondente al piano, consta di una stanza d ingresso priva di luce propria a cui fa seguito una stanza anche priva di luce propria, con tre stanze con aereazione a sud, di una cucina, di tre stanze con aereazione a nord, da un gabinetto da bagno e da un terrazzo scoperto. E riportato nella allegata Tavola IV contraddistinto con la lettera F. F 3

Tavola IV allegata atto di Divisione 1938 In particolare si rileva all art.

Tavola VI dal poligono BNOPQC Tavola IV allegata atto di Divisione 1938 Riportando il suddetto poligono

sig Mastellone Maurizio che ritrova corrispondenza anche nella rappresentazione grafica della planimetria

4 Tavola IV allegata atto di Divisione 1938 In particolare si rileva all art. quarto l assegnazione a Vincenzo Mastellone la superficie della copertura rappresentata nell allegata Tavola VI dal poligono BNOPQC Tavola IV allegata atto di Divisione 1938 Riportando il suddetto poligono sulla planimetria del rilievo dello stato dei luoghi si individua l area di sottotetto di proprietà del sig Mastellone Maurizio che ritrova corrispondenza anche nella rappresentazione grafica della planimetria catastale dove si viene inoltre indicata la freccia di accesso al locale sottotetto. Rilievo dello stato dei luoghi Planimetria catastale 4

Differentemente da quanto indicato dall arch. Francesco Fariello che ne individua un perimetro diverso e una consistenza maggiore. Rilievo allegato alle note dell arch. F. Fariello L inserimento di superficie non di proprietà dell Sig.

5 Differentemente da quanto indicato dall arch. Francesco Fariello che ne individua un perimetro diverso e una consistenza maggiore. Rilievo allegato alle note dell arch. F. Fariello L inserimento di superficie non di proprietà dell Sig. Maurizio Mastellone ha comporta un notevole aumento di valore, nello specifico è stato inserito. - maggiore consistenza del lolcale sottotetto non abitaile con una differenza di circa 6,15 mq ( rispetto a quanoto rilevato dalla sottoscritta); - terrazzo di mq 48,63; - cantina di mq 2,5; - muri perimetrlai d mq 4,77. 5

6 QUESITO 2 Nella relazione di stima il tecnico incaricato non ha tenuto conto del livello di pregio delle finiture quali pavimenti, rivestimenti, infissi ed impianti di cui è dotato l immobile che porterebbe ex se la valutazione riferita al valore commerciale di beni simili offerti nella zona, al valore unitario commerciale non riferito al minimo ma almeno al medio, elevando così uno dei valori di comparazione Per la determinazione del valore di mercato è stata effettuata un attenta indagine di mercato attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima (soggetto) e un insieme di immobili di confronto simili (comparabili) assimilabili per ubicazione, destinazione, tipologia edilizia, stato di conservazione, dimensione. Nello specifico si fa presente che i comparabili selezionati per determinazione del valore di stima fanno riferimento ad immobili di pregio siti in fabbricato d epoca in ottimo stato manutentivo, ubicati in zona centrale della città. Con l applicazione del procedimento valutativo denominato Market Comparison Approach che consiste in aggiustamenti sistematici ai prezzi di mercato rilevati in funzione delle caratteristiche degli immobili presi per il confronto e di quelle dell'immobile oggetto di stima è stato determinato il valore di marcato messo poi a confronto con i valori massimi delle fonti ufficiali dell Agenzia del Territorio e del Borsino immobiliare che ne hanno definito il valore finale. 6

7 QUESITO 3 Tale importo, già notevolmente inferiore al prezzo di mercato, è stato ulteriormente decurtato del 10% per mancanza di garanzia per i vizi del bene venduto, nonostante la stimatrice abbia compitamente relazionato dell assenza di qualsivoglia vizio. Cosi come indicato nel quesito dell Esperto Estimatore : Nella determinazione del valore di mercato l'esperto proceda al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Da sottolineare che quando la fonte del dato è un'offerta di mercato (quali le indagini di tipo diretto attraverso agenzie immobiliari ), il relativo valore viene ridotto del 10% per tener conto sia dell'attendibilità del dato sia dei margini di un'alea di trattativa generalmente esistente fra l'offerta e la definitiva transazione, indicazione non adottata dal arch. F. Fariello per la determinazione del valore unitario di mercato. ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 7

8 Invece per quanto concerne la mancanza di garanzia per i vizi del bene venduto, per vendite forzate è stato applicato una riduzione complessiva pari a circa il 10% Il consulente tecnico d'ufficio ritiene, con le presenti controdeduzioni alla relazione che si compongono di n. 8 pagine dattiloscritte di aver assolto l'incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice dell Esecuzione per qualsiasi chiarimento. La presente relazione con gli allegati viene depositata entro il termine stabilito dal G.E Con osservanza Castellammare di Stabia, lì 26/07/2017 Il CTU arch. Rosalba Criscuolo 8

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