TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. PASQUALE LICCARDO *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: contro

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. PASQUALE LICCARDO *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 418/2017 R. G. ESEC. Udienza PROCEDENTE: *** ESECUTATO: *** Promosso da: contro 10/10/2018 Il Giudice dell'esecuzione in oggetto, con decreto in data 05/04/2018 nominava lo scrivente geom. Luca Gianfreda, con studio in Spilamberto (Modena) alla Via Amaldi n. 6/2, Consulente Tecnico d'ufficio e gli conferiva l'incarico di rispondere ai seguenti quesiti, previa accettazione dell incarico effettuata dallo scrivente C.T.U. in data 23/04/2018: L'esperto, prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: -se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre; -se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i successivi quesiti; -se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. ///////////////////////////////////////////////////////////////

2 Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: 1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. In quest ultimo caso, specificherà altresì se il canone convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, ai fini previsti dall art co. 3^ c.c.. In caso di titolo di occupazione assente o non opponibile, determinerà l indennità occupazionale dovuta. I documenti relativi allo stato di possesso dell immobile, ove non consegnati spontaneamente, potranno essere richiesti al custode IVG, contestualmente nominato ed incaricato della loro acquisizione; 4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenzadella dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

3 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. ///////////////////////////////////////////////////////////////

4 Sulla base di quanto accertato DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Con la precisazione che: - nell adeguamento della stima dovrà tenere conto non delle pregresse spese condominiali insolute, ma dei presumibili oneri relativi alla gestione ordinaria per un biennio; - nella formazione dei lotti di vendita, salvo che non risulti indispensabile, avrà cura di evitare suddivisioni che comportino la necessità di costituzione di servitù di qualunque genere a carico di immobili inseriti in altri lotti, ovvero estranei all esecuzione; - nella formazione dei lotti di vendita, avrà inoltre cura di identificare i singoli lotti con numerazione progressiva generale (lotto 1, 2, 3 ecc ovvero A, B, C ecc ), e non con criteri alternativi o misti (quali ad esempio

5 l appartenenza dei beni a diversi esecutati). Nessuna eccezione a tale regola è consentita. /////////////////////////////////////////////////////////////// Premessa Verificato che l immobile pignorato consiste esclusivamente in un bene per il quale la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è completa ed idonea, si procederà a rispondere ai quesiti posti dall Ill.mo Sig. Giudice. Regime patrimoniale del debitore Gli immobili oggetto di esecuzione sono di proprietà per 1/2 ciascuno degli esecutati ***. Quesito n. 1: Identificazione dei beni La procedura esecutiva promossa da *** contro *** ha per oggetto il pignoramento dei seguenti immobili così identificati: - abitazione con annessa cantina e posto auto scoperto siti in Sassuolo (Modena), via Borgo Venezia n. 66; l abitazione con annessa cantina è censita al Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo al foglio 14 particella 299 sub. 24, categoria A/2, vani 4, piano S1/2, R.C. 392,51; il posto auto scoperto è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo al foglio 14 particella 299 sub. 19, categoria C/6, mq 11, piano T, R.C. 23,86. Gli immobili corrispondono catastalmente a quanto riportato nell atto di pignoramento.

6 Quesito n. 2: Sommaria descrizione dei beni Appartamento al secondo piano ubicato nel Comune di Sassuolo alla via Borgo Venezia n. 66, composto da ingresso, cucina-soggiorno, disimpegno, n. 2 camere e bagno. Al piano interrato è ubicata una cantina ed al piano terra un posto auto in area scoperta condominiale. L abitazione sviluppa complessivamente mq. 75,60 circa mentre la cantina sviluppa mq. 8,80 circa. Il posto auto è di circa mq. 10,50. L alloggio è confinante con altra proprietà, vano scala comune e per tre lati con area cortiliva comune, mentre la cantina confina con altra proprietà, corridoio comune e terrapieno su due lati; l abitazione e la cantina sono censiti nel N.C.E.U. Comune di Sassuolo al foglio 14 particella 299 sub. 24, categoria A/2, vani 4, piano S1/2, R.C. 392,51; il posto auto scoperto è censito nel N.C.E.U. del Comune di Sassuolo al foglio 14 particella 299 sub. 19, categoria C/6, mq 11, piano T, R.C. 23,86. L appartamento, in buone condizioni manutentive, presenta pavimenti in ceramica; murature intonacate e tinteggiate con presenza di rivestimenti in ceramica in cucina e nel bagno; impianto elettrico, impianto termo-sanitario con caldaia, infissi in legno con scuri. Quesito n. 3: Stato di possesso dei beni Da quanto emerge dalla certificazione ipotecaria-catastale allegata al fascicolo, gli immobili sono così pervenuti agli esecutati: - atto di vendita Notaio *** del 20/03/2009 rep. n. 4117/3110, trascritto il

7 27/03/2009 ai nn /9104 da *** Quesito n. 4 e Quesito n. 5: Presenza di formalità, vincoli, oneri, anche di natura condominiale Nel seguito vengono riportate le formalità pregiudizievoli che emergono dalla certificazione ipotecaria-catastale allegata al fascicolo e riconducibili agli esecutati: - iscrizione n /2042 de 27/03/2009 da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario per Notaio *** del 20/03/2009 rep. n. 4118/3111 a favore di *** e contro *** per mutuo di ,00 durata 25 anni ipoteca ,00; - trascrizione n /13100 del 28/07/2017 da verbale di pignoramento immobiliare n. 4973/2017 del 08/07/2017 Tribunale di Modena, a favore *** e contro ***. Quesito n. 6: Regolarità edilizia e urbanistica dei beni Il fabbricato nel quale ricadono l abitazione e la cantina oltre al posto auto scoperto ed oggetto di esecuzione è stato realizzato in data antecedente al 1 settembre 1967 e che successivamente sono state presentate le seguenti pratiche edilizie per opere di ristrutturazione in virtù ed in conformità della autorizzazione paesaggistica rilasciata dal Comune di Sassuolo in data 18/03/2004 prot. uscita n prot. rif. n n. 2003/800, con D.I.A. in variante del 24/03/2005 prot. n prat. ed. n. 913/04, con richiesta di rilascio del certificato di conformità edilizia ed agibilità in data 20/12/2007 prot. n con successivo silenzio-assenso a decorrere dal 19/03/2008 come risulta dalla comunicazione del Comune di Sassuolo in data 14/11/2008 prot. uscita n.

8 38488 prot. rif. N SUE n. 2007/249.A. Quesito n. 7: Presenza di opere abusive e sanatoria Visto lo stato dei luoghi non sono emerse delle difformità con quanto riscontrato in Comune. Quesito n. 8: Presenza di diritti di censo, livello o uso civico Sugli immobili oggetto di procedura esecutiva non sono presenti i suddetti diritti. Quesito n. 9: Spese di gestione/manutenzione, straordinarie, condominiali, altri procedimenti - appartamento al secondo piano con annessa cantina al piano interrato e posto auto scoperto in Sassuolo alla Via Borgo Venezia n. 66: spese fisse di gestione (utenze elettrica, riscaldamento, acqua, gas) circa 4.000,00/anno oltre spese di natura condominiale, pari a circa 900,00/anno. Determinazione del Valore di mercato del bene Identificazione lotto Sulla scorta di quanto esposto nella relazione e considerando le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del complesso immobiliare nel quale ricadono l appartamento e la cantina oltre il posto auto scoperto, si ritiene più utile, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita, unificare gli immobili oggetto di esecuzione in un unico lotto così riassumibile: - Appartamento al secondo piano ubicato nel Comune di Sassuolo alla via Borgo Venezia n. 66, composto da ingresso, cucina-soggiorno, disimpegno, n. 2 camere e bagno.

9 Al piano interrato è ubicata una cantina ed al piano terra un posto auto in area scoperta condominiale. L abitazione sviluppa complessivamente mq. 75,60 circa mentre la cantina sviluppa mq. 8,80 circa. Il posto auto è di circa mq. 10,50. L alloggio è confinante con altra proprietà, vano scala comune e per tre lati con area cortiliva comune, mentre la cantina confina con altra proprietà, corridoio comune e terrapieno su due lati; l abitazione e la cantina sono censiti nel N.C.E.U. Comune di Sassuolo al foglio 14 particella 299 sub. 24, categoria A/2, vani 4, piano S1/2, R.C. 392,51; il posto auto scoperto è censito nel N.C.E.U. del Comune di Sassuolo al foglio 14 particella 299 sub. 19, categoria C/6, mq 11, piano T, R.C. 23,86. Calcolo della superficie commerciale A seguito delle misurazioni svolte nel corso del sopralluogo, nonché verificando quanto depositato presso l ufficio tecnico del Comune di Montese, si sono riscontrate le seguenti superfici commerciali: - appartamento 2 piano mq. 75,60 x 100% mq. 75,60 - cantina mq. 8,80 x 35% mq. 5,70 - posto auto mq. 10,50 x 50% mq. 5,25 Totale superficie commerciale Lotto unico mq. 86,55 Criterio di stima e valutazione La determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili è stata effettuata per confronto diretto. Tale stima si può effettuare col verificarsi di tre concomitanti condizioni:

10 esistenza nello stesso mercato di beni simili (per caratteristiche intrinseche ed estrinseche) agli immobili oggetto di valutazione secondo un prestabilito aspetto economico; conoscenza di recenti valori dei beni simili presi a confronto; esistenza di un parametro comune, e cioè di un elemento di confronto (es. la superficie espressa in m 2 ), tra i beni simili considerati e gli immobili oggetto di stima. Premesso quanto sopra, il sottoscritto mediando i risultati delle indagini e valutando opportunamente le singole caratteristiche, nonché tenendo conto delle tipologie di immobili (appartamento, cantina e posto auto scoperto), dell ubicazione, dello stato di conservazione e gestione, e considerando che la valutazione è da effettuarsi a corpo e non a misura (e pertanto variazioni nel calcolo delle superfici non modificano la valutazione dei beni) determina come segue il valore di mercato dell immobile: - Superficie commerciale lotto unico mq 86,55 - Valore di mercato/mq 1.120,00 - Valore lotto unico ,00 Adeguamenti e correzioni della stima Ai fini delle considerazioni fin qui effettuate e tenuto conto della mancata garanzia per i vizi della cosa (di cui all art C.C.), si reputa opportuno applicare al valore stimato una riduzione pari al 10% circa del valore di mercato del bene. Pertanto il prezzo proposto come base d'asta, con riduzione del 10%, in arrotondamento, ammonta ad ,40

11 - Valore di mercato: ,40 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. In fede. Spilamberto, 01/10/2018 geom. Luca Gianfreda