TRIBUNALE CIVILE DI MODENA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MICHELE CIFARELLI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 146/2016 Promossa da PROCEDENTE : OMISSIS Contro ESECUTATI : OMISSIS Premesso che il Sig. Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Modena ha nominato la sottoscritta geom. Luigia Caterino quale Perito Estimatore dei beni nella vertenza in epigrafe affinché, con relazione scritta, risponda al seguente quesito: - identifichi con precisione dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo famigliare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; - riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art.30 del T.U. di cui DPR n.380, nonché notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e successive modifiche; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.46, comma1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che 1

2 l aggiudicatario, potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co.5 del citato T.U. e di cui all art.40 co.6 della citata L.47/85; - determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, formando se opportuno, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; - nella determinazione del valore dell immobile tenga conto di quanto disposto dall art.568 c.p.c., sostituito dall art.13 comma 1 lettera o del D.L. n.83/15 con il testo che di seguito si riporta: art.568 (determinazione del valore dell immobile). Agli effetti dell espropriazione il valore dell immobile è determinato dal Giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall esperto nominato ai sensi dell art.569, 1 comma. Nella determinazione del valore di mercato l esperto proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute ; - risponda altresì agli ulteriori quesiti introdotti nell art. 173 bis disp att cpc dell art.14 co 1 lett.e del D.L. n.83/15 che si riportano di seguito: in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell ar.36 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica su la eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale 2

3 l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste, dell art.40, 6 comma, della legge 28/02/85, n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 06 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; - la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; - l informazione sull importo annuo sulle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori la data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PROPRIETA PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE STIMA DEI BENI 3

4 Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Trattandosi di beni sottoposti a procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato i valori commerciali dei beni, al fine di migliorare l appetibilità degli stessi e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 5%. RELAZIONE DATI DI PIGNORAMENTO Con verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 15 marzo 2016 rep. 4167, è stata pignorata la piena proprietà sui seguenti beni immobiliari a favore del Sig. PROCEDENTE : Catasto Fabbricati del Comune di Concordia Sulla Secchia Foglio 36 Mapp. 308 sub. 7, Mapp. 310 sub. 6, tra loro graffate, P.zza della Repubblica n. 28, P1, cat. A/3, cl.3, vani 4,5 beni intestati a : XX ESECUTATO ( propietario 1/1 ) VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE EX ART.567 C.P.C. In base all esame della documentazione in atti (relazione notarile), si è verificata la sua idoneità secondo quanto previsto dall ex. Art.567 c.p.c. 4

5 LOTTO UNICO Piena proprietà su porzione di fabbricato civile posta in Comune di Concordia Sulla Secchia, Piazza della Repubblica n. 28, consistente in: appartamento posto al piano primo, avente una superficie commerciale di circa 73,00 mq, composto da : doppio ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, bagno, due camere da letto. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobiliari oggetto di stima risultano identificati: all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Modena- Territorio- Servizi Catastali Catasto Fabbricati del Comune di Concordia Sulla Secchia Foglio 36, mapp. 308 sub. 7, Piazza della Repubblica n. 28, P1, cat. A/3, cl.3, vani 4,5 R.C. 244,03 mappale 310, sub. 6 graffati tra loro Intestati : XX ( esecutato ) CONFINI Come risulta dall atto di compravendita del 8 giugno 2007, l appartamento confina con parti comuni da più lati, ragioni Guandalini, ragioni Regispani, salvo altri. PROPRIETA XX ( esecutato ) 5

6 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Si riscontra la corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI Come indicato nell atto del 08/06/2007, rep.28755, nella vendita sono compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni e condominiali o per destinazione, ed in particolare sui beni di cui ai mappali 308 sub.6 ( BCNC, area cortilizia comune a tutti i sub. del mapp.308. di mq 139 ); mapp. 310 sub.4 ( BCNC,area cortilizia comune a tutti i sub. del mapp. 310, mq 26 ) ; mapp.310 sub.5 ( BCNC, vano scale e ingresso comune ai sub. 6 e 3 del mapp. 310, di mq. 14 ); così come pervenuto alla parte venditrice con atto del 10/11/1999 rep , registrato a Mirandola il 23/11/1999 al n e trascritto a Modena il 12/11/1999 ai n / PROVENIENZA DEL BENE L immobile è pervenuto al sig. XX in virtù dell atto di compravendita a ministero del notaio Dott. Giovanni Francesco Cristiano, rep trascritto a Modena il 14/06/2007 all art STATO CIVILE DEGLI ESECUTATI AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Nell atto di compravendita il sig. XX dichiarava di essere coniugato in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Da certificazione notarile del Notaio Dott. Elia Antonacci, alla data del 21/03/2016 emergono le seguenti formalità pregiudizievoli: 6

7 1) Ipoteca volontaria iscritta a Modena il 14/06/2007 al n part. e n gen. in favore di Unicredit spa con sede in Bologna, a carico di XX a garanzia dell originario debito, contratto di mutuo con rogito Notaio Giovanni Francesco Cristiano in data 08/06/2007, rep ) Pignoramento immobiliare trascritto a Modena il 15/03/2016 all art in favore di Unicredit spa con sede in Roma, CF , a carico di XX, in forza di verbale di pignoramento dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Modena in data 17/02/2016 rep.n REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. ONERI E SPESE CONDOMINIALI : Non esiste condominio. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalla ricerca eseguita presso gli archivi informatici del Comune di Concordia Sulla Secchia risulta la seguenti pratica edilizia: - Manutenzione Straordinaria in seguito all evento sismico del maggio 2012 pratica n. 180/2013 presentata il 03/06/2013. Dal confronto di quanto assentito e quanto realizzato non emergono difformità. L immobile esaminato non è divisibile SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile al momento attuale è occupato dall esecutato. 7

8 DESCRIZIONE DEL BENE DESCRIZIONE SOMMARIA DELL IMMOBILE Il cespite oggetto della presente perizia è costituito da un appartamento posto al piano primo. L edificio di cui fa parte il cespite si sviluppa verticalmente su 2 piani fuori terra. Il sottotetto ( vano tecnico ) è accessibile tramite botola dal vano scala comune. CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE: Le strutture in elevazione sono in muratura ; i solai sono del tipo tradizionale ; la copertura a falde è del tipo tradizionale con manto superiore in coppi ; il paramento esterno è in parte in muratura a faccia a vista e parte rivestito in travertino ; il portone d ingresso è in alluminio e vetro ; l androne d ingresso è pavimentato in marmo; la scala e il pianerottolo sono in parte in marmo e in parte in ceramica. CARATTERISTICHE DELL UNITA IMMOBILIARE : Pareti interne: in muratura di mattoni forati leggeri, intonacata e tinteggiata a tempera ; soffitti : intonacati e tinteggiati a tempera; pavimenti : ceramica ; rivestimenti del bagno : ceramica ; sanitari : vetro-china con rubinetterie in ottone cromato ; portoncini d ingresso : legno tamburato ; porte interne : legno tamburato ; finestre : legno verniciato con persiane ad ante in legno verniciato ; impianto elettrico : sotto traccia ; impianto idraulico : sotto traccia ; impianto di riscaldamento : autonomo a gas di rete con termoconvettori. L immobile è inoltre dotato di impianti televisivo e citofonico. 8

9 Il cespite è situato nel centro storico di Concordia Sulla Secchia, ben servita da servizi pubblici e attività commerciali. Il grado delle finiture dell appartamento si può definire mediocre come mediocri sono le condizioni di manutenzione. DESTINAZIONE URBANISTICA: Il terreno distinto catastalmente nel Comune di Concordia Sulla Secchia al foglio 36 mapp è inserito come segue : - sistema insediativo storico art. 31 del PSC - CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, è stata ricavata dalle quote delle tavole del progetto edilizio precedentemente citato. - Abitazione P.1 circa mq. 73,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà posta in un compendio immobiliare ad uso abitativo sito in Comune di Concordia Sulla Secchia, Piazza della Repubblica n. 28. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, come segue: Abitazione mq.73,00 x.600,00/mq.. 43'800,00 9

10 Tenendo conto che si tratta di bene oggetto di Procedura Esecutiva si applica una riduzione percentuale di circa il 5% sul valore commerciale: VALORE DI VENDITA DEL BENE. 42'000,00 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. Con Osservanza Modena lì 01/03/2017 IL CONSULENTE TECNICO Geom. Luigia Caterino ALLEGATI: - Documentazione fotografica ; - Planimetria catastale ; - Estratti di mappa ; - Visure catastali ; - Pratiche edilizie. 10