L'esperto, prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all'articolo

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MICHELE CIFARELLI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da N. 100/15 R.G. ESEC. Udienza 15/11/2017 Ore PROCEDENTE : xxxxxxxxxxxxxxxxxx (Avv. xxxxxxxx e Avv. xxxxxxxx) INTERVENUTO: xxxxxxxxxxxxxxxxxx; (Avv. xxxxxxxx e Avv. xxxxxxxx) Contro ESECUTATO : xxxxxxxxxxxxxxxxxx * * * Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con provvedimento del nominava lo scrivente Arch. Francesco De Paolis, con studio in Sorbara di Bomporto (MO) Via Malpighi n 3, Consulente Tecnico d Ufficio, chiedeva di rispondere con relazione scritta ai quesiti appresso indicati. L'esperto, prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, cpc. all esito di tale controllo preliminare: se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre; se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i successivi quesiti; se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in

2 2 di 18 relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: 1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma

3 3 di 18 sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Sulla base di quanto accertato DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di

4 4 di 18 Serramazzoni, Agenzia del territorio (Catasto fabbricati e/o Terreni), espone quanto segue. PREMESSA Controllo documentale: risultando agli atti, la relazione notarile del xxxxxxxxxxxxx, la documentazione di cui all'articolo 567, secondo comma, cpc. è completa ed idonea. STATO CIVILE DEGLI ESECUTATI AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Trattasi di immobili acquistati da Srl. RELAZIONE I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione attraverso la trattazione dei quesiti del G.E. così come espressi nell incarico di C.T.U. Quesito n 1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI (LOTTO UNICO) Piena ed esclusiva proprietà di terreno edificabile non urbanizzato di mq catastali, facente parte del Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica n 18, via Pola, 1 Stralcio; suddiviso in n 18 lotti ad uso residenziale, con SC realizzabile di mq ( ). Terreni posti nel Comune di Serramazzoni (MO), Località La Storta, via Pola.

5 5 di 18 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati; N.C.T. del Comune di SERRAMAZZONI beni intestati a: - xxxxxxxxxxxxxxxx con sede a xxxxxx, via xxxxxxx n xx C.F. xxxxxxxxx; proprietà per 1/1 ; Identificativi Fg. 53, mapp. 643; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,96; RAE 2,00; Fg. 53, mapp. 644; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,49; RAE 2,54; Fg. 53, mapp. 645; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,17; RAE 2,22; Fg. 53, mapp. 646; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,61; RAE 1,64; Fg. 53, mapp. 647; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,73; RAE 1,77; Fg. 53, mapp. 648; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,05; RAE 2,09; Fg. 53, mapp. 649; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,52; RAE 1,55; Fg. 53, mapp. 650; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,56; RAE 1,59; Fg. 53, mapp. 651; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,09; RAE 2,13; Fg. 53, mapp. 652; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ;

6 6 di 18 R.D.E. 1,74; RAE 1,77; Fg. 53, mapp. 653; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,51; RAE 1,54; Fg. 53, mapp. 654; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,50; RAE 1,53; Fg. 53, mapp. 656; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,67; RAE 1,70; Fg. 53, mapp. 657; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,03; RAE 2,08; Fg. 53, mapp. 658; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,36; RAE 2,41; Fg. 53, mapp. 659; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,26; RAE 2,30; Fg. 53, mapp. 660; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,72; RAE 1,76; Fg. 53, mapp. 661; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 0,30; RAE 0,30; Fg. 53, mapp. 662; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,58; RAE 2,63; Fg. 53, mapp. 681; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 1,94; RAE 1,98; Fg. 53, mapp. 682; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 2,75; RAE 2,81; Fg. 53, mapp. 685 Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 0,14; RAE 0,15;

7 7 di 18 Fg. 53, mapp. 686; Cat. Seminativo; cl. 3; sup. ha a ca ; R.D.E. 7,22; RAE 7,37; Fg. 53, mapp. 544; Cat. Seminativo; cl. 4; sup. ha a ca ; R.D.E. 0,10; RAE 0,12. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni : è compresa la comproprietà di tutto quanto è di uso e servizio comune per legge ai sensi dell art del C.C. Servitù attive e passive : sono comprese tutte le servitù ed i vincoli richiamati nell atto di provenienza e nella Convenzione Urbanistica stipulata con atto del Notaio Staderini Elena di Serramazzoni in data rep /4905 trascritta in data al n 44. In particolare si segnala la servitù di elettrodotto a carico dell'ex Particella 61 del foglio 53, Catasto Terreni di Serramazzoni, che originò le attuali Particelle 543, 544 e 545, trascritta a Modena il 20 marzo 1978 al n part.; CONFINI (dell intera consistenza) Con via Giardini Sud; con via Pola; con mapp. 56, 60, 563, 63, 403, 62; 64,65,67,713, 519, 765, 122, 550, 75; DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Modena in data al Reg. Gen n 4537, reg. part è stata pignorata la piena

8 8 di 18 proprietà dei beni di spettanza dell esecutato xxxxxxxxxxxxx a favore del procedente xxxxxxxxxxxxxxxxx Beni immobili: Piena proprietà degli immobili censiti al NCT di Serramazzoni al Fg. 53 mapp. 643, 644, 645, 646, 647, 648, 649, 650, 651, 652, 653, 654, 656, 657, 658, 659, 660, 661, 662, 681,682, 685, 686 e 544. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza. Si segnala però che, l ipoteca volontaria iscritta presso la Conservatoria RR II di Modena il 25/11/2002 al n reg.gen. e al n reg.part., sino alla concorrenza di ,00, a carico della xxxxxxxxxxxxxxxxx è relativa alla piena proprietà dei cespiti posti nel Comune di Serramazzoni (MO), censiti al NCT del medesimo Comune al foglio 53, mappali 66, 74, 372, 73, 71, 69, 68, 543, 544 e 545. Successivamente, in data xxxxxxxxxxxxxxxx acquistava il terreno posto nel Comune di Serramazzoni, identificato catastalmente al Fg. 53, mapp. 483 atto del Notaio Maurizio Zivieri di Modena, stipulato in data rep , Racc. n 8895, trascritto a Modena il al n 5267 di R.P. Con tabella di variazione del il mappale 372 del Fg. 53 di are 3.64 ha compreso i mappali

9 9 di 18 del Fg. 53 dando origine ad una superficie complessiva di ha Il mapp. 483 (non ipotecato) viene fuso con alcuni mappali ipotecati generando tutti i beni che poi sono stati oggetto di pignoramento immobiliare sopra riportato. Il pignoramento immobiliare contempla quindi il mapp. 483 originariamente non ipotecato dalla Banca. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta ad IVA. Quesito n 2) una sommaria descrizione del bene; DESCRIZIONE SOMMARIA DELL IMMOBILE, DELLE PERTINENZE ED ACCESSORI Trattasi di comparto di nuova edificazione assoggettato a Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica approvato con delibera di C.C. n 9 del Il comparto situato in località La Storta, a sud del centro abitato di Serramazzoni si sviluppa lungo la costa che sale in direzione nord-est dalla via Giardini all altezza di via Pola, delimitato a sud-ovest dalla via Giardini, a nord dalla via Belvedere, a sud e ad est a dalla via Pola. La lottizzazione, come da PP approvato risulta suddivisa in due stralci funzionali di diversa proprietà. Il blocco posto ad est, costituito da 18 lotti edificabili sarà servito principalmente dalla viabilità esistente e di progetto. Il blocco posto ad ovest (non oggetto della presente valutazione) costituito da unico lotto edificabile sarà invece accessibile da via Pola o da via Cimone attraverso una nuova strada in progetto che collegherà le due vie esistenti.

10 10 di 18 Quesito n 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; La consistenza immobiliare in stato di abbandono è attualmente libera. PROVENIENZA DEL BENE I terreni posti nel Comune di Serramazzoni, identificati catastalmente al Fg. 53, mapp. 66, 74, 372, 73, 71, 69, 68, 543, 544, 545, sono pervenuti alla ditta esecutata per compravendita, atto del Notaio Elena Staderini di Serramazzoni, stipulato in data rep. 8258, Racc. n 1966, trascritto a Modena il al n di R.P. Il terreno posto nel Comune di Serramazzoni, identificato catastalmente al Fg. 53, mapp. 483 è pervenuto alla ditta esecutata per compravendita, atto del Notaio Maurizio Zivieri di Modena, stipulato in data rep , Racc. n 8895, trascritto a Modena il al n 5267 di R.P. Con tabella di variazione del il mappale 372 del Fg. 53 di are 3.64 ha compreso i mappali del Fg. 53 dando origine ad una superficie complessiva di ha Con frazionamento in pari data il mapp. 372 del Fg. 53 di ha ha dato origine al mapp. 643 di are 7.75; al mapp. 644 di are 9.82; al mapp. 645 di are 8.59; al mapp. 646 di are 6.36; al mapp. 647 di are 6.85; al mapp. 648 di are 8.11; al mapp. 649 di are 5.99; al mapp. 650 di are 6.15; al mapp. 651 di are 8.24; al mapp. 652 di are 6.87; al mapp. 653 di are 5.98; al mapp. 654 di

11 11 di 18 are 5.92; al mapp. 656 di are 6.58; al mapp. 657 di are 8.04; al mapp. 658 di are 9.33; al mapp. 659 di are 8.92; al mapp. 660 di are 6.81; al mapp. 661 di are 1.18; al mapp. 662 di are 10.20; al mapp. 655 di are 7.44; al mapp. 663 di are 11.11; al mapp. 664 di are 29.11; del Fg. 53. Con frazionamento del n il mapp. 664 del Fg. 53 di are ha dato origine al mapp. 685 di are 0.57 e al mapp. 686 di are del Fg. 53. Con frazionamento del n il mapp. 663 del Fg. 53 di are ha dato origine al mapp. 683 di are (poi unito al mappale 682) e al mapp. 684 di are (poi unito al mappale 681) del Fg. 53. Con frazionamento del n il mapp. 655 di are 7.44 del Fg. 53 ha dato origine al mapp. 681 di are 7.27 e al mappale 682 di are del Fg. 53. Con tipo mappale del n il mapp. 681 del Fg. 53 di are 7.72 ha compreso il mapp. 684 del Fg. 53 dando origine ad una superficie complessiva di are Con tipo mappale del n il mapp. 682 del Fg. 53 di are 0.17 ha compreso il mapp. 683 del Fg. 53 dando origine ad una superficie complessiva di are Quesito n 4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; vincoli derivanti contratti incidenti sull attitudine edificatoria: tutto quanto richiamato nell atto di provenienza e nella Convenzione

12 12 di 18 Urbanistica stipulata con atto del Notaio Staderini Elena di Serramazzoni in data rep /4905 trascritta in data al n 44. In particolare si segnala la prescrizione citata nella premessa della Convenzione Urbanistica la realizzazione della strada prevista nello stralcio B dovrà essere contemporanea alla realizzazione della strada prevista nello stralcio A ; vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, vincoli di natura paesaggistica e simili: I terreni oggetto della presente sono assoggettati dal Vincolo Idrogeologico (ai sensi del Regio Decreto n 3267 del 30/12/1923) e quanto richiamato nel Certificato di Destinazione Urbanistica prot del allegato alla presente. Quesito n 5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; formalità,: quelle citate nella documentazione ipotecaria allegata agli atti: Ipoteca volontaria iscritta presso l Agenzia del Territorio di Modena in data R.G , R.P. 7307, per il complessivo importo di Euro xxxxxxxxxxxxxx, gravante la piena proprietà dei cespiti posti nel Comune di Serramazzoni (MO), censiti al NCT del medesimo Comune al foglio 53, mappali 66, 74, 372, 73, 71, 69, 68, 543, 544 e 545; A FAVORE: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx CONTRO: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio di Modena in data R.G. 4537, R.P gravante la piena

13 13 di 18 proprietà dei cespiti posti nel Comune di Serramazzoni censiti al NCT al foglio 53, mappali 643, 644, 645, 646, 647, 648, 649, 650, 651, 652, 653, 654, 656, 657, 658, 659, 660, 661, 662, 681, 682, 685, 686, e 545. A FAVORE: xxxxxxxxxxxxxxxxxx CONTRO: xxxxxxxxxxxxxxxxxx Salvo quanto già precisato non risultano altre formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque resteranno non opponibili all acquirente. Quesito n 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; Trattasi di lotti di terreno edificabile privi di sovrastanti fabbricati inclusi nel Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica n 18, via Pola, 1 Stralcio; si allega il Certificato di Destinazione Urbanistica prot del Dalle ricerche esperite presso l ufficio Tecnico del Comune di Serramazzoni risulta: Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica n 18 via Pola approvato con delibera di C.C. n 9 del ; Convenzione Urbanistica stipulata con atto del Notaio Staderini Elena di Serramazzoni in data rep /4905 trascritta in data al n 44. Termini: Tutti i termini decorrono dall'approvazione definitiva del Piano

14 14 di 18 Particolareggiato di Iniziativa Pubblica, Tutte le opere di urbanizzazione devono essere ultimate entro il termine massimo di 10 anni. Con la Legge Regionale n 15 del i termini di scadenza sono stati prorogati di tre anni. Relativamente alle opere di Urbanizzazione: Permesso di Costruire n 6620 del , per l esecuzione dei Lavori di Opere di Urbanizzazione Primaria -PPIP scheda 18 ; Il Permesso di Costruire non è mai stato ritirato, per la realizzazione delle opere di Urbanizzazione è necessario quindi richiedere un Nuovo Titolo Edilizio. Quesito n 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;

15 15 di 18 In merito a sanatoria e condoni: TRATTASI DI TERRENI EDIFICABILI PRIVI DI SOVRASTANTI FABBRICATI. Quesito n 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; I beni pignorati non sono gravati da censo, livelli e uso civico. STIMA DEL BENE Sulla base di quanto accertato DETERMINI valore di mercato dei beni, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Lotto unico Per la determinazione del valore commerciale del bene, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la

16 16 di 18 situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva, dopo aver determinato il valore commerciale, per l assenza della garanzia di vizi del bene venduto è prevista una riduzione percentuale di circa il 5%. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie fondiaria dei beni pignorati compresi nel Piano Particolareggiato è di mq ,00 previsti n 18 lotti residenziali con superficie complessiva Sc di mq ,00, aree destinate a strada, parcheggi e verde da cedere al Comune. La Superficie Complessiva realizzabile è stata desunta dalla Tavola 02bis di aggiornamento Standard urbanistici presentata in data P.E. 6620; dai 7580 mq di SC sono stati detratti 949 mq. previsti per il lotto 7, (2 stralcio non oggetto della presente valutazione). Si fa presente inoltre che la tabella allegata all aggiornamento Standard urbanistici riporta alcuni errori ed in particolare: Lotto 13, corrispondente al mapp. 654 di mq. 592 (riportato mq. 652); Lotto 17 corrispondente al mapp. 658 di mq. 933 (riportato mq ); Lotto 18 corrispondente al mapp. 659 di mq. 892 ( rportato mq. 979); VALUTAZIONE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi della piena proprietà di terreno edificabile non urbanizzato di mq catastali, facente parte del Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica n 18 via Pola 1 Stralcio; suddiviso in n 18 lotti dalla superficie utile realizzabile di mq ( ) ad uso residenziale, posti nel Comune di Serramazzoni (MO),

17 17 di 18 Località La Storta, via Pola. Allo scopo quindi di pervenire ad una corretta determinazione del Più Probabile Valore di Mercato dell'immobile in oggetto, dopo un adeguato esame dei valori riscontrabili sul mercato immobiliare per immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tenuto conto che l area non è urbanizzata, che per la realizzazione delle opere d urbanizzazione è necessario presentare una nuova richiesta di Permesso di Costruire; che i termini per la scadenza del PP sono stati prorogati di tre anni; il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, stimati a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, considerando che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: Valore dell intero bene ,00 pari ad Euro 80,00 per mq. di SC (in linea con i valori riscontrati sul mercato locale per immobili similari) Adeguamenti e correzioni di stima Stato d uso e manutenzione decurtazione; euro 0,00 Oneri di regolarizzazione urbanistica: euro 0,00; Spese condominiali insolute ultimi 2 anni: euro 0,00 Vincoli ed oneri non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo : Euro 0,00. Valore dell intero bene comprese le decurtazioni: ,00 riduzione del 5% per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto: Euro ,00 - Euro ,00 = Euro ,00 arrotondato ad Euro ,00 VALORE STIMATO = ,00 (Euro cinquecentomila)

18 18 di 18 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Tanto si doveva ad evasione dell incarico ricevuto Modena 25/09/2017 Il Consulente Tecnico (Arch. Francesco De Paolis) Allegati: 1. Documentazione fotografica; 2. Catastali 2.1) Visura catastale aggiornata; 2.2) Estratto di Mappa; 3. Urbanistica : 3.1) CDU e PRG; 3.2) Delibera di Approvazione Piano Particolareggiato; 3.3) Convenzione Urbanistica; 3.4) Tavola standards di Piano Particolareggiato 3.5) Permesso di Costruire Opere di Urbanizzazione; 3.6) Tavola aggiornamento standards di P. P.; 4. All. A scheda di riepilogo e descrizione finale; 5. Allegato "G" sintesi descrittiva per ogni lotto di vendita; 6. Comunicazioni della relazione peritale al creditore e al debitore.