TRIBUNALE ORDINARIO DI AOSTA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 120/2016 G.E. : DOTT. PAOLO DE PAOLA CTU : ING. DARIO FERRERO PERIZIA DI STIMA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI AOSTA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 120/2016 G.E. : DOTT. PAOLO DE PAOLA CTU : ING. DARIO FERRERO *************************************** PERIZIA DI STIMA *************************************** PREMESSA Il sottoscritto Dario Ferrero, libero professionista ingegnere, iscritto regolarmente all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso il Tribunale di Aosta, con disposizione del G.E. del 19 novembre 2016, veniva designato c.t.u. stimatore nella procedura esecutiva immobiliare n.ro 120/2016, in epigrafe indicata. Comparso innanzi al Direttore Amministrativo il giorno 21 novembre 2016, in occasione del giuramento di rito, riceveva la disposizione di procedere nella determinazione del valore di mercato del compendio pignorato, procedere al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute (art. 568 comma 2 c.p.c.). Lo scrivente stimatore riceveva incarico di riferire, con relazione scritta, sul quesito in uso presso il Tribunale di Aosta, che risulta essere il seguente. QUESITO ESECUZIONI IMMOBILIARI (art. 173 bis disp. att. c.p.c.) L esperto, previo controllo della completezza dei documenti di cui all art. 567 comma 2 c.p.c. (segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei), rediga relazione di stima della quale devono risultare: 1) l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; Pagina 1 di 9

2 4) l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico; 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventi costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento per il titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dell articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art 46 comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per i conseguimento del titolo in sanatoria; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data di perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Il G.E. dispone altresì che lo stimatore: - qualora tra i beni pignorati vi siano terreni, produca veduta area dell area con relative coordinate GPS; -proceda alla verifica dell esistenza di APE e, in mancanza, ove necessario, provveda alla redazione di Ape nel rispetto delle previsioni normative in materia, così come disposto dalla Circolare del Presidente del Tribunale inviata agli ordini professionali, con autorizzazione ad avvalersi di collaboratore da indicare all atto del giuramento per i relativi incombenti (senza aumenti o duplicazione di costi), ove lo stimatore non sia abilitato; -indichi elementi in base ai quali poter ritenere probabile che la vendita con il sistema dell incanto possa aver luogo ad un prezzo superiore rispetto al valore del bene Pagina 2 di 9

3 determinato a norma dell art. 568 c.p.c. e, in caso positivo, la presumibile percentuale di tale superamento; -accerti se l intestazione catastale corrisponda alle risultanze della certificazione notarile; -verifichi se il bene o i beni siano di proprietà dell esecutato ed, in caso positivo, se per l intero o pro-quota (nel qual caso specifichi se il bene sia comodamente divisibile), provvedendo ad indicare per quale quota lo stesso sia proprietario del bene; -accerti se il trasferimento degli immobili comporti per l aggiudicatario il pagamento dell IVA. Dispone che lo stimatore depositi la perizia in via telematica nel rispetto della normativa vigente anche in tema di privacy, provvedendo alla comunicazione alle parti nel rispetto delle previsioni di legge. Dispone che, terminata la relazione, lo stimatore invii copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta (30) giorni prima dell udienza fissata ai sensi dell'articolo 569 c.p.c. (a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria). Il CTU ha accettato l incarico ed ha prestato la dichiarazione di impegno; la scadenza per la consegna dell elaborato di consulenza tecnica veniva fissata trenta giorni prima dell udienza fissata al 09 marzo 2017 alle ore 13,30. INTERVENTO DELLA PARTE Durante il sopralluogo eseguito in data 13 dicembre 2016 con accesso ai beni oggetto della presente esecuzione immobiliare siti nel comune di Morgex è intervenuta una persona delegata dal soggetto esecutato. ELENCO DEGLI ATTI TRASMESSI AL CTU Lo scrivente, al fine di riferire in merito al quesito del mandato giudiziario conferitogli, ritiene opportuno sottoporre ad elenco i documenti trasmessigli all inizio delle operazioni peritali : -) verbale di accettazione incarico e prestazione del giuramento ex art 568 c.p.c. del 21 novembre 2016; -) copia della Relazione notarile ai sensi dell articolo 567 comma 2 c.p.c. redatta dal Notaio Giampaolo Marcoz in data 14 novembre RISPOSTA AL QUESITO PERITALE Si procede di seguito con la risposta al quesito peritale in riferimento alla unità immobiliare oggetto di valutazione : Pagina 3 di 9

4 1) l identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali L unità immobiliare oggetto di stima è situata nel comune di Morgex. Essa è denunciata al Catasto Fabbricati come segue: Comune di Morgex : Foglio 35 particella 321 sub 4; zona censuaria 2; categoria A/3 classe U consistenza 2 vani, superficie catastale totale 27 mq (totale escluse aree scoperte : mq 27), rendita Euro 170,43 Localita Previllair piano : S1-T Confini : l immobile sopra rappresentato è posto all interno del fabbricato condominiale denominato Condominio Pre Villair II con accesso dalla strada comunale, formato da tre piani fuori terra adibiti a civile abitazione oltre ad un piano interrato adibito a garages; tale condominio risulta essere entrostante ad area pertinenziale della superficie catastale di mq e censita al C.T. al Foglio 35 mappale 321 confinante con i mappali n. 323, 324, 325, 347, 375, la strada comunale ed i mappali n. 320, 318 e 317. L alloggio oggetto di esecuzione immobiliare (al piano terreno) confina con : unità immobiliare proprietà di terzi, area condominiale ad uso esclusivo (giardino), altra unità immobiliare proprietà di terzi e corridoio comune. La cantina, al piano seminterrato e distinta con il n. 4, confina con : muro condominiale, cantina proprietà di terzi, corridoio comune ed altra cantina di proprietà di terzi. I beni sopra rappresentati (alloggio e cantina) risultano intestati a: Bronzini Giorgio (Codice fiscale : BRNGRG36H12F952Z), in proprietà per 1/1. Si allegano alla presente relazione : -) la visura catastale aggiornata; -) la planimetria catastale rilasciata dall Agenzia delle Entrate di Aosta; -) il Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Morgex in data 25 novembre 2016; -) parte della documentazione fotografica eseguita durante il sopralluogo del 13 dicembre ) una sommaria descrizione del bene Trattasi di un alloggio di civile abitazione situato al piano terreno del condominio Pre Villair II sito in Località Previllair 13 in comune di Morgex e posto ad una quota di 964 m slm. E composto da : cucina-soggiorno, camera, ripostiglio e bagno per complessivi mq 27,00; ha annessa una porzione di giardino ad uso esclusivo di mq 30 posto a sud-ovest e una cantina al piano seminterrato distinta con il n.ro 4 di mq 3,60. La costruzione del condominio risale all anno 1975; il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria sono centralizzati; il pavimento del soggiorno-cucina e del bagno è in piastrelle di ceramica; quello della camera da letto in legno. Pagina 4 di 9

5 Il rivestimento del bagno è in piastrelle di ceramica; i serramenti sono in legno con vetro semplice e con antoni esterni in legno; l altezza interna dell alloggio è m 2,40. 3) lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento Gli immobili oggetto di esecuzione immobiliare sono posseduti in proprietà al 100% dal Sig. Bronzini Giorgio e vengono utilizzati quale seconda casa dal sig. Bronzini stesso e dai suoi familiari. Non risultano, per le informazioni ricevute, contratti di affitto in corso. 4) l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico; 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; In via generale si conferma la Relazione notarile ai sensi dell articolo 567 comma 2 c.p.c. redatta dal Notaio Giampaolo Marcoz in data 14 novembre E stata eseguita una ispezione ipotecaria in data 29 novembre 2016 e la stessa viene allegata alla presente relazione. I beni costituenti la presente esecuzione immobiliare risultano gravati dalla seguenti formalità : - ) ISCRIZIONE CONTRO del 13 marzo 2015 per ipoteca legale iscritta presso l Agenzia del Territorio ai n.ri 270/2336 a favore di Equitalia Nord S.p.A.; - ) TRASCRIZIONE CONTRO del 06 ottobre 2016 per verbale di pignoramento immobili trascritto ad Aosta ai n.ri 7131/9470 a favore del Condominio Pre Villair II. 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventi costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento per il titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si Pagina 5 di 9

6 trovino nelle condizioni previste dell articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall art 46 comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per i conseguimento del titolo in sanatoria; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli Lo scrivente stimatore ha eseguito un accesso agli atti presso l ufficio tecnico comunale di Morgex in data 13 dicembre 2016 al fine di riscontrare in modo adeguato a tale porzione del quesito. Sono stati rilasciati, per la costruzione del complesso condominiale, i seguenti provvedimenti autorizzativi : -) Permesso edilizio del 30 giugno 1973 (pratica n. 83/73); -) Permesso edilizio in variante del 10 maggio L alloggio oggetto di esecuzione immobiliare è stato realizzato in difformità rispetto ai provvedimenti autorizzativi sopra rappresentati. La difformità è sostanziale come si può rilevare dalle planimetrie allegate alla presente relazione e rilasciate allo scrivente dall utc comunale. A tal fine, per l ottenimento del condono edilizio, è stato presentata domanda di sanatoria in data 30 dicembre 1986 sul modello 47/85-A (n.ro protocollo n.ro progressivo ) dal proprietario di allora (Sig.ra Ghidoni Pierina in qualità di amministratore unico della Società Immobiliare Speranza Srl sita in Via Montello 3 Novara). L iter della domanda di sanatoria non si è concluso in quanto vi è stata una richiesta di integrazione documentale da parte del comune di Morgex (raccomandata A.R. del 29 aprile 1998 protocollo n.ro 3887) alla quale la richiedente del condono non ha successivamente riscontrato. I costi per la regolarizzazione e la presentazione di una nuova procedura di sanatoria si stimano in Euro 5.000,00 (diconsi Euro cinquemila/00). Per quanto sopra rappresentato si evince che l alloggio oggetto di esecuzione immobiliare non è in possesso del Certificato di abitabilità/agibilità. 9) l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data di perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato Per riscontrare a tale porzione di quesito si è contattato l amministratore condominiale protempore del Condominio Pre Villair II che risulta essere la società Sivald S.r.l. di Morgex. Si ricorda che il Condominio Pre Villair II è il creditore procedente nella presente esecuzione immobiliare. Pagina 6 di 9

7 Le informazioni ricevute dall amministratore condominiale pro-tempore sono le seguenti : -) le spese di gestione variano annualmente e mediamente si attestano, per l alloggio oggetto di esecuzione, intorno a Euro 1.500,00 annuali; -) le assemblee condominiali tenutesi nel 2016 hanno deliberato due spese straordinarie che, per l alloggio oggetto di esecuzione, risultano essere : Euro 1.214, 26 per l adeguamento del sistema di riscaldamento; Euro 180,76 per la sostituzione del citofono. Le scadenze dei pagamenti (30 settembre 2016 e 10 dicembre 2016) sono trascorse e le spese sopra elencate risultano, a tutt oggi, non pagate. Il debito pregresso del soggetto esecutato risultava (al 30 giugno 2016) pari ad Euro 3.363,37 di cui Euro 2.849,85 derivanti dalla gestione degli ultimi due esercizi (2014/2015 e 2015/2016) ed Euro 513,52 derivanti da gestioni precedenti. Sono state definite, inoltre, le rate a preventivo per la gestione 2016/2017 che ammontano ad un totale di Euro 1.067,86. I costi di regolarizzazione della posizione debitoria nei confronti del condominio risultano, in conclusione, così definiti : Spese ordinarie insolute derivanti da ultimi 2 anni di gestione EURO 2.849,85 Spese straordinarie insolute deliberate nel 2016 EURO 1.395,02 TOTALE SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE DI COMPETENZA EURO 4.244,87 qualora tra i beni pignorati vi siano terreni, produca veduta area dell area con relative coordinate GPS; proceda alla verifica dell esistenza di APE e, in mancanza, ove necessario, provveda alla redazione di Ape nel rispetto delle previsioni normative in materia, così come disposto dalla Circolare del Presidente del Tribunale inviata agli ordini professionali, con autorizzazione ad avvalersi di collaboratore da indicare all atto del giuramento per i relativi incombenti (senza aumenti o duplicazione di costi), ove lo stimatore non sia abilitato; Tra i beni pignorati non vi sono terreni. Le verifiche effettuate presso l UTC di Morgex hanno consentito di appurare che l alloggio oggetto di esecuzione immobiliare non era provvisto di APE. Pertanto l APE è stato redatto dallo scrivente stimatore in data 19 dicembre 2016 (Codice : APE- F S-001). L APE è stato trasmesso via PEC, sottoscritto con firma digitale, al comune di Morgex in data 28 dicembre Pagina 7 di 9

8 indichi elementi in base ai quali poter ritenere probabile che la vendita con il sistema dell incanto possa aver luogo ad un prezzo superiore rispetto al valore del bene determinato a norma dell art. 568 c.p.c. e, in caso positivo, la presumibile percentuale di tale superamento; La superficie commerciale della unità immobiliare in esecuzione viene così definita : Alloggio mq 27,00 * 100% = MQ 27,00 Cantina mq 3,60 * 20% = MQ 1,80 Giardino ad uso esclusivo mq 25,00 * 15% = MQ 3,75 Giardino ad uso escl. (oltre 25 mq) mq 5,00 * 5% = MQ 0,25 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 32,80 La stima dei beni oggetto di esecuzione è stata effettuata con riferimento alle quotazioni rilevate dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari sul sito dell Agenzia delle Entrate che paiono congruenti rispetto alla attuali quotazioni espresse dal mercato locale (rif. semestre 1 anno 2016) e riferiti al Comune di Morgex (Fascia/zona : Periferica/Frazioni media collina). Per quanto riguarda il valore al mq di riferimento si è calcolato il valore medio riferito alle Abitazioni civili in stato conservativo normale. Esso risulta : Euro/mq ( )/2 = Euro/mq 1.875,00 valore di mercato di riferimento Viene ora effettuata una disamina delle caratteristiche principali dell alloggio con pesatura riferita a tre scale di valori (scadente/assente (-5%), normale (0), ottimo (+5%)). a) Localizzazione : normale; b) Posizione ed esposizione : normale; c) Caratteristiche costruttive : normali; d) Caratteristiche igienico-sanitarie : normali; e) Dotazioni impiantistiche : normali; f) Stato di manutenzione : normale; g) Caratteristiche tecnologiche : normali; h) Accessibilità : normale; i) Garanzia per vizi : assente. Si ottiene pertanto : 1.875,00 * (100 5)/100 = 1.875*0,95 = EURO/MQ 1.781,25 (VALORE DI STIMA PER METRO QUADRO) Pagina 8 di 9

9 Si procede infine alla valorizzazione della stima dell alloggio oggetto di esecuzione : Alloggio con cantina in comune di Morgex Foglio 35 particella 321 sub 4 Euro/mq 1.781,25 * mq 32,80 = EURO ,00 Stima costi di regolarizzazione per difformità edilizie (a dedurre) EURO 5.000,00 Spese condominiali insolute di competenza (a dedurre) EURO 4.244,87 VALORE DI STIMA BENI EURO ,13 arrotondato a EURO ,00 Non si registrano elementi per ritenere che la vendita possa produrre un prezzo superiore a quello sopra rappresentato. accerti se l intestazione catastale corrisponda alle risultanze della certificazione notarile; -verifichi se il bene o i beni siano di proprietà dell esecutato ed, in caso positivo, se per l intero o pro-quota (nel qual caso specifichi se il bene sia comodamente divisibile), provvedendo ad indicare per quale quota lo stesso sia proprietario del bene; -accerti se il trasferimento degli immobili comporti per l aggiudicatario il pagamento dell IVA. L intestazione catastale corrisponde alle risultanze della certificazione notarile e l unità immobiliare in esecuzione risulta in proprietà al 100% al sig. Bronzini Giorgio, soggetto esecutato. L esecutato è un soggetto privato, pertanto il trasferimento dei beni non è soggetto alla applicazione dell IVA. ADEMPIMENTI PERITO STIMATORE In ottemperanza a quanto richiesto al temine del quesito peritale lo scrivente perito stimatore trasmette la presente perizia di stima in cancelleria per via telematica. Inoltre trasmette l elaborato di stima a : -) Avv. Busa Cinzia per il creditore procedente (Condominio Pre Villair II) (PEC : avvcinziabusa@puntopec.it ); -) Equitalia Nord SpA quale creditore iscritto (PEC: equitalianord@pec.equitalianord.it) ; -) al soggetto esecutato per mezzo di raccomandata AR all indirizzo di residenza. Verres, li 30 dicembre 2016 CTU : FERRERO DARIO Pagina 9 di 9